Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 68569 / KG ZA 07-34
Vonnis in kort geding van 8 maart 2007
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
WOO ONROEREND GOED BEHEER B.V.,
gevestigd te Utrecht,
eiseres,
advocaat mr. M.M.J. Severiens te Enschede,
procureur mr. V.J. Groot,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
LAQUNA B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat en procureur mr. P.A. Visser.
Partijen zullen hierna Woo en Laquna genoemd worden.
1. De procedure
1.1. De voorzieningenrechter heeft ter terechtzitting van 22 februari 2007 kennis genomen van de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 12 februari 2007, met producties,
- de pleitnota van Woo,
- de pleitnota van Laquna,
- de door Laquna overgelegde producties.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Woo heeft per 1 december 2005 voor de periode van één jaar aan Laquna bedrijfsruimte verhuurd die is gelegen op de eerste en tweede verdieping van het onroerend goed aan de Karel Doormanlaan 79 te Zwijndrecht (verder: de bedrijfsruimte). De tussen partijen overeengekomen huurprijs bedraagt € 2.877,75 exclusief BTW per maand, te voldoen voor of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft.
2.2. Op de huurovereenkomst zijn de "algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW Pro" (verder: de algemene voorwaarden) van toepassing.
2.3. Door partijen zijn aanvullende afspraken met betrekking tot de huurovereenkomst gemaakt die zijn neergelegd in een door Laquna voor akkoord ondertekende brief van Woo van 29 december 2005. Deze afspraken, voor zover hier van belang, luiden:
"1. Huurder Laquna B.V. ... accepteert uitdrukkelijk het gehuurde in de staat zoals deze bij ondertekening van het huurcontract is. Verhuurder is niet aansprakelijk voor de deugdelijkheid van de in het gehuurde aanwezige zaken en goederen. ...Huurder zal zelf voor eigen rekening en risico de diverse (achterstallige) verbouwingswerkzaamheden met betrekking tot het gehuurde ter hand nemen. ......
2. Huurder zal, als uitvloeisel van punt 1, zorg dragen voor, indien nodig, het herstel cq renovatie, cq wijzigingen in het gevelbeeld van de raampartij aan de voorzijde en het aansluiten van de (scheidings)muren op de voorgevel. ......Huurder zal zijn verbouwingsplannen en uit te voeren werkzaamheden vooraf ter accordering aan verhuurder voorleggen.
3. De verbouwingsactiviteiten zullen gelijkmatig over het jaar door de huurder worden uitgevoerd. Daartoe zullen telkens na drie maanden, voor de eerste keer 15 februari 2006, partijen bij elkaar komen om de uitgevoerde en uit te voeren verbouwingswerkzaamheden te evalueren. De eerste bouwplannen voor de verbouwingswerkzaamheden zullen uiterlijk 1 februari 2006 aan verhuurder worden voorgelegd.
4. Verhuurder is geen enkele vergoeding verschuldigd voor de door huurder onder 1 en 2 verrichte werkzaamheden. Daarvoor in de plaats krijgt huurder van verhuurder de volgende tegemoetkomingen:
a. Huurder krijgt van verhuurder een korting op de maandelijkse huur van Euro 1.000 (zegge duizend euro) voor de duur van twaalf maanden.
b. Huurder krijgt de mogelijkheid na een jaar het huurcontract te verlengen met een periode van 5 jaar onder de voorwaarde dat de onder 1 en 2 genoemde verbouwingen correct zijn uitgevoerd en dat de huur gedurende de huurperiode van het huurcontract correct is voldaan dat wil onder andere zeggen het juiste bedrag en tijdige maandelijkse betaling.
5. Daar waar in deze brief genoemde bepalingen afwijken van de in het huurcontract artikelen prevaleert de bepalingen in deze brief boven de bepalingen in het huurcontract."
2.4. Bij aangetekende brief van 8 november 2006 heeft de advocaat van Woo aan Laquna aangezegd dat de huurovereenkomst niet zal worden verlengd en dat de huurovereenkomst derhalve van rechtswege per 1 december 2006 een einde zal nemen. Daarbij heeft hij voorts meegedeeld dat Laquna deze brief voor zover noodzakelijk dient te beschouwen als een opzegging tegen de vroegst mogelijke datum.
3. Het geschil
3.1. Woo vordert na vermindering van eis - samengevat -:
I. Laquna te veroordelen om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte te ontruimen met al de haren en het hare en te verlaten;
II. Woo te vergunnen de ontruiming te bewerkstelligen met de sterke arm;
III. Laquna te veroordelen tot betaling van € 16.614,52 aan huurachterstand en een bedrag van € 3.424,52 per maand voor elke maand en/of gedeelte van de maand, dat het bedrijfspand niet ontruimd is, te rekenen vanaf 1 december 2006, te verminderen met een betaling van € 2.234,52 per 19 februari 2007;
IV. Laquna te veroordelen tot betaling van de contractuele boete ten bedrage van € 5.337,64, althans een zodanig bedrag als de voorzieningenrechter in goede justitie vermeent te behoren;
V. Laquna te veroordelen tot betaling van buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 1.475,83, althans € 1.158,-, althans zodanig bedrag als de voorzieningenrechter in goede justitie vermeent te behoren;
VI. Laquna te veroordelen in de kosten van dit geding.
Zij stelt daartoe het volgende.
