Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 68689 / KG ZA 07-38
Vonnis in kort geding van 22 maart 2007
in de zaak van
1. [eiseres sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [eiser sub 2],
wonende te [woonplaats],
3. [eiser sub 3]
wonende te [woonplaats],
4. [eiser sub 4],
wonende te [woonplaats],
5. [eiseres sub 5],
wonende te [woonplaats],
6. [eiseres sub 6],
wonende te [woonplaats],
7. [eiseres sub 7],
wonende te [woonplaats],
8. [eiser sub 8],
wonende te [woonplaats], Verenigd Koninkrijk,
9. [eiseres sub 9],
wonende te [woonplaats],
10. [eiseres sub 10],
wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur mr. J.A. Visser,
advocaat mr. H. J. Suyver te Alphen aan den Rijn,
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
procureur mr. J.M.C. Wessels.
Partijen zullen hierna [eisers] (eisers gezamenlijk) en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. De voorzieningenrechter heeft ter terechtzitting van 8 maart 2007 kennis genomen van het volgende:
- de dagvaarding van 20 februari 2007,
- de pleitnota van [eisers],
- de pleitnota van [gedaagde],
- de door beide partijen overgelegde producties.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eisers] zijn gezamenlijk eigenaren van "Hof Souburgh", bestaande uit opstallen en agrarische gronden staande en gelegen aan de [adres + 5 huisnr's] te ([postcode]) [plaatsnaam], kadastraal bekend gemeente [plaatsnaam], [kadastrale gegevens].
2.2. Hof Souburgh is een groot aantal jaren verpacht geweest aan de familie [naam betrokken pachter(s)]; aan de heer [betrokkene 1] en na zijn overlijden in september 2006 aan zijn echtgenote, mevrouw [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 1] cq. [betrokkene 2]).
2.3. [gedaagde] huurt sinds 19 februari 1959 van de pachter de woning aan de [adres] te [woonplaats], één van de tot Hof Souburgh behorende woningen (verder te noemen de woning).
2.4. [eisers] hebben met [betrokkene 1] cq. [betrokkene 2] onderhandeld over beëindiging van de pachtovereenkomst. Op 29 november 2006 is een pachtbeëindigingsovereenkomst gesloten, op grond waarvan de pachtovereenkomst per 1 december 2006 is beëindigd en [betrokkene 2] het gepachte in de loop van het jaar 2007 dient te verlaten.
2.5. De huurovereenkomst met [gedaagde] is met inachtneming van een termijn van zes maanden door [betrokkene 1] cq. [betrokkene 2] opgezegd tegen 1 april 2007. Sedertdien is tussen [betrokkene 1] cq. [betrokkene 2] en [gedaagde] onderhandeld over een minnelijke regeling, maar dit heeft niet tot resultaat geleid.
2.6. Op 8 december 2006 hebben [eisers] Hof Souburgh verkocht aan Houdstermaatschappij Oud-Alblas B.V. te Sliedrecht. In de koopovereenkomst is bepaald dat de akte van levering zal worden gepasseerd op 1 oktober 2007.
2.7. In de koopovereenkomst is in artikel 16 de volgende ontbindende voorwaarde opgenomen:
"16.1 Deze overeenkomst kan door ieder der partijen worden ontbonden indien op 1 juli 2007 ten aanzien van (een van) de huurders van de voormalige pachter [betrokkene 1], zijnde (...) en de heer en mevrouw [gedaagde] ([adres]) niet ofwel een (huur)beëindigingsovereenkomst is gesloten ofwel een vonnis tot ontruiming is gewezen op basis waarvan de ontruiming van de woningen, niet later dan uiterlijk per 1 april 2008, kan worden afgedwongen."
2.8. De raadsman van [eisers] heeft [gedaagde] bij brief van 22 december 2006 verzocht binnen 14 dagen te berichten of hij bereid is tot vrijwillige ontruiming.
[gedaagde] heeft niet positief gereageerd op deze brief.
3. Het geschil
3.1. [eisers] vorderen - samengevat - [gedaagde] te veroordelen de woning [adres] te [woonplaats] per uiterlijk 1 april 2008 te ontruimen en te verlaten tezamen met al de zijnen en al het zijne, met verbod de woning na de ontruiming opnieuw te betrekken en met machtiging van [eisers] het vonnis zonodig zelf op kosten van [gedaagde], met behulp van de sterke arm van politie en justitie ten uitvoer te doen leggen, dit alles met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding.
3.2. [eisers] stellen daartoe het volgende.
Er is geen sprake van een rechtsbetrekking tussen [eisers] als voormalige verpachter en [gedaagde] als huurder van de voormalige pachter. Sedert de beëindiging van de pachtovereenkomst bewoont [gedaagde] de woning derhalve zonder recht of titel.
Op grond van de koopovereenkomst dient vóór 1 juli 2007 duidelijkheid te zijn verkregen omtrent de ontruiming van de woning door [gedaagde].
3.3. [gedaagde] voert verweer. Zijn verweer strekt tot afwijzing van de vorderingen [eisers]. Op het verweer van [gedaagde], wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
Het spoedeisend belang
4.1. Spoedeisend belang bij een in kort geding gevraagde voorziening is aanwezig wanneer niet van de eiser kan worden gevergd dat hij een bodemprocedure afwacht. [eisers] zijn gebonden aan de inhoud van de koopovereenkomst. Op grond van artikel 16.1 van de koopovereenkomst kan deze overeenkomst door de koper worden ontbonden indien met [gedaagde] voor 1 juli 2007 geen (huur)beëindigingsovereenkomst is gesloten of indien voor die datum geen vonnis tot ontruiming tegen hem is gewezen. Nu ten tijde van de behandeling van het kort geding nog geen sprake is van een (huur)beëindigingsovereenkomst is hiermee het spoedeisend belang van [eisers] bij de gevraagde voorziening gegeven. De onderhandelingen tussen [gedaagde], [eisers] en [betrokkene 2] staan, ook als zij zoals [gedaagde] aanvoert in een vergevorderd stadium verkeren, daaraan niet in de weg.
Huurbescherming ex artikel 7:269 BW?
4.2. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat hij huurbescherming ex artikel 7:269 BW geniet. Hij voert daartoe aan dat de woning van de aanvang van de huurovereenkomst af geen deel uitmaakte van de pachtovereenkomst, terwijl ten aanzien van de woning aan alle vereisten voor een huurovereenkomst tussen [naam betrokken pachter(s)] en [eisers] is voldaan.
4.3. Het toepassingbereik van art.7:269 lid 1 BW is beperkt tot situaties waarin de hoofdovereenkomst als een overeenkomst tot verhuur van woonruimte is aan te merken.
4.4. De onderhavige pachtovereenkomst betreft een hoeve, waaronder ingevolge artikel 1, lid 1 onder 7° sub c van de Pachtwet moet worden verstaan een complex, bestaande uit een of meer gebouwen of gedeelten daarvan en het daarbij behorende land, dienende tot de uitoefening van landbouw. Niet bestreden is dat de woning bij de aanvang van de pachtovereenkomst deel uitmaakte van het gepachte complex en aan de pachter ter beschikking is gesteld voor de huisvesting van landarbeiders. Het uitgangspunt van [gedaagde] dat een gebouw dat tot het gepachte complex behoort en tijdens de pacht, met medeweten van de verpachter, ophoudt voor de landbouw te dienen van rechtswege niet langer deel uitmaakt van de pachtovereenkomst vindt geen steun in de wet. Niet gesteld is dat de verpachter en pachter met betrekking tot de woning een wijziging van de pachtovereenkomst zijn overeengekomen. Evenmin kan worden aangenomen dat verpachter en pachter dat hebben beoogd nu [gedaagde] niet heeft weersproken dat bij de verlenging van de pachtovereenkomst het voorstel om de woning uit de pachtovereenkomst te halen aan de orde is geweest en is verworpen. Niet aannemelijk is derhalve dat het feit dat [gedaagde] nimmer landarbeider is geweest en de woning van de aanvang van de huurovereenkomst af niet ten behoeve van de landbouw aan hem is verstrekt, wijziging in de pachtovereenkomst heeft meegebracht.
4.5. Op grond van het vorenstaande moet worden aangenomen dat de woning een onderdeel van het gepachte is. Aangezien een pachtovereenkomst niet als huur wordt aangemerkt (art. 7: 201 lid 3 BW), volgt hieruit dat van een (hoofd)huurovereenkomst met betrekking tot de woning tussen [eisers] en [betrokkene 1 c.q. betrokkene 2] geen sprake is. Niet aannemelijk is derhalve dat [eisers] op grond van art. 7:269 lid 1 BW na de beëindiging van de pachtovereenkomst de huurovereenkomst met [gedaagde] hebben voortgezet.
Belangenafweging
4.6. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat het belang van hem en zijn echtgenote bij voortzetting van het gebruik van de woning dient te prevaleren boven het belang van [eisers] bij ontruiming van de woning. Hij voert daartoe aan dat [eisers] zichzelf in de positie hebben gebracht dat zij Hofstede Souburg aan een derde dienen over te dragen, terwijl een gedwongen vertrek uit de woning bij [gedaagde] en zijn echtgenote, die beiden thans 77 jaar zijn en de woning gedurende 48 jaar in gebruik hebben gehad, tot veel emoties en tot lichamelijke klachten leidt.
4.7. Dit standpunt van [gedaagde] kan niet worden gevolgd. Als gezamenlijke eigenaren van Hofstede Souburg hebben [eisers] er recht op en belang bij dat tot verdeling van de onverdeelde gemeenschap wordt gekomen. Voorts staat het hen vrij met de pachter een pachtbeëindigingsovereenkomst te sluiten en de gemeenschappelijke eigendom aan een derde te verkopen. Niet gebleken is dat [eisers] daarbij de belangen van [gedaagde] hebben veronachtzaamd of dat de termijn waarbinnen de ontruiming dient te geschieden gelet op alle omstandigheden van het geval onredelijk is.
Conclusie
4.8. Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat de vordering van [eisers] dient te worden toegewezen.
4.9. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:
- dagvaarding € 84,31
- vast recht € 251,00
- salaris procureur € 816,00
Totaal € 1.151,31
5. De beslissing
De voorzieningenrechter:
veroordeelt [gedaagde] om de woning [adres] te [woonplaats] per uiterlijk 1 april 2008 te ontruimen en te verlaten tezamen met al de zijnen en al het zijne;
verbiedt [gedaagde] de woning na de ontruiming opnieuw te betrekken;
machtigt [eisers] dit vonnis zonodig zelf op kosten van [gedaagde], met behulp van de sterke arm van politie en justitie ten uitvoer te doen leggen;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 1.151,31;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.C. Vink en in het openbaar uitgesproken op 22 maart 2007.