Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector bestuursrecht, meervoudige
belastingkamer
procedurenummer: AWB 05/1283
[XXX], wonende te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Liesveld, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2005 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op de waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 235.000,- (hierna: de beschikking).
Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2005 (hierna: de aanslag).
Eiser heeft tegen deze beschikking bij schrijven van 24 februari 2005, door verweerder ontvangen op 28 februari 2005, bezwaar gemaakt bij verweerder. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak op bezwaar van 23 september 2005 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde per 1 januari 2005 nader vastgesteld op € 214.000,-.
Tegen dit besluit heeft eiser bij brief van 19 oktober 2005 beroep ingesteld bij de rechtbank Dordrecht.
De zaak is op 7 februari 2007 ter zitting van een enkelvoudige kamer behandeld. Eiser is daarbij verschenen in persoon. Verweerder is verschenen bij gemachtigden, T.J. van Sypveld en J.F. van Andel.
De rechtbank heeft op grond van artikel 8:64, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) het onderzoek ter zitting geschorst en daarbij bepaald dat het onderzoek opnieuw wordt aangevangen ter zitting van 16 april 2007.
Op 16 april 2007 is de zaak behandeld ter nadere zitting van een enkelvoudige kamer.
Eiser is in persoon verschenen.
Verweerder is niet verschenen.
Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum twee jaren voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, bepaald voor woningen door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
2.2. Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een op 22 augustus 2005 door G. Droog, taxateur onroerende zaken, opgemaakt taxatierapport overgelegd en voorts - samengevat - het volgende aangevoerd.
Verweerder heeft naar aanleiding van de bezwaren van eiser de inhoud van de woning nader vastgesteld op 370 m³ en de vastgestelde waarde dienovereenkomstig verlaagd. Verweerder is bij de waardevaststelling uitgegaan van verkoopgegevens van vergelijkbare woningen rond de peildatum. De onderlinge verschillen tussen de objecten zijn in het prijsverschil tot uitdrukking gebracht. Zoals blijkt uit het taxatierapport zijn woningen geselecteerd met een vergelijkbare ligging. Daarbij is voldoende rekening gehouden met het feit dat de vergelijkingspanden geen agrarische bedrijfswoningen zijn. Verder stelt verweerder dat de door eiser gehanteerde prijs van € 90,- per m² voor bouwgrond en tuin te laag is. Ook de door eiser toegepaste prijs van € 351,35 per m² inhoud van de woning is gelet op verkoopcijfers van vergelijkbare panden aan de lage kant. Verweerder heeft gezien de mindere staat van onderhoud van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten reeds een lagere kubieke meterprijs aangehouden.
Ter zitting van 7 februari 2007 heeft verweerder nog toegelicht dat is vergeleken met burgerobjecten omdat er geen verkopen van soortgelijke woningen voorhanden zijn. Normaal gesproken kan volgens verweerder gesteld worden dat de prijs voor de woning, burger of agrarisch, niet veel hoeft te verschillen maar wel de prijs voor de grond, waarvoor bij een agrarische bedrijfswoning een veel lagere prijs wordt gehanteerd en waarbij rekening wordt gehouden met een verminderde meeropbrengst in de vorm van een staffel/curve.
2.3. Eiser kan zich ook met de verminderde WOZ- waarde van zijn woning niet verenigen en heeft daartoe het volgende aangevoerd. Bij de waardevaststelling is ten onrechte vergeleken met 'gewone' woningen, terwijl eisers woning een agrarische bedrijfswoning is. Eiser stelt een waarde voor van € 166.000,-, uitgesplitst naar € 130.000,- voor het woonhuis met een inhoud van 370 m³ en € 36.000,- voor de bij de woning behorende grond, perceelgrootte 400 m². Eiser hanteert in navolging van taxateurs Registratie en Successie een waarde van € 90,- per m².
2.4. De rechtbank overweegt als volgt.
De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.
Niet is in geding dat het in geschil zijnde object een agrarische bedrijfswoning betreft en als zodanig wordt gebruikt. Eiser heeft voorts ter zitting onweersproken gesteld dat burgerbewoning van deze agrarische bedrijfswoning op grond van het geldende bestemmingsplan niet is toegestaan. Daaruit vloeit naar het oordeel van de rechtbank voort dat er in beginsel sprake is van een beperking in het gebruik die uit de bestemmingsplanvoorschriften voortvloeit en waarmee bij de waardering ingevolge de Wet WOZ rekening moet worden gehouden (vergelijk: Hoge Raad, 20 december 2002; www.rechtspraak.nl; LJN: AF2256). Dit zou slechts anders zijn indien er van gemeentewege desgevraagd pleegt te worden meegewerkt aan bewoning door niet-agrariërs. In dat geval verschilt de woonbestemming van een woning bij een agrarisch bedrijf in beginsel niet van de woonbestemming van een woning die niet in samenhang met een agrarisch bedrijf wordt bewoond. Alsdan is er reeds om die reden geen aanleiding aan te nemen dat de waarde in het economisch verkeer van de eerstbedoelde woning lager is dan van de laatstbedoelde woning (vergelijk: Gerechtshof Arnhem, 8 oktober 2002; LJN: AF0238). Nu verweerder het bestreden besluit niet mede heeft onderbouwd met een verwijzing naar een bestendig beleid als vorenbedoeld, acht de rechtbank uit de gedingstukken, waaronder het door verweerder overgelegde taxatierapport, onvoldoende gebleken in hoeverre bij de waardevaststelling op grond van de Wet WOZ rekening is gehouden met de omstandigheid dat de geselecteerde vergelijkingsobjecten geen agrarische bedrijfswoningen zijn.
Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de in het taxatierapport genoemde referentiewoningen zonder nadere motivering niet vergelijkbaar zijn met eisers object. Het bestreden besluit is dan ook in strijd met het bepaalde in artikel 7:12, eerste lid, van de Awb, dat de beslissing op bezwaar dient te berusten op een deugdelijke motivering.
De rechtbank kan zonder een nadere toelichting, waaruit blijkt in hoeverre rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiepanden en eisers object, niet toekomen aan een inhoudelijke beoordeling, teneinde op grond van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zelf in de zaak te voorzien.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het beroep van eiser gegrond is en dat de bestreden beslissing dient te worden vernietigd.
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, nu niet is gebleken dat eiser kosten heeft gemaakt die voor vergoeding op grond van artikel 8:75, eerste lid, van de Awb in aanmerking komen.
Nu het beroep gegrond wordt verklaard, dient verweerder op grond van het bepaalde in artikel 8:74, eerste lid, van de Awb het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden.
Gezien het vorenstaande beslist de rechtbank als volgt.
3. Beslissing
De rechtbank Dordrecht,
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit van 23 september 2005;
- bepaalt dat de gemeente Liesveld aan eiser het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 37,- vergoedt.
Aldus gegeven door mr. W.M.P.M. Weerdesteijn, rechter, en door deze en M.G. den Ambtman, griffier, ondertekend.
De griffier, De rechter,
Uitgesproken op:
Afschrift verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te
's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.