Uitspraak
rolnummer : 62194 / KG ZA 05-183
datum : 15 december 2005
RECHTBANK DORDRECHT
Sector Civiel Recht
Vonnis in kort geding
in de zaak van
1. [eiser],
2. [eiseres],
beiden wonende te [woonplaats],
eisers in conventie,
gedaagden in reconventie,
procureur mr. N.H. Graham,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
2. [gedaagde sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. M.B. van der Hoek te Breda,
procureur mr. J. Visser.
Partijen worden hieronder aangeduid als [eisers] c.s. en [gedaagden] c.s.
Het procesverloop
1. De voorzieningenrechter heeft ter terechtzitting van 1 december 2005 kennis genomen van de volgende processtukken:
* concept-dagvaarding, ingekomen op 16 november 2005,
* pleitnotities van mr. Graham, voornoemd,
* pleitnotities van mr. Van der Hoek, voornoemd,
* de door beide partijen overgelegde producties.
2. [gedaagden] c.s. zijn vrijwillig verschenen.
De feiten
in conventie en reconventie
3. Op grond van de - in zoverre niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken - stellingen van partijen en in het geding gebrachte producties wordt in dit geding van het volgende uitgegaan:
3. Op 4 juni 2005 hebben [eisers] c.s. en [gedaagden] c.s. een koopovereenkomst gesloten waarbij [eisers] c.s. aan [gedaagden] c.s. hebben verkocht de vrijstaande woning gelegen aan de [adres] te [plaatsnaam] tegen een koopprijs van € 285.000,-- (hierna: de woning).
5. Bij de koopovereenkomst hoort een vragenlijst voor de verkoop van een onroerende zaak, door [eisers] c.s. op 23 april 2005 en door [gedaagden] c.s. op 4 juni 2005 ondertekend. In deze vragenlijst hebben [eisers] c.s. vraag 15 of er gebreken of bezwaren bekend zijn die van belang kunnen zijn bij de koopbeslissing en zo ja, wat de aard van deze gebreken is, beantwoord met: 'water onder de vloer, eens in de 3 maanden pompen'.
6. In voornoemde koopovereenkomst is in artikel 20 bepaald Pro:
'Koper verklaart er mee bekend te zijn dat het verkochte ruim 70 jaar oud is en dat de eisen die thans aan de kwaliteit van zaken van een soortgelijke aard gesteld mogen worden aanzienlijk hoger liggen dan ten tijde van de toenmalige oprichting.
Koper maakt gebruik van de mogelijkheid om een bouwkundige keuring uit te laten voeren; mochten de kosten van de eventuele noodzakelijke herstelwerkzaamheden de € 10.000,00 te boven gaan, dan kan koper deze overeenkomst zonder kosten uiterlijk op 25 juni 2005 ontbinden. Koper is reeds op de hoogte van de slechte staat van het dakbeschot onder de singles alsmede de slechte staat van de dakgoten zodat dit buiten het bovengenoemde bedrag valt.'
7. Op 10 juni 2005 hebben [gedaagden] c.s. een aankoopkeuring laten verrichten door LW Advies te [Hardinxveld-Giessendam] (hierna: LW). Het rapport maakt onder 0.24 laatste volzin melding van: '(...)Bodemafsluiting ten tijde van de keuring zeer nat, advies beter wegpompen of draineren.' Daarbij is vermeld: SOG (Speciaal Onderzoek Gewenst).
8. Door hevige regenval op 10 september 2005 heeft de woning schade opgelopen. [eisers] c.s. hebben op grond van het bepaalde in artikel 11 lid 2 sub b van Pro de koopovereenkomst herstel van de schade op zich genomen.
