Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DORDRECHT
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 66463 / KG ZA 06-151
Vonnis van 12 oktober 2006 in kort geding
in de zaak van
1. eiser 1,
2. eiser 2,
beiden wonende te (woonplaats),
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
procureur: mr. V.J. Groot,
advocaat: mr. J.A.A. van der Weijst,
tegen
1. gedaagde 1,
2. gedaagde 2,
beiden wonende te (woonplaats),
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
procureur: mr. L.P. Quist.
Partijen zullen hierna worden aangeduid als eisers en gedaagden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding van 20 september 2006, met 7 producties;
- een brief van 25 september 2006 van de zijde van eisers, met 6 producties;
- een brief van 26 september 2006 van de zijde van gedaagden, met 8 producties;
- een brief van 28 september 2006 van de zijde van gedaagden;
- de mondelinge behandeling van 28 september 2006;
- de pleitnota van eisers;
- de pleitnota van gedaagden, met 1 productie;
- de eis in reconventie.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten
Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot (het eigendomsrecht op) het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de recreatiewoning aan de Rijksstraatweg 331 te Dordrecht. De overeengekomen koopsom bedraagt EUR 250.000,-. Gedaagden hebben de koopakte op 12 mei 2006 ondertekend.
De onderhandelingen met betrekking tot de koop van de woning hebben in twee fases plaatsgevonden. De eerste onderhandelingen zijn begonnen in november 2005 begonnen en in januari 2006 afgebroken omdat partijen het niet eens konden worden over de prijs. De tweede onderhandelingsfase is enkele maanden later op initiatief van eisers gestart.
Op 22 december 2005 hebben eisers een brief ontvangen van de gemeente Dordrecht. In deze brief is door de gemeente medegedeeld dat zij niet handhavend zal optreden tegen de permanente bewoning van de recreatiewoning door eisers. Aan het gedoogbesluit heeft de gemeente onder meer de voorwaarde verbonden dat het besluit persoonsgebonden en dus niet overdraagbaar is. De gemeente deelt mee dat het gedoogbesluit komt te vervallen na verhuizing of overlijden. Eisers hebben de inhoud van deze brief niet ter kennis gebracht van gedaagden.
In artikel 3 van Pro de koopakte is bepaald dat de juridische levering van de woning op 1 september 2006 zal plaatsvinden of zoveel eerder of later als partijen tezamen overeenkomen. Partijen zijn geen eerdere of latere leveringsdatum overeengekomen. De recreatiewoning is niet geleverd.
Gedaagden hebben ter uitvoering van de koopovereenkomst een bankgarantie gesteld.
Artikel 5.3 van de koopakte luidt, voor zover van belang, als volgt:
(…) Het appartement zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: recreatiewoning. (…)
Bij brief van 3 juli 2006 hebben gedaagden aan eisers medegedeeld de koopovereenkomst niet na te zullen komen. Dit standpunt is herhaald bij brief van 12 juli 2006 van de raadsman van gedaagden. In deze brief hebben gedaagden de koopovereenkomst vernietigd.
Bij brief van 5 juli 2006 en 18 augustus 2006 hebben eisers gedaagden gesommeerd de verbintenissen uit de koopovereenkomst na te komen.
Een verklaring van de heer A.P. Maters namens het verkopende makelaarskantoor Waltmann & Co. van 22 september 2006 luidt, voor zover van belang, als volgt:
(…) Op 24 januari 2005 werd aan Waltmann & Co. Makelaars opdracht gegeven voor de verkoop van de recreatiewoning aan de Rijksstraatweg 331 te Dordrecht. Bij het stellen van de vraagprijs (€ 309.000,- k.k.) werd uitgegaan van een woning waar permanente bewoning werd gedoogd. Dit uitgangspunt werd gekozen daar in de praktijk de woningen permanent bewoond worden en er vanuit de gemeente een gedoogbeleid van toepassing was. (…)
Op 11 oktober en 22 november heeft de “koper” de woning aan de Rijksstraatweg 331 bezichtigd. In de gesprekken die zij gevoerd hebben met dhr. De Ruwe, de makelaar die destijds optrad namens ons kantoor, hebben zij aangegeven dat zij interesse hadden in de woning doch uitsluitend geïnteresseerd waren als er sprake was van permanente bewoning. (…)
Op 20 januari heeft koper een bod uitgebracht van EUR 235.000,- k.k. Verkoper heeft na een eerste tegenvoorstel van EUR 290.000,- k.k. aangegeven dat hij niet lager wilde gaan dan EUR 275.000,- k.k. waarop koper aangaf dat mede gezien de onzekere situatie aangaande permanente bewoning EUR 250.000,- k.k. hun maximale bod was. Daar het verschil niet te overbruggen was, zijn de onderhandelingen gestaakt. (…)
De brief d.d. 22-12-2005 die de verkoper had ontvangen was bij de makelaar niet bekend.
