Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector Bestuursrecht
Meervoudige kamer
procedurenummer: AWB 06/1317
de erven van [XXX], eisers,
gemachtigde: [M. van I.]
tegen
De heffingsambtenaar van de gemeente Albrandswaard, verweerder.
gemachtigde: mr. E. Blom, werkzaam bij het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij gecombineerde beschikking, gedagtekend 28 februari 2005, de waarde van de onroerende zaak, gelegen aan [adres A] (boerderij en ondergrond) (hierna: de boerderij) en [B.] (stal, loods, erfkavel en overige grond) te [woonplaats], op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op respectievelijk € 185.000,- en € 830.000,- (hierna: de beschikking). Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eisers opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2005 (hierna: de aanslagen).
Eisers hebben bij brief van 4 april 2005 tegen de beschikking bezwaar gemaakt bij verweerder. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.
Bij uitspraak van 6 oktober 2006 heeft verweerder het bezwaar van eisers gedeeltelijk gegrond verklaard. De waarde van [adres A] is nader vastgesteld op € 100.000,-. De waarde van [adres] [B.] is gehandhaafd op € 830.000,-.
Tegen dit besluit hebben eisers bij brief van 27 oktober 2006, ingekomen op 30 oktober 2006, beroep ingesteld bij de rechtbank Dordrecht.
De zaak is op 22 augustus 2007 ter zitting van een enkelvoudige kamer behandeld.
Aldaar zijn eisers verschenen bij gemachtige, bijgestaan door ing. [J.R.], makelaar-taxateur aog.
Verweerder is verschenen bij gemachtigde, vergezeld door ir. M. van Eekelen, taxateur onroerende zaken/gediplomeerd WOZ-taxateur.
Bij beslissing van 12 september 2007 heeft de rechtbank bepaald dat het onderzoek wordt heropend en heeft de zaak tevens verwezen naar een meervoudige kamer.
Nadat partijen schriftelijke vragen van de rechtbank hebben beantwoord en in de gelegenheid zijn gesteld om op elkaar te reageren is de zaak op 6 december 2007 ter zitting van de meervoudige kamer behandeld.
Eisers zijn aldaar verschenen bij gemachtigde, bijgestaan door ing. [J.R.].
Verweerder is verschenen bij gemachtigde, vergezeld door ir. M. van Eekelen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum twee jaren voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling), wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
2.2. De uitspraak op bezwaar strekt tot gedeeltelijke handhaving van de beschikking. De waarde [adres A] is nader vastgesteld op € 100.000,-. De waarde [adres] [B.] is gehandhaafd op € 830.000,-.
2.3. Eisers kunnen zich met de bestreden uitspraak niet verenigen en hebben daartoe - zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd. Eisers vinden een waarde van € 830.000,- v[adres] [B.] niet reëel nu op de erfkavel (7035m²) een bestemmingsbeperking rust in die zin dat de grond pas beroerd mag worden nadat daarin een archeologisch onderzoek heeft plaatsgevonden. Daarnaast dient de 'overige grond' puur agrarisch gewaardeerd te worden omdat deze grond geen andere gebruiksmogelijkheden heeft. Eisers wijzen erop dat het gehele object een Rijksmonument is en in zeer slechte staat is. De kosten die een potentiële koper (dwingend) zou moeten besteden aan restauratie zijn zo hoog (€ 2,3 miljoen) dat dit de huidige (verkoop)waarde van de boerderij drukt.
2.4. De rechtbank overweegt het volgende.
De rechtbank gaat op grond van de gedingstukken en hetgeen ter zitting is besproken uit van het navolgende.
Eisers waren op 1 januari 2005 eigenaar en gebruiker van onroerende z[adres] [B.] te [woonplaats]. Het betreft een erfkavel van 7035 m² en overige grond 12480 m² met daarop een stal/boerderijschuur (432 m²) en een halfopen loods (132 m²). Tevens waren eisers op 1 januari 2005 eigenaar van de onroerende z[adres A] te [woonplaats]. Het betreft een monumentale boerderij (bouwjaar 1630) (grondoppervlakte 200 m²) op een terp, gelegen op een ruime kavel in het centrum van het dorp. Het voorhuis heeft een inhoud van 225 m³ en wordt verhuurd. De kwaliteit van de woning is zeer matig. Het achterhuis heeft een inhoud van ca 1000 m³ en staat leeg. Het achterhuis is gezien de lange leegstand en de staat (zeer gedateerd met achterstallig onderhoud) niet in deze staat voor bewoning geschikt. De gehele boerderij, inclusief bijgebouwen en grond, is een rijksmonument. Op de erfkavel rust de bestemming 'Archeologisch monument met gebruik voor agrarische doeleinden'. Gelet op deze bestemming geldt een aantal gebruiksbeperkingen (met betrekking tot het afgraven grond, dempen waterloop, vellen bomen etc.). De overige grond heeft een agrarische bestemming. Op de kavels mag niet gebouwd worden.
De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/1994, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerde[adres A] (boerderij)
Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het in beroep overgelegde taxatierapport en de daarop ter zitting gegeven nadere toelichting in de op hem rustende bewijslast geslaagd.
Verweerder heeft, ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 100.000,-), een op artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling gebaseerd taxatierapport, in geding gebracht. Verweerder heeft zich gebaseerd op de marktgegevens van de volgende, in de nabijheid van de boerderij van eisers gelegen, referentieobjecten:
- [adres 1], opp.: 108 m², inh: 280 m³, bouwjaar: 1870, kwaliteit: goed;
- [adres 2], opp.: 240 m², inh: 200 m³, bouwjaar: 1999, kwaliteit: matig;
- [adres 3], opp.: 210 m², inh: 285 m³, bouwjaar: 1999; kwaliteit: goed.
Bij de taxatie van de boerderij heeft verweerder het verhuurde gedeelte (voorhuis) en de ondergrond betrokken. Blijkens de bij het taxatierapport horende matrix is aan het voorhuis een waarde van € 45.000,- toegekend en aan de ondergrond (200 m²) een waarde van € 55.000,-. Het achterhuis is bij de waardering buiten beschouwing gelaten waarmee de waarde van dat woonhuisdeel aldus op nihil is gesteld.
Voor beantwoording van de vraag of verweerder de vastgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt is, gelet op artikel 17 Wet Pro WOZ, van belang, het antwoord op de vraag of een potentiële koper, bij aanbieding van het object op de vrije markt, daarvoor € 100.000,- zou bieden. De rechtbank is, mede op grond van de hiervoor genoemde marktgegevens, van oordeel dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. Daarbij verdient opmerking dat aan de ondergrond reeds een waarde kan worden toegeschreven die, los van de onderhoudstoestand van de opstal, ongeveer de helft van de totale waarde beloopt.
De door eisers gestelde omstandigheid dat de boerderij vanwege de slechte onderhoudstoestand en de status van rijksmonument voor een fors bedrag moet worden gerenoveerd brengt naar het oordeel van de rechtbank niet mee dat dit object minder waard zou zijn dan € 100.000,-. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank in zijn waardering met vorenstaande omstandigheden voldoende rekening gehouden.[adres] [B.] (stal, loods, erfkavel en overige grond)
Verweerder heeft dit object gewaardeerd op € 830.000,-. Blijkens de taxatieopbouw bij het eerder aangehaalde taxatierapport staat de erfkavel hierbij te boekvoor een waarde van € 100,-/m² en de overige grond voor € 10,-/m². Verweerder baseert zich voor deze waardes op marktgegevens van een aantal in de nabijheid van het object van eisers gelegen referentieobjecten. Voor de aan de 'overige' grond toe te kennen waarde heeft verweerder gewezen op de speculatieve waarde van de grond ter adstructie waarvan een viertal grondtransacties zijn opgevoerd.
De rechtbank is, mede op grond van hetgeen van de zijde van eisers ter zitting naar voren is gebracht, van oordeel dat verweerder onvoldoende de speculatieve elementen van de 'overige' grond bij de boerderij van eisers aannemelijk heeft gemaakt. Het betreft een rijksmonument in een agrarisch gebied waarvan de bestemming geen andere dan agrarische activiteiten toelaat. Door verweerder is niet aannemelijk gemaakt dat er op de waardepeildatum een zodanige wijziging te verwachten was in de gemeentelijke politiek dat er op het terrein, los van het hoofdgebouw, woningbouw verwezenlijkt kon worden, hetgeen onder meer wordt bevestigd door de omstandigheid dat een dergelijke ontwikkeling zich thans nog steeds niet heeft voorgedaan.
De rechtbank is voorts van oordeel dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gebruiksbeperkingen die voortvloeien uit de op de erfkavel rustende monumentale- en archeologische bestemming en de omstandigheid dat op de erfkavel niet gebouwd mag worden. Althans, uit het taxatierapport en hetgeen door verweerder hieromtrent ter zitting is toegelicht is niet aannemelijk geworden dat voor deze omstandigheden een (realistisch) bedrag in mindering is gebracht ten opzichte van de vergelijkingsobjecten.
Nu eisers evenmin met een deugdelijk en recent taxatierapport de door hen verdedigde waarde van het object aannemelijk hebben gemaakt ziet de rechtbank aanleiding om in het licht van de hiervoor besproken omstandigheden de waarde van het obj[adres] [B.] te verlagen en in goede justitie vast te stellen op € 700.000,-.
Het beroep is derhalve gegrond.
De rechtbank ziet aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75, eerste lid, van de Awb in verband met de door een derde verleende rechtsbijstand. De rechtbank begroot de kosten op € 483,- (1 punt voor het verschijnen ter zitting, 0,5 punt voor de nadere zitting).
Mitsdien beslist de rechtbank als volgt.
3. Beslissing
De rechtbank Dordrecht:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van het object [adres] [B.] tot € 700.000,- en vermindert de aanslagen onroerende zaakbelastingen naar aanslagen berekend naar een waarde van € 700.000,- en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten welke eisers in verband met de behandeling van deze beroepszaak redelijkerwijs hebben moeten maken, welke kosten worden begroot op € 483,- ter zake van de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
- wijst de gemeente Albrandswaard aan als de rechtspersoon die voormelde kosten moet vergoeden;
- bepaalt dat de gemeente Albrandswaard aan eisers het door hen betaalde griffierecht ten bedrage van € 38,- vergoedt.
Aldus gegeven door mr. W.M.P.M. Weerdesteijn, voorzitter, en mrs. J.A. Monsma en M.A.C. Prins, leden, en door de voorzitter en mr. C.Y. de Lange, griffier, ondertekend.
De griffier, De voorzitter,
Uitgesproken in het openbaar op:
Afschrift verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.