Voornoemd artikel uit de koopovereenkomst luidt als volgt:
'2. Indien het verkochte voor het tijdstip van risico-overgang, anders dan door toedoen van de koper geheel of gedeeltelijk verloren gaat of in meer dan geringe mate wordt beschadigd, is verkoper verplicht koper daarvan onverwijld in kennis te stellen en is deze overeenkomst van rechtswege ontbonden, tenzij binnen vier weken nadat het onheil is geschied, maar in ieder geval voor de in artikel 1 genoemde Pro datum van levering:
a. (...);
b. verkoper verklaart de schade vóór de in artikel 1 genoemde Pro datum van levering dan wel binnen vier weken nadat deze is ontstaan voor zijn rekening te zullen herstellen. De juridische levering zal alsdan - zo nodig - worden opgeschort tot uiterlijk de dag, volgend op die, waarop de termijn van vier weken is verstreken. Indien binnen genoemde termijn het herstel niet naar behoren plaatsvindt, heeft de koper alsnog het recht deze overeenkomst te ontbinden. Maakt koper geen gebruik van dit recht, dan zal de juridische levering worden opgeschort totdat de schade naar behoren is hersteld. Een gestelde bankgarantie zal, in geval de juridische levering wordt uitgesteld, zo nodig moeten worden verlengd.'
9. Op 26 september 2005 hebben [gedaagden] c.s. een tweede bouwtechnische keuring laten uitvoeren dit maal door Liberty Expertisebureau B.V. te Raamsdonkveer (hierna: Liberty). In deze keuring staat onder meer woordelijk vermeld:
'Daarnaast wordt niets gedaan aan het opheffen van het structurele en aanzienlijke afwateringsprobleem. In verband met dit laatste zijn zeer ingrijpende maatregelen aan de orde; zie bijlage 5. Dat de bewuste problematiek familie [eisers] onbekend was danwel door hun van een zodanige (geringe) orde werd aangemerkt dat men het niet nodig vond te melden voor het tekenen van de koopovereenkomst, is op basis van de beschikbare gegevens uitermate onwaarschijnlijk'.
10. Aan de keuring door Liberty is als bijlage 5 gehecht het op verzoek van de gemeente [plaatsnaam] door Grontmij Advies & Techniek BV te Waddinxveen (hierna: Grontmij) opgestelde rapport 'Riolering [straatnaam] Gemeente [plaatsnaam]. Maatregelen ter voorkoming van wateroverlast' d.d. 2 maart 1999. In dit rapport staat onder meer woordelijk vermeld:
'1.2 Probleemstelling
Tijdens (hevige) regenval treedt wateroverlast op ter plaatse van de [straatnaam]. De verschijnselen zijn ondermeer:
* rioolwater treedt uit de riolering via putjes op particulier terrein en via straat- en trottoirkolken. Het uitgetreden rioolwater komt op het maaiveld te staan en loopt bij een aantal woningen/schuurtjes naar binnen;
* de wc's blijven vol staan en zijn lange tijd niet te gebruiken;
* gootstenen, douches enz. borrelen en zijn soms gedurende lange tijd niet te gebruiken;
* stank in de woningen;
* water in kelders, vochtige muren.
1.3.1 [straatnaam] ten zuiden van de Rijksweg
(...) De problematiek betreft hoofdzakelijk de percelen [huisnummers] gelegen aan de oostzijde van de [straatnaam].'
11. Naar aanleiding van de keuring door Liberty hebben [gedaagden] c.s. bij brief van 5 oktober 2005 via CNV rechtshulp [eisers] c.s. gemeld:
'Er is sprake van dwaling op grond waarvan de overeenkomst vernietigbaar is. Voorts bent u op de hoogte geweest van de voorgaande feiten, maar heeft hiervan geen melding gemaakt aan mijn cliënten. U heeft derhalve uw mededelingsplicht geschonden. Op grond hiervan en op grond van de ernst van de geconstateerde gebreken ontbind ik namens mijn cliënten de tussen u en mijn cliënten gesloten koopovereenkomst d.d. 4 juni 2005'.
12. Bij brief 12 oktober 2005 heeft de raadsvrouwe van [eisers] c.s. [gedaagden] c.s. in gebreke gesteld en nakoming van de koopovereenkomst gevorderd binnen twee dagen.
