Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector civiel recht
zaaknummer: 67396 / HA ZA 06-2760
vonnis van de meervoudige kamer van 5 december 2007
in de zaak van
het Sint Laurensinstituut,
gevestigd te Oud-Beijerland,
reclamant,
gemachtigde ing. A.H. Doude van Troostwijk.
tegen
de lijst der geldelijke regelingen, opgemaakt door de landinrichtingscommissie in de ruilverkaveling Hoeksche Waard-Oost, hierna verder te noemen: de
landinrichtingscommissie,
met als belanghebbende:
[belanghebbende],
wonende te Westmaas, gemeente Binnenmaas,
gemachtigde ing. P. Kerkstra.
1. Het procesverloop
1.1. Reclamant heeft bij bezwaarschrift van 17 juni 2005 bij de landinrichtingscommissie bezwaar gemaakt tegen de lijst der geldelijke regelingen (bezwaarnummer 94) in de ruilverkaveling "Hoeksche Waard-Oost". Het bezwaar is behandeld door de landinrichtingscommissie en vervolgens door de rechter-commissaris. Nadat de behandeling door de rechter-commissaris niet tot overeenstemming heeft geleid, heeft de rechter-commissaris de zaak ter behandeling verwezen naar de terechtzitting van deze rechtbank van 18 december 2006. Op deze zitting is de zaak behandeld en zijn verschenen en gehoord
namens reclamant ing. Doude van Troostwijk voornoemd, namens belanghebbende [belanghebbende] ing. Kerkstra voornoemd, vertegenwoordigers van de landinrichtingscommissie, bijgestaan door de toegevoegde ingenieur van het kadaster, alsmede een vertegenwoordiger van de Dienst landelijk Gebied. Namens de Minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit is tot slot verschenen en gehoord mr. J.P.M. Verhoeven, verder te noemen: de vertegenwoordiger van de Minister.
1.2. Behalve het bezwaarschrift behoren tot de processtukken het proces-verbaal met bijlagen d.d. 25 september 2006 van de behandeling bij de landinrichtingscommissie op 13 september 2006, het proces-verbaal van de behandeling bij de rechter-commissaris op 20 oktober 2006, de aldaar overgelegde schriftelijke aantekeningen van de vertegenwoordiger van de Minister, het overgelegde verweerschrift van belanghebbende [belanghebbende] voornoemd alsmede de ter zitting van 18 december 2006 overgelegde pleitnotitie met bijlagen van de gemachtigde van reclamant, ing. Doude van Troostwijk voornoemd, de pleitnotitie van de gemachtigde van belanghebbende [belanghebbende], ing. Kerkstra voornoemd en de pleitnotities met bijlagen van mr. Verhoeven voornoemd.
2. Het geschil en het bezwaar van reclamant
2.1. Reclamant heeft in de genoemde ruilverkaveling onder meer ingebracht een perceel landbouwgrond, kadastraal bekend gemeente Westmaas, sectie C, nr.198, groot 3.93.00 ha, gelegen ten oosten van de bebouwde kom van Westmaas. In het plan van toedeling is dit perceel niet meer aan reclamant toebedeeld maar aan belanghebbende [belanghebbende], die aldaar een agrarisch bedrijf uitoefent. Op de peildatum (de periode van terinzagelegging van het Plan van Toedeling 23 november 2000 - 22 december 2000) was de bestemming van de inbreng van reclamant, waaronder het vorengenoemde perceel "agrarisch gebied".
2.2. Reclamant stelt zich op het standpunt dat vanwege de ligging van het door hem ingebrachte bovengenoemde perceel nabij de bebouwde kom van Westmaas sprake is van een niet-agrarische meerwaarde ofwel verwachtingswaarde met betrekking tot dit perceel en verzoekt hem een bedrag wegens niet-agrarische meerwaarde toe te kennen als verrekenpost in het kader van de Lijst der Geldelijke Regelingen.
2.3. Ter ondersteuning van voormeld standpunt voert reclamant aan, dat het betreffende perceel direct oostelijk is gelegen van een tweetal percelen, welke percelen direct aansluiten aan de bebouwde kom van Westmaas en eigendom zijn van projectontwikkelaar Vink jr. beheer B.V., die bereid is geweest voor die percelen een hogere dan agrarische waarde te betalen.
2.4. Als tweede argument heeft reclamant, met verwijzing naar de als bijlage 2 bij zijn pleitaantekeningen overgelegde luchtfoto en overgelegde plattegrond van Westmaas, aangevoerd dat door de huidige wegenstructuur van Westmaas, waarbij diverse wegen doodlopen tegen de oostgrens van de bebouwing, het doortrekken van deze wegen in oostelijke richting stedenbouwkundig voor de hand ligt, hetgeen bevestigd is door een medewerkster van de gemeente Binnenmaas. Bedoelde voortzetting van de wegen wordt volgens reclamant voorts bevestigd door een in 1999 gepubliceerd stuk "Toekomstvisie Binnenmaas" van de gemeente Binnenmaas, dat ter toelichting als bijlage 3: deel tekst toekomstvisie 1999 is overgelegd en waarin staat:
"Zowel aan de oost- als de westzijde zien we goede kansen om het dorp Westmaas op termijn uit te breiden. Beide uitbreidingen zullen de dorpskern in principe afronden. Aan de oostzijde zijn beperkingen vanwege de aanwezigheid van Munnikenland (beschermd natuurgebied) en aan de westzijde vanwege de aanwezigheid van de buisleidingenstraat. Het afronden van de beide zijden van Westmaas zal de stedenbouwkundige structuur ter plaatse (moeten) versterken."
Van belang hierbij is volgens reclamant dat er dus al voor de terinzagelegging van het plan van toedeling in gemeentelijke stukken wordt gesproken over de wens tot uitbreiding in oostelijke richting.
2.5. Daarnaast verwijst reclamant naar de door hem overgelegde bijlage 4: voorstel contourenbeleid d.d. 8 november 2005 met de contourenkaart tot 2010 en de contourenkaart doorkijk 2010-2020, waaruit blijkt dat tijdens een raadsvergadering van de gemeente Binnenmaas op 13 december 2005 de gemeenteraad heeft ingestemd met genoemd voorstel. Op de laatstgenoemde contourenkaart is volgens reclamant aangegeven dat uitbreiding van de kern van Westmaas onder andere zal plaatsvinden in oostelijke richting.
2.6. Reclamant is op grond van het bovenstaande van mening dat op het door hem ingebrachte perceel een niet- agrarische meerwaarde dan wel verwachtingswaarde rust.
3. Het standpunt van de landinrichtingscommissie en de vertegenwoordiger van de Minister
3.1. De landinrichtingscommissie heeft zich aangesloten bij het standpunt van de vertegenwoordiger van de Minister, die pleitnotities heeft overgelegd. Kort samengevat luidt zijn betoog als volgt.
3.2. Op grond van artikel 210 lid 1 sub c van de Landinrichtingswet (Liw) vormt andere dan agrarische waarde bij de lijst der geldelijke regelingen een verrekenpost tussen de oude inbrengende eigenaar en de nieuwe opkomende eigenaar. De meerwaarde komt ten goede aan de inbrengende eigenaar en ten laste van de toegedeelde eigenaar.
Het moment van beoordelen of sprake is van een waardeverandering, is het tijdstip waarop het plan van toedeling ter inzage is gelegd. Het plan van toedeling in de ruilverkaveling Hoeksche Waard-Oost heeft van 23 november 2000 - 22 december 2000 ter inzage gelegen. Deze periode geldt als peildatum voor de vaststelling van een eventuele niet-agrarische meerwaarde. Voor de beoordeling of de betrokken gronden op bedoeld tijdstip een andere en in dit geval een hogere waarde hadden dan de agrarische waarde dient als maatstaf te worden aangelegd of een redelijk handelend koper in voormelde periode bereid zou zijn geweest om, uitgaande van redelijke verwachtingen omtrent de toekomstige planologische ontwikkelingen in dat gebied, een hogere prijs te betalen dan de agrarische waarde.
3.3. In het onderhavige geval is er geen enkele aanwijzing dat de bestemming van het betrokken perceel zal worden gewijzigd. Het gegeven, zoals reclamant stelt, dat het perceel nabij de bebouwde kom van Westmaas is gelegen, maakt ook niet dat gesproken kan worden van niet-agrarische waarde. De bestemming van het betreffende perceel was, zoals blijkt uit het bestemmingsplan Buitengebied Westmaas ten tijde van de terinzagelegging van het Plan van Toedeling agrarisch en is dat nog steeds. Ook is het niet aannemelijk dat, gelet op de ligging van de kavel in een waardevol, natuurhistorisch gebied aldaar in de toekomst andere dan agrarische activiteiten mogen plaatsvinden. Integendeel zowel de gemeente als de provincie bewaken het groene karakter van dit gebied. Dat blijkt ook uit het ten tijde van de terinzagelegging van het plan van toedeling van kracht zijnde Streekplan Zuid-Holland Zuid, dat is vastgesteld op 17 mei 2000, waarin het gebied is aangemerkt als "agrarisch gebied met natuur- en landschapswaarden".
3.4. Reclamant heeft voorts - naar objectieve factoren gemeten - geen andere waardebepalende feiten en omstandigheden aangetoond ter vaststelling van niet-agrarische meerwaarde van het betreffende perceel. Reclamant heeft niet aangetoond dat sprake is van een niet-agrarische meerwaarde van de door hem ingebrachte grond en zijn bezwaar moet dan ook worden afgewezen.
4. Het standpunt van belanghebbende [belanghebbende]
4.1. Belanghebbende [belanghebbende] heeft zich aangesloten bij het standpunt van de Minister en de Landinrichtingscommissie. Hij is voorts van mening dat er geen sprake is van een verwachtingswaarde op het onderhavige perceel op grond van de feiten, zoals genoemd in zijn verweerschrift ter de zitting op 20 oktober 2006 aan de rechter-commissaris is overhandigd, welke verweerschrift als hier ingelast dient te worden beschouwd.
5. De beoordeling van het bezwaar
5.1. Ter beoordeling staat of het gedeelte van de ingebrachte percelen dat niet meer aan reclamant is toegedeeld, een niet-agrarische meerwaarde vertegenwoordigt.
5.2. De andere dan agrarische waarde der gronden als bedoeld in artikel 210 lid 1 onder c sub 3º Liw wordt ingevolge het bepaalde in artikel 210 lid 2 Liw vastgesteld naar het tijdstip van de tervisielegging van het plan van toedeling, in casu november/december 2000 (de peildatum).
5.3. Voor de beoordeling van de vraag of de betrokken grond op de peildatum een andere en in dit geval een hogere waarde had dan de agrarische waarde dient als maatstaf te worden aangelegd de vraag of een redelijk handelend koper op bedoeld tijdstip bereid zou zijn geweest om, uitgaande van redelijke verwachtingen omtrent de toekomstige planologische ontwikkelingen in het onderhavige geval in dat gebied, een hogere prijs te betalen dan de agrarische waarde. Voor de beantwoording van deze vraag dienen alle omstandigheden in aanmerking te worden genomen die in objectieve zin van invloed kunnen zijn op het ontstaan van dergelijke toekomstverwachtingen. Hierbij is niet alleen van belang het op dat moment, in het onderhavige geval november/december 2000, voor het betrokken gebied geldende bestemmingsplan of het eventueel bestaan van een ontwerpbestemmingsplan of een voorbereidingsbesluit, welke voorzien in een wijziging van de bestemming van dat gebied, maar kunnen evenzeer andere feitelijke ontwikkelingen een rol spelen, die kunnen bijdragen aan het onstaan van redelijke verwachtingen omtrent de planologische toekomst van het gebied.
5.4. Gelet op de omstandigheden van het geval en gelet op hetgeen toen bekend was omtrent de planologische toekomst van het gebied, waarin het betrokken perceel is gelegen, moet worden aangenomen dat op het moment van tervisielegging van het plan van toedeling, een redelijk handelend koper niet bereid zou zijn geweest om meer dan de agrarische waarde voor de onderhavige grond te betalen. Daaromtrent overweegt de rechtbank het volgende.
5.5. Vaststaat dat ten tijde van de peildatum in november-december 2000 de bestemming van het perceel 'agrarisch gebied ' was en dat het deze bestemming nog steeds heeft. Uit de overgelegde plankaart van het Streekplan Zuid-Holland Zuid van 17 mei 2000 blijkt dat het betreffende perceel niet gelegen is in een gepland stads- en dorpsgebied, doch gelegen is in agrarisch gebied met natuur- en landschapswaarden. Er was voorts geen bestemmingsplan in voorbereiding waarin een andere bestemming aan het perceel werd gegeven.
5.6. Evenmin bestonden er op dat moment andere aanwijzingen voor een toekomstige wijziging van de bestemming. Weliswaar zag de gemeente Binnenmaas voor de peildatum blijkens het overgelegde, gepubliceerde deel van de tekst van de toekomstvisie 1999 kansen voor uitbreiding op termijn aan de oost- en westzijde van het dorp Westmaas, doch dit kan op zichzelf beschouwd, nog daargelaten de status van een dergelijk stuk, bij gebreke van een nadere concretisering van de plaats waar die uitbreiding zou worden gerealiseerd en tot hoe ver die zich zou uitstrekken, niet leiden tot de conclusie dat een redelijk handelend koper ten tijde van de peildatum bereid zou zijn geweest om op grond hiervan een hogere prijs te betalen dan de agrarische waarde voor het onderhavige perceel dat niet direct aan de bebouwde kom grenst maar daarvan is gescheiden door enkele percelen. De rechtbank merkt hierbij op dat de enkele ligging van het perceel nabij een tweetal percelen die al zijn aangekocht door een projectontwikkelaar naar objectieve maatstaven evenzeer onvoldoende is om te concluderen dat sprake is van een ander dan agrarische waarde.
5.7. Met betrekking tot het overgelegde raadsbesluit van 13 december 2005 en de daarbij behorende contourenkaart, waarop reclamant zich eveneens beroept, overweegt de rechtbank dat dit geen omstandigheid is die concreet van invloed kan zijn op het ontstaan van niet-agrarische meerwaarde van het perceel nu dit raadsbesluit ver na de peildatum is genomen en nu daarin overigens slechts is ingestemd met een voorstel voor een contourenkaart in het kader van regionale afstemming in verband met de opstelling en nadere vaststelling van een regionale contourenkaart.
Overigens volgt uit het overgelegde kaartmateriaal d.d. 6 maart 2006, opgesteld door de commissie Hoeksche Waard en bestemd voor de inbreng van het streekplan en de ontwerpplankaart Streekplanherziening Hoeksche Waard van de provincie Zuid-Holland, dat de uitbreidingsrichting van de kern van Westmaas westelijk is, terwijl het onderhavige perceel ten oosten van de kern ligt. Voorts blijkt uit het genoemde ontwerpplan dat het betreffende perceel is gelegen in 'Agrarisch gebied plus (A+) in de nabijheid van de 'Groene verbinding', die begin 2006 is gerealiseerd.
5.8. Naar het oordeel van de rechtbank is dan ook uit objectieve factoren ten tijde van de peildatum niet de verwachting gerechtvaardigd dat het onderhavige perceel zou worden betrokken bij de uitbreiding van de dorpskern van Westmaas.
Op grond van het voorgaande zal de rechtbank het bezwaar van reclamant ongegrond verklaren, waarbij reclamant als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure dient te worden veroordeeld. De rechtbank ziet aanleiding om de kosten aan de zijde van de Landinrichtingscommissie te begroten op nihil. De proceskosten van [belanghebbende] als belanghebbende zullen bij gebreke van een opgave eveneens worden begroot op nihil.
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het bezwaar van reclamant ongegrond;
veroordeelt reclamant in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van de Landinrichtingscommissie en belanghebbende [belanghebbende] begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mrs. H.T.J.F.Verhappen, P.W. van Baal en R.P. Broeders en uitgesproken door mr. R.P. Broeders ter openbare terechtzitting van 5 december 2007.