Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector Bestuursrecht
procedurenummer: AWB 07/256
[XXX], wonende te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Dordrecht, verweerder,
gemachtigden: R. Maat en W.J. Foeken, werkzaam bij verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2005 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op de waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 388.000,- (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2005 (hierna: de aanslagen).
Eiser heeft bij brief van 28 maart 2005 tegen de beschikking bezwaar gemaakt bij verweerder. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.
Bij uitspraak van 9 februari 2006 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde nader vastgesteld op € 298.000,- en daarbij de aanslagen onroerende-zaakbelastingen verminderd.
Tegen dit besluit heeft eiser bij brief van 15 maart 2006 beroep ingesteld bij de rechtbank Dordrecht.
Bij verweerschrift van 14 juni 2007 heeft verweerder de WOZ-waarde nader vastgesteld op € 255.000,-.
De zaak is op 13 november 2007 ter zitting van een enkelvoudige kamer behandeld.
Eiser is ter zitting verschenen.
Verweerder is verschenen bij gemachtigden.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum twee jaren voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
Ingevolge artikel 20, tweede lid, van de Wet WOZ en artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, bepaald voor
a. woningen: door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
2.2. Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij de waarde van de woning uiteindelijk niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een op 4 juni 2007 door W.J. Foeken, taxateur onroerende zaken, opgemaakt taxatierapport overgelegd en voorts - samengevat - aangevoerd dat nadrukkelijk rekening is gehouden met reële verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. Verder is rekening gehouden met specifieke kenmerken (oppervlakte, inhoud, kwaliteit en ligging) van eisers woning.
2.3. Eiser kan zich met de waardevaststelling van zijn woning niet verenigen en heeft daartoe - samengevat - aangevoerd dat verweerder op diverse punten is tegemoet gekomen aan zijn bezwaren, maar dat nog steeds onvoldoende rekening is gehouden met (doorgaande) verzakkingen als gevolg van vrachtwagens en schade aan de kade. Verder bevindt zich onder de woning waarschijnlijk vervuilde grond. Voorts heeft verweerder onvoldoende onderkend dat de in de buurt van de woning gelegen bunkerschepen zeer gevaarlijk zijn, hetgeen moet leiden tot een aanzienlijke verlaging van de waarde. Tot slot heeft verweerder bijna twee jaar nodig gehad om een uitspraak te doen, daar waar eiser meestal binnen enkele weken dient te reageren met alle consequenties van dien.
2.4. De rechtbank overweegt als volgt.
2.4.1. Bij verweerschrift van 14 juni 2007 heeft verweerder, naar aanleiding van een uitgebracht taxatieverslag, vastgesteld dat de waarde te hoog is vastgesteld en dat de waarde dient te worden verlaagd tot € 255.000,-. Gelet hierop komt het bestreden besluit reeds voor vernietiging in aanmerking en dient het beroep gegrond te worden verklaard.
2.4.2. De rechtbank ziet aanleiding om met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (verder te noemen: Awb) te bepalen dat de uitspraak in de plaats treedt van het te vernietigen besluit en overweegt daartoe als volgt.
2.4.3. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.
2.4.4. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen verweerder overigens in het geding heeft gebracht, aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Naar volgt uit het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald door middel van de in artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling bedoelde vergelijkingsmethode. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten komen goed overeen met eisers woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning in onder andere inhoud, kaveloppervlakte, ligging, ouderdom en de bouwkundige staat van de opstallen is in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van zodanige omvang dat de opgevoerde vergelijkingsobjecten te dezen niet goed bruikbaar zijn. Voor zover eiser meent dat de bunkerschepen moeten leiden tot een verlaging van de waarde van zijn woning merkt de rechtbank op dat de vergelijkbare objecten ook in de buurt en sommige zelfs dichterbij liggen. De voor die vergelijkingsobjecten gerealiseerde verkoopprijzen vormen in zoverre dus een betrouwbare indicatie voor de waarde van eisers pand. Voorts is door eiser niet nader onderbouwd dat zijn veronderstelling, dat onder zijn woning vervuilde grond aanwezig zou zijn, zou moeten leiden tot een verdere verlaging van de waarde. Dit aspect heeft eiser zelf ook niet weerhouden de woning te kopen daar er reeds een meter dikke laag schoon zand is aangebracht. Wat betreft de (doorgaande) verzakking heeft verweerder aangevoerd daarvoor reeds een bedrag in mindering te hebben gebracht in het taxatierapport. Inmiddels zouden er voorzieningen zijn getroffen om de verzakking tegen te gaan en voor zover dat niet werkt en leidt tot verdere schade aan de woning van eiser, zal verweerder daar - hetgeen ter zitting nogmaals is toegezegd - bij nadere vaststellingen rekening mee houden.
2.4.5. Hetgeen eiser voorts daartegen in beroep zitting nog naar voren heeft gebracht kan er naar het oordeel van de rechtbank niet van overtuigen dat verweerder van een te hoge waarde is uitgegaan. Daaraan doet niet af dat verweerder te laat heeft beslist op eisers bezwaar, reeds omdat eiser rechtsmiddelen had kunnen aanwenden tegen het uitblijven van een uitspraak van verweerder en daar geen gebruik van heeft gemaakt.
2.4.6. Nu ook anderszins geen feiten en omstandigheden naar voren zijn gekomen die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de WOZ-waarde juist heeft vastgesteld op € 255.000,-.
Nu het beroep gegrond wordt verklaard, dient de gemeente Dordrecht op de voet van artikel 8:74, eerste lid, van de Awb aan eiser het door hem betaalde griffierecht te vergoeden.
2.5. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, nu niet is gebleken dat eiser kosten heeft gemaakt die voor vergoeding op grond van artikel 8:75, eerste lid, van de Awb in aanmerking komen.
Gezien het vorenstaande beslist de rechtbank als volgt.
3. Beslissing
De rechtbank Dordrecht,
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- wijzigt de beschikking in dier voege dat de daarin vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 255.000,-;
- vermindert de aanslagen tot aanslagen, berekend naar een waarde van € 255.000,-;
- beveelt dat de gemeente Dordrecht aan eiser het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 39,- vergoedt.
Aldus gegeven door mr. A.P. Hameete, rechter, en door deze en C. Groenewegen, griffier, ondertekend.
De griffier, De rechter,
Uitgesproken in het openbaar op:
Afschrift verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.