Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector kanton
Locatie Dordrecht
kenmerk: 177298 CV EXPL 06-1681
vonnis van de kantonrechter te Dordrecht van 5 oktober 2006
in de zaak van:
de stichting Stichting Interstede,
statutair gevestigd en kantoorhoudende te Zwijndrecht,
eiseres,
gemachtigde mr. H.W. Gierman
tegen:
de stichting Stichting Opmaat,
statutair gevestigd te Zwijndrecht en mede kantoorhoudende te 3332 EX Zwijndrecht, IJsselmeer 30,
gedaagde,
gemachtigde mr. B.M. Stroetinga.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘Interstede’ en ‘Opmaat.’
Verloop van de procedure
De kantonrechter wijst vonnis op de volgende processtukken:
1. de dagvaarding van 7 maart 2006;
2. de conclusie van antwoord, tevens houdende incidentele conclusie tot onbevoegdheid;
3. de conclusie van antwoord in het incident;
4. het vonnis in het incident;
5. de conclusie van repliek;
6. de conclusie van dupliek;
7. de overgelegde producties.
Omschrijving van het geschil
Als gesteld door de ene partij en niet, althans in onvoldoende mate, weersproken door de andere partij, wordt van het volgende uitgegaan.
Interstede is beheerder en verhuurder van de serviceflat ‘Het Sterrenwiel’ aan het Dalmeijerplein 80 te Dordrecht. Op de begane grond en de eerste verdieping van het complex bevinden zich kantoorruimtes die Interstede verhuurt aan verschillende zorginstellingen. Boven de kantoorruimtes bevinden zich appartementen ten behoeve van ouderen. Deze appartementen verhuurt Interstede aan Stichting de Wielborgh, die deze weer (onder)verhuurt aan ouderen.
Het complex Sterrenwiel heeft één gezamenlijk ingang die toegang geeft tot de gemeenschappelijke ruimtes. Vanuit de gemeenschappelijke ruimtes zijn de afzonderlijke kantoorruimtes en appartementen te bereiken. Met behulp van een zogenaamde moedersleutel kan men zich toegang verschaffen tot een afgesloten kantoorruimte dan wel appartement, in combinatie met toegang tot de gemeenschappelijke ruimten. Naast de centrale toegangsdeur is er nog een aantal buitendeuren.
Opmaat huurt met ingang van 15 juli 1996 van Interstede een aantal kantoorruimtes in Het Sterrenwiel. Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden voor bedrijfsruimtes van toepassing. In artikel 7 lid 1 van Pro deze voorwaarden is opgenomen dat de huurder het gehuurde als een goed huurder zal gebruiken.
In de nacht van 21 op 22 augustus 2005 werd bij een inbraak in Het Sterrenwiel een elftal moedersleutels uit het door Opmaat gehuurde ontvreemd. Aan de toegangsdeur tot het door Opmaat gehuurde zijn geen braaksporen aangetroffen.
De inbrekers hebben zich vervolgens naar de eerste verdieping begeven. Daar hebben zij de toegangsdeur tot de kantoorruimte die door de Stichting Syndion wordt gehuurd geforceerd en vervolgens een aantal goederen weggenomen.
Interstede heeft Opmaat aansprakelijk gesteld voor de kosten van vervanging van de sloten c.q. het sleutelplan als ook voor de kosten van het ontvreemden van de sleutels. Opmaat heeft haar aansprakelijkheid van de hand gewezen.
De vordering.
Interstede vordert in deze procedure een bedrag van € 85.005,-, te vermeerderen met BTW, ter zake van vervanging van de sloten en het sleutelplan van Het Sterrenwiel, te vermeerderen met de wettelijke rente.
Voorts vordert Interstede een bedrag van € 60.510,24, te vermeerderen met BTW, ter zake van de extra beveiligingskosten gedurende de periode van vervanging van de sloten van september tot en met december 2005, te vermeerderen met de wettelijke rente.
Tot slot vordert Interstede een bedrag van € 2.915,99 inclusief BTW aan buitengerechtelijke kosten.
Interstede voert aan dat Opmaat zich niet als goed huurder heeft gedragen door het gehuurde niet afdoende af te sluiten en door ook moedersleutels in een niet afgesloten bureaulade te bewaren. Hierdoor is schade ontstaan waarvoor Opmaat aansprakelijk is.
Subsidiair heeft Interstede haar vordering gebaseerd op een door Opmaat jegens haar gepleegde onrechtmatige daad.
Het verweer.
Opmaat betwist dat zij zich niet als goed huurder zou hebben gedragen. Opmaat voert aan dat zij de toegangsdeur tot het door haar gehuurde deel van het complex wel heeft afgesloten en dat ook een andere huurder van Interstede over een sleutel van het door Opmaat gehuurde beschikt. Bovendien voert Opmaat aan dat gezien het feit dat de inbrekers meerdere deuren hebben geforceerd, het aannemelijk is dat zij ook een afgesloten bureaulade zouden hebben geforceerd. Opmaat betwist voorts de hoogte van de door Interstede gevorderde schade en de verschuldigdheid van de buitengerechtelijke kosten.
