Uitspraak
RECHTBANKDEN HAAG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Den Haag
jk/b/c
Zaaknummer: 11901415 \ RL EXPL 25-17934
Vonnis van 31 maart 2026
in de zaak van
Stichting "De Goede Woning",
gevestigd te Zoetermeer,
eisende partij,
hierna te noemen: De Goede Woning,
gemachtigde: mr. M. van den Oord,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
procederend in persoon,
2.
[gedaagde sub 2],
3.
[gedaagde sub 3],
2.
[gedaagde sub 2],
3.
[gedaagde sub 3],
beiden wonende te [woonplaats] ,
gemachtigde: mr. O. Sahin,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: ‘ [gedaagden 1] c.s.’ (gedaagden sub 1 t/m 3), ‘ [gedaagden 2] c.s.’ (gedaagden sub 2 en 3) en afzonderlijk ‘ [gedaagde sub 1] ’, ‘ [gedaagde sub 2] ’ en ‘ [gedaagde sub 3] ’.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 11 september 2025 met producties 1 t/m 9,
- de conclusie van antwoord van 1 december 2025, met producties 1 t/m 5,
- de conclusie van antwoord van 1 december 2025, met producties 1 t/m 5,
- een akte van [gedaagden 2] c.s. van 3 maart 2026 met producties 6 t/m 13,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- de mondelinge behandeling van 13 maart 2026, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt die zich in het griffiedossier bevinden,
- een akte van 17 maart 2026, waar door partijen om vonnis wordt gevraagd.
2.De feiten
2.1.
De Goede Woning verhuurt met ingang van [datum] 2016 aan [gedaagde sub 1] de woning aan het adres [adres 1] (hierna: het gehuurde). De huur bedraagt € 823,67 per maand. Het gehuurde beslaat drie slaapkamers, tezamen met een badkamer, keuken, toilet en woonkamer.
2.2.
Op deze huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van De Goede Woning (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing (versie 1 januari 2013). Daarin is, voor zover relevant, het volgende opgenomen:
“Artikel 7
Wat zijn uw algemene verplichtingen?
[…]
7.6
U gebruikt de woning altijd als woonruimte voor u en de leden van uw huishouden. U heeft in de woning uw hoofdverblijf. […]
7.8
U mag zonder onze voorafgaande schriftelijke toestemming niet meer dan één kamer van uw woning onder verhuren of aan derden in gebruik geven. ‘In gebruik geven aan derden’ stellen wij in de ruimste zin van het woord gelijk aan onderverhuur. U heeft geen toestemming nodig als u één kamer van uw woning wilt onderverhuren of door één persoon wilt laten gebruiken. Maar dat mag alleen als de woning uw hoofdverblijf is.”
2.3.
Op 4 juli 2022 heeft [gedaagde sub 1] met zijn partner, [partner] , een woning aan het adres [adres 2] in eigendom verkregen.
2.4.
Op 29 oktober 2022 heeft [partner] zich met haar kinderen ingeschreven op het adres [adres 2] .
2.5.
[gedaagden 2] c.s. staat vanaf 1 november 2022 met zijn twee minderjarige kinderen op het adres van het gehuurde ingeschreven in de BRP.
2.6.
[gedaagde sub 2] betaalt volgens de administratie van De Goede Woning vanaf 3 november 2022 de huur van het gehuurde.
2.7.
Op 20 januari 2025 neemt [gedaagde sub 2] contact op met De Goede Woning. Hij geeft aan dat hij al langer dan twee jaar staat ingeschreven op het adres van het gehuurde en wil als medebewoner op het huurcontract worden vermeld. In een e-mail van 10 februari 2025 geeft hij daarbij aan dat [gedaagde sub 1] en hij een vriendschappelijke relatie hebben.
2.8.
De Goede Woning ontvangt vanaf 3 maart 2025 de huur van het gehuurde van een rekening die gezamenlijk toebehoort aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] .
2.9.