3.2. Met betrekking tot de gevorderde ontruiming stelt Woo primair dat de huurovereenkomst door het verloop van de termijn waarvoor deze is aangegaan van rechtswege is geëindigd, zodat Laquna de bedrijfsruimte thans zonder recht of titel gebruikt. Subsidiair stelt zij dat sprake is van een ernstige wanprestatie aan de zijde van Laquna en dat de bodemrechter op grond daarvan een vordering tot ontbinding zal toewijzen.
Ter zake de gevorderde geldbedragen stelt Woo dat Laquna deze is verschuldigd uit hoofde van huurachterstand, gebruikersvergoeding, artikel 18.2 van de algemene voorwaarden en 17.1 van de algemene voorwaarden, althans artikel 6:96 lid 2 sub c BW Pro.
3.3. Laquna heeft de vorderingen gemotiveerd weersproken. De inhoud van haar verweer zal hierna voor zover nodig nader worden omschreven.
4. De beoordeling
4.1. Bij huurovereenkomsten voor de duur van twee jaar of korter eindigt de overeenkomst na verloop van de overeengekomen duur van rechtswege, tenzij partijen andere afspraken hebben gemaakt over de wijze waarop de overeenkomst wordt beëindigd. Woo heeft niet bestreden dat, zoals Laquna heeft aangevoerd, (de van toepassing zijnde algemene voorwaarden van) de huurovereenkomst een bepaling bevat krachtens welke voor de beëindiging van de huurovereenkomst een opzegtermijn van één jaar in acht moet worden genomen. Niet in geschil is dat die termijn niet in acht is genomen. Woo bestrijdt echter de toepasselijkheid van de bepaling welke die opzegtermijn inhoudt en voert daartoe aan dat ingevolge sub 5 van de brief van 29 december 2006 de bepalingen in die brief die afwijken van de bepalingen in de huurovereenkomst dienen te prevaleren. Het bepaalde onder 5 van die brief kan Woo echter niet baten, omdat die brief geen bepalingen bevat over de wijze waarop de huurovereenkomst eindigt.
4.2. Uit de omstandigheid dat, zoals Woo heeft aangevoerd, het op de datum van de ondertekening van de huurovereenkomst reeds onmogelijk was om met in achtneming van een opzegtermijn van één jaar de huurovereenkomst per 1 december 2006 te doen eindigen, volgt niet zonder meer dat Laquna redelijkerwijs niet mocht verwachten dat Woo die opzegtermijn in acht zou nemen. Bijkomende feiten of omstandigheden waaruit dat wel zou kunnen worden afgeleid, zijn niet gesteld.
4.3. Op grond van het vorenstaande is niet aannemelijk dat de huurovereenkomst tussen partijen van rechtswege is geëindigd. Op na te melden gronden is echter wel aannemelijk dat de bodemrechter de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden.
4.3.1. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van één jaar. Niet weersproken is dat Laquna de krachtens die overeenkomst verschuldigde waarborgsom niet heeft voldaan. Voorts volgt uit het door Laquna overgelegde overzicht van betalingen dat zij - uitgaande van een aanspraak op de in de brief van 29 december 2005 onder 4a vermelde korting, welke door Woo is bestreden - de huur over de maanden december 2005 en januari en februari 2006 pas op 11 april 2006 heeft voldaan en vervolgens tot 22 november 2006 een huurachterstand van twee tot drie maanden heeft gehad. Voorts is niet weersproken dat Laquna de huur over de maand november 2006 eerst op 19 februari 2007 heeft voldaan en dat zij geen huur over de maanden december 2006 en januari en februari 2007 heeft voldaan. De omstandigheid dat Laquna voor die drie laatste maanden van Woo geen factuur voor de huur heeft ontvangen, ontslaat haar niet van haar verplichting de huur bij vooruitbetaling te voldoen en niet gesteld is dat Woo geweigerd heeft een betaling over die maanden in ontvangst te nemen. Voldoende aannemelijk is dat dit alles voor de bodemrechter een voldoende ernstige tekortkoming van Laquna in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst zal opleveren om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan.
4.3.2. Niet aannemelijk is dat het door Laquna gestelde schuldeisersverzuim van Woo aan de ontbinding van de huurovereenkomst in de weg staat. Het betwiste schuldeisersverzuim is namelijk niet aannemelijk, omdat Laquna de bedrijfsruimte uitdrukkelijk heeft aanvaard in de staat waarin deze zich bij de ondertekening van de huurovereenkomst bevond. Het feit dat Laquna drie hotelkamers niet heeft kunnen verhuren door de staat waarin zij zich bevinden, kan derhalve niet als een tekortkoming in de verplichtingen van Woo worden aangemerkt. Voor zover Laquna bedoelt te betogen dat Woo haar heeft verhinderd die kamers in een staat te brengen waarin deze konden worden verhuurd door haar noodzakelijke medewerking niet te verlenen, heeft zij dat evenmin aannemelijk gemaakt. Uit de door Laquna overgelegde correspondentie kan niet anders worden opgemaakt dan dat zij Woo eerst op 19 oktober 2006 concrete plannen heeft voorgelegd. Voor de reactie van Woo op die plannen is geen termijn gesteld. Voorts is niet gesteld, laat staan voldoende aannemelijk gemaakt, dat op Woo een verplichting rust om Laquna te helpen bij het verkrijgen van de nodige financiële middelen.
4.3.3. Aan het verweer van Laquna dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft gedwaald doordat Woo haar niet heeft geïnformeerd over aan Woo bekende kosten van herstel ad € 15.500,-, kan worden voorbijgegaan, nu Laquna geen gevolgen daaraan heeft verbonden voor de toewijsbaarheid van de vorderingen. Slechts ten overvloede wordt derhalve overwogen dat niet aannemelijk is dat dit beroep op dwaling slaagt nu Laquna niet heeft bestreden dat zij Woo voor het sluiten van de huurovereenkomst heeft meegedeeld dat zij rekening hield met herstelkosten ten belope van minimaal € 30.000,-.
4.4. Op grond van het vorenstaande zal vordering sub I worden toegewezen. De onder II gevorderde machtiging zal worden toegewezen als na te melden.
4.5. Voor toewijzing van een geldvordering in kort geding moet het bestaan van de vordering voldoende aannemelijk zijn, terwijl voorts uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening nodig moet zijn. Bij de afweging van de belangen van partijen dient daarnaast de vraag betrokken te worden naar het risico van de onmogelijkheid van terugbetaling.
4.6. Het door Woo gevorderde bedrag ter zake van achterstallige huur is, na aftrek van het op 19 februari 2007 betaalde bedrag, louter samengesteld uit de kortingen die Laquna in mindering op de huur heeft gebracht. De vraag of Laquna op grond van het in de brief van 29 december 2005 onder 4a bepaalde aanspraak op die kortingen heeft, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van die bepaling. Bij die beantwoording kunnen ook gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst in aanmerking worden genomen en niet in geschil is dat Woo over de periode van 1 december 2005 tot en met juni 2006 Laquna creditfacturen betreffende de korting heeft toegezonden. Niet gesteld is dat Woo daarbij enig voorbehoud heeft gemaakt. Dit alles in aanmerking nemende is voorshands onvoldoende aannemelijk dat Woo aanspraak heeft op de volledige overeengekomen huur. Vordering sub III zal derhalve slechts worden toegewezen tot het bedrag van € 2.234,51 per maand voor elke maand en/of gedeelte van een maand dat de bedrijfsruimte niet ontruimd is, te rekenen vanaf 1 december 2006.
4.7. Op grond van het vorenstaande is het tevens onvoldoende aannemelijk dat Woo ter zake van contractuele boete en buitengerechtelijke kosten, respectievelijk € 5.337,64 en € 1.475,83 of € 1.158,- te vorderen heeft. Een verdere beoordeling van die vorderingen kan achterwege blijven, omdat niet aannemelijk is dat Woo het daarvoor vereiste spoedeisend belang heeft. Zonder toelichting, die ontbreekt, valt immers niet in te zien dat het door Woo gestelde spoedeisend belang bij het niet verder oplopen van de huurachterstand een spoedeisend belang bij toewijzing van contractuele boete en/of buitengerechtelijke kosten oplevert. Vorderingen sub IV en V zullen derhalve worden afgewezen.
4.8. Als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij zal Laquna worden veroordeeld in de proceskosten.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
veroordeelt Laquna om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte aan de Karel Doormanlaan 79 te 3333 AK Zwijndrecht, bekend als Hotel Café Partycentrum Karel Doorman, kadastraal bekend als deel van gemeente Zwijndrecht te ontruimen met al de haren en het hare en te verlaten;
machtigt Woo om, na verloop van de voormelde termijn, de ontruiming te bewerkstelligen met de sterke arm;
veroordeelt Laquna om aan Woo te betalen een bedrag van € 2.234,52 per maand voor elke maand en/of gedeelte van de maand, dat de voormelde bedrijfsruimte niet ontruimd is, te rekenen vanaf 1 december 2006;
veroordeelt Laquna in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Woo bepaald op € 816,- aan salaris van de procureur en € 321,85 aan verschotten, waarvan € 251,- aan griffierecht;
verklaart het vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. van Steenderen-Koornneef en in het openbaar uitgesproken op 8 maart 2007.