Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector civiel recht
zaaknummer: 74644 / KG RK 08-127
beschikking van de voorzieningenrechter van 8 mei 2008
in de zaak van
Fortis Bank (Nederland) N.V.,
gevestigd te Rotterdam,
verzoekster,
procureur mr. V.J. Groot,
t e g e n
[verweerder] ,
wonende te [postcode] Krimpen aan den IJssel, [adres],
[postbus]
verweerder,
verschenen in persoon.
Partijen worden hierna aangeduid als Fortis respectievelijk [verweerder].
1. Het procesverloop
1.1. De voorzieningenrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
- een op 19 maart 2008 ter griffie van deze rechtbank ingekomen verzoekschrift ex artikel 548 Rv Pro. jo. artikel 3: 268 BW van Fortis met producties;
- een op 8 april 2008 ter griffie van deze rechtbank ingekomen verweerschrift van [verweerder] met producties;
- een op 16 april 2008 ter griffie bij faxbericht ingekomen aanvullend verzoekschrift van Fortis met twee producties;
- een op 17 april 2008 ter griffie als reactie op het voormelde aanvullend verzoek ingekomen faxbericht van [verweerder].
1.2. Verzoekster en verweerder zijn opgeroepen om op het verzoek te worden gehoord. Voorts zijn opgeroepen degenen die een bod hebben uitgebracht op de in het verzoekschrift genoemde onroerende zaken (hierna gezamenlijk te noemen: het winkelcomplex), en de aspirant koper.
1.3. Het verzoek is behandeld ter terechtzitting van 10 april 2008 en vervolgens aangehouden in afwachting van nader bericht van Fortis.
1.4. Bij de behandeling zijn verschenen en voor zover nodig gehoord:
- namens Fortis de heren B.M. Beek, P.Rijsdijk en M.A. Bins, bijgestaan door mrs. D. Knottenbelt en M.A. Sterk, advocaten te Rotterdam,
- [verweerder] in persoon
- de heren W. Groen en G. van den Engel van Ooms Makelaars
- de heer G.G.M. van Rheenen RT van DTZ Zadelhoff
- namens de aspirant koper Sweex Vastgoed B.V. (verder: Sweex) dhr. M. Lentze
- dhr. W. van Dijk namens Wells vastgoed B.V. (verder: Wells Vastgoed), gevestigd te Amersfoort
- mr. T.J. Greven, kandidaat-notaris te Rotterdam
2. Het verzoek en het aanvullend verzoek
2.1. Verzoekster heeft de voorzieningenrechter op de voet van artikel 3:268 lid 2 BW Pro verzocht te bepalen dat de verkoop van het winkelcomplex overeenkomstig de bij het verzoekschrift overgelegde koopovereenkomst d.d. 14 maart 2008 tussen Fortis en Sweex voor een koopprijs van € 985.000,-- onderhands zal geschieden. Het winkelcomplex betreft vier bouwlagen met erf aan de Plantageweg 23, 23a, 25a t/m 25l te Alblasserdam, kadastraal bekend gemeente Alblasserdam, sectie A, nummer 6737, groot vijf are drie centiare.
2.2. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling op 10 april 2008 is door Wells Vastgoed een hoger bod van € 990.000,-- (onder gelijkluidende voorwaarden als vermeld in de voormelde koopovereenkomst van 14 maart 2008) uitgebracht op het winkelcomplex, hetgeen is toegelaten door de voorzieningenrechter. Fortis heeft dit bod geaccepteerd, ter uitvoering waarvan op 16 april 2008 een koopovereenkomst door Fortis en koper is getekend op grond waarvan Fortis het winkelcomplex voor een koopprijs van € 990.000,-- aan Wells Vastgoed verkoopt.
2.3. Onder afwijzing van het eerder in ro. 2.1. verzochte, verzoekt Fortis de voorzieningenrechter thans goed te keuren dat het winkelcomplex door Fortis, ter uitvoering van de in ro. 2.2 genoemde en overgelegde koopovereenkomst van 16 april 2008, overeenkomstig artikel 3:268 lid 2 BW Pro onderhands wordt verkocht aan Wells Vastgoed.
2.4. Fortis heeft vergelijkbare verzoeken ingediend in andere arrondissementen voor de verkoop van ander onroerend goed van [verweerder]. [verweerder] heeft een verweerschrift ingediend dat zich tegen al die verzoeken richt.
