ECLI:NL:RBDHA:2026:7192

• Datum uitspraak: 11 maart 2026
• Publicatiedatum: 30 maart 2026
• Zaaknummer: C/09/700762 / KG ZA 26-237
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: D.R. Glass
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing schorsing ontruimingsvonnis huurovereenkomst woning

Eiseres huurt sinds 2011 een woning van gedaagde. Gedaagde startte een bodemprocedure wegens vermeende tekortkomingen van eiseres, waaronder het houden van meerdere dieren, vervuiling en huurachterstand. De kantonrechter ontbond de huurovereenkomst en veroordeelde eiseres tot ontruiming en betaling van achterstallige huur en kosten.

Eiseres vordert in kort geding schorsing van de executie van dit vonnis, stellende dat zij geen inhoudelijk verweer heeft kunnen voeren en dat de gebreken aan de woning niet door haar dieren zijn veroorzaakt. Zij beroept zich op haar kwetsbare positie en het ontbreken van alternatieve woonruimte.

De voorzieningenrechter overweegt dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad is en dat het belang van gedaagde als verhuurder en eigenaar om verdere schade te voorkomen zwaarder weegt dan het belang van eiseres bij behoud van de woning. De stellingen van eiseres zijn onvoldoende aannemelijk om de executie op te schorten. De vordering wordt afgewezen en eiseres wordt veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: De voorzieningenrechter wijst het verzoek tot schorsing van de executie van het ontruimingsvonnis af en veroordeelt eiseres in de proceskosten.

Uitspraak

Rechtbank den haag

Team handel - voorzieningenrechter

zaak- / rolnummer: C/09/700762 / KG ZA 26-237

Vonnis in kort geding van 11 maart 2026

in de zaak van

[eiseres] te [woonplaats],

eiseres,

advocaat mr. Ö. Sahin te Rijswijk,

tegen:

[gedaagde] te [woonplaats],

gedaagde,

advocaat mr. R. de Mooij te Den Haag.

Partijen worden hierna ‘[eiseres]’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 6 maart 2026, met producties 1 tot en met 15;

- de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 11;

- de aanvullende producties 16 en 17 van [eiseres].

1.2.

De mondelinge behandeling vond plaats op 11 maart 2026. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen hun standpunten verder toegelicht, de advocaat van [gedaagde] mede aan de hand van een overgelegde pleitnota. De voorzieningenrechter heeft diezelfde dag door middel van een verkort vonnis uitspraak gedaan. Het onderstaande vormt daarvan de uitwerking, die is vastgesteld op 23 maart 2026.

2. De feiten

Op grond van de stukken en op grond van wat er tijdens de zitting is besproken, wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.

2.1.

[gedaagde] is eigenaar en verhuurder van de woning gelegen aan [adres] (hierna: de woning). [gedaagde] verhuurt de woning sinds 1 februari 2011 aan [eiseres].

2.2.

Begin november 2025 is [gedaagde] een bodemprocedure gestart bij de kantonrechter van deze rechtbank (hierna: de kantonrechter), bekend onder zaak- en rolnummer 11956281\ RL EXPL 25-21050. In deze procedure heeft [gedaagde] zich – samengevat – op het standpunt gesteld dat [eiseres] op verschillende wijzen tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Volgens [gedaagde] gebruikt [eiseres] de woning op ondeugdelijke wijze door acht dieren in de woning te houden, waaronder een paardje, een hangbuikzwijn, een hond, kippen en poezen. De woning is ernstig vervuild en de aanwezigheid van de dieren heeft geleid tot verzakking van de vloer, aldus [gedaagde]. Ook stelt [gedaagde] dat [eiseres] zonder toestemming een overkapping in de tuin heeft geplaatst, zonwerende luiken aan de voorzijde van de woning heeft aangebracht en de brievenbus, het sierhek aan de voorzijde van de woning en de kast onder de trap in de woning heeft verwijderd, waardoor ca. 40 cm van de fundering zichtbaar is. Verder betaalt [eiseres] volgens [gedaagde] sinds medio 2025 onterecht een verlaagde huurprijs, heeft zij de maand oktober 2025 niet betaald en betaalt zij de kosten voor het cv-onderhoud niet, waardoor een huurachterstand van € 1.375,64 is ontstaan. Tot slot heeft [eiseres] meermaals geweigerd om medewerking te verlenen aan inspecties van de woning, aldus [gedaagde]. Volgens [gedaagde] rechtvaardigen die tekortkomingen afzonderlijk, maar zeker in samenhang ontbinding van de huurovereenkomst Daarom heeft [gedaagde] ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gevorderd, alsmede betaling van de (huur)schuld.

2.3.

