Uitspraak
rolnummer : 58950/ HA ZA 05-2255
datum : 2 november 2005
RECHTBANK DORDRECHT
Sector Civiel Recht
Vonnis van de enkelvoudige kamer
in de zaak van
1. [eiser],
wonende te [woonplaats],
2. [eiseres],
wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur: mr. M.L. Veldhuijzen,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats],
3. [gedaagde sub 3],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
procureur: mr. R.G. Degenaar.
Partijen worden hieronder aangeduid als [eiser] c.s. en [gedaagde] c.s..
Het procesverloop
1. De rechtbank heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
* dagvaardingen van 23 en 24 maart 2005,
* conclusie van antwoord,
* tussenvonnis van 1 juni 2005, waarbij een comparitie van partijen is gelast,
* proces-verbaal van de comparitie van partijen van 30 augustus 2005 en de daarin genoemde stukken,
* de door beide partijen overgelegde producties.
De vaststaande feiten
2. Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de producties, voor zover niet betwist, staat het volgende tussen partijen vast.
3. Op 6 juni 2003 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten, ter zake van de koop en verkoop van de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats] voor een bedrag van € 395.000,--. Op 31 oktober 2003 is de woning aan [eiser] c.s. geleverd.
4. In de koopovereenkomst is onder meer -voor zover van belang- het navolgende opgenomen:
"(...)
Artikel 5 Staat Pro van de onroerende zaak, gebruik
(...)
5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken als: woning. (...) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.
(...)
Artikel 17 Bewoning Pro
Verkoper heeft koper uitdrukkelijk geattendeerd op het feit dat hij het verkochte nooit zelf feitelijk heeft gebruikt en dat hij daarom koper niet heeft kunnen informeren over eigenschappen c.q. gebreken aan het verkochte waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor risico en rekening van koper komen en dat bij vaststelling van de koopsom, naast de matige staat van onderhoud, hiermee rekening is gehouden.
(...)
Artikel 18 Onderhoudstoestand Pro
Koper verklaart ermee bekend te zijn dat het pand omstreeks 1927 is gebouwd, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan heeft gegarandeerd, staat hij niet in voor (...) de aanwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht alsmede de toestand van de fundering. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in deze koopovereenkomst omgeschreven beoogde gebruik door koper.
(...)"
5. De voorafgaande aan de koopovereenkomst door de makelaar van [gedaagde] c.s. aan [eiser] c.s. ter beschikking gestelde verkoopdocumentatie bevat onder meer -voor zover van belang- de navolgende informatie:
"(...)
De woning is gebouwd in 1927 waarbij de oorspronkelijke details bewaard zijn gebleven waaronder glas in lood ramen, paneeldeuren. Lichte scheefstand, grotendeels in oorspronkelijke staat, achterstallig onderhoud, (...).
(...)
Onderhoudstoestand:
Koper is ermee bekend dat de woning van oudere datum is en gebouwd met de toen gebruikelijke materialen en koper is bekend met de dienovereenkomstige staat van het pand. Koper aanvaardt alle in verband daarmede voorzienbare of te verwachten tekortkomingen van de onroerende zaak, in het bijzonder wat betreft leidingen (evt. nog loden leidingen), lozingen, daken, vloeren en eventuele installaties alsmede gebruikte materialen, voor zover die een belemmering zouden kunnen zijn voor het normaal gebruik van het verkochte als vermeld in artikel 5.3 van de koopakte.
(...)"
