Uitspraak
Nummer: 59796 HA RK 05-2039
Datum : 11 januari 2006
RECHTBANK DORDRECHT
Sector Civiel Recht
Beschikking van de enkelvoudige kamer
op het verzoek ex artikel 17 lid 1 jo Pro. 18 lid 1van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) van:
Burgemeester en wethouders van de gemeente Dordrecht,
zetelende te Dordrecht,
verzoekers,
procureur mr. H.A.H.W. Meijer,
tegen
[verweerder],
wonende te [woonplaats],
verweerder,
procureur mr. C.F.W.A. Hamm.
Verzoekers en verweerder worden hierna verder aangeduid als de gemeente respectievelijk [verweerder].
Procesverloop
1. Bij beschikking van 17 november 2004 heeft de rechtbank op verzoek van de gemeente op de voet van artikel 16 Wvg Pro tot deskundige benoemd dhr. P. Leonard te Dordrecht en daarbij bepaald dat de deskundige zo spoedig mogelijk een met redenen omkleed schriftelijk advies zal uitbrengen over de koopprijs van de in het verzoek genoemde onroerende zaken en dit advies ter griffie van de rechtbank zal deponeren.
2. De deskundige heeft zijn bovenbedoeld advies van 4 mei 2005 op 9 mei 2005 ter griffie van deze rechtbank neergelegd en een exemplaar van dit advies aan de gemeente en [verweerder] gezonden.
3. De gemeente heeft bij op 31 mei 2005 ingekomen verzoekschrift de rechtbank verzocht op de voet van artikel 17 lid 1 Wvg Pro een oordeel te geven over de prijs die de bij beschikking van deze rechtbank van 17 november 2004 benoemde deskundige Leonard in zijn op 9 mei 2005 ter griffie nedergelegd advies van 4 mei 2005 heeft vastgesteld voor de in dat advies nader omschreven onroerende zaken, zoals die door [verweerder], wonende te [adres + woonplaats], krachtens de artikelen 10 lid 1 jo 11 van de Wvg aan de gemeente Dordrecht te koop zijn aangeboden, met benoeming van een rechter-commissaris, teneinde samen met de deskundige het door artikel 18 lid 1 van Pro de Wvg voorgeschreven onderzoek in te stellen en vervolgens al datgene te doen hetgeen de wet verder voorschrijft, kosten rechtens.
4. [verweerder] heeft op 14 juni 2005 schriftelijk gereageerd op het verzoek en zich daarbij gerefereerd aan het oordeel van de rechtbank.
5. Bij beschikking van 13 juli 2005 heeft de rechtbank tot rechter-commissaris benoemd het lid van deze rechtbank mr. H.T.J.F. Verhappen om samen met de deskundige Leonard voornoemd en vergezeld van de griffier op 25 augustus 2005 het hierboven omschreven onderzoek in te stellen en te dien einde de ligging en gesteldheid van de desbetreffende onroerende zaken op te nemen.
6. Van het op 25 augustus 2005 ter plaatse gehouden onderzoek en de gezamenlijke opneming is een proces-verbaal opgemaakt, dat zich bij de stukken bevindt. Bij die gelegenheid hebben partijen bijgestaan door hun raadslieden, hun standpunten en alle feiten en omstandigheden naar voren gebracht, zoals blijkt uit het proces-verbaal. Daarbij heeft de rechtbank de deskundige opdracht gegeven uiterlijk 27 oktober 2005 een nader advies uit te brengen, waarbij dient te worden betrokken een bouwkundige/technische inspectie alsmede een onderzoek naar de aard en kwaliteit van de funderingen van de onderhavige onroerende zaken.
7. De deskundige heeft zijn nader advies met bijlagen op 27 oktober 2005 ter griffie van deze rechtbank gedeponeerd en een exemplaar daarvan gezonden aan partijen.
8. Ter terechtzitting van 17 november 2005 hebben partijen hun zaak doen bepleiten door hun raadslieden. Bij die gelegenheid heeft [verweerder] in verband met de door de deskundige in zijn nader advies opgenomen kosten van funderingsherstel betreffende het pand Blekersdijk 90-92/Waterbeekstraat 2 te Dordrecht zich beroepen op een daartoe door hem overgelegde offerte d.d. 7 november 2005 van Van Dijk Maasland B.V. te Maassluis, waarbij de kosten van herstel aanmerkelijk lager liggen. Naar aanleiding hiervan heeft de rechtbank de deskundige op diens verzoek in de gelegenheid gesteld zich uiterlijk 24 november 2005 omtrent de genoemde offerte uit te laten en nader te rapporteren, waarbij partijen - indien gewenst - binnen één week nadien daarop schriftelijk dienden te reageren. Voorts is de advocaat van [verweerder] in de gelegenheid gesteld de gevorderde kosten van rechtskundige bijstand alsmede de gevorderde kosten van andere deskundige bijstand nader schriftelijk te specificeren.