[gedaagde] heeft de dagvaarding in de hiervoor genoemde bodemprocedure op
3 november 2025 aan [eiseres] betekend en haar gedagvaard om te verschijnen op de (rol)zitting van 11 november 2025. [eiseres] is in de procedure verschenen en op de rolzitting van 11 november 2025 is aan haar een termijn verleend tot de rolzitting van 9 december 2025 voor het mondeling of schriftelijk nemen van een conclusie van antwoord. Vervolgens is aan [eiseres] een tweede (en laatste) termijn verleend tot de rolzitting van 6 januari 2026 om een conclusie van antwoord te nemen. [eiseres] is op deze laatste rolzitting niet verschenen en heeft ook niet op een andere wijze geantwoord. Op grond daarvan heeft de kantonrechter vonnis bepaald op 11 februari 2026.

2.4.

In het vonnis van 11 februari 2026 heeft de kantonrechter de huurovereenkomst tussen [gedaagde] en [eiseres] met betrekking tot de woning ontbonden en [eiseres] veroordeeld om de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen. Ook heeft de kantonrechter [eiseres] veroordeeld tot – kort samengevat – betaling van € 1.315,89 aan huurachterstand tot en met oktober 2025, € 59,75 aan onderhoudskosten en € 121,- als vergoeding voor de vruchteloze opname, alles te vermeerderen met de wettelijke rente. Tot slot heeft de kantonrechter [eiseres] veroordeeld om een bedrag van € 747,14 te betalen voor iedere maand dat [eiseres] de woning na oktober 2025 in bezit zal houden. [eiseres] is verder in de proceskosten veroordeeld en het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

2.5.

Op 19 februari 2026 is het vonnis aan [eiseres] betekend en heeft de deurwaarder namens [gedaagde] bevel gedaan om (i) binnen veertien dagen de woning te ontruimen,
(ii) binnen twee dagen een bedrag van € 4.690,11 te betalen en (iii) binnen veertien dagen de proceskosten van € 696,95 te betalen. Ook heeft de deurwaarder [eiseres] aangezegd dat, als zij de woning weigert te ontruimen, [gedaagde] het vonnis ten uitvoer zal laten leggen door gedwongen ontruiming van de woning, die alvast is vastgesteld op 12 maart 2026.

2.6.

Op 4 maart 2026 heeft de advocaat van [eiseres] aan [gedaagde] verzocht om de ontruiming op te schorten totdat in hoger beroep een beslissing is genomen. [gedaagde] heeft dat verzoek afgewezen.

3. Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert – samengevat – dat de voorzieningenrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagde] gebiedt de executie van het vonnis van 11 februari 2026 gepland op 12 maart 2026 primair te schorsen en geschorst te houden, subsidiair tot een beslissing is genomen in de hoger beroepsprocedure;

II. te bepalen dat [gedaagde] een dwangsom van € 50.000,- verbeurt aan [eiseres] als [gedaagde] in weerwil van het te dezer zake te wijzen vonnis de executie niet schorst en/of geschorst houdt als bedoeld onder I.;

met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

Aan haar vorderingen legt [eiseres] het volgende ten grondslag.

3.2.1.

Ten eerste heeft [eiseres] bij de kantonrechter om haar moverende redenen geen verweer kunnen voeren. Er heeft dus geen inhoudelijke beoordeling van de zaak plaatsgevonden. De door [gedaagde] gestelde tekortkomingen missen zowel feitelijke als juridische grondslag. [gedaagde] was al jarenlang op de hoogte van het feit dat [eiseres] dieren houdt en hij heeft dit gebruik gedoogd. Bovendien levert het houden van dieren niet zonder meer een tekortkoming op. Het klopt dat de woning gebreken heeft, maar deze gebreken vallen onder de herstelplicht van [gedaagde] en [gedaagde] probeert deze ten onrechte op [eiseres] af te wentelen. Het standpunt van [gedaagde] dat de dieren de oorzaak zouden zijn van verzakking, vochtproblemen en constructieve schade is speculatief en niet onderbouwd met concrete feiten of technische bevindingen. [eiseres] heeft een bouwkundig rapport door onafhankelijk deskundige [naam] laten opstellen en daaruit volgt dat de gebreken niet door dieren zijn veroorzaakt, maar door structurele bouwkundige tekortkomingen, waaronder langdurige vochtbelasting, gebrekkige ventilatie onder de vloer, falende mechanische ventilatie in de badkamer en aantasting van vloeren en balken door vocht. Ook de staat van de voordeur en het slot wordt door de deskundige toegeschreven aan veroudering en achterstallig onderhoud. Verder wordt de woning niet als een soort stal gebruikt. Van vervuiling of schade door dieren is geen sprake. [eiseres] weigert bovendien geen inspecties. Ook is van een huurachterstand geen sprake: vanaf het moment dat de gebreken zich manifesteerden heeft [eiseres] een lagere huur betaald conform het advies van het Huurteam en in verhouding tot het verminderde huurgenot. Zelfs als sprake zou zijn van een beperkte huurachterstand, rechtvaardigt deze geen ontbinding van de huurovereenkomst.