Voor zover de aansprakelijkheid van Opmaat gebaseerd wordt op artikel 6:162 BW Pro beroept Opmaat zich op de onbevoegdheid van de kantonrechter.
Beoordeling van het geschil
Goed huurderschap.
Of een huurder het gehuurde als goed huurder gebruikt, moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Onder niet goed huurderschap valt iedere gedraging die volgens de overeenkomst en/of geldende maatschappelijke normen niet behoorlijk is tegenover de verhuurder of jegens omwonenden.
Interstede verwijt Opmaat dat zij onvoldoende zorgvuldigheid heeft betracht ten aanzien van de moedersleutels door in de eerste plaats het door haar gehuurde onvoldoende af te sluiten en in de tweede plaats door de moedersleutels in een onafgesloten bureaulade te bewaren.
Uit hetgeen partijen hebben aangevoerd kan worden afgeleid dat zij het erover eens zijn dat de toegangsdeur tot het door Opmaat gehuurde waarschijnlijk wel dicht was, maar dat de nachtschoot niet met een sleutel was dichtgedraaid.
In zijn algemeenheid kan niet worden gezegd dat het een goed huurder betaamt de nachtschoot van de toegangsdeur tot het gehuurde met een sleutel dicht te draaien. In het onderhavige geval is echter sprake van een gehuurd deel van een complex van waaruit andere ruimten van het complex te bereiken zijn. In een dergelijk geval kan sprake zijn van een extra zorgplicht van de huurder om door goede afsluiting van zijn gehuurde ruimte, de andere ruimten in het complex te vrijwaren van ongewenst bezoek.
Gezien echter het feit dat zowel de buitendeur als de toegangsdeur tot het kantoor van Stichting Syndion is geforceerd, is niet onaannemelijk dat indien de nachtschoot van de toegangsdeur tot het door Opmaat gehuurde was dichtgedraaid, deze toegangsdeur ook zou zijn geforceerd. Interstede heeft hiertegen aangevoerd dat de toegangsdeur tot het door Opmaat gehuurde constructief en kwalitatief veel zwaarder uitgevoerd is dan de binnendeuren die zich achter de toegangsdeuren in de kantoorruimtes bevinden. Dit doet echter niet af aan de omstandigheid dat het door Opmaat gehuurde zich binnen in het complex Het Sterrenwiel bevindt en derhalve achter de algemene toegangsdeur. Verwacht mag worden dat juist ook de buitendeuren van een dergelijk complex van goede kwaliteit zijn. Toch is ook één van de buitendeuren opengebroken.
Het enkele feit dat de toegangsdeur tot het gehuurde niet op slot was gedraaid kan dan ook niet worden beschouwd als maatschappelijk onbehoorlijk jegens Interstede of jegens de andere bewoners van Het Sterrenwiel.
Dan komt de vraag aan de orde of Opmaat als huurder maatschappelijk onbehoorlijk heeft gehandeld door de elf moedersleutels in een onafgesloten bureaulade te bewaren. Geoordeeld wordt dat dit niet het geval is. De sleutels lagen uit het zicht, opgeborgen in een lade. Niet betwist is dat ook het slot van een bureaulade eenvoudig open te breken is, zodat het niet afsluiten van de lade niet als onzorgvuldig kan worden betiteld. Bovendien is niet gebleken dat Interstede haar huurders erop heeft gewezen dat zij de moedersleutels op een bepaalde manier dienden te bewaren, bijvoorbeeld in een sleutelkastje. Het voert te ver om het bewaren van sleutels in een onafgesloten bureaulade aan te merken als niet goed huurderschap.
Dit leidt tot de conclusie dat Opmaat niet aansprakelijk is voor de door Interstede gestelde schade op grond van goed huurderschap.
Onrechtmatige daad.
Als subsidiaire grond voor haar vordering heeft Interstede aangevoerd dat de handelswijze van Opmaat een onrechtmatige daad jegens Interstede oplevert. Nu een vordering op grond van onrechtmatige daad geen aardvordering betreft en de hoogte van de gevorderde schadevergoeding de absolute competentiegrens van de kantonrechter overschrijdt, zal de zaak in de stand waarin deze zich bevindt worden verwezen naar de sector civiel recht van deze rechtbank ter verdere afdoening.
Beslissing
De kantonrechter:
wijst de vordering van Interstede op basis van niet goed huurderschap af;
verwijst de zaak in de stand waarin deze zich thans bevindt naar de terechtzitting van de rechtbank Dordrecht, sector civiel, van woensdag 18 oktober 2006 te 10.00 uur, ter verdere afdoening;
deelt mee dat door de verwijzing van de zaak naar de sector civiel van de rechtbank, partijen niet meer in persoon kunnen procederen, doch ingevolge art. 79, lid 2 Rv. een procureur moeten stellen;
bepaalt dat de griffier van de sector kanton van de rechtbank het procesdossier aan de griffier van de sector civiel van de rechtbank doet toekomen.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. van Steenderen-Koornneef, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 5 oktober 2006, in aanwezigheid van de griffier.