9. Bij brief van 23 november 2005, ingekomen ter griffie op 24 november 2005, heeft de deskundige zich in bovengenoemde zin schriftelijk uitgelaten en nader gerapporteerd met afschrift daarvan aan partijen. Partijen hebben hierop schriftelijk gereageerd. [verweerder] heeft bij brief van 22 november 2005 een nadere gespecificeerde opgave verstrekt van zijn proceskosten en bij brief van 28 november 2005 gereageerd op de nadere rapportage. De gemeente heeft zich bij brief van 30 november 2005 uitgelaten omtrent bedoelde proceskosten en de nadere rapportage van de deskundige.
10. Vervolgens heeft de rechtbank de uitspraak bepaald op 11 januari 2006.
Het geschil
11. De deskundige heeft in zijn oorspronkelijk advies van 4 mei 2005 de werkelijke waarde van de hierna te noemen onroerende zaken tezamen, te weten de waarde vrij van huur en/of gebruik in het vrije economische verkeer, gezien alle relevante factoren, zoals de stand en ligging van de percelen, het planologisch regime, de bouwaard, de ouderdom, de indeling, de bouwkundige staat en de onderhoudstoestand van het gebouwde alsmede de gebruiksmogelijkheden op voormelde datum getaxeerd op een bedrag van € 490.000,--.
12. Bij deze waardering is de deskundige er vanuit gegaan dat de onroerende zaken geen waardebeïnvloedende milieuonvriendelijke aantasting c.q. bodemverontreiniging bevatten en dat de fundering in geschikte staat verkeert, voorzover niet specifiek anders is vermeld in zijn advies. De deskundige heeft hierbij opgemerkt dat de beoordeling van de bouwkundige staat en de onderhoudstoestand als indicatie geldt op basis van visuele waarneming. Er hebben geen bouwkundige noch technische inspecties of controles van technische installaties plaatsgevonden.
13. Naar aanleiding van bovenvermelde uitgangspunten en opmerking van de deskundige heeft de gemeente de rechtbank verzocht om een nader oordeel omtrent de waardering en daartoe de deskundige Leonard of een ander op te dragen om de waarde van de panden te taxeren, daarbij mede in ogenschouw nemende de bouwkundige/technische staat, zowel uitwendig als inwendig.
Het nader advies van 27 oktober 2005
14. De deskundige heeft in zijn nader advies de waarde van de hierna te noemen onroerende zaken tezamen, te weten de waarde vrij van huur en/of gebruik in het economisch verkeer, gezien alle relevante factoren, zoals de stand en de ligging van de percelen, het planologisch regime, de bouwaard, de ouderdom, de indeling, de bouwkundige staat en de onderhoudstoestand van het gebouwde alsmede de gebruiksmogelijkheden van de hierna te noemen percelen tezamen nader getaxeerd op totaal € 412.500,--.
15. Bij zijn waardering heeft de deskundige rekening gehouden met de op 14 september 2005 uitgebrachte rapportages betreffende bouwkundige inspecties in verband met de bouwkundige staat en fundering van de betreffende panden, uitgevoerd door Bouwkundig adviesburo BouwCheck (hierna te noemen: BouwCheck) respectievelijk Wareco Amsterdam B.V., hierna te noemen: Wareco) met bijbehorende kostenbegroting in verband met herstelwerkzaamheden.
16. Afzonderlijk heeft de deskundige de waarde van de percelen afgerond getaxeerd als volgt:
Blekersdijk 90-92/Waterbeekstraat 2
Voor het pand Blekersdijk 90-92/Waterbeekstraat 2 heeft BouwCheck de totale kosten voor herstelwerkzaamheden om het pand "in redelijke staat" te brengen als volgt geraamd:
- € 118.500,-- (direct)
- € 9.000,-- (op termijn)
Uitgaande van een "redelijke staat" en rekening houden met de door BouwCheck geraamde herstelkosten op termijn ( € 9.000,--) alsmede alle overige relevante factoren heeft de deskundige de waarde vrij van huur en/of gebruik in het vrije economische verkeer van de betreffende onroerende zaak bepaald op € 228.020,--.