3.2.2.

Daarnaast weegt het belang van [eiseres] bij behoud van de woning zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij ontruiming. [eiseres] woont al vijftien jaar in de woning en zij is een kwetsbare huurder die leeft van een bijstandsuitkering. Zij ervaart veel stress, vertoont verschijnselen van een burn-out en sinds 2023 heeft zij last van een hernia en zij ervaart ernstige pijnklachten. Een ontruiming zou voor [eiseres] zeer ingrijpende gevolgen hebben. Zij verliest niet alleen haar woning, maar ook haar dieren, die voor haar van essentieel emotioneel belang zijn. Als [eiseres] de woning kwijtraakt, heeft zij geen enkel toekomstperspectief. Gelet op de crisis in de woningmarkt en de financiële situatie van [eiseres] kan zij niet op korte termijn aanspraak maken op een sociale huurwoning. Een woning kopen of huren in de vrije sector behoort niet tot de mogelijkheden en de opvangcentra zitten vol. De ontruiming doet een onomkeerbare situatie doet ontstaan en is in ieder geval in dit stadium buitenproportioneel.

3.3.

[gedaagde] voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

4. De beoordeling van het geschil

4.1.

[eiseres] verzet zich in dit kort geding op grond van artikel 438 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) tegen de tenuitvoerlegging van het vonnis van 11 februari 2026. [gedaagde] wil de executie voortzetten, inclusief de ontruiming van de woning die is gepland op 12 maart 2026.

4.2.

De Hoge Raad heeft voor de beoordeling van vorderingen over de tenuitvoerlegging (ook wel: executie) van vonnissen een kader gegeven (vgl. HR 20 december 2019 (ECLI:NL:HR:2019:2026)). De Hoge Raad maakt daarbij onderscheid tussen de executie van een vonnis waartegen een rechtsmiddel is ingesteld of nog openstaat, en de executie van een vonnis waartegen geen gewoon rechtsmiddel meer openstaat. Dit geval sluit aan bij de executie van een vonnis waartegen nog een rechtsmiddel openstaat. Hoewel [eiseres] nog geen hoger beroep tegen het vonnis heeft ingesteld, heeft zij aangekondigd dat te zullen doen.

4.3.

Uitgangspunt is dat veroordelingen die uitvoerbaar bij voorraad zijn verklaard ten uitvoer mogen worden gelegd. De uitkomst van het hoger beroep hoeft niet te worden afgewacht. Van dit uitgangspunt kan worden afgeweken als het belang van de veroordeelde bij behoud van de bestaande toestand toch zwaarder weegt dan het belang van degene die de veroordeling heeft verkregen, bij de uitvoerbaarheid bij voorraad daarvan. Bij deze belangenafweging moet in beginsel worden uitgegaan van wat in het vonnis is overwogen en beslist, tenzij evident is dat daarbij een fout is gemaakt. Er mag dus niet worden vooruitgelopen op de eventuele uitkomst in hoger beroep en of dat anders zal uitvallen voor de veroordeelde.

4.4.

In het vonnis van 11 februari 2026 is niet gemotiveerd waarom de beslissing uitvoerbaar bij voorraad werd verklaard. Daarom kan niet worden aangenomen dat destijds al een afweging van de belangen van partijen heeft plaatsgevonden aan de hand van de daarvoor van belang zijnde feiten en omstandigheden. Dat betekent dat in deze procedure over de executie nog ruimte is voor die belangenafweging. Daarbij kunnen zowel omstandigheden van vóór als ná de bestreden beslissing van belang zijn.

4.5.