De vordering
6. [eiser] c.s. vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
- de overeenkomst tussen [eiser] c.s. en [gedaagde] c.s. gesloten, te wijzigen in dier voege dat de koopsom wordt teruggebracht van € 395.000,-- naar € 382.750,-- en daarbij [gedaagde] c.s. ieder hoofdelijk, des dat door de betaling door de een, de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen tot terugbetaling van het verschil van € 12.250,-- aan [eiser] c.s. binnen 2 dagen na de betekening van het te dezen te wijzen vonnis;
- [gedaagde] c.s. ieder hoofdelijk, des dat door de betaling door de een, de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen tot vergoeding van de schade groot € 761,60 aan [eiser] c.s., binnen 2 dagen na de betekening van het te dezen te wijzen vonnis;
Subsidiair:
- [gedaagde] c.s. ieder hoofdelijk, des dat door de betaling door de een, de ander zal zijn bevrijd, tot vergoeding aan [eiser] van de schade, groot in totaal € 13.011,06 en nog te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 31 oktober 2003, althans vanaf de dag van dagvaarding, althans vanaf een andere dag door Uw rechtbank in goede justitie te bepalen, een en ander tot aan de dag van de algehele voldoening, welke dient te geschieden binnen 2 dagen na de betekening van het te dezen te wijzen vonnis;
- met de hoofdelijke veroordeling van [gedaagde] c.s. in de kosten van dit geding.
Zij stellen daartoe -zakelijk samengevat- het volgende.
7. De koopovereenkomst is onder invloed van dwaling tot stand gekomen. Na de koop en de levering van de woning bleek dat er sprake was van een periodiek terugkerend lekkageprobleem in de kelder. Zouden [eiser] c.s. van dit gebrek hebben geweten, dan zouden zij de koopovereenkomst niet of onder andere voorwaarden hebben gesloten.
8. [gedaagde] c.s. waren ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst van dit probleem op de hoogte en dus hadden zij [eiser] c.s. hierover moeten inlichten.
9. De dwaling is voorts te wijten aan de mededeling van de makelaar, die voorafgaand aan de totstandkoming van de overeenkomst, na uitdrukkelijk daarnaar te zijn gevraagd, heeft verklaard dat de kelder droog was en niet lekte.
10. Komt vast te staan dat [gedaagde] c.s. niets hebben geweten van de lekkende kelder, dan zijn zij van dezelfde onjuiste veronderstelling uitgegaan als [eiser] c.s. en hebben in dat geval beide partijen gedwaald.
11. Gaat het beroep op dwaling niet op dan is sprake van toerekenbaar tekortschieten van [gedaagde] c.s. in de nakoming van de in artikel 5.3 van de koopovereenkomst genoemde garantie, aangezien het lekkageprobleem een normaal gebruik van de woning in de weg stond. Uiterst subsidiair is sprake van onrechtmatig handelen doordat [gedaagde] c.s., wetende dat de kelder niet droog was, dit feit heeft verzwegen voor [eiser] c.s.. Een dergelijk handelen is in strijd met hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt.
12. Doordat [eiser] c.s. onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken de overeenkomst zijn aangegaan, hebben zij schade geleden ten bedrage van € 12.500,--. Dit nadeel dient te worden opgeheven door de koopprijs met het schadebedrag te verminderen. Indien komt vast te staan dat sprake is van toerekenbare tekortkoming dan wel onrechtmatige daad, dient het voornoemde schadebedrag door [gedaagde] c.s. te worden vergoed. Tevens zijn [gedaagde] c.s. de kosten die zijn gemaakt voor het inschakelen van een deskundige ad € 761,60 verschuldigd.
Het verweer
13. De conclusie van [gedaagde] c.s. strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiser] c.s. in de kosten van het geding.
Zij voeren als verweer -zakelijk samengevat- het volgende aan.
14. Ten tijde van de verkoop en de levering van de woning was geen sprake van een gebrek in de vorm van een lekkageprobleem.
15. [eiser] c.s. zouden, gezien de beperkte omvang van dit lekkageprobleem en het feit dat zij hiermee vanwege de staat van onderhoud van de woning redelijkerwijs rekening moesten houden, de overeenkomst ook zijn aangegaan wanneer zij van een dergelijk probleem op de hoogte zouden zijn geweest.
16. Op [gedaagde] c.s. rustte geen mededelingsplicht. Van de beweerde lekkage waren zij niet op de hoogte en dus behoefden zij zulks niet aan [eiser] c.s. mede te delen. Bovendien wisten [eiser] c.s. zelf al voor de verkoop en de levering dat sprake was van een dergelijk gebrek en dus hadden zij nader onderzoek moeten doen.