Op verzoek van verkoper heeft dhr Maters koper weer benaderd en nadat koper op 28 april 2006 nogmaals bezichtigd had, werd op 1 mei 2006 een akkoord bereikt over de koopsom van EUR 250.000,- k.k.. (…)
Het geschil
in conventie
Eisers vorderen dat de voorzieningenrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
a. gedagden zal veroordelen tot nakoming van de verplichtingen voortvloeiende uit de koopovereenkomst, en daartoe op eerste verzoek te verschijnen ten kantore van de door eisers aan te wijzen notaris, op diens uitnodiging daartoe;
b. gedaagden zal veroordelen tot betaling van een dwangsom van EUR 500,-, althans een door de voorzieningenrechter te bepalen dwangsom, voor elke dag of deel daarvan dat gedaagden na betekening van dit vonnis niet voldoen aan het onder a. gevorderde;
c. zal bepalen dat, indien gedaagden niet vrijwillig meewerken aan de eigendomsoverdracht, dit vonnis in de plaats zal treden van de voor de akte van levering van het appartementsrecht vereiste handtekening van gedaagden;
d. gedaagden zal veroordelen tot betaling van de koopsom ad EUR 250.000,- en de overige kosten die krachtens de koopakte voor rekening van gedaagden;
e. gedaagden zal veroordelen tot betaling van de overeengekomen boete ex artikel 13.3 van de koopakte, bedragende drie promille van de koopsom, ergo EUR 750,- per dag met ingang van 14 juli 2006, tot aan de dag van nakoming; op 28 september 2006 reeds een bedrag belopend groot EUR 57.750,-;
f. gedaagden zal veroordelen tot betaling van de kosten van dit geding;
g. gedaagden zal veroordelen in de nakosten en de kosten gemoeid met de executie van dit vonnis.
Eisers leggen de nakoming door gedaagden van de in 2.1. genoemde koopovereenkomst aan hun vordering ten grondslag.
Gedaagden voeren gemotiveerd verweer. Hierop wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
Gedaagden vorderen dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad eisers zal veroordelen te bewerkstelligen dat de bankgarantie wordt geretourneerd aan de Rabobank op straffe van verbeurte van een dwangsom van EUR 1.000,- per dag dat zij hiermee in gebreke blijven, met veroordeling van eisers in de kosten van deze procedure, de proceskosten eveneens uitvoerbaar bij voorraad en de nakosten daaronder begrepen.
Gedaagden leggen aan hun vordering ten grondslag dat eisers hun mededelingsplicht als verkopers hebben geschonden, waardoor gedaagden hebben gedwaald. Op grond daarvan hebben zij de koopovereenkomst vernietigd en recht op retournering van de bankgarantie die zij destijds ter uitvoering van de koopovereenkomst stelden.
Eisers voeren gemotiveerd verweer. Hierop wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
De beoordeling
in conventie
Nu vaststaat dat eisers dubbele hypotheeklasten hebben, is het spoedeisend belang gegeven.
in conventie en in reconventie
Uitgangspunt bij de beoordeling is dat wanneer een partij vóór de totstandkoming van een overeenkomst aan de wederpartij bepaalde inlichtingen had behoren te geven teneinde te voorkomen dat de wederpartij zich omtrent de betreffende punten een onjuiste voorstelling zou maken, de goede trouw zich in het algemeen ertegen zal verzetten dat eerstgenoemde partij ter afwering van een beroep op dwaling aanvoert dat de wederpartij het ontstaan van de dwaling aan zichzelf heeft te wijten. Het enkele feit dat een partij haar onderzoeksplicht naar bepaalde relevante gegevens verzaakt, sluit niet uit dat de andere partij ter zake van dezelfde gegevens een mededelingsplicht heeft.
De vraag die in dat verband allereerst beantwoord dient te worden is of voldoende aannemelijk is dat er een mededelingsplicht rust op eisers. Dit hangt af van de omstandigheden van het geval. Relevante omstandigheden zijn dat eisers de ware stand van zaken kenden, zij begrepen of moesten begrijpen dat het punt in kwestie van doorslaggevend belang was voor de ander voor het sluiten van de overeenkomst en dat zij er rekening mee moesten houden dat de ander dwaalde.
In dat kader is het volgende van belang. Als onbetwist staat vast dat eisers bij brief van 22 december 2005 een persoonsgebonden beschikking hebben ontvangen met betrekking tot de permanente bewoning van de woning, welke beschikking vermeldt dat deze niet overdraagbaar is.