[eiseres] stelt zich op het standpunt dat zij in de procedure bij de kantonrechter geen verweer heeft gevoerd en dat de door [gedaagde] in die procedure gestelde tekortkomingen juridische en feitelijke grondslag missen. In feite vormen deze stellingen van [eiseres] een inhoudelijk verweer op de vordering van [gedaagde] in de procedure bij de kantonrechter. [eiseres] heeft die stellingen destijds niet aangevoerd en onderbouwd, zodat de kantonrechter deze stellingen niet heeft kunnen meenemen in het vonnis van 11 februari 2026. De kantonrechter is tot zijn oordeel gekomen op basis van de onweersproken gebleven stellingen van [gedaagde] over de verschillende tekortkomingen van [eiseres] in de nakoming van de huurovereenkomst, waaronder het zonder toestemming houden van dieren, het laten ontstaan van gebreken aan de woning. Zelfs als de voorzieningenrechter in aanmerking zou nemen wat [eiseres] daarover in deze procedure naar voren heeft gebracht, zou dat het oordeel van de kantonrechter naar verwachting niet anders hebben gemaakt. Daarvoor is ten eerste van belang dat [eiseres] niet aannemelijk heeft gemaakt dat [gedaagde] het houden van dieren in de woning heeft gedoogd. [eiseres] stelt dat [gedaagde] jarenlang op de hoogte zou zijn geweest van de dieren in de woning, maar [gedaagde] heeft dat gemotiveerd weersproken door erop te wijzen dat hij pas sinds eind 2023 op de hoogte was van de situatie en daartegen sindsdien bezwaar heeft gemaakt. [eiseres] heeft daarnaast niet aannemelijk gemaakt dat de gebreken aan de woning niet (deels) te wijten zijn aan haar eigen huurgedrag en de aanwezigheid van de dieren in de woning, maar het gevolg zouden zijn van structurele bouwkundige tekortkomingen die onder de verantwoordelijkheid van [gedaagde] vallen, zoals zij stelt. [eiseres] heeft in dat verband in slechts algemene zin verwezen naar het door haar overgelegde bouwkundige rapport van deskundige [naam], maar dat kan daaruit, mede gelet op de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] niet zonder meer worden afgeleid. Gelet op dit alles acht de voorzieningenrechter het niet aannemelijk dat de kantonrechter op basis van deze verweren van [eiseres] tot een ander oordeel was gekomen, mede gezien de (niet toegestane) aanwezigheid in de woning van dieren die ook niet met heel goede wil kunnen worden gezien als huisdieren.

4.6.

Verder heeft [eiseres] naar het oordeel van de voorzieningenrechter geen omstandigheden aangevoerd die maken dat haar belang bij behoud van de bestaande toestand zwaarder wegen dan het belang van [gedaagde] bij executie van het vonnis. Daartoe wordt het volgende overwogen.

4.7.

Voorop staat het belang van [gedaagde] om de executie voort te kunnen zetten. Dat belang weegt zwaar, alleen al omdat hij nu eenmaal die bevoegdheid heeft op grond van het vonnis. Daarbij komt het belang van [gedaagde] als eigenaar en verhuurder om (verdere) schade aan de woning te voorkomen. [gedaagde] stelt verder terecht dat in beginsel niet van hem kan worden gevergd dat hij hiertegen niet op kan treden en ook niet dat hij zou moeten wachten op de uitkomst van een (mogelijk) langdurige procedure in hoger beroep. De voorzieningenrechter acht verder van belang dat [eiseres] op de zitting heeft verklaard dat zij met haar dieren samen wenst te blijven, en dus niet te verwachten valt dat zij de dieren, in afwachting van de procedure in hoger beroep, op eigen initiatief elders zal onderbrengen.

4.8.

Tegenover het belang van [gedaagde] staat het belang van [eiseres] bij behoud van de woning. [eiseres] heeft aangevoerd dat zij een kwetsbare persoon is die van een bijstandsuitkering leeft en zij door de ontruiming op straat komt te staan, omdat zij niet over vervangende woonruimte beschikt. Hoewel het gevolg van de ontruiming zonder meer ingrijpend is voor [eiseres], is het verlies van woonruimte een onvermijdelijk gevolg van de toewijzing van de vordering tot ontruiming. Dit belang weegt dus niet zo zwaar dat dat dat betekent dat [gedaagde] het vonnis niet ten uitvoer mag leggen. Verder weegt de voorzieningenrechter mee dat [eiseres] op de zitting heeft verklaard dat zij de afgelopen periode onder andere de gemeente en verschillende campings heeft aangeschreven en daar vaak wel plek was voor haar, maar niet voor de dieren. Voor [eiseres] zelf lijkt dus wel alternatieve woonruimte voorhanden te zijn. Ook heeft [gedaagde] op de zitting verklaard dat de deurwaarder contact heeft opgenomen met de Dierenbescherming en de gemeente en voor de dieren een voorziening zal worden getroffen.

4.9.

Conclusie is dat de belangen van [gedaagde] bij tenuitvoerlegging van het vonnis zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde] bij schorsing daarvan.

Slotsom en proceskosten

4.10.

Alles wat hiervoor is overwogen leidt ertoe dat de vorderingen van [eiseres] tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het vonnis moeten worden afgewezen.

4.11.

[eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter:

- wijst de vorderingen van [eiseres] af;

- veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 1.290,- (te weten griffierecht € 341,-, salaris advocaat € 760,-, nakosten € 189,- (plus na te melden verhoging);

- te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiseres] € 98,- extra betalen, plus de kosten van betekening;

- verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.R. Glass en in het openbaar uitgesproken op 11 maart 2026.

fjs