Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector Bestuursrecht
procedurenummer: AWB 06/580
[XXX] B.V,
gevestigd te [woonplaats], eiseres,
gemachtigde: [E.A.], als projectmanager onroerend goed werkzaam bij eiseres.
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Alblasserdam, verweerder.
gemachtigde: mr. E. Blom, werkzaam bij het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling te Klaaswaal.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking, gedagtekend 28 februari 2005, de waarde van de onroerende zaak, gelegen aan [adres] te [woonplaats] (hierna: het object), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met
31 december 2006 vastgesteld op € 825.000,- (hierna: de beschikking). Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2005 (hierna: de aanslagen).
Eiseres heeft bij brief van 4 maart 2005 tegen de beschikking bezwaar gemaakt bij verweerder. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.
Bij besluit van 15 maart 2006 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Tegen dit besluit heeft eiseres bij brief van 18 april 2006, ingekomen op 19 april 2006, beroep ingesteld bij de rechtbank Dordrecht.
De zaak is op 22 augustus 2007 ter zitting van een enkelvoudige kamer behandeld.
Eiseres is ter zitting verschenen bij gemachtigde.
Verweerder is verschenen bij gemachtigde.
Voor verweerder is voorts verschenen ir. M. van Eekelen, taxateur onroerende zaken/gediplomeerd WOZ-taxateur.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum twee jaren voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b,van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling), wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, bepaald voor niet-woningen door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
2.2 De uitspraak op bezwaar strekt tot handhaving van de beschikking. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van het object correct is vastgesteld op € 825.000,-. Verweerder verwijst daartoe onder meer naar een op 19 mei 2006 door ir. M. van Eekelen opgemaakt taxatierapport. De waarde is bepaald met behulp van de huurwaarde-kapitalisatiemethode. Verweerder betoogt, dat bij waardering volgens deze methode wordt uitgegaan van een hoeveelheid grond die bij het desbetreffende type object doorgaans in de huur is inbegrepen. Deze grond wordt ook wel aangeduid als gebonden grond. Indien een te waarderen object boven deze gebonden grond nog extra, ongebonden, grond omvat dient aan deze extra grond een afzonderlijke waarde te worden toegekend. Verweerder stelt zich op het standpunt dat in het onderhavige geval de parkeerplaatsen extra grond vormen in de bedoelde zin omdat de huur waarvan bij de bepaling van de gekapitaliseerde huurwaarde is uitgegaan is afgeleid uit huurcontracten van restaurants die niet dan wel over een veel geringer aantal parkeerplaatsen beschikken dan het onderhavige object. De waarde van de parkeerplaatsen kan derhalve niet geacht worden te zijn begrepen in de huurwaarde van het restaurant.
2.3 Eiseres kan zich met de bestreden uitspraak niet verenigen en meent dat de waarde van het object niet hoger had mogen worden vastgesteld dan € 467.300,-. Eiseres stelt zich op het standpunt dat verweerder ten onrechte, naast de waarde voor de opstallen, waarde heeft toegekend aan de grond en verharding. Ten onrechte, omdat het aantal bij het object behorende parkeerplaatsen, binnen de normering van de 'aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom' valt en er dus geen sprake is van zogenaamde ongebonden grond.
2.4 De rechtbank overweegt het volgende.
Eiseres was op 1 januari 2005 eigenaar en gebruiker van het object gelegen aan [adres] te [woonplaats]. Het betreft een bij de op- en afrit van de autoweg [Y] gelegen [XXX] restaurant met drivelane, een kinderspeeltoren en parkeerplaatsen (bouwjaar 1995, totaalopp.: 4232m², opp. gebouwd: 262m²).
Gelet op de stukken van het geding en hetgeen door partijen ter zitting nader is toegelicht is slechts in geschil het antwoord op de vraag of verweerder terecht een waarde heeft toegekend aan de 'overige grond parkeerterrein', welke vraag door eiseres ontkennend en door verweerder bevestigend wordt beantwoord.
De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/1994, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.
Verweerder heeft, ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, een op artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling gebaseerd taxatierapport, in geding gebracht waarbij verweerder rekening heeft gehouden met de verkoopgegevens van een tweetal, in de directe nabijheid van het object gelegen vergelijkbare objecten, alsmede met de verkoopprijs van industriegrond in [woonplaats] door de gemeente op 1 januari 2003, te weten € 150/m².
De door verweerder aangemerkte projectiegrond (de gebonden grond die nodig is om de onroerende zaak aan zijn functie te kunnen laten voldoen, te weten het bebouwde oppervlak zelf en het oppervlak dat nodig is voor onderhoud en gebruik van de opstallen) bedraagt 2,5 maal de vierkante meters bebouwd oppervlak (655m²). Blijkens de toelichting ter zitting zijn in de projectiegrond betrokken de tuin, de voetpaden, de toegang, de speelplaats met speeltoren en de drivelane. Voor de 'overige grond parkeerterrein' (2200m²) heeft verweerder een waarde aangehouden van € 150,-/m² en daarbij, blijkens de toelichting ter zitting, aansluiting gezocht bij de op de waardepeildatum geldende uitgifteprijs voor grond met een bedrijfsbestemming. Blijkens deze, door eiseres niet weersproken, toelichting, mocht deze grond op de waardepeildatum volgens de daarop rustende bestemming bebouwd worden. Voor de 'overige grond randen' (1377m²) heeft verweerder een waarde van € 30,-/m² berekend. Op deze grond mag blijkens de toelichting niet gebouwd worden.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de voor een restaurant met een omvang als het onderhavige object normaal gebruikelijke projectiegrond in de huurwaarde is betrokken. De rechtbank is voorts van oordeel dat de gehanteerde factor van 2,5 in dit geval een redelijke norm is. Eiseres heeft met hetgeen zij heeft aangevoerd, onvoldoende aannemelijk gemaakt dat voor het onderhavige object een hogere norm zou moeten gelden, althans niet is gebleken van zodanige bijzondere omstandigheden dat van de factor van 2,5 zou moeten worden afgeweken. De rechtbank acht daarbij van belang op te merken dat nu het gaat om het bepalen van de waarde in het economisch verkeer het, in weerwil van het hetgeen eiseres betoogt, niet reëel is te veronderstellen dat de overige grond (3577m²) naast de opstal, voor een potentiële koper geen zelfstandige financiële component zou opleveren, waarbij mede in aanmerking wordt genomen, zoals door verweerder ter zitting is toegelicht, de omstandigheid dat de grond volgens de bestemming (deels) bebouwbaar is.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het taxatierapport aannemelijk gemaakt dat de waarde van de overige grond parkeerterrein en overige grond randen respectievelijk € 150,-/m² en € 30,-/m² bedraagt.
Nu ook anderszins geen feiten of omstandigheden naar voren gekomen zijn die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de vastgestelde WOZ-waarde van € 825.000,- voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
Het beroep is derhalve ongegrond.
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht.
Mitsdien beslist de rechtbank als volgt.
3. Beslissing.
De rechtbank Dordrecht:
- verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gegeven door mr. J.A. Monsma, rechter, en door deze en mr. C.Y. de Lange, griffier, ondertekend.
De griffier, De rechter,
Uitgesproken in het openbaar op:
Afschrift verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.