Vervolgens heeft de deskundige de waarde vrij van huur en/of gebruik in het vrije economische verkeer van deze onroerende zaak in de staat ten tijde van de opneming bepaald door van eerdergenoemde waarde 75% van de door BouwCheck geraamde kosten voor "direct uit te voeren" herstelwerkzaamheden af te trekken, hetgeen leidt tot een waarde van € 139.145,--.
Tenslotte heeft de deskundige rekening gehouden met de kosten van herstelmaatregelen in de vorm van een volledig nieuwe fundering, door Wareco geraamd op € 83.300,-- inclusief BTW en met een te verkrijgen gemeentelijke subsidie ad € 6.810,--, hetgeen leidt tot een ten laste van de eigenaar komend bedrag ad € 76.490,-- voor kosten wegens herstel van de fundering.
De deskundige heeft, rekening houdend met voormelde herstelkosten voor het op korte termijn aanbrengen van een volledig nieuwe fundering, de uiteindelijke waarde van de onroerende zaak vrij van huur en/of gebruik in het vrije economische verkeer als volgt bepaald op € 139.145,-- -/- € 76.490,-- = € 62.655,--, afgerond € 62.500,--.
Waterbeekstraat 8, 10-12, 14-16 en 18-20
Voor de panden Waterbeekstraat 8, 10-12, 14-16, en 18-20 heeft BouwCheck de totale herstelkosten om de panden in "redelijke staat" te brengen als volgt geraamd:
- Waterbeekstraat 8: € 44.000,-- (direct) € 4.450,-- (op termijn)
- Waterbeekstraat 10-12 € 35.900,-- (direct) € 4.050,-- (op termijn)
- Waterbeekstraat 14-16 € 12.250,-- (direct) € 4.900,-- (op termijn)
- Waterbeekstraat 18-20 € 7.650,-- (direct) € 9.000,-- (op termijn)
Uitgaande van een "redelijke staat"en rekening houdend met de door BouwCheck geraamde herstelkosten "op termijn " alsmede alle overige relevante factoren heeft de deskundige de opstalwaarde van deze panden bepaald als volgt:
- Waterbeekstraat 8 € 85.400,--
- Waterbeekstraat 10-12 € 88.000,--
- Waterbeekstraat 14-16 € 90.630,--
- Waterbeekstraat 18-20 € 87.900,--
Teneinde de opstalwaarde van de panden in de staat ten tijde van de opneming te bepalen heeft de deskundige van bovengenoemde opstalwaarden 75% van de door BouwCheck geraamde kosten voor "direct uit te voeren" herstelwerkzaamheden afgetrokken, hetgeen leidt tot de navolgende waarden:
- Waterbeekstraat 8 € 52.400,--
- Waterbeekstraat 10-12 € 61.075,--
- Waterbeekstraat 14-16 € 81.442,50
- Waterbeekstraat 18-20 € 82.162,50
17. Uitgaande van laatstvermelde opstalwaarden (waarbij dus rekening is gehouden met de bouwkundige/technische inspectie van BouwCheck) en de grondwaarden zoals vermeld in zijn advies van 4 mei 2005 heeft de deskundige tenslotte de waarde vrij van huur en/of gebruik in het vrije economische verkeer van de betreffende onroerende zaken als volgt bepaald:
Waterbeekstraat 8
. perceeloppervlakte 51 m2 à € 350,-- per m2 = € 17.850,--
. opstalwaarde € 52.400,--
-------------- + € 70.250,-- afgerond € 70.000,--
Waterbeekstraat 10-12
. perceeloppervlakte 52 m2 à € 350,-- per m2 = € 18.200,--
. opstalwaarde € 61.075,--
--------------- +
€ 79.275,-- afgerond € 80.000,--
Waterbeekstraat 14-16
. perceeloppervlakte 50 m2 à € 350,-- per m2 = € 17.500,--
. opstalwaarde € 81.442,50
---------------- +
€ 98.942,50 afgerond € 100.000,--
Waterbeekstraat 18-20
. perceeloppervlakte 52 m2 à € 350,-- per m2 = € 18.200,--
. opstalwaarde € 82.162,50
---------------- +
€ 100.162,50 afgerond € 100.000,--
18. Het vorenstaande leidt dan tot de eerder hierboven vermelde waardering voor alle panden tezamen van € 412.500,--.
De standpunten van partijen en de reactie van de deskundige
Bij gelegenheid van het pleidooi
19. De gemeente kan zich vinden in het nader advies van de deskundige.
20. [verweerder] kan zich niet verenigen met de in het nader advies vermelde totale waardering van de panden. Hij is van mening dat het hier gewilde objecten betreft die in de prijscategorie € 140.000,-- tot € 180.000,-- vallen. Zijns inziens dient, daarbij uitgaande van een reële waardestijging van ongeveer 11 %, de totale waarde van de gezamenlijke panden te worden bepaald op € 550.000,--. [verweerder] is voorts van mening dat de herstelkosten wegens vervanging van de fundering van het hoekpand Blekersdijk 90-92, welke is gebaseerd op het funderingsonderzoek van Wareco, te hoog zijn begroot. Zijns inziens kunnen deze kosten lager worden begroot en wel voor een bedrag van € 53.550,-- inclusief BTW. Hij verwijst daartoe naar een door hem overgelegde offerte d.d. 7 november 2005 van Van Dijk Maasland B.V. te Maasland, welke gedeeltelijk is gebaseerd op het genoemde funderingsonderzoek van Wareco.
[verweerder] is van mening dat de thans begrote totale waarde van de panden in dat geval tenminste hoger moet zijn en gesteld dient te worden op € 442.500,--.
21. De deskundige is bij gelegenheid van het pleidooi ingegaan op de bezwaren van [verweerder]. Hij heeft in het betoog van [verweerder] en de daarbij door deze overgelegde offerte ten aanzien van de funderingsherstelkosten aanleiding gevonden de door hem in zijn nadere advies begrote herstelkosten met betrekking tot het pand Blekersdijk 90-92/Waterbeekstraat 2 te wijzigen en te bepalen op € 65.000,-- (afgerond) inclusief BTW, zoals vermeld in zijn nadere rapportage (brief van 23 november 2005). Hij heeft daarbij opgemerkt dat dientengevolge de waarde van het pand Blekersdijk 90-92/Waterbeek straat 2 zoals aangegeven in het nader advies moet worden gewijzigd in € 139.145,-- -/- € 65.000,-- + € 6.810,-- = € 81.000,-- (afgerond).
22. [verweerder] heeft bij brief van 22 november 2005 opgave gedaan van de kosten van rechtskundige en andere deskundige bijstand. In zijn reactie bij brief van 28 november 2005 heeft [verweerder] nog meegedeeld dat Van Dijk Maasland B.V. op genoemde datum telefonisch heeft verklaard bereid te zijn om de bedoelde herstelwerkzaamheden, zoals geoffreerd in de offerte van 7 november 2005 uit te voeren voor een bedrag van € 50.000,-- exclusief BTW. [verweerder] meent op grond van bedoelde verklaring dat de berekening van de waarde van het pand Blekersdijk 90-92/Waterbeekstraat 2, zoals aangegeven in het nader advies van de deskundige van 27 oktober 2005 nader dient te worden gewijzigd als volgt:
€ 139.145,-- - € 63.000,-- + € 6.810,-- = € 83000,-- (afgerond).
23. De gemeente heeft zich bij brief van 30 november 2005 gerefereerd aan het oordeel van de rechtbank waar het gaat om hetgeen de deskundige heeft opgemerkt in zijn voormelde nadere rapportage (brief van 23 november 2005). De gemeente merkt voorts op dat de door de advocaat van [verweerder] opgegeven kosten van andere deskundige bijstand zo hoog voorkomen, dat deze voor matiging in aanmerking lijken te komen.
De beoordeling
24. Het gaat in dit geding om de beoordeling van de door de deskundige vastgestelde gezamenlijke waarde van alle bovengenoemde onroerende zaken.
Beschrijving
25. De rechtbank neemt - nu partijen daartegen geen bezwaar hebben gemaakt - als vaststaand over de beschrijving van de onroerende zaken zoals deze is opgenomen in het advies van de deskundige van 4 mei 2005 (blz. 3 tot en met blz. 5), in de bij het nadere advies behorende Rapportage Bouwtechnische keuring d.d. 14 september 2005 van BouwCheck betreffende de onroerende zaken, alsmede in het funderingsonderzoek rapport d.d. 30 september 2005 van Wareco.