17. De makelaar heeft niet aan [eiser] c.s. medegedeeld dat de kelder droog was en niet lekte.
18. Op grond van de artikelen 17 en 18 van de koopovereenkomst en de ter beschikking gestelde documentatie zijn [gedaagde] c.s. voor de beweerde lekkage niet aansprakelijk. [gedaagde] c.s. hebben zich (als "nimmer-gebruikers") jegens [eiser] c.s. volledig vrij getekend terzake iedere aansprakelijkheid vanwege gebreken, daaronder bijvoorbeeld ook begrepen de uitsluiting van aansprakelijkheid voor de aanwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht en de toestand van de fundering. [eiser] c.s. hebben dat met de aanvaarding en ondertekening van de artikelen 17 en 18 aanvaard.
19. Indien de dwaling komt vast te staan, dan dient deze op grond van de in het verkeer geldende opvattingen respectievelijk op grond van de omstandigheden van het geval voor rekening van [eiser] c.s. te blijven.
20. Het beroep op toerekenbare tekortkoming gaat niet op, aangezien op grond van de artikelen 17 en 18 van de koopovereenkomst de woning aan de overeenkomst heeft beantwoord. Het beweerde lekkageprobleem stond een normaal gebruik van de woning niet in de weg, omdat het zich slechts af en toe voordeed. Artikel 5.3 van de koopovereenkomst kan dan ook niet worden ingeroepen.
21. De hoogte van de schade is onjuist en onredelijk. Voor het bepalen van de schade mag niet worden afgegaan op het rapport van de door [eiser] c.s. ingeschakelde deskundige Kakeswaal.
De beoordeling van het geschil
22. De betekenis van het bepaalde in de artikelen 17 en 18 van de koopovereenkomst (r.o. 4) dient te worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien van redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Uit de bewoordingen en inhoud van de bedingen, in onderlinge samenhang bezien, alsmede gelet op de inhoud van de aan [eiser] c.s. verstrekte verkoopdocumentatie en hetgeen overigens door partijen is aangevoerd, kan niet anders worden geconcludeerd dan dat partijen zich bij het sluiten van de overeenkomst en het vaststellen van de koopsom bewust waren van de gebrekkige staat van onderhoud van de woning en de mogelijkheid van bouwkundige gebreken en dat zij met het bepaalde in de artikelen 17 en 18 van de koopovereenkomst hebben bedoeld (eventuele) gebreken aan de woning voor risico van [eiser] c.s. te laten. Gelet op deze door partijen in de overeenkomst hiervoor uitdrukkelijk getroffen bijzondere regeling, kunnen [eiser] c.s. in beginsel ten aanzien van dergelijke gebreken geen beroep meer doen op de wettelijke regeling van dwaling of non-conformiteit en dienen deze gebreken voor rekening van [eiser] c.s. te blijven.
23. Dat de makelaar van [gedaagde] c.s. zou hebben meegedeeld dat de kelder droog was en niet lekte, doet - nog afgezien van de vraag of deze mededeling van de makelaar zonder meer aan [gedaagde] c.s. kan worden toegerekend - daaraan niet af. Deze enkele, overigens door [gedaagde] c.s. betwiste, mededeling van de makelaar maakt een beroep op de artikelen 17 en 18 van de koopovereenkomst niet zonder meer onaanvaardbaar.
