Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Kenmerk: 127317 CV EXPL 03-5345
Vonnis van de kantonrechter te Dordrecht van 5 februari 2004 in de zaak van:
de stichting [...], gevestigd en kantoorhoudende te [...] eiseres, gemachtigde mr. S.A. den Engelsen,
tegen:
de heer [...] en mevrouw [...], beiden wonende te [...], gedaagden, gemachtigde mr. D. de Jong.
Partijen worden aangeduid als [eiseres] en [gedaagden].
Verloop van de procedure
De kantonrechter wijst vonnis op de volgende processtukken:
1. de dagvaarding van 25 augustus 2003;
2. de conclusie van antwoord;
3. de conclusie van repliek;
4. de conclusie van dupliek;
5. de overgelegde producties.
Omschrijving van het geschil
1. Tussen partijen staat het volgende vast.
[eiseres] heeft in het verleden aan de heer [...] (verder te noemen [de heer x]) de woning aan de [...] te [...] verhuurd. Deze huurovereenkomst is bij vonnis van 6 maart 2003 van de kantonrechter te Dordrecht ontbonden. In dit tussen (de rechtsvoorgangster) van [eiseres], [de heer x] en [gedaagden] c.s. gewezen vonnis heeft de kantonrechter vastgesteld dat tussen [de heer x] en [gedaagden] een onderhuurovereenkomst bestaat.
[gedaagden] c.s. en hun twee kinderen bewonen vanaf 4 oktober 2001 de aanvankelijk door [de heer x] gehuurde woning. Voordien hadden zij geen huisvesting.
[eiseres] is een toegelaten instelling op grond van de Woningwet en zij dient personen die niet in hun eigen huisvesting kunnen voorzien (verder aan te duiden als de doelgroep) met voorrang huisvesting te verschaffen volgens de huisvestingsverordening van de gemeente [...].
2. [eiseres] vordert, na wijziging van eis, dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
primair:
te verklaren voor recht dat er sprake is van een onderhuurovereenkomst ex. Art. 1723 k (thans 7:269) BW tussen [de heer x] en [gedaagden] c.s.;
te bepalen dat de tussen [eiseres] en [gedaagden] voort te zetten (onder)huurovereenkomst met ingang van het in het vonnis te bepalen tijdstip zal eindigen en [gedaagden] c.s. te veroordelen op een in het vonnis te bepalen termijn de woning aan de [...]straat te [...] te ontruimen (met nevenvorderingen);
subsidiair:
te verklaren voor recht dat er sprake is van een onderhuurovereenkomst met betrekking tot onzelfstandige woonruimte en dat [gedaagden] c.s. jegens [eiseres] zonder recht of titel in de woning verblijven en [gedaagden] c.s. te veroordelen op een in het vonnis te bepalen termijn de woning aan de [...]straat [...] te [...] te ontruimen (met nevenvorderingen);
[eiseres] stelt dat de huurovereenkomst (die [gedaagden] c.s. nog zou moeten bewijzen) met [gedaagden] c.s. behoort te eindigen aangezien
a. [gedaagden] c.s. onvoldoende financiële waarborgen bieden;
b. De onderhuurovereenkomst is aangegaan om [gedaagden] c.s. de positie van huurder te verschaffen;
c. In de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van [eiseres] gevergd kan worden dat zij de huur met [gedaagden] voortzet;
d. [gedaagden] geen huisvestingsvergunning hebben voor deze woning.
3. [gedaagden] c.s. betwisten dat de hiervoor genoemde gronden aanwezig zijn.
Beoordeling van het geschil
4. De dagvaarding is uitgebracht op 25 augustus 2003, zodat het huurrecht, zoals dat per
1 augustus 2003 is ingevoerd (boek 7 titel 4 BW) van toepassing is.
5. [eiseres] voert zelf aan dat [de heer x] en [gedaagden] c.s. een (onder)huurovereenkomst hebben gesloten (dagvaarding sub 1 en 2), hetgeen [gedaagden] niet betwistte, zodat de onderhuurovereenkomst tussen partijen vaststaat. Bovendien heeft de kantonrechter in het vonnis van 6 maart 2003 in rechte vastgesteld dat sprake is van onderhuur.