Eisers stellen dat zij niet wisten dat gedaagden de woning permanent wilden bewonen. Uit de verklaring van Maters van 22 september 2006 blijkt evenwel dat gedaagden aan hem hebben medegedeeld dat zij alleen geïnteresseerd waren in de woning, indien zij deze permanent zouden kunnen bewonen. Deze wetenschap kan aan eisers worden toegerekend. De voorzieningenrechter houdt het er derhalve voor dat eisers op de hoogte waren van de voorwaarde van gedaagden. om de woning permanent te bewonen.
Voorts stellen eisers dat zij er geen rekening mee hoefden te houden dat gedaagden in de veronderstelling waren dat zij de woning permanent zouden kunnen bewonen. De omstandigheid dat eisers., althans de makelaar van eisers, wetenschap had(den) van de wens van gedaagden. de woning permanent te bewonen, brengt mee dat eisers er rekening mee dienden te houden dat gedaagden bij de totstandkoming van de koopovereenkomst dwaalden op dit punt. Dit geldt temeer daar als onbetwist vast staat dat gedaagden ook bij de laatste bezichtiging van de woning nog aan de makelaar van eisers hebben gevraagd of er wijzigingen waren in het beleid ten aanzien van permanente bewoning.
Het vorengaande betekent dat voldoende aannemelijk is dat eisers een mededelingsplicht hadden ten aanzien van de ontvangen persoonsgebonden beschikking en de gevolgen die deze zou hebben voor gedaagden.
Gelet op hetgeen in rechtsoverweging 4.2. is overwogen prevaleert de mededelingsplicht van eisers boven de onderzoeksplicht van gedaagden. Het is derhalve niet van belang dat gedaagden bij de tweede onderhandelingsfase niet (opnieuw) bij de gemeente Dordrecht hebben geïnformeerd naar de stand van zaken. Het lag immers allereerst op de weg van eisers om gedaagden op de hoogte te brengen van het gewijzigde gedoogbeleid van de gemeente. Verder kan in het midden blijven of gedaagden wisten dat zij een recreatiewoning kochten. Zij hebben immers niet gedwaald omtrent de benaming van de woning of omtrent hetgeen in het algemeen mogelijk is ten aanzien van bewoning van een recreatiewoning, doch omtrent de mogelijkheid deze concrete recreatiewoning permanent te kunnen bewonen. Ook de omstandigheid dat er een aanzienlijk verschil is tussen de vraagprijs en de uiteindelijke koopprijs, maakt het vorengaande niet anders. Reeds bij de eerste onderhandelfase – die begon toen het gedoogbeleid nog gold - hebben gedaagden immers aangegeven niet meer te willen betalen dan EUR 250.000,-.
Nu voorts niet is betwist dat gedaagden de overeenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet zouden hebben gesloten en vast staat dat eisers niets hebben medegedeeld over de door hen ontvangen persoonsgebonden beschikking, is voldoende aannemelijk dat gedaagden de overeenkomst mochten vernietigen. Dit betekent dat de vordering van eisers niet toewijsbaar is.
in reconventie
Voldoende aannemelijk is dat gedaagden een spoedeisend belang hebben bij teruggave van de door hen gestelde bankgarantie.
Nu voorts voldoende aannemelijk is dat gedaagden de overeenkomst rechtsgeldig hebben vernietigd, betekent het voorgaande dat eisers ervoor zorg dienen te dragen dat de bankgarantie aangedaagden wordt geretourneerd. De vordering van gedaagden in reconventie is derhalve toewijsbaar, met dien verstande dat de dwangsom wordt vastgesteld op EUR 100,- per dag met een maximum van EUR 10.000,-.
in conventie en in reconventie
Eisers zullen zowel in conventie als in reconventie als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De vordering met betrekking tot de nakosten is niet toewijsbaar, nu artikel 237 lid 4 Rv Pro hiervoor een aparte rechtsingang biedt.
De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
wijst de vorderingen af;
veroordeelt eisers in de kosten van dit geding aan de zijde van gedaagden vastgesteld op EUR 816,- aan salaris procureur en EUR 248,- aan verschotten;
in reconventie
veroordeelt eisers om veertien dagen na betekening van dit vonnis te bewerkstelligen dat de bankgarantie wordt geretourneerd aan de Rabobank, op straffe van verbeurte van een dwangsom van EUR 100,- per dag dat zij hiermee in gebreke blijven tot een maximum van EUR 10.000,-;
veroordeelt eisers in de kosten van deze procedure aan de zijde van gedaagden vastgesteld op EUR 408,- aan salaris van de procureur;
wijst het meer of anders gevorderde af;
in conventie en in reconventie
verklaart hetgeen in 5.2. tot en met 5.4. is beslist uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J. Verschoof en in het openbaar uitgesproken op 12 oktober 2006.?