24. Dat ligt evenwel anders ten aanzien van de stelling van [eiser] c.s. dat [gedaagde] c.s. het gestelde gebrek aan de kelder kenden, maar daarvan geen mededeling aan [eiser] c.s hebben gedaan. Indien [gedaagde] c.s. wisten dat ten aanzien van de kelder sprake was van een lekkageprobleem maar dit jegens [eiser] c.s. hebben verzwegen, komt hen geen beroep toe op de artikelen 17 en 18 van de overeenkomst. Nog ervan afgezien dat in artikel 17 slechts Pro erover wordt gesproken om die eigenschappen en gebreken voor rekening en risico te laten komen van [eiser] c.s. waarvan [gedaagde] c.s. "op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt", had het op de weg van [gedaagde] c.s. gelegen om, indien zij van het lekkageprobleem wisten, daarvan aan [eiser] c.s. mededeling te doen. Bij gebreke daarvan is een beroep op de artikelen 17 en 18 van de koopovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar jegens [eiser] c.s.. Een dwaling van [eiser] c.s. terzake dient onder die omstandigheden in beginsel niet voor hun rekening te blijven.
25. Het verweer dat [eiser] c.s. zelf op de hoogte waren van de lekkage, faalt. [gedaagde] c.s. hebben dit verweer uitsluitend onderbouwd met een verklaring van een buurman. Tegenover de uitdrukkelijke en gemotiveerde betwisting van [eiser] c.s. dat uit deze verklaring kan worden afgeleid dat zij ten tijde van de koop en levering van de woning op de hoogte waren van een lekkageprobleem in de kelder, hebben [gedaagde] c.s. niets gesteld waaruit volgt dat door de buurman met [eiser] c.s. niet slechts is gesproken over water onder de vloer in algemene zin (waarmee, naar de rechtbank begrijpt, werd gedoeld op water in de kruipruimte) maar ook over lekkageproblemen in de kelder. Dit verweer wordt daarom - als onvoldoende gemotiveerd - gepasseerd.
26. Het verweer van [gedaagde] c.s. dat de overeenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet onder andere voorwaarden zou zijn gesloten, deelt dat lot. Weliswaar kon van [eiser] c.s. worden verwacht dat zij met zekere (verborgen) gebreken rekening zouden houden, dat neemt niet weg dat aannemelijk is dat [eiser] c.s. een lagere koopprijs zouden hebben bedongen indien zij op de hoogte waren gesteld van lekkageproblemen in de kelder en concreet rekening hadden kunnen houden met de daarmee samenhangende herstelkosten.
27. Gelet op het voorgaande zal, willen de vorderingen van [eiser] c.s. kunnen slagen, moeten komen vast te staan dat ten tijde van de verkoop van de woning sprake was van een lekkageprobleem in de kelder én dat [gedaagde] c.s. van het bestaan van dit gestelde lekkageprobleem ten tijde van de verkoop op de hoogte zijn geweest. [gedaagde] c.s. hebben een en ander uitdrukkelijk en voldoende gemotiveerd betwist. Dat betekent dat [eiser] c.s. hun stellingen terzake zullen moeten bewijzen. Zij zullen daartoe - overeenkomstig hun daartoe strekkende bewijsopdracht - in de gelegenheid worden gesteld.
28. In overleg met partijen en hun raadslieden is ter comparitie reeds een datum bepaald voor een eventueel te houden getuigenverhoor, namelijk 24 november 2005. Indien [eiser] c.s. getuigen wensen te horen, dienen zij daartoe uiterlijk een week voorafgaande aan het getuigenverhoor opgave te doen van de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen aan de rechtbank en [gedaagde] c.s.. Op 24 november 2005 zullen maximaal vier getuigen kunnen worden gehoord.
29. Iedere nadere beslissing wordt in afwachting van de uitkomst van voormelde bewijsopdracht aangehouden.
De beslissing
De rechtbank:
draagt [eiser] c.s. op te bewijzen, desgewenst door middel van getuigen, dat
- ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst in de kelder van de woning sprake was van een lekkageprobleem;
- [gedaagde] c.s. ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst wisten dat sprake was van een lekkageprobleem in de kelder van de woning;
bepaalt dat het eventuele getuigenverhoor zal worden gehouden voor mr. F.J.P. Lock, die daartoe zal overgaan op donderdag 24 november 2005 te 09.00 uur in het gebouw van de rechtbank aan het Steegoversloot 36 te Dordrecht;
houdt elke nadere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J.P. Lock en uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 2 november 2005.