De waardering
26. De deskundige heeft uiteindelijk blijkens zijn waardering in het nadere advies en de aanvullende rapportage van 23 november 2005 geadviseerd de verkoopprijs van de betreffende onroerende zaken gezamenlijk te stellen op € 431.000,--.
27. Bij gelegenheid van het pleidooi heeft de deskundige er - naar aanleiding van het bezwaar van [verweerder] tegen de waardering - op gewezen dat bij de waardering is uitgegaan van de huidige marktsituatie (peildatum 4 mei 2005) zoals deze wordt gevormd door gerealiseerde transacties. Hierbij is specifiek rekening gehouden met de voor de onderhavige onroerende zaken kenmerkende relevante factoren in verband met de vergelijkbaarheid met gerealiseerde transacties. In dit kader zijn voor de onderhavige onroerende zaken de stand en de ligging van de percelen, de indeling, de bouwkundige staat en de onderhoudstoestand van het gebouwde de meest belangrijke, hetgeen ook blijkt uit het oorspronkelijke en het nadere advies, aldus de deskundige.
28. De rechtbank ziet geen aanleiding de door de deskundige uiteindelijk bepaalde waardering te wijzigen. Het daartegen gerichte bezwaar van [verweerder] vindt zijn weerlegging in hetgeen hiervoor is overwogen en de overige daaraan ten grondslag liggende overwegingen, zoals blijken uit het oorspronkelijke en nadere advies en de aanvullende rapportage van de deskundige. De rechtbank maakt deze weerlegging en de daaraan ten grondslag liggende overwegingen tot de hare.
29. [verweerder] heeft in zijn reactie op het aanvullende rapport nog aangevoerd dat hem mondeling is meegedeeld dat Van Dijk Maasland B.V. bereid zal zijn om de herstelwerkzaamheden, zoals geoffreerd in de bij pleidooi overgelegde offerte van 7 november 2005 uit te voeren voor een bedrag van € 50.000,--, exclusief BTW. [verweerder] meent dan ook dat op basis daarvan de berekening van de herstelkosten dient te worden gecorrigeerd hetgeen leidt tot een hogere waardering voor het betrokken pand dan door de deskundige is begroot in zijn aanvullende rapportage.
30. De rechtbank ziet geen aanleiding deze door de deskundige begrote herstelkosten met de daarbij gevolgde uitgangspunten, zoals vermeld in zijn aanvullende rapportage, te wijzigen nu [verweerder] verzuimd heeft deze kosten nader te specificeren, bijvoorbeeld door overlegging van bescheiden, en slechts volstaan heeft met te verwijzen naar een mondelinge mededeling.
31. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen neemt de rechtbank het nadere advies, de aanvulling daarop en de gronden waarop dit berust over en bepaalt de verkoopprijs van de betreffende onroerende zaken tezamen op € 431.000,--.
Proceskosten
32. Op grond van artikel 20 Wvg Pro dienen de proceskosten die naar het oordeel van de rechtbank redelijkerwijze door [verweerder] zijn gemaakt door de gemeente te worden vergoed. Door [verweerder] is opgegeven een bedrag aan proceskosten van in totaal € 16.839,15 exclusief BTW, waarvan € 6.000,-- aan kosten voor rechtskundige bijstand en € 10.839,15 aan kosten van andere deskundige bijstand.
33. Deze kosten komen de gemeente hoog voor en het lijkt de gemeente dat deze voor matiging in aanmerking komen.
34. [verweerder] heeft het door hem verzochte bedrag aan proceskosten gespecificeerd aan de hand van opgaven met urenverantwoording. De rechtbank is van oordeel dat deze kosten in redelijkheid voor vergoeding in aanmerking komen. Gelet op de aard en het belang van de zaak, is de rechtbank van oordeel dat het redelijk was genoemde kosten te maken en dat deze binnen een redelijke omvang zijn gebleven. Derhalve zal de rechtbank de proceskosten vaststellen als verzocht.
De beslissing
De rechtbank :
bepaalt de verkoopprijs van de aan [verweerder] in eigendom toebehorende onderhavige genoemde onroerende zaken tezamen op totaal € 431.000,--;
veroordeelt de gemeente tot betaling van de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [verweerder] begroot op € 6.000,-- aan salaris van de procureur nog te vermeerderen met BTW, en op € 10.839,15 aan andere deskundige bijstand nog te vermeerderen met BTW;
Deze beschikking is gegeven door mr. H.T.J.F. Verhappen en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 januari 2006.