De standpunten van partijen
In conventie en reconventie
13. [eisers] c.s. vorderen in conventie -kort samengevat-
A. primair vervangende toestemming te verlenen voor het namens [gedaagden] c.s. passeren van de notariële akte van levering voor mr. E.F. de Vilder, notaris te Hardinxveld-Giessendam;
B. subsidiair [gedaagden] c.s. te veroordelen hun medewerking te verlenen aan de eigendomsoverdracht van de woning, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom;
C. [gedaagden] c.s. te veroordelen tot voldoening van de door [eisers] c.s. geleden en nog te lijden schade, zoals begroot in de dagvaarding;
D. [gedaagden] c.s. te veroordelen tot voldoening van de door [eisers] c.s. gemaakte buitengerechtelijke kosten.
Zij stellen daartoe het volgende.
14. [gedaagden] c.s. schieten te kort in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst tot medewerking aan de feitelijke en juridische levering van de woning. Aan [gedaagden] c.s. komt geen recht tot vernietiging van de koopovereenkomst toe. Er is immers geen sprake van gebreken die eerst na de totstandkoming van de koopovereenkomst aan het licht zijn gekomen, noch van een door [eisers] c.s. geschonden mededelingsplicht. [eisers] c.s. hebben [gedaagden] c.s. bij de verkoop op de aanwezigheid van dompelpompen in de ruimte gewezen. Ook hebben zij daarvan melding gemaakt bij vraag 15 op de vragenlijst bij de koopovereenkomst. [gedaagden] c.s. hebben door LW onderzoek laten verrichten. Ondanks dat die rapportage melding maakt van afwatering- en vochtproblemen hebben [gedaagden] c.s. geen aanleiding gezien de koopovereenkomst te ontbinden. Voorts is ontbinding van de gehele koopovereenkomst niet gerechtvaardigd. Indien en voor zover sprake is van gebreken dan dient de koopovereenkomst slechts partieel te worden ontbonden. De vermeende gebreken verhinderen immers niet een normaal gebruik van de woning.
15. In reconventie vorderen [gedaagden] c.s. -kort samengevat- [eisers] c.s. te veroordelen hun medewerking te verlenen aan de opheffing van het depot bij de notaris en aan de terugbetaling daarvan aan [gedaagden] c.s., een en ander op straffe van een dwangsom en met veroordeling van [eisers] c.s. in de kosten van het geding. Zij stellen daartoe het volgende.
16. [gedaagden] c.s. hebben de koopovereenkomst primair vernietigd op grond van dwaling. Zij konden de afwateringsproblemen ten gevolge van regenwater, rioolwater en oppervlaktewater uit sloten voor de koop niet waarnemen, terwijl [eisers] c.s. hun mededelingsplicht ten aanzien daarvan hebben geschonden. Als [gedaagden] c.s. de werkelijke toestand van de woning hadden gekend voor het sluiten van de overeenkomst zouden zij deze niet hebben gesloten. Voor zover de koopovereenkomst niet vernietigd zou zijn, dan ontbinden [gedaagden] c.s. de overeenkomst op grond van artikel 11 lid 2 sub b van Pro de koopovereenkomst.
17. Partijen bestrijden over en weer elkaars standpunten. De inhoud van hun stellingen zal in het navolgende voor zover nodig nader worden beschreven.
De beoordeling
in conventie
18. Voor toewijzing van de door [eisers] c.s. gevorderde nakoming in kort geding is slechts plaats indien met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid moet worden aangenomen dat tussen partijen een onaantastbare koopovereenkomst tot stand is gekomen zodat ook in de bodemprocedure toewijzing van de vordering tot nakoming te verwachten is. De beoordeling van de vordering komt derhalve neer op de vraag of op voorhand voldoende aannemelijk is dat het beroep van [gedaagden] c.s. primair op vernietiging van de koopovereenkomst op grond van dwaling of subsidiair op ontbinding van de koopovereenkomst in de bodemprocedure kans van slagen heeft.
19. Tussen partijen is in geschil de vraag of [eisers] c.s. [gedaagden] c.s. in voldoende mate hebben ingelicht over het afwateringsprobleem ten gevolge van regen-, riool- en oppervlaktewater uit sloten dat optreedt bij (hevige) regenval (hierna: het afwateringsprobleem).
20. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is voorshands voldoende aannemelijk geworden dat [eisers] c.s. van het afwateringsprobleem op de hoogte waren. [eisers] c.s. hebben immers sedert 1971 onafgebroken in de woning gewoond, zodat het onwaarschijnlijk is dat zij niet op de hoogte zijn geweest van de ernstige wateroverlast in 1998. Dat er destijds sprake was van ernstige wateroverlast blijkt uit de door [gedaagden] c.s. overgelegde huis-aan-huis berichten aan de bewoners van de [straatnaam] ter zake de wateroverlast afkomstig van de gemeente [plaatsnaam] d.d. 2 december 1998, 23 maart 1999 en 16 juni 1999, van het door Grontmij ter zake verrichte onderzoek en van een aankondiging van de gemeente van een op 6 juli 1999 gehouden informatieavond betreffende de (riool)wateroverlast. Nu [eisers] c.s. ter zitting hebben verklaard dat de gemeente voor zover bekend geen gevolg heeft gegeven aan het onderzoek van Grontmij, dienden zij ervan uit te gaan dat het afwateringsprobleem nog bestond. Hiervan is ook gebleken op 10 september 2005.
21. Uit de overgelegde stukken blijkt voorshands dat voor het afwateringsprobleem de ligging van de woning en de weersomstandigheden, namelijk regenval, bepalend zijn. Nu deze weersomstandigheden zich, zoals ter zitting door [gedaagden] c.s. onweersproken gesteld, ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst en de aankoopkeuring door LW niet voordeden, rustte naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter op [eisers] c.s. een mededelingsplicht ter zake het afwateringsprobleem. De enkele melding omtrent de dompelpomp is daarvoor niet voldoende. Nu [eisers] c.s. deze mededelingsplicht hebben verzaakt, strekte de onderzoeksplicht van [gedaagden] c.s. niet verder dan het door LW opgestelde rapport.
22. De voorzieningenrechter komt derhalve tot het voorlopig oordeel dat [gedaagden] c.s. niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden tot de koopovereenkomst zouden zijn overgegaan indien zij een juiste voorstelling van zaken hadden gehad en dat dit te wijten is aan een schending van de mededelingsplicht van [eisers] c.s. Nu naar voorlopig oordeel het beroep op dwaling in de bodemprocedure kans van slagen heeft, zal het gevorderde in conventie worden afgewezen.
23. Hetgeen overigens door partijen is aangevoerd, behoeft geen bespreking meer.
in reconventie
24. Uit het voorgaande blijkt dat het beroep op dwaling door [gedaagden] c.s. in de bodemprocedure niet kansloos wordt geoordeeld. Deze kort geding procedure leent zich evenwel niet voor het doen van diepgaand onderzoek. Zolang in de bodemprocedure derhalve geen definitieve beslissing is genomen ten aanzien van het beroep op vernietiging van de koopovereenkomst, dient van de geldigheid daarvan te worden uitgegaan, zodat de bij de notaris in depot gehouden waarborgsom vooralsnog door [gedaagden] c.s. verschuldigd blijft.
25. Hetzelfde geldt ten aanzien van het subsidiaire beroep van [gedaagden] c.s. op ontbinding van de koopovereenkomst op grond van het bepaalde in artikel 11 lid 2 sub b van Pro de koopovereenkomst. Voorshands moet worden geoordeeld dat er onvoldoende aanknopingspunten bestaan voor de stelling van [gedaagden] c.s. dat [eisers] c.s. de herstelwerkzaamheden aan de woning niet naar behoren hebben uitgevoerd en dat de daarop gebaseerde ontbinding van de koopovereenkomst gerechtvaardigd is.
26. Op grond van het vorenstaande dient de vordering in reconventie derhalve te worden afgewezen.
in conventie en reconventie
27. Nu beide partijen over en weer gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten in conventie en reconventie worden gecompenseerd zoals hierna vermeld.
De beslissing in kort geding
De voorzieningenrechter:
in conventie en reconventie
wijst de vorderingen af;
compenseert de proceskosten in die zin dat ieder der partijen de eigen proceskosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. dr. R.J. Verschoof en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 december 2005.