Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector kanton
Locatie Dordrecht
kenmerk: 209627 HA VERZ 08-39
beschikking van de kantonrechter te Dordrecht van 12 maart 2008
inzake het gezamenlijk verzoek strekkende tot goedkeuring van afwijkende huurbedingen van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Vroom & Dreesmann Warenhuizen B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
en:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Cortefiel SA,
gevestigd te Madrid,
gemachtigde van beide partijen: mr. A. Schipper-Houwer, Maxeda Nederland B.V. te Amsterdam.
Partijen worden hierna aangeduid met Vroom & Dreesmann en Cortefiel.
Verloop van de procedure
De kantonrechter beslist op de volgende processtukken:
1. het verzoekschrift dat ter griffie is binnengekomen op 5 februari 2008;
2. de aantekeningen van de op 5 maart 2008 gehouden mondelinge behandeling;
3. de overgelegde producties.
De behandeling van het verzoekschrift is bepaald op 5 maart 2008.
Partijen zijn verschenen, Vroom & Dreesmann, vertegenwoordigd door mr. B. Meeuwsen en Cortefiel vertegenwoordigd door mr. M.B. Krestin. Partijen hebben gepersisteerd bij het in het verzoekschrift gestelde en hebben het verzoekschrift nog mondeling nader toegelicht.
Verzoek en de beoordeling daarvan
Partijen hebben een onderhuurovereenkomst gesloten betreffende winkelruimte aan het adres Voorstraat 258 te Dordrecht. Het pand is bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW.
In de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zijn afwijkende huurbedingen opgenomen, waarvoor partijen de goedkeuring verzoeken van de kantonrechter. De reden dat in de huurovereenkomst wordt afgeweken van de wettelijke termijnen, hangt samen met de omstandigheid dat Vroom & Dreesmann en Cortefiel een overeenkomst hebben gesloten met de intentie tot samenwerking, door middel van een “shop-in-shop” binnen het warenhuis van Vroom & Dreesmann waarin de door Cortefiel gevoerde producten worden verkocht. Omdat Vroom & Dreesmann op basis van de gesloten huurovereenkomst een mogelijkheid heeft tot verplaatsing van de gehuurde ruimte of aanpassing van het aantal m2 en de duur van de overeenkomst afwijkt van de wettelijke bepalingen verzoeken partijen goedkeuring voor het beding dat Vroom & Dreesmann de bevoegdheid heeft om de gehuurde ruimte te verplaatsen of aan te passen en het beding dat opzegging op een kortere termijn kan plaatsvinden.
Partijen wensen, gelet op bovenstaande, in de tussen hen geldende huurovereenkomst (in de Engelse taal met in het verzoekschrift tevens de Nederlandse vertaling) het volgende op te nemen:
“(…)
3 Wijziging van de concessieruimte
3.1 V&D heeft de bevoegdheid om eenzijdig schriftelijk een andere concessieruimte aan te wijzen of het aantal m2 aan te passen, indien gewijzigde zakelijke inzichten van V&D voor wat betreft de herindeling van de winkelruimte ter plaatse een verplaatsing van de overeengekomen locatie noodzakelijk maken. Indien de concessieruimte dient te worden verplaatst en/ of aangepast, zal V&D SPF (Cortefiel, kantonrechter) hiervan tenminste 3 maanden van te voren in kennis stellen.
3.2 Bij het aanwijzen van een andere concessieruimte of aanpassing daarvan zal V&D zoveel mogelijk rekening houden met de zakelijke belangen van SPF. Indien partijen het niet eens kunnen worden over de nieuwe concessieruimte of het nieuwe aantal m2, zal V&D SPF eenzelfde locatie in een ander filiaal aanbieden. SPF zal alsdan het recht hebben de exploitatie van de concessieruimte te beëindigen in het desbetreffende filiaal.
3.3 De kosten van verplaatsing en herinrichting zijn voor rekening van V&D, indien het initiatief tot verplaatsing en/ of aanpassing van V&D is uitgegaan.
(…)
19. Duur van de overeenkomst
19.1 Deze overeenkomst vangt aan met ingang van 1 februari 2008.
19.2 Deze overeenkomst wordt aangegaan voor onbepaalde tijd.
19.3 Deze overeenkomst kan wederzijds door schriftelijke opzegging zonder opgaaf van redenen te allen tijde worden beëindigd, mits een dergelijke opzegging geschiedt met inachtneming van een termijn van tenminste 6 maanden en deze opzegging geschiedt bij aangetekende brief met ontvangstbevestiging. Beëindiging tegen elke datum gelegen voor 31 januari 2010 is slechts mogelijk met wederzijds goedvinden.
19.4 Beëindiging door V&D als hiervoor bedoeld zal SPF verplichten tot daadwerkelijke ontruiming van de desbetreffende door haar geexploiteerde ruimte, zonder dat haar daarbij nog enig beroep op huurbescherming openstaat, van welk recht reeds nu voor alsdan afstand wordt gedaan.
19.5 Partijen zijn zich er daarbij terdege van bewust dat, voor zover de overeenkomst huur en verhuur van bedrijfsruimte in de zin van de artikelen 7:290 e.v. van het Nederlands Burgerlijk Wetboek betreft, de belangen van de huurder vergaand zouden worden beschermd, zowel met betrekking tot de looptijd van de overeenkomst als met betrekking tot de mogelijkheden voor de verhuurder (i.e. V&D) om deze overeenkomst op te zeggen. Zij wensen echter uitdrukkelijk deze bescherming, die zoals zij weten van semi-dwingendrechtelijke aard is, op deze overeenkomst niet van toepassing te doen zijn.
19.6 Deze overeenkomst eindigt in ieder geval, zonder dat opzegging nodig is, op de datum waarop de huurovereenkomst, welke bestaat tussen V&D en de eigenaar van de onroerend zaak, waarvan de concessieruimte deel uitmaakt, om wat voor reden dan ook een einde neemt.
(…)
20 Goedkeuring Kantonrechter
20.1 Deze overeenkomst wordt gesloten onder de opschortende voorwaarde dat van de bevoegde kantonrechter goedkeuring wordt verkregen op het gezamenlijk verzoekschrift ex artikel 7:291 lid 2 BW dat in kopie aan deze overeenkomst is gehecht als Bijlage 1. SPF machtigt V&D bij dezen om mede namens haar toestemming aan de Kantonrechter te verzoeken.
20.2 Indien de Kantonrechter geen goedkeuring verleent als bedoeld in artikel 20.1 van deze overeenkomst draagt SPF haar eigen kosten en is V&D niet aansprakelijk voor de schade die SPF als gevolg hiervan lijdt.
(…)”
De kantonrechter stelt voorop dat de rechten van Cortefiel door deze bedingen wezenlijk worden aangetast, met name door de art. 3.1, 19.3, 19.4 en 19.6, waardoor er geen sprake is van rechterlijke toetsing op basis van art. 7:296 BW. Ter zitting heeft Cortefiel echter aangegeven dat zij juridisch advies heeft ingewonnen, dat zij op de risico’s is gewezen en dat zij deze risico’s heeft aanvaard. Daarnaast hebben partijen ter zitting medegedeeld dat Cortefiel een omvangrijke onderneming is, met een jaaromzet van 1 miljard euro en waar in totaal zo’n 9000 werknemers werkzaam zijn, waardoor de maatschappelijke positie van Cortefiel zodanig is dat zij de huurbescherming niet behoeft. De kantonrechter ziet geen reden hieraan te twijfelen. Voorts is ter zitting naar voren gekomen dat Cortefiel geen substantiële investeringen heeft gepleegd ter exploitatie van een winkel binnen het warenhuis van Vroom & Dreesmann, zodat Cortefiel hooguit een beperkt financieel risico zou lopen indien de huurovereenkomst na twee jaar zou worden beëindigd. Volgens Cortfiel is zij ook gebaat bij flexibiliteit en heeft zij er geen belang bij om bij tegenvallende resultaten vast te zitten aan een langdurige huurovereenkomst. Gelet op art. 7:291 van het Burgerlijk Wetboek keurt de kantonrechter voornoemde bedingen goed.
Beslissing
De kantonrechter
keurt de voorgestelde bedingen goed.
Deze beslissing is gegeven door mr. B.C. Vink, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 12 maart 2008, in tegenwoordigheid van de griffier.