Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector civiel recht
zaaknummer: 64768 / HA ZA 06-2343
vonnis van de enkelvoudige kamer van 1 augustus 2007
in de zaak van
[eiser],
wonende te Gorinchem,
eiser,
procureur: mr. J.H. Silfhout,
tegen
1. [gedaagde 1],
2. [gedaagde 2],
beiden wonende te Gorinchem,
gedaagden,
procureur: mr. H.J. Bakker.
Partijen worden hieronder aangeduid als [eiser] en [gedaagden]
1. Het procesverloop
De rechtbank heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
- tussenvonnis van deze rechtbank van 30 augustus 2006 en de daarin genoemde stukken,
- proces-verbaal van comparitie van 4 december 2006,
- de door partijen overgelegde producties.
2. De vaststaande feiten
2.1 Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de producties, voor zover niet betwist, staat het volgende tussen partijen vast.
2.2 [gedaagden] waren eigenaar van het appartementsrecht aan de [adres] te Gorinchem, kadastraal bekend gemeente Gorinchem, sectie C, nummer 4314, A 59 uitmakende het 275/10.000ste onverdeeld aandeel in de gemeenschap bestaande uit: het gebouw met toebehoren, erf, grond en uitsluitend gebruik van de berging (hierna: het appartement). Zij hebben hun appartement te koop gezet.
2.3 In de door de makelaar van [gedaagden] aan [eiser] verstrekte verkoopbrochure staat onder andere vermeld dat de servicekosten ongeveer € 134,- per maand bedragen, hetgeen inclusief het voorschot voor levering van verwarming en water is. Voorts is vermeld:
“(…)Aan bovengenoemde opgaven kunnen geen rechten worden ontleend, aangezien de vermelde kosten variabel zijn, en/of periodiek verhoogd worden (…).”
2.4 [eiser] heeft het appartement van [gedaagden] op 4 juni 2005 bezocht. Hierbij heeft hij aan de makelaar van [gedaagden] gevraagd of er op de korte termijn een meer dan normale verhoging van de maandelijkse bijdrage aan de Vereniging voor Eigenaren of een eenmalige incidentele bijdrage voor (groot) onderhoud te verwachten was. De makelaar heeft hierop geantwoord dat hem daarover niets bekend was.
2.5 Partijen hebben op 16 juni 2005 een koopovereenkomst gesloten waarbij [eiser] voor een bedrag van € 185.000,- het appartement van [gedaagden] heeft gekocht.
2.6 De koopovereenkomst luidt, voor zover thans van belang, als volgt:
12.3 Verkoper staat er voor in dat de Vereniging van Eigenaars tot op de dag van het tot stand komen van deze overeenkomst geen besluiten heeft genomen, waaruit voor de appartementseigenaren een aanmerkelijke verzwaring van bestaande financiële verplichtingen voortvloeit. Omtrent concrete voornemens om tot dergelijke besluitvorming over te gaan is verkoper niets bekend.
12.4 De rechten en verplichtingen die voortvloeien uit besluiten die door of namens de Vereniging van Eigenaars worden genomen na het moment van tot stand komen van deze koopovereenkomst en voor het moment van de levering, komen, tenzij de aard van het besluit zich daartegen verzet, ten voordele respectievelijk ten laste van koper.
2.7 Op 5 juli 2005 heeft taxateur M.R. van der Ben van Groeneveld Makelaardij te Gorinchem ten behoeve van de hypothecaire geldleningverstrekkende bank een taxatierapport opgesteld waarin over de vermogenspositie van de Vereniging van Eigenaren wordt vermeld:
“Het betreft een relatief jonge vereniging van eigenaren (…). Bij oprichting (…) verkeerde de staat van onderhoud van het appartementencomplex in een matig tot redelijke toestand. De afgelopen 4 jaar is er veel onderhoud gepleegd, waarbij tevens de servicekosten naar omhoog zijn bijgesteld. (…) De financiële situatie van de vereniging van eigenaren is beperkt. Er wordt momenteel gereserveerd voor vervanging van de nog op olie gestookte c.v. installatie.”
2.8 Op 11 juli 2005 heeft de makelaar van [gedaagden] de financiële stukken van de Vereniging van Eigenaren over de periode 2001-2004 alsmede de notulen van de algemene ledenvergadering van de Vereniging van Eigenaren d.d. 19 augustus 2003, 11 november 2003 en 18 mei 2004 aan [eiser] toegezonden.
2.9 Het appartement is op 3 januari 2006 aan [eiser] geleverd.
2.10 Ter zitting van 4 december 2006 was nog niets bekend over een structurele of incidentele verhoging van bijdrage aan de Vereniging van Eigenaren.
3. De vordering
3.1 [eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
bepaalt dat de koopsom van het appartement zal worden verlaagd met een door de rechtbank nader in hoogte vast te stellen, te begroten, dan wel te schatten bedrag ten titel van dwaling,
subsidiair met een bedrag ad € 10.000,- ten titel van dwaling, zulks tot wijziging van de overeenkomst ten gevolge waarvan het nadeel voor [eiser] op afdoende wijze wordt opgeheven, en [gedaagden] hoofdelijk, des dat de één betalend de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen tot betaling van dat bedrag, en dat bedrag voorts vermeerdert met de wettelijke rente, te rekenen vanaf 3 januari 2006, althans de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;
meer subsidiair:
[gedaagden], hoofdelijk des dat de één betalend de ander zal zijn bevrijd veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] (terug) te betalen het door [eiser] geleden en nog te lijden nadeel dan wel schade, als door deze rechtbank in hoogte in goede justitie vastgesteld, begroot, dan wel geschat, dat bedrag voorts vermeerdert met de wettelijke rente, te rekenen vanaf 3 januari 2006, althans de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;
primair, subsidiair, meer subsidiair:
[gedaagden] veroordeelt in de kosten van de procedure.
Hij stelt daartoe het volgende.
3.2 Uit de notulen en jaarstukken van de Vereniging van Eigenaren, het taxatierapport en de in het verleden door [gedaagden] gedane substantiële (extra) bijdragen blijkt dat de financiële situatie van de Vereniging van Eigenaren zeer slecht was ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst. Omdat [gedaagden] hiervan op de hoogte waren, dan wel behoorde te zijn, hadden zij [eiser] hierover moeten inlichten, meer in het bijzonder over de in het (recente) verleden gedane extra bijstortingen ter zake van (groot) onderhoud. [gedaagden] hebben dit niet gedaan, zodat hij zijn mededelingsplicht hebben geschonden.
3.3 Uit de vraag van [eiser] aan de makelaar van [gedaagden] (zie 2.4) was duidelijk dat zij op de hoogte waren van het feit dat de hoogte van de bijdrage voor [eiser] van belang was. [eiser] mocht op de juistheid van de mededeling van Nieuwkoop afgaan.
3.4 De slechte financiële positie van de Vereniging van Eigenaren zal, zoals in het verleden is gebleken, voor bijstortingen zorgen. De per 1 mei 2008 in werking tredende wetgeving zal eveneens voor bijstortingen zorgen, omdat de Vereniging van Eigenaren dan over een voldoende gevuld reservefonds voor groot onderhoud dient te beschikken.
De maandelijkse bijdrage zal met 20% stijgen en er zullen structurele bijdragen nodig zijn voor (groot) onderhoud. [eiser] was hiermee niet bekend bij de totstandkoming van de koopovereenkomst. Deze overeenkomst is derhalve onder invloed van dwaling tot stand gekomen. De koopsom dient ex artikel 6:230 lid 2 BW te worden verlaagd met het door [eiser] te lijden nadeel.
3.5 Omdat dit nadeel toekomstig en afhankelijk van besluiten van de Vereniging van Eigenaren is, dient deze bij voorbaat te worden vastgesteld aan de hand van de artikelen 6:97, 6:105 en 6:106 BW. Subsidiair kan de schade worden vastgesteld aan de hand van het taxatierapport waaruit blijkt dat een waardevermindering van € 10.000,- ten aanzien van het appartement het gevolg is van de slechte financiële positie van de Vereniging van Eigenaren.
4. Het verweer
[gedaagden] concluderen tot afwijzing van de vordering met veroordeling van [eiser] in de kosten van de procedure. [gedaagden] hebben de vorderingen van [eiser] gemotiveerd betwist. Voor zover nodig wordt hierna op het verweer ingegaan.
5. De beoordeling van het geschil
5.1 Indien [eiser] het appartement heeft gekocht onder invloed van dwaling, kan hij vorderen dat de gevolgen van de overeenkomst zodanig worden gewijzigd dat hij van de dwaling geen nadeel ondervindt.
5.2 Toen [eiser] het appartement kocht op 16 juni 2004, had hij -zo begrijpt de rechtbank- de indruk dat er op de korte termijn een meer dan normale verhoging van de maandelijkse bijdrage aan de Vereniging voor Eigenaren of een eenmalige incidentele bijdrage voor (groot) onderhoud niet te verwachten was.
5.3 Dat de financiële positie van de Vereniging van Eigenaren ten tijde van het sluiten van de overeenkomst op 16 juni 2004 zo slecht was dat een verhoging te verwachten is, heeft [eiser] niet onderbouwd. Uit het door hem aangehaald rapport van 5 juli 2005 valt dit niet op te maken.
Ter zitting (4 december 2006) was nog steeds geen sprake van een incidentele of structurele verhoging van de bijdrage aan de Vereniging van Eigenaren. De korte termijn, waar [eiser] over spreekt, was ten tijde van de comparitie van partijen inmiddels verstreken.
Dat [eiser] bij het sluiten van de overeenkomst van een onjuiste voorstelling van zaken is uitgegaan heeft hij niet voldoende onderbouwd. Reeds hierom kan van dwaling geen sprake zijn en moeten alle vorderingen worden afgewezen.
5.4 Ten overvloede wordt nog overwogen dat, gelet op vorenstaande, evenmin voldoende is onderbouwd dat sprake is van nadeel als bedoeld in art. 6:230 lid 2 BW. Voor zover [eiser] schadevergoeding bedoelt te vorderen moet dit worden afgewezen, reeds omdat op grond van dwaling slechts vernietiging van de overeenkomst of wijzing van de overeenkomst ter opheffing van nadeel kan worden gevorderd.
5.5 Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eiser] worden veroordeeld in de proceskosten.
5.6 De rechter ten overstaan van wie de comparitie van partijen is gehouden is niet meer werkzaam op deze rechtbank, zodat een andere rechter dit vonnis wijst.
6. De beslissing
De rechtbank:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagden] vastgesteld op € 904,- aan salaris van de procureur en € 248,- aan verschotten (griffierecht);
verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.C. Halk en uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 1 augustus 2006.