Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector Bestuursrecht
procedurenummer: AWB 07/23
[XXX], wonende te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nederlek, verweerder,
gemachtigden: mr. E. Blom, werkzaam bij het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling te Klaaswaal, en ir. M. van Eekelen, taxateur onroerende zaken/gediplomeerd WOZ-taxateur.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2006 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op de waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 141.000,- (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2006 (hierna: de aanslagen).
Eiser heeft bij brief van 9 maart 2006 tegen de beschikking bezwaar gemaakt bij verweerder. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.
Bij uitspraak van 8 december 2006 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Tegen dit besluit heeft eiser bij brief van 18 december 2006 beroep ingesteld bij de rechtbank Dordrecht.
De zaak is op 13 november 2007 ter zitting van een enkelvoudige kamer behandeld.
Eiser is ter zitting verschenen
Verweerder is verschenen bij gemachtigden.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum twee jaren voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
Ingevolge het derde lid, aanhef en onder c, wordt indien een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid, in afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
Ingevolge artikel 20, tweede lid, van de Wet WOZ en artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, bepaald voor
a. woningen: door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
2.2. Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een op 15 februari 2007 door ir. M. van Eekelen, taxateur onroerende zaken, opgemaakt taxatierapport overgelegd en voorts - samengevat - aangevoerd dat nadrukkelijk rekening is gehouden met reële verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. Verder is rekening gehouden met specifieke kenmerken (oppervlakte, inhoud, kwaliteit en ligging) van eisers woning.
2.3. Eiser kan zich met de waardevaststelling van zijn woning niet verenigen en heeft daartoe - samengevat - aangevoerd dat de waarde sinds de vorige waardebepaling extreem is gestegen. Verder is onvoldoende rekening gehouden met de overlast van de dijkverzwaring en de uitbreiding van de industrie en de daarmee gepaard gaande (geluids)overlast van de vlakbij de woning gelegen brug. Voorts is geen rekening gehouden met het feit dat de woning ver is gelegen van voorzieningen. Tot slot stelt eiser dat geen rekening is gehouden met het feit dat in 2004 een hoge UMTS-mast op 150 meter afstand van zijn woning is geplaatst.
2.4. De rechtbank overweegt als volgt.
2.4.1. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.
2.4.2. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen verweerder overigens in het geding heeft gebracht, aan de op hem rustende bewijslast gedeeltelijk voldaan. Naar volgt uit het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald door middel van de in artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling bedoelde vergelijkingsmethode. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten komen goed overeen met eisers woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning in onder andere inhoud, kaveloppervlakte, ligging, ouderdom en de bouwkundige staat van de opstallen is rekening gehouden, behoudens de hierna te noemen omstandigheden. Deze verschillen zijn in zoverre van zodanige omvang dat de opgevoerde vergelijkingsobjecten hier niet goed bruikbaar zijn. Voor zover eiser heeft aangevoerd overlast te hebben gehad van de dijkverzwaring en het feit dat zijn woning ver gelegen is van voorzieningen, merkt de rechtbank op dat de vergelijkbare objecten eveneens te maken hebben gehad met deze omstandigheden, behoudens voor wat betreft de ligging van eisers woning ten opzichte van de woning aan de [adres] die is gelegen in een woonkern. In dit geval heeft een vermindering van € 20.000,- plaatsgevonden voor de woning en van eiser ten opzichte van de woning aan de [adres].
2.4.3. Voorts zijn daar nog de omstandigheden dat eiser overlast heeft gehad van de nabij gelegen brug en de plaatsing van een UMTS-mast.
Tussen partijen is niet in geschil dat zich dicht bij de woning van eiser een brug bevindt die druk gebruikt wordt door toenemend verkeer naar het daar gelegen bedrijfsterrein. Verder is niet in geschil dat medio 2006 deze brug van een nieuw wegdek is voorzien, hetgeen de (geluids)overlast aanzien heeft gereduceerd. Voorts is niet in geschil dat medio 2004 een UMTS-mast is geplaatst.
Wat betreft de UMTS-mast merkt de rechtbank op dat eiser onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt, onder meer door bijvoorbeeld overlegging van onderzoeksgegevens, dat en wat voor hinder en/of gevaar van dergelijke zendmast zou uitgaan. Ook overigens is de rechtbank niet gebleken dat een dergelijke zendmast zonder meer een waardedrukkend element betreft bij de waardering van een woning.
Aannemelijk is evenwel gezien het voorgaande dat per 1 januari 2006 eiser last had van de brug, daar waar niet is komen vast te staan dat de vergelijkbare objecten in dezelfde mate last had van voornoemd object.
De rechtbank is dan ook van oordeel dat de hiervoor benoemde object een negatieve waarde van de woning met zich meebrengt, waarmee verweerder bij de onderhavige waardevaststelling ten onrechte geen rekening mee heeft gehouden.
Nu verweerder er niet in is geslaagd aannemelijk te maken dat het hiervoor omschreven object geen waardedrukkende invloed meebrengt en eiser de grootte van de waardedrukkende invloed niet aannemelijk heeft gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde van de woning te bepalen. Met inachtneming van hetgeen omtrent de overlast is opgemerkt, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning dient te worden verminderd met € 12.000,- voor de brug, zodat de waarde van de woning dient te worden vastgesteld op € 129.000,-.
2.5. Nu het beroep gegrond wordt verklaard, dient de gemeente Dordrecht op de voet van artikel 8:74, eerste lid, van de Awb aan eiser het door hem betaalde griffierecht te vergoeden.
2.6. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, nu niet is gebleken dat eiser kosten heeft gemaakt die voor vergoeding op grond van artikel 8:75, eerste lid, van de Awb in aanmerking komen.
Gezien het vorenstaande beslist de rechtbank als volgt.
3. Beslissing
De rechtbank Dordrecht,
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- wijzigt de beschikking in dier voege dat de daarin vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 129.000,-;
- vermindert de aanslagen tot aanslagen, berekend naar een waarde van € 129.000,-;
- beveelt dat de gemeente Dordrecht aan eiser het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 38,- vergoedt.
Aldus gegeven door mr. A.P. Hameete, rechter, en door deze en C. Groenewegen, griffier, ondertekend.
De griffier, De rechter,
Uitgesproken in het openbaar op:
Afschrift verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.