3. De beoordeling
Verzoek Fortis
3.1. Fortis heeft een recht van eerste hypotheek op het winkelcomplex dat eigendom is van [verweerder]. Dit recht van hypotheek is verleend tot een bedrag van in totaal
€ 3.239.990,74. [verweerder] is in verzuim met voldoening van dit bedrag. De totale vordering van Fortis op [verweerder] bedraagt ruim € 25 mio. Fortis heeft de executoriale verkoop van het winkelcomplex aan [verweerder] aangezegd. De notaris heeft de veiling bepaald op 27 maart 2008, waarna drie onderhandse biedingen zijn ontvangen op 7 en 12 maart 2008, waarvan het bod van Sweex van € 985.000,= het hoogste was. Dit bod is uitgebracht op 12 maart 2008. Fortis heeft deze feiten onderbouwd en [verweerder] heeft daartegen geen verweer gevoerd.
3.2. Uitgangspunt bij de beoordeling van het verzoek is dat Fortis op grond van artikel 3:268 BW Pro de bevoegdheid heeft om het winkelcomplex te verkopen en dat deze verkoop in het openbaar plaatsvindt, tenzij goedkeuring wordt verkregen voor de onderhandse verkoop aan Wells Vastgoed. Dit betekent dat de door Fortis verzochte onderhandse verkoop gerechtvaardigd is, als daarmee een hogere opbrengst wordt gerealiseerd dan valt te verwachten bij openbare verkoop. Er moet dus worden getoetst of de overeengekomen koopprijs van € 990.000,= een hogere opbrengst is dan de te verwachten opbrengst bij openbare verkoop.
3.3. Fortis stelt dat bij openbare verkoop een opbrengst valt te verwachten van
€ 970.000,=. Zij verwijst daartoe naar de in het rapport van Zadelhof getaxeerde executiewaarde (in verhuurde staat). De overeengekomen koopprijs ligt daar boven. De verschuldigde kosten die eventueel van de koopsom worden afgetrokken - die ter zitting zijn opgegeven door de notaris - mede in aanmerking nemende ligt het bod voldoende boven de getaxeerde executiewaarde.
3.4. De bezwaren van [verweerder] worden verworpen. Dat wordt hierna toegelicht.
3.5. [verweerder] voert aan dat de taxatie van Zadelhof is afgestemd op de biedingen. Voor dat bezwaar valt steun te vinden in het feit dat het taxatierapport van Zadelhof van een latere datum is (14 maart) dan het aanvankelijk door Fortis aanvaarde bod van Sweex (12 maart). De heer Van Rheenen, werkzaam bij Zadelhof, heeft ter zitting echter uitdrukkelijk meegedeeld dat Zadelhof eind februari 2008 de opdracht tot taxatie kreeg, dat de inspectie van het winkelcomplex op 6 maart 2008 heeft plaatsgevonden en dat hij zelf het rekenmodel, dat deel uitmaakt van het rapport, op 10 maart 2008 heeft ingevuld en dat hij toen niets van biedingen wist. De voorzieningenrechter heeft geen reden om aan de juistheid van deze toelichting te twijfelen en [verweerder] heeft die ook niet betwist. Bij deze stand van zaken is er geen aanleiding om ervan uit te gaan dat de taxatie is afgestemd op de biedingen.
3.6. [verweerder] wijst op taxaties die door Nijp (maart 2007) en Uitenboogaard (oktober 2006) zijn verricht. Die taxaties kunnen niet in de beoordeling worden betrokken, alleen al omdat ze van veel oudere datum zijn en daarom geen betrouwbare maatstaf zijn voor bepaling van de actuele executiewaarde. Bovendien gaat het in beide gevallen om geveltaxaties en wordt in het rapport van Nijp slechts een onderhandse verkoopwaarde genoemd. Daarnaast geldt dat de betreffende taxateurs vaker werkzaamheden voor [verweerder] hebben verricht – zoals [verweerder] ter zitting heeft meegedeeld -, waardoor niet kan worden gesteld dat het onafhankelijke taxateurs zijn.
3.7. [verweerder] voert aan dat Fortis Zadelhof van onjuiste huurinformatie heeft voorzien. Volgens [verweerder] ontbrak in die informatie: (1) sommige huurders (2) tijdelijke ingroeikortingen op huur, en (3) de voor leegstand te verwachten huurstroom.