6. [gedaagden] c.s. voeren aan dat [de heer x] enige tijd een kamer in de woning heeft aangehouden. Indien (veronderstellenderwijs) wordt aangenomen dat dit juist is, kan daaruit niet de conclusie worden getrokken, dat de onderhuurovereenkomst betrekking had op onzelfstandige woonruimte.
Onder een zelfstandige woning wordt verstaan de woning welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning (art.7:234 BW). Niet in geschil is dat de woning zelfstandige woonruimte betreft. Als één kamer van de woning niet in gebruik kan worden genomen door [gedaagden] c.s., is dat onvoldoende om te kunnen oordelen dat geen sprake meer is van zelfstandige woonruimte.
7. De huurovereenkomst tussen [de heer x] en [gedaagden] c.s. is op de voet van het bepaalde in art. 7:269 BW door [eiseres] van rechtswege voortgezet na 6 maart 2003. De (primair) gevorderde verklaring voor recht is toewijsbaar, zij het dat thans geen sprake meer is van onderhuur. Vast staat, dat [eiseres] binnen de in art. 7:269 BW genoemde termijn heeft gevorderd dat de huurovereenkomst met [gedaagden] zal eindigen.
8. [gedaagden] c.s. hebben zwaarwegende belangen bij voortzetting van de huurovereenkomst. [eiseres] heeft evenwel een zwaarder belang bij het uitvoeren van haar toewijzingsbeleid, omdat zij daarbij de belangen van de gehele doelgroep dient te bewaken. [gedaagden] c.s. hebben aangevoerd, dat ook zij binnen de doelgroep vallen. Of dit inderdaad het geval is en of [gedaagden] c.s. thans volgens de reguliere procedure voor deze woning in aanmerking zouden komen, staat daarmee niet vast. Het is immers aan [eiseres] overgelaten de (veelal schaarse) woningen op rechtvaardige wijze binnen de doelgroep toe te wijzen en dus ook om te beoordelen op grond van de door haar gevraagde gegevens of iemand in de doelgroep valt. Vervolgens zal men moeten wachten tot er een woning beschikbaar komt. Een (door [de heer x] onbevoegd gesloten) onderhuurovereenkomst als de onderhavige doorkruist dit beleid, zodat men via de reguliere weg langer op een woning moet wachten.
[gedaagden] c.s. hebben aangevoerd, dat het hun bedoeling is geweest een andere woning te zoeken. Inmiddels hebben zij daarvoor ruim twee jaar de tijd gehad.
Gelet op vorenstaande kan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid van [eiseres] niet worden gevergd dat zij de huur met [gedaagden] c.s. voortzet. De andere door [eiseres] aangevoerde gronden behoeven geen bespreking.
9. De primair gevorderde verklaring voor recht is toewijsbaar. De huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagden] c.s. behoort op korte termijn te eindigen. Gelet op de belangen van beide partijen komt het redelijk voor deze termijn op één maand na betekening van het vonnis te stellen.
10. [gedaagden] c.s. worden als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure.
Beslissing
De kantonrechter:
verklaart voor recht dat er sprake was van een onderhuurovereenkomst als bedoeld in art. 7:269 lid 1 BW tussen [de heer x] en [gedaagden] c.s.;
bepaalt dat de tussen [eiseres] en [gedaagden] c.s. voortgezette huurovereenkomst betreffende de [...]straat [...] te [...] met ingang van één maand na de betekening van dit vonnis aan [gedaagden] c.s. zal eindigen;
veroordeelt [gedaagden] c.s. binnen twee weken na de beëindiging van de huurovereenkomst om de woning aan de [...]straat [...] te [...] te ontruimen en te verlaten met al het hunne en al de personen die met [gedaagden] c.s. in voormeld pand verblijven en om dit pand ter vrije en algehele beschikking van [eiseres] te stellen;
machtigt [eiseres] om indien [gedaagden] c.s. in gebreke blijven aan dit vonnis te voldoen, zelf de ontruiming te bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm;
veroordeelt [gedaagden] c.s. in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiseres] begroot op:
aan explootkosten €81,16
aan kosten GBA/KvK --
aan griffierecht € 232,--
aan salaris gemachtigde 270,--
totale kosten 583,16;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.C.Halk, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 5 februari 2004, in aanwezigheid van de griffier.
Kenmerk: 127317 CV EXPL 03-5345