Op 12 mei 2025 vindt een gesprek tussen De Goede Woning en [gedaagde sub 1] plaats. [gedaagde sub 1] geeft in dat gesprek aan dat hij een koopwoning in [plaats] bezit. [gedaagde sub 1] heeft in het gesprek met De Goede Woning verder verklaard dat hij vier dagen per week in een slaapkamer het gehuurde verblijft, omdat dit dicht bij zijn ondernemingen is en zijn ouders eveneens in Zoetermeer wonen. [gedaagden 2] c.s. zouden de twee andere slaapkamers in het gehuurde gebruiken.
2.10.
Op 18 juni 2025 laat De Goede Woning aan [gedaagde sub 1] weten dat naar aanleiding van het gesprek over het medehuurderschap van [gedaagde sub 2] deze wordt afgewezen omdat er volgens De Goede Woning geen sprake is van een gemeenschappelijke duurzame huishouding tussen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , mede omdat [gedaagde sub 2] met zijn gezin in twee slaapkamers van het gehuurde verblijft.
2.11.
Op 4 augustus 2025 stuurt de gemachtigde van De Goede Woning een brief aan [gedaagde sub 1] waarin zij hem mededeelt dat zij de huurovereenkomst wil beëindigen. De Goede Woning verzoekt [gedaagde sub 1] om de huurovereenkomst van het gehuurde op te zeggen per 1 november 2025 en zegt [gedaagden 2] c.s. aan om het gehuurde voor die datum te verlaten.
2.12.
Op 5 augustus 2025 stuurt [gedaagde sub 1] aan De Goede Woning een reactie per e-mail, waarin hij, voor zover relevant, schrijft:
“[…] Dit is geen illegale onderverhuursituatie, maar een bewuste keuze om de woonlasten te delen en de beschikbare ruimte efficiënt te benutten.”
2.13.
[gedaagde sub 1] staat tot op heden ingeschreven in de BRP op het adres van het gehuurde.
3.Het geschil
3.1.
De Goede Woning vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Indien de kantonrechter van oordeel is dat er sprake is van een onderhuurovereenkomst voor een zelfstandige woonruimte tussen [gedaagde sub 1] en [gedaagden 2] c.s., vordert De Goede Woning dat de onderhuurovereenkomst met [gedaagden 2] c.s. wordt ontbonden per datum vonnis en [gedaagden 2] c.s. op die datum het gehuurde verlaten. Ten slotte vordert De Goede Woning een gebruiksvergoeding van het gehuurde per 1 oktober 2025 ter hoogte van de laatst betaalde huur ad € 823,67 per maand totdat de woning is ontruimd. Het voormelde vermeerderd met kosten.
3.2.
De Goede Woning legt – kort gezegd – aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde sub 1] is in zijn verplichtingen als huurder tekortgeschoten, door zijn hoofdverblijf niet te houden in het gehuurde en zonder toestemming meer dan één kamer in het gehuurde onder te verhuren aan derden. Volgens de Goede Woning rechtvaardigt deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. De Goede Woning stelt daarbij dat als [gedaagde sub 1] van één kamer gebruikt maakt in het gehuurde en hij daar drie tot vier nachten verblijft, [gedaagde sub 1] zijn hoofdverblijf al heeft verplaatst en tekort is geschoten door zonder toestemming meer dan één kamer in het gehuurde te verhuren of ter beschikking te stellen aan derden. Mocht [gedaagde sub 1] zich op het standpunt stellen dat hij zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft, dan geldt dat [gedaagde sub 1] volgens De Goede Woning een verzwaarde stel- en motiveringsplicht heeft om aannemelijk te maken dat hij zijn hoofdverblijf in het gehuurde houdt.
3.3.
[gedaagde sub 1] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen. Hij erkent dat hij een koopwoning heeft gekocht in [plaats] waar hij samen met zijn vrouw en kinderen regelmatig zou verblijven. Hij stelt dat hij nog steeds vier dagen het gehuurde aanwezig is vanwege de nabijheid van werk en familie en dat er daarom geen sprake is van het niet-hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde.
3.4.
[gedaagden 2] c.s. voert eveneens verweer en concludeert ook tot afwijzing van de vorderingen. Volgens [gedaagden 2] c.s. is er primair een huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] tot stand gekomen voor onzelfstandige woonruimte ten aanzien van de twee kamers in het gehuurde met [gedaagde sub 1] als hoofdhuurder. Subsidiair stellen zij zich op het standpunt, indien wordt aangenomen dat [gedaagde sub 1] geen hoofdverblijf in het gehuurde heeft, dat er een onderhuurovereenkomst tot stand is gekomen met De Goede Woning voor een zelfstandige woonruimte. Daarbij wonen er twee minderjarige kinderen in het gehuurde, is mevrouw [gedaagde sub 3] hoogzwanger en vraagt [gedaagden 2] c.s., in het geval de vorderingen van De Goede Woning worden toegewezen, om een verlengde ontruimingstermijn van zes maanden tot één jaar te hanteren.
4.De beoordeling
Geen oneerlijke bedingen
4.1.
De huurovereenkomst is gesloten met een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13/EEG (de Richtlijn oneerlijke bedingen).
4.2.
De voor de vordering relevante bedingen in artikel 7 van Pro de algemene voorwaarden zijn getoetst en niet oneerlijk bevonden.
Juridisch kader
4.3.
Het uitgangspunt is dat [gedaagde sub 1] zich als goed huurder moet gedragen. Dit betekent dat [gedaagde sub 1] zich moet houden aan haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wet. Indien [gedaagde sub 1] deze verplichtingen niet nakomt (een tekortkoming), kan dit op grond van artikel 6:265 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
Hoofdverblijf
4.4.
Volgens De Goede Woning is er sprake van een tekortkoming in de huurovereenkomst. [gedaagde sub 1] zou volgens De Goede Woning zijn hoofdverblijf niet houden in het gehuurde, terwijl hij daar op grond van artikel 7.6 van de algemene voorwaarden daartoe wel verplicht is. Met betrekking tot het hoofdverblijf heeft de huurder op grond van vaste jurisprudentie een verzwaarde motiveringsplicht. Dat betekent dat, hoewel de verhuurder de bewijslast draagt van de stelling dat een huurder in de huurwoning niet zijn hoofdverblijf heeft, de huurder wel zoveel mogelijk feitelijke gegevens moet verstrekken ter motivering van zijn standpunt dat hij wel zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde. De achtergrond daarvan is dat het voor de verhuurder moeilijker is om aan te tonen waar de huurder woont dan voor de huurder. Als de huurder in reactie op de stelling van de verhuurder onvoldoende feitelijke gegevens verstrekt, moet de rechter de stelling van de verhuurder als onvoldoende betwist als vaststaand aannemen.
4.5.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde sub 1] onvoldoende gemotiveerd onderbouwd dat hij in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft. De stelling van [gedaagde sub 1] dat hij in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft omdat daar vier nachten per week slaapt, komt de kantonrechter niet begrijpelijk voor omdat zijn vrouw met zijn minderjarige kinderen in hun koopwoning in [plaats] verblijven. Het afwisselend verblijven van [gedaagde sub 1] in zijn koopwoning en in het gehuurde lijkt er op neer te komen dat hij het gehuurde als een soort van uitvalsbasis gebruikt om makkelijker bij zijn werk te komen en zijn ouders te bezoeken. Het aanhouden van een woning als ‘uitvalsbasis’ is iets anders dan het hebben van een woning als thuisbasis. [gedaagde sub 1] heeft ten slotte nagelaten op een ander manier inzichtelijk te maken dat hij in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft, door bijvoorbeeld foto’s over te leggen van zijn persoonlijke spullen in het gehuurde of aan te tonen dat hij nutsvoorzieningen voor het gehuurde, zoals de energierekening, betaalt.
4.6.
Het voorgaande leidt tot het oordeel dat [gedaagde sub 1] niet heeft voldaan aan de verzwaarde motiveringsplicht. Daarom wordt als vaststaand aangenomen dat [gedaagde sub 1] in het gehuurde niet zijn hoofdverblijf heeft.
Er is geen sprake van hospitaverhuur
4.7.
Het primaire verweer van [gedaagden 2] c.s. dat er een huurovereenkomst voor onzelfstandige woonruimte met [gedaagde sub 1] tot stand is gekomen slaagt niet. Voor hospitaverhuur is immers op grond van artikel 7:232 lid 3 BW Pro vereist dat [gedaagde sub 1] in het gehuurde als hoofdhuurder zijn hoofdverblijf heeft. Zoals hiervoor overwogen is daarvan geen sprake.
Er is geen onderhuurovereenkomst tussen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2]
4.8.
[gedaagden 2] c.s. stellen zich subsidiair op het standpunt dat er een onderhuurovereenkomst voor een zelfstandige woonruimte tussen [gedaagde sub 1] en [gedaagden 2] c.s. tot stand is gekomen wanneer het hoofdverblijf van [gedaagde sub 1] in het gehuurde niet wordt aangenomen.
4.9.
De kantonrechter is van oordeel dat er geen sprake is van een onderhuurovereenkomst voor een zelfstandige woonruimte tussen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] c.s omdat er geen sprake is van zelfstandige woonruimte. Daartoe is leidend dat onder randnummer 26 van de conclusie van antwoord [gedaagden 2] c.s. in haar primaire verweer stelt dat [gedaagde sub 1] hoofdhuurder van het gehuurde is en de volledige, zelfstandige woonruimte ter beschikking heeft gesteld aan [gedaagden 2] c.s. Een zelfstandige woning beslaat op grond van artikel 7:234 BW Pro een woning met een eigen toegang en die bewoond kan worden door de bewoner zonder daarbij afhankelijk te zijn van voorzieningen buiten de woning. In het licht hiervan is het feit dat [gedaagden 2] c.s. slechts twee van de drie slaapkamers in het gehuurde in gebruik heeft en [gedaagde sub 1] de andere slaapkamer gebruikt, niet begrijpelijk. Er is immers sprake van gedeelde gemeenschappelijke voorzieningen zoals de woonkamer, toilet, keuken en badkamer. Deze worden niet exclusief gebruikt door [gedaagden 2] c.s. Daarbij vat de kantonrechter de uitspraak van [gedaagde sub 1] in de mail van 5 augustus 2025 zo op dat de opzet van de inwoningsconstructie van [gedaagden 1] c.s. was om de woonlasten tussen hen tweeën te verdelen. Op grond van het voorgaande slaagt het subsidiaire verweer van [gedaagden 2] c.s. derhalve niet.
4.10.
Nu er geen sprake is van een onderhuurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte tussen [gedaagde sub 1] en [gedaagden 2] c.s. behoeft de voorwaardelijke vordering van Staedion geen bespreking. De kantonrechter zal deze vordering van Staedion afwijzen.
De ontbinding en ontruiming
4.11.
Het niet gebruiken van de huurwoning als hoofdverblijfplaats is in strijd met artikel 7.6 van de huurovereenkomst. Daarbij heeft [gedaagde sub 1] , in weerwil van het in artikel 7.8 van de algemene voorwaarden bepaalde, meer dan één kamer in het gehuurde aan [gedaagden 2] c.s. in gebruik gegeven zonder voorafgaande toestemming van De Goede Woning. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit tezamen een tekortkoming die rechtvaardigt dat de huurovereenkomst tussen partijen moet worden ontbonden en [gedaagden 1] c.s. de woning moet ontruimen. De Goede Woning heeft daarbij voldoende belang. Het is legitiem dat zij optreedt tegen oneigenlijk gebruik van de door haar verhuurde woningen, omdat het gehuurde een sociale huurwoning betreft en het een feit van algemene kennis is dat de wachtlijsten voor woningzoekenden lang zijn om voor een woning zoals het gehuurde in aanmerking te komen.
4.12.
Tegenover deze belangen zijn geen belangen door [gedaagde sub 1] aangevoerd die een ontbinding in de weg staan. Het verlies van het gehuurde is een gevolg dat hij zelf in het leven heeft geroepen door zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde te hebben en zonder toestemming kamers van het gehuurde in gebruik te geven aan derden. Dat hij van het gehuurde gebruik wenst te maken vanwege de locatie ten opzichte van zijn ondernemingen en ouders is niet van voldoende zwaarwegend belang. [gedaagden 2] c.s. heeft aangevoerd dat zij bij ontruiming van het gehuurde hun woonruimte verliezen en dakloos raken. De kantonrechter moet bij een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rekening houden met minderjarige kinderen van [gedaagden 2] c.s. in de woning. In het gehuurde zijn twee, en binnenkort drie, minderjarige kinderen inwonend. Op grond van artikel 3 van Pro het Internationale Verdrag inzake de Rechten van het Kind (IVRK) moeten de belangen van minderjarige inwonende kinderen als ‘eerste overweging’ in aanmerking genomen worden.
4.13.
De kantonrechter overweegt hierover als volgt. Volgens de uitspraak van de Hoge Raad van 28 november 2025 moet het belang van het kind in zijn recht op huisvesting met inachtneming van alle omstandigheden van het geval worden beoordeeld, waaronder die van alternatieve huisvesting. Daarbij ligt het voorkómen van dakloosheid niet op de eerste weg van de verhuurder en dient de verhuurder rekening te houden met de belangen van derden (r.o.v. 3.3.3. en 3.3.4). In dat kader acht de kantonrechter het relevant dat [gedaagden 1] c.s. deze inwoningsconstructie bewust met elkaar zijn aangegaan. De persoonlijke situatie van [gedaagden 2] c.s. en de aanstaande gezinsuitbreiding doen, hoe moeilijk ook, niet er aan af dat de huidige situatie niet in stand kan blijven en de woning weer volgens de reguliere procedure aan een woningzoekende moet worden toegewezen. De Goede Woning heeft op de mondelinge behandeling aangegeven dat zij zich terdege bewust is van de aanwezigheid van de minderjarige kinderen in de woning en zij bereid is om de ontruimingstermijn te plaatsen op zes maanden na betekening van het vonnis. Het is uiteindelijk de verantwoordelijkheid van [gedaagden 2] c.s. om zich ervan te vergewissen dat zij zich in een huurrelatie bevindt die rechtsgeldig is. De kantonrechter heeft daarbij begrepen dat [gedaagden 2] c.s. is aangemeld voor bijstand bij de gemeente Zoetermeer, waardoor dakloosheid in het ergste geval ondervangen kan worden. Al met al valt de belangenafweging in het voordeel van De Goede Woning uit.
4.14.
De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal op grond van het voorgaande worden toegewezen. [gedaagden 1] c.s. zal worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen op een termijn van zes maanden na betekening van het vonnis. De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijke termijn is voor [gedaagden 1] c.s. om aan de veroordeling te voldoen.
Gebruiksvergoeding
4.15.
Tegen de door Staedion gevorderde gebruiksvergoeding is door [gedaagde sub 1] geen verweer gevoerd. De kantonrechter zal deze vordering daarom toewijzen zoals vermeld in de beslissing.
Proceskosten
4.16.
[gedaagden 1] c.s. is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van De Goede Woning worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
147,41
- griffierecht
€
135,00
- salaris gemachtigde
€
434,00
(2 punten × € 217,00)
- nakosten
€
108,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
824,91
4.17.
De proceskostenveroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
Uitvoerbaar bij voorraad
4.18.
De kantonrechter zal de ontruiming van het gehuurde uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Het belang van De Goede Woning om de tekortkoming te beëindigen en het gehuurde binnen afzienbare tijd aan wachtende woningzoekenden ter beschikking te stellen weegt zwaarder dan het belang dat [gedaagden 1] c.s. hebben bij het behoud van de woning, waarbij de ontruimingstermijn van zes maanden [gedaagden 2] c.s. in het bijzonder ruimte geeft passende woonruimte te zoeken.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de tussen [gedaagde sub 1] en De Goede Woning bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het adres [adres 1] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagden 1] c.s. om binnen zes maanden na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van De Goede Woning zijn, en de sleutels af te geven aan De Goede Woning,
5.3.
veroordeelt [gedaagde sub 1] tot betaling van een bedrag € 823,67 per maand tegen behoorlijk bewijs van kwijting vanaf 1 oktober 2025 tot de dag van ontruiming, waarbij het huurbedrag in het geval van een niet volledig verstreken maand naar rato van het aantal dagen berekend dient te worden,
5.4.
veroordeelt [gedaagden 1] c.s. hoofdelijk in de proceskosten van € 824,91, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden 1] c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.5.
verklaart de beslissing in dit vonnis onder 5.2 tot en met 5.4 uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.W.D. Bom en in het openbaar uitgesproken op 31 maart 2026.