Uitspraak
Rechtbank den haag
Team handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/700577 / KG ZA 26-216
Vonnis in kort geding van 9 april 2026
in de zaak van
[eiseres]te [woonplaats] ,
eiseres,
hierna te noemen: [eiseres] ,
advocaat mr. N. Overeem,
tegen:
ALBEVER HOLDING B.V.te Den Haag,
gedaagde,
hierna te noemen: Albever Holding,
advocaat mr. C.L. Verhoef.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 6 maart 2026 met producties 1 t/m 23;
- de conclusie van antwoord van 12 maart 2026 met producties 1 t/m 20;
- de akte wijziging van eis, tevens overlegging producties 24 t/m 33;
- de door [eiseres] op 12 maart 2026 ingediende producties 34 t/m 37;
- de door Albever Holding op 13 maart 2026 ingediende producties 21 en 22;
- de op 16 maart 2026 gehouden mondelinge behandeling, waarbij namens beide partijen pleitnotities zijn overgelegd.
1.2.
Na afloop van de mondelinge behandeling heeft de voorzieningenrechter partijen in de gelegenheid gesteld hun geschil in onderling overleg op te lossen. Bij brieven van 26 en 30 maart 2026 hebben partijen bericht dat zij geen overeenstemming hebben kunnen bereiken en hebben zij verzocht om vonnis te wijzen. Vervolgens is vonnis (nader) bepaald op heden.
2.De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
Partijen
2.1.
[eiseres] is eigenaresse van het appartement aan de [adres 1] (hierna: [adres 1] ). Zij woont daar met haar drie kinderen.
2.2.
Albever Holding is een beheer- en financieringsmaatschappij waarvan de heer [naam 1] (hierna: [naam 1] ) de bestuurder en enig aandeelhouder is. Albever Holding is enig aandeelhouder van Rovapro B.V., een vastgoedonderneming waarvan [naam 1] ook de bestuurder is.
2.3.
[eiseres] en [naam 1] hebben vanaf september 2025 een affectieve relatie onderhouden. Op 27 december 2025 zijn partijen samen op vakantie gegaan en op 29 december 2025 hebben zij hun affectieve relatie beëindigd.
Aankoop en hypotheek [adres 2]
2.4.
Op 9 juli 2025 had [eiseres] het appartement aan de [adres 2] (hierna: [adres 2] ) gekocht voor € 1.137.500,-, welk appartement op 10 november 2025 aan haar is geleverd. [eiseres] heeft dit gefinancierd met een aflossingsvrije hypothecaire geldlening van Albever Holding. Blijkens de hypotheekakte van 10 november 2025 bedraagt de hoofdsom van de reeds verstrekte en nog te verstrekken geldleningen € 1.350.000,-.
2.5.
Aan de hypothecaire geldlening ligt een overeenkomst van geldlening van
€ 1.150.000,- van 18 juli 2025 tussen Albever Holding en [eiseres] ten grondslag.
In die overeenkomst is – voor zover hier van belang – het volgende opgenomen:
“OVERWEGENDE DAT: De Geldgever een geldlening aan de Geldnemer wilt verstrekken ten behoeve van de financiering van […] [adres 2] […]
2.1
De Geldgever verstrekt hierbij een lening van EUR 1.150.000 […] aan de Geldnemer conform de voorwaarden van deze Overeenkomst en de Geldnemer aanvaardt hierbij de Lening onder die voorwaarden. […]
3.1
Over de Lening is een rente verschuldigd van 3,5 % […] per jaar. De rente dient maandelijks
te worden voldaan op de eerste (1ste) dag van de maand. De rente is vastgesteld voor een periode van drie (3) jaar. De rente wordt direct over de (volledige) lening berekend (oftewel de volledige som). Dat is 3.354,16 EUR […] per maand. […]
4.1
De Lening is aflossingsvrij aangegaan en heeft een looptijd van drie (3) jaar na de ingangsdatum van 21 juli 2025. Op de Lening wordt niet afgelost door de Geldnemer behoudens art. 4.2. De Geldnemer kan, na het passeren van de akten met betrekking tot het Registergoed, de Lening, zonder vergoeding voor vervroegde aflossing, geheel aflossen.
4.2
Zodra de woning aan de [adres 1] is verkocht zal de overwaarde gebruikt worden om af te lossen op de lening. […]
5.1
Tot zekerheid van het nakomen van de verplichtingen van de Geldnemer, zullen de Geldnemer en Garant aan de Geldgever een recht van hypotheek verlenen, eerste in rang, op:
5.1.1
het eigendom van […] [adres 2] […]
5.1.2
het voortdurend recht van erfpacht […]
tot een bedrag van EUR 1.150.000 […] te vermeerderen met renten, vergoedingen, boeten en kosten (inclusief maar niet beperkt tot alle executiekosten), welke samen worden begroot op 40% […] van het hiervoor vermelde bedrag, […] derhalve tot een totaal bedrag van EUR 1.610.000 […]”
2.6.
In de e-mail van 5 november 2025 waarin de notaris de concept-hypotheekakte naar [naam 1] (en in cc naar [eiseres] ) heeft gestuurd, staat:
“Geachte heer [naam 1] ,
Zoals telefonisch besproken zend ik u hierbij het ontwerp van de hypotheekakte, met verhoogde inschrijving van 200.000 euro.
Daarover schreef ik bij het verzenen van de stukken aan mevrouw [eiseres] het volgende:
"
In de hypotheekakte is in overleg met de heer [naam 1] een inschrijvingsbedrag genomen van 1.350.000 euro, zijnde 200.000 euro meer dan de huidige lening. Dat heeft als gevolg dat indien u en Albever Holding in de toekomst zouden overeenkomen dat u een aanvullend bedrag leent, u tot het maximum van 1.350.000 euro kunt lenen zonder dat u opnieuw naar een notaris hoeft te gaan. Voor de goede orde: dat behelst niet een recht om het te mogen lenen, dat dient eerst tussen en Albever Holding te worden overeengekomen."”
In de hypotheekakte is in overleg met de heer [naam 1] een inschrijvingsbedrag genomen van 1.350.000 euro, zijnde 200.000 euro meer dan de huidige lening. Dat heeft als gevolg dat indien u en Albever Holding in de toekomst zouden overeenkomen dat u een aanvullend bedrag leent, u tot het maximum van 1.350.000 euro kunt lenen zonder dat u opnieuw naar een notaris hoeft te gaan. Voor de goede orde: dat behelst niet een recht om het te mogen lenen, dat dient eerst tussen en Albever Holding te worden overeengekomen."”
Verbouwing [adres 2]
2.7.
Op 22/23 december 2025 heeft [naam 1] de keuken en badkamer van [adres 2] via Marktplaats verkocht en door de kopers daarvan uit het appartement laten halen.
2.8.
Op 24 december 2025 heeft [naam 1] de aannemer een e-mail met de volgende inhoud – voor zover hier van belang - gestuurd:
“Namens [eiseres] (cc) geef ik hierbij opdracht voor het verbouwen van de [adres 2] conform offerte met uitzondering van […]
De offerte van de aanbouw wordt pas opdracht nadat we goedkeuring van de VVE hebben en definitief ontwerp pui is goedgekeurd door [eiseres] .
Hierbij wel akkoord voor de constructeur! Bijgaand een memo van [naam 2] waaraan de bouwaanvraag moet voldoen. De VVE beheerder is inmiddels MVGM en [naam 2] vormt het bestuur. Op basis van de punten in de memo kunnen we een tussentijdse vergadering aanvragen en goedkeuring krijgen. […]
Aanvang sloopwerkzaamheden; 5 jan – 23 jan 2026
Aanvang opbouw; 9 februari 2026
Betalingscondities; 20% aanvang en na gelang het werk vordert telkens weer 20%
Facturen graag in cc naar mij toesturen zodat ik ze kan controleren. [eiseres] zal zelf de betalingen verrichten. […]”
2.9.
Op 24 december 2025 heeft [naam 1] aan [eiseres] ter ondertekening toegezonden een overeenkomst van geldlening van € 160.000,- ter financiering van de verbouwing van [adres 2] . Deze overeenkomst bevat dezelfde voorwaarden als de overeenkomst van geldlening van € 1.150.000,- d.d. 18 juli 2025 zoals weergegeven onder 2.5. [eiseres] heeft daar op dat moment niet op gereageerd en de overeenkomst niet ondertekend.
2.10.
Op 29 december 2025 heeft [naam 1] de aannemer een WhatsApp-bericht met de volgende inhoud gestuurd:
“Hi [naam 3] , even voor de helderheid; [eiseres] is eigenaar en dus formeel opdrachtgever. Ik heb op verzoek van haar het voortraject gedaan en ben dus formeel geen partij. Alvorens te starten is het verstandig om van [eiseres] een akkoord te krijgen op de werkzaamheden zodat hier geen misverstand over kan ontstaan. Ik stap er bij deze tussenuit en vertrouw erop je voldoende geïnformeerd te hebben. […]”
2.11.
Op 4 januari 2026 heeft [eiseres] [naam 1] een e-mail met de volgende inhoud – voor zover hier van belang - gestuurd:
“Ik krijg jou nog steeds niet te pakken. [naam 3] gaat morgen beginnen. Heb jij voor mij de offerte waar jij uiteindelijk akkoord mee bent gegaan, want ik neem aan dat jij het niet meer gaat controleren aangezien je tegen [naam 3] hebt gezegd dat je, je er niet meer mee wil bemoeien? Ook had jij afgesproiken 20% over te maken aan hem bij aanvang. Wil je dat op mijn ABN rekening storten? Dan kan ik het overmaken aan hem. […]”
2.12.
Op 5 januari 2026 heeft de aannemer [adres 2] aan de binnenzijde gesloopt ter voorbereiding op de verbouwing.
2.13.
Op 7 januari 2026 heeft [naam 1] [eiseres] een e-mail met de volgende inhoud – voor zover hier van belang - gestuurd:
“[…] Los daarvan vind ik het ongepast dat jij nog een aanvullende lening vraagt en deze ga ik dan ook niet verstrekken.
Aan [naam 3] heb ik duidelijk aangegeven dat jij eigenaar bent en dus zelf de opdracht moet geven alvorens te starten, zie bijlage. Mijn hulp met je verbouwing is komen te vervallen. Offertes heb je al en anders beter om deze bij hem op te vragen zodat hier geen misverstanden over ontstaan.”
2.14.
Op 22 januari 2026 heeft [naam 1] aan [eiseres] ter ondertekening toegezonden een overeenkomst van geldlening van € 100.000,- ter financiering van de verbouwing. Deze overeenkomst bevat dezelfde voorwaarden als de overeenkomst van geldlening van € 1.150.000,- d.d. 18 juli 2025 zoals weergegeven onder 2.5. Bij e-mail van 24 januari 2026 heeft [eiseres] [naam 1] medegedeeld dat zij niet akkoord gaat met deze overeenkomst omdat zij meent dat daar onredelijke bepalingen in staan. Bij e-mail van 26 januari 2026 heeft [naam 1] het aanbod ingetrokken en aangegeven geen aanvullende lening meer te zullen verstrekken.
(Over)waarde [adres 1]
2.15.
[eiseres] heeft [adres 1] gefinancierd met een (deels aflossingsvrije) hypothecaire geldlening die op het moment van vertrekken (op 16 juli 2021) € 587.250,- bedroeg en waar zij inmiddels (naar eigen zeggen) ongeveer € 40.000,- op heeft afgelost.
2.16.
Uit het taxatierapport van 12 maart 2024 blijkt dat de marktwaarde van [adres 1] op dat moment € 1.100.000,- was. In het taxatierapport wordt vermeld dat het appartement een woonoppervlakte van 144 m² heeft, verdeeld over de 3e, 4e en 5e verdieping.
2.17.
Van 12 augustus tot 8 september 2025 en van 10 oktober tot 3 december 2025 heeft [eiseres] [adres 1] te koop aangeboden voor een vraagprijs van € 995.000,-. In de advertentie wordt vermeld dat het appartement een woonoppervlakte van 131 m² heeft, verdeeld over de 3e etage en 4e etage.
2.18.
In een e-mail van 2 september 2025 heeft de beheerder/bestuurder van de [VvE] (hierna: de VvE) het volgende aan [eiseres] geschreven:
“Onderwerp: Onrechtmatige situatie [adres 1] (correctie)
[…]
Het appartement is destijds aan u aangeboden als een appartement met een woongedeelte op de derde verdieping en een bergingsruimte op de vierde verdieping. Zie bijgaande tekeningen. Het complex heeft geen vijfde verdieping. De bergingsruimte die u bovenop de vierde verdieping heeft gecreëerd is onrechtmatig. U heeft hiervoor geen toestemming gevraagd in de ALV.
In de ALV’s van de afgelopen jaren zijn herhaaldelijk verbouwingsaanvragen als onderwerp besproken. Uit de notulen heeft u kunnen afleiden dat de VvE waarin u woont er niet mee instemt dat een bergingsruimte als woonruimte bij de woning betrekt. Het creëren van nog een bergingsruimte op een niet bestaande verdieping is dan ook volkomen uitgesloten.
U biedt uw woning te koop op een wijze die niet overeenstemt met het appartementsrecht. Dit is niet toegestaan en onrechtmatig.
U wordt verzocht om de ruimte boven de vierde verdieping – die u nu gebruikt als bergingsruimte – weer in originele staat te herstellen.
De officiële tweede verdieping van uw appartement is een berging. U heeft in de ALV geen toestemming gevraagd om een badkamer en toilet aan te leggen en afvoeren op de standleiding van de VvE aan te sluiten. Ook deze situatie is onrechtmatig. Wanneer de ALV instemt met een verbouwing die ook de bouwdelen van de VvE raken, wordt altijd gesteld dat dit uitgevoerd dient te worden door een gecertificeerd bedrijf. Opnieuw verzoek ik u over het bouwdossier voor e.e.a. aan te leveren zodat dit alsnog in een ALV beoordeeld kan worden.”
2.19.
In de e-mail van 26 februari 2026 heeft een accountmanager namens de VvE het volgende aan [eiseres] geschreven:
“In de notulen is het volgende vastgelegd:
“Met meerderheid stemt de Vergadering in met het aanbrengen van een interne, vaste trap van het woongedeelte op de derde verdieping naar het bergingsdeel op de vierde verdieping zolang de vierde verdieping niet als woonruimte wordt gebruikt.”
Ik vind het lastig om via de mail terwijl ik de situatie terplekke niet ken hier nog iets aanvullends over te melden. Je hebt goedkeuring om een interne vaste trap te realiseren, op dat gebied hoef je niet nog iets extra’s aan te leveren o.i.d., en je zal daar ongetwijfeld een opening voor moeten maken, maar jij of degene die de werkzaamheden gaat uitvoeren, zal zich ervan moeten verwittigen dat er geen schade wordt aangebracht aan de constructie en bezit van de VvE. Die verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid blijft wel voor jou als eigenaar.”
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert – zakelijk weergegeven en na wijziging van eis – dat de voorzieningenrechter, uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
I. Albever Holding beveelt om de mondelinge overeenkomst tussen partijen na te komen en [eiseres] binnen twee dagen na betekening van dit vonnis een schriftelijke overeenkomst (onder de voorwaarden en condities als geformuleerd in randnummer 30 van de dagvaarding) ter ondertekening aan te bieden en vervolgens de geldlening van € 125.000,- aan [eiseres] ter beschikking te stellen of (zulks ter keuze van [eiseres] ) de facturen van de aannemer steeds rechtstreeks te voldoen tot het toegewezen bedrag, op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag(deel) dat Albever Holding hier niet aan voldoet;
II. althans zodanige maatregel te treffen die de voorzieningenrechter juist acht;
III. met veroordeling van Albever Holding in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
Subsidiair:
Albever Holding beveelt om [eiseres] binnen twee dagen na betekening van dit vonnis de overeenkomst van geldlening van 22 januari 2026 (productie 18) ter ondertekening aan te bieden en vervolgens binnen drie dagen na ondertekening door [eiseres] de geldlening van € 100.000,- aan [eiseres] ter beschikking te stellen of de facturen van de aannemer steeds rechtstreeks te voldoen tot een bedrag van € 100.000,-, op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag(deel) dat Albever Holding hier niet aan voldoet;
I. althans zodanige maatregel te treffen die de voorzieningenrechter juist acht;
II. met veroordeling van Albever Holding in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
3.2.
Daartoe voert [eiseres] – samengevat – het volgende aan. Tussen partijen is een mondelinge overeenkomst tot stand gekomen op grond waarvan Albever Holding verplicht is aan [eiseres] (naast de hypothecaire geldlening) een aanvullende geldlening te vertrekken ter financiering van de verbouwing van het appartement aan de [adres 2] . Dat partijen overeen zijn gekomen dat Albever Holding deze aanvullende lening zou verstrekken, volgt uit het feit dat in de hypotheekakte een hoger inschrijvingsbedrag (€ 200.000 meer dan de lening) is opgenomen. Bovendien heeft [naam 1] (namens Albever Holding) uitvoering gegeven aan de afspraken door zich met de verbouwing te bemoeien, de badkamer en keuken uit het appartement te laten verwijderen en de aannemer opdracht te geven het appartement verder te strippen zodat de verbouwing een aanvang kon nemen. Door zich eenzijdig aan die afspraken te onttrekken, komt Albever Holding toerekenbaar tekort in de nakoming van de overeenkomst en handelt zij onrechtmatig jegens [eiseres] .
Subsidiair voert [eiseres] aan dat Albever Holding in ieder geval gehouden is om haar een overeenkomst van geldlening voor een bedrag van € 100.000,- voor de financiering van de verbouwing aan te bieden onder de voorwaarden zoals neergelegd in de overeenkomst die Albever Holding haar op 22 januari 2026 heeft toegezonden.
3.3.
Albever Holding voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
4.De beoordeling van het geschil
Spoedeisend belang
4.1.
Volgens vaste jurisprudentie is ten aanzien van geldvorderingen in kort geding terughoudendheid geboden. Om een dergelijke vordering in kort geding te kunnen toewijzen is nodig dat die vordering in voldoende mate vaststaat. Ook moet sprake zijn van omstandigheden die meebrengen dat, vanwege een grote mate van spoedeisendheid, een onmiddellijke voorziening moet worden getroffen. Ten slotte moet rekening worden gehouden met het risico dat de eiser het geldbedrag niet kan terugbetalen in het geval de eiser in de bodemprocedure alsnog in het ongelijk wordt gesteld.
4.2.
[eiseres] is op dit moment eigenaar van twee appartementen en heeft dubbele maandlasten. Bij aankoop van [adres 2] was het idee dat [eiseres] [adres 1] op korte termijn zou verkopen en met de overwaarde op de hypothecaire geldlening aan Albever Holding zou aflossen. Nu echter de verbouwing van [adres 2] stil is komen te liggen, is dit appartement onbewoonbaar en ook niet te verkopen voor een aanvaardbare prijs. Zolang de verbouwing niet wordt afgerond, kan [eiseres] ook [adres 1] niet verkopen omdat zij en haar kinderen dan zonder bewoonbare woning komen te zitten. Hoewel Albever Holding dit heeft betwist, acht de voorzieningenrechter het aannemelijk dat de aannemer de verbouwing van [adres 2] direct heeft gestaakt toen bleek dat Albever Holding dit niet meer wilde financieren en de werkzaamheden pas weer zullen worden hervat als er betalingen worden verricht. Een aannemer zal over het algemeen immers geen werkzaamheden om niet verrichten en uit de door [eiseres] overgelegde foto’s blijkt dat de [adres 2] op dit moment volledig gestript is. [eiseres] heeft aangevoerd dat zij de verbouwing op korte termijn niet zelf kan financieren of elders financiering kan verkrijgen en vordert daarom in dit kort geding nakoming van de overeenkomst met Albever Holding dat hij haar een aanvullende geldlening zou vertrekken ter financiering van de verbouwing. De voorzieningenrechter acht het onder de gegeven omstandigheden niet redelijk om van [eiseres] te verwachten dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht, gelet op haar dubbele maandlasten en de kans dat de aannemer dan niet meer direct beschikbaar zal zijn om de verbouwing af te maken. Dat [eiseres] de aannemer opdracht heeft gegeven om aan te vangen met de verbouwing zonder dat zij zekerheid had over de aanvullende financiering door Albever Holding, acht de voorzieningenrechter onder de gegeven omstandigheden niet (geheel) aan [eiseres] toe te rekenen. Op 24 december 2025 heeft [naam 1] namens Albever Holding de aannemer immers nog opdracht gegeven om op 5 januari 2026 te starten met de verbouwing en na het beëindigen van de relatie tussen partijen (op 29 december 2025) heeft [naam 1] zich plotseling teruggetrokken uit het contact met de aannemer. Dit neemt bovendien niet weg dat [eiseres] nu in een patstelling verkeert en spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot het verstrekken van de aanvullende financiering.
Overeenstemming aanvullende lening?
4.3.
Vervolgens is de vraag of tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen op grond waarvan Albever Holding gehouden is een aanvullende geldlening ter financiering van de verbouwing te verstrekken.
4.4.
Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan (artikel 6:217 van Pro het Burgerlijk Wetboek). Voor het tot stand komen van een bindende overeenkomst is in elk geval vereist dat partijen over alle essentiële onderdelen van de overeenkomst - door middel van aanbod en aanvaarding - overeenstemming hebben bereikt. Of partijen overeenstemming hebben bereikt over alle voor hen als essentieel aan te merken onderdelen van de overeenkomst, hangt af van de bedoeling van partijen, waarbij het erop aankomt wat partijen over en weer precies hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen redelijkerwijs hebben afgeleid en hebben mogen afleiden.
4.5.
[eiseres] vordert primair dat Albever Holding haar een geldleningsovereenkomst aanbiedt onder de door haar geformuleerde voorwaarden en haar een lening van € 125.000,- verstrekt. Albever Holding betwist dat tussen partijen overeenstemming bestaat over het vertrekken van een dergelijke lening. Albever Holding heeft [eiseres] twee keer een overeenkomst van geldlening aangeboden: op 24 december 2025 van € 160.000,- en op 22 januari 2026 van € 100.000,-. Het laatstgenoemde aanbod betrof een lager bedrag omdat de aanbouw niet langer gerealiseerd zou worden. Beide overeenkomsten bevatten dezelfde voorwaarden als de geldleningsovereenkomst van 18 juli 2025 van € 1.150.000,- (zie 2.5) waarmee [eiseres] eerder akkoord was gegaan. [eiseres] heeft beide keren het aanbod niet aanvaard, zodat volgens Albever Holding geen overeenstemming is bereikt. Albever Holding voert verder aan dat uit het hogere inschrijvingsbedrag in de hypotheekakte ook niet kan worden afgeleid dat partijen een aanvullende lening zijn overeengekomen, omdat de notaris heeft toegelicht dat de hogere inschrijving enkel ruimte biedt voor een eventuele aanvullende lening, maar dat dit niet betekent dat die lening al is overeengekomen.
4.6.
De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel van [eiseres] er onder de gegeven omstandigheden op mocht vertrouwen dat Albever Holding haar een aanvullende lening zou verstrekken om de verbouwing te financieren. Uit de gedragingen van [naam 1] blijkt dat partijen overeenstemming erover hadden dat de [adres 2] verbouwd zou worden en dat dit gefinancierd zou worden door Albever Holding. [naam 1] heeft zich actief beziggehouden met het opstellen van de offerte voor de verbouwing en het contact met de aannemer hierover. [naam 1] heeft uiteindelijk ook (namens [eiseres] ) opdracht gegeven aan de aannemer voor de verbouwing, waarbij hij te kennen heeft gegeven dat de facturen ter controle ook naar hem moesten worden gestuurd, maar dat [eiseres] zelf de betalingen zou verrichten, hetgeen strookt met zijn voornemen om een geldlenings-overeenkomst met [eiseres] aan te gaan. Albever Holding heeft [eiseres] twee keer een schriftelijke overeenkomst van geldlening verstrekt onder dezelfde voorwaarden en met hetzelfde rentepercentage als de eerder tussen hen overeengekomen geldleningsovereenkomst ten behoeve van de hypotheek. Dat [eiseres] de overeenkomst van 24 december 2025 niet heeft ondertekend komt enkel voort uit het feit dat partijen kort daarna op vakantie zijn gegaan. De voorzieningenrechter leidt hier echter wel uit af dat partijen op dat moment overeenstemming hadden bereikt over de essentialia van de overeenkomst, te weten dat Albever Holding aan [eiseres] een aanvullende geldlening (van € 160.000,-) zou verstrekken tegen een rentepercentage van 3,5% en onder dezelfde voorwaarden als opgenomen in de overeenkomst van 18 juli 2025 (zie 2.5). Op grond van deze overeenkomst kan Albever Holding er dan ook aan gehouden worden dat hij [eiseres] een aanvullende geldlening vertrekt. De voorzieningenrechter ziet echter niet in dat [eiseres] ook thans nog mag menen dat Albever Holding een lening van meer dan € 100.000,- zou vertrekken, omdat nadien is gebleken dat de verbouwing zonder realisatie van de aanbouw geen € 160.000,- maar € 100.000,- zou kosten en Albever Holding in zijn overeenkomst van 22 januari 2026 dan ook een geldlening van € 100.000,- heeft opgenomen. De primaire vordering zal daarom worden afgewezen en de subsidiaire vordering worden toegewezen, in die zin dat Albever Holding verplicht wordt om [eiseres] een overeenkomst van geldlening aan te bieden voor een bedrag van € 100.000,- voor de financiering van de verbouwing onder de voorwaarden zoals neergelegd in de overeenkomst die Albever Holding haar op 22 januari 2026 (en 18 juli 2025 en 24 december 2025) heeft toegezonden.
4.7.
De voorzieningenrechter gaat voorbij aan het verweer van Albever Holding dat het risico aanzienlijk is dat [eiseres] de aanvullende lening niet kan terugbetalen. De terugbetaling is grotendeels afhankelijk van de overwaarde uit de verkoop van [adres 1] en de leencapaciteit van [eiseres] . De omstandigheid dat de [adres 1] op dit moment minder waard lijkt te zijn dan uit het taxatierapport van 12 maart 2024 blijkt – op grond waarvan Albever Holding de geldlening van € 1.150.000,- heeft verstrekt – was echter al bekend voordat Albever Holding de aanvullende financiering toezegde. [eiseres] heeft de [adres 1] immers al in augustus 2025 te koop aangeboden onder vermelding van minder woonoppervlakte en minder woonlagen dan waar de taxatie op is gebaseerd. De VvE heeft ook al in september 2025 geconstateerd dat [eiseres] onrechtmatig een badkamer en toilet op de vierde verdieping heeft aangelegd en een bergingsruimte bovenop de vierde verdieping heeft gecreëerd. Zoals [naam 1] ook tijdens de mondelinge behandeling heeft aangegeven was hij vanaf september 2025 van deze discussie op te hoogte. Op het moment dat Albever Holding de aanvullende geldlening aan [eiseres] wenste te verstrekken, was dat kennelijk geen belemmering en dit kan nu dan ook niet worden aangevoerd als reden waarom zij niet aan haar toezegging gehouden kan worden. Nu voldoende vaststaat dat tussen partijen een overeenkomst tot aanvullende financiering is overeengekomen, staat een eventueel restitutierisico evenmin aan een toewijzing in kort geding in de weg.
4.8.
Voor de goede orde overweegt de voorzieningenrechter nog dat de omstandigheid dat [eiseres] , op aanraden van een juridisch geschoolde vriendin, in januari 2026 bezwaar heeft gemaakt tegen de toepasselijkheid van enkele voorwaarden uit de schriftelijke overeenkomst, niet ertoe leidt dat geen overeenstemming tussen partijen tot stand is gekomen.
Die overeenstemming was op dat moment namelijk al tot stand gekomen.
Dwangsom
4.9.
Oplegging van een dwangsom, als stimulans tot nakoming van de te geven beslissing, is aangewezen. Hoewel Albever Holding zich steeds heeft gehouden aan de gemaakte afspraken uit de leningsovereenkomst van 18 juli 2025, brengt de veranderde verstandhouding tussen partijen en de omstandigheid dat [eiseres] een kort geding heeft moeten starten om nakoming te vorderen van de afspraken omtrent de aanvullende lening dat een dwangsom op zijn plaats is. De op te leggen dwangsom zal worden gemaximeerd.
Proceskosten
4.10.
Gelet op de aard van dit geschil en de achterliggende feiten en omstandigheden ziet de voorzieningenrechter aanleiding om te bepalen dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
veroordeelt Albever Holding om [eiseres] binnen twee dagen na betekening van dit vonnis een overeenkomst van geldlening ter ondertekening aan te bieden die dezelfde inhoud heeft als de overeenkomst van geldlening van 22 januari 2026 (als bedoeld in 2.14) en vervolgens binnen drie dagen nadat [eiseres] de overeenkomst heeft overtekend, aan [eiseres] een geldlening van € 100.000,- ter beschikking te stellen door overmaking op haar bankrekening, of de facturen van de aannemer rechtstreeks te voldoen, steeds binnen drie dagen na ontvangst daarvan, tot een bedrag van € 100.000,-, onder verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag(deel) waarop Albever Holding hieraan niet voldoet, met een maximum van € 100.000,-;
5.2.
verklaart de onder 5.1 opgenomen veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
5.3.
bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.4.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.R. Glass en in het openbaar uitgesproken op 9 april 2026.
JvL