3.8. Deze bezwaren gaan wat het winkelcomplex betreft niet op.
ad 1) Zoals [verweerder] ter zitting heeft erkend, zijn alle huurders van het winkelcomplex aan Zadelhof opgegeven.
ad 2) Uit de huurlijst die aan het taxatierapport is gehecht blijkt dat Zadelhof wel op de hoogte is gesteld van de ingroeikorting, die volgens [verweerder] € 4.000 per jaar bedraagt. Zadelhof heeft in het rekenmodel de huuropbrengst na de ingroeiperiode verwerkt.
ad 3) Uit het taxatierapport blijkt dat Zadelhof in het rekenmodel is uit gegaan van nagenoeg dezelfde huuropbrengst (ongeveer € 145.000,= inclusief gewaardeerde leegstand), als [verweerder] zelf ter zitting en in zijn produktie 6 heeft genoemd. De voor leegstand te verwachten huurstroom is dus wel aan Zadelhof gemeld en door Zadelhof in de taxatie verwerkt.
3.9. Als en voor zover [verweerder] verdere bezwaren heeft tegen de door Zadelhof gehanteerde waarderingsfactoren, zijn die bezwaren onvoldoende toegelicht en/of onderbouwd om tot terzijdestelling van de taxatie van Zadelhof te kunnen leiden.
3.10. [verweerder] voert voorts aan dat de informatievoorziening aan de bieders tekort schoot, op dezelfde wijze als de informatievoorziening aan Zadelhof. Daardoor heeft Fortis uitgenodigd tot het doen van te lage biedingen, aldus [verweerder]. Dit bezwaar moet reeds afstuiten op het hierboven in alinea 3.2 weergegeven uitgangspunt voor de beoordeling van dit verzoek. Dat uitgangspunt leidt ertoe dat moet worden getoetst of met het voorgelegde bod een hogere opbrengst wordt gerealiseerd dan valt te verwachten bij openbare verkoop; niet of eventueel het bij onderhandse verkoop maximaal denkbare bod is bereikt. Bovendien is niet gebleken dat de informatievoorziening aan de bieders te kort schoot. De huurlijst die aan het taxatierapport is gehecht, is ook opgenomen in de informatievoorziening aan bieders. Daarmee gaan bezwaren (1) en (2) niet op. Voorts is ter zitting namens makelaar Ooms meegedeeld, dat het niet gebruikelijk is bij een verkoop als de onderhavige om mogelijke huuropbrengsten (ten aanzien van de leegstand) te noemen. Dat wordt aan de potentiële kopers overgelaten, die daartoe van informatie zijn voorzien (in dit geval onder andere de daadwerkelijke huuropbrengst van de verhuurde delen, ingroeikorting, aantal vierkante meters).
3.11. [verweerder] voert aan dat Fortis (destijds Mees Pierson) in verband met de financiering ten tijde van de aankoop in 2001 van hogere executiewaardes moet zijn uit gegaan. Wat daar verder van zij; dat is te lang geleden om nu op te wegen tegen de actuele taxatie van Zadelhof.
3.12. [verweerder] wijst, tenslotte, op het Alijda-project en problemen die zij naar aanleiding van dat project zou hebben ondervonden. Die problematiek kan echter niet worden meegewogen bij de beoordeling van het onderhavige verzoek.
Verzoek [verweerder] in reconventie
3.13. In reconventie verzoekt [verweerder] om aan Fortis een nieuwe veiling/verkoop te verbieden met een minimale termijn van 1 jaar.
3.14. Op grond van artikel 282 lid 4 wetboek Pro van burgerlijke rechtsvordering (Rv) mag het verweerschrift een zelfstandig verzoek bevatten. Dat geldt echter niet voor een geschil dat normaliter bij dagvaarding moet worden voorgelegd. Het geschil dat [verweerder] in reconventie aan de voorzieningenrechter wil voorleggen betreft de executie door Fortis. Het verzoek komt neer op een (tijdelijk) verbod van executie. Een dergelijk executiegeschil dient op grond van artikel 438 Rv Pro jo 254 Rv te worden ingeleid met een dagvaarding.
Dit is tijdens de behandeling op 10 april 2008 aan [verweerder] meegedeeld.
3.15. Gezien de strekking van het reconventionele verzoek en het bepaalde in artikel 3:268 lid 2 BW Pro (uitsluiting van hogere voorziening tegen de beschikking op het verzoek van Fortis) heeft [verweerder] geen rechtens te respecteren belang bij toepassing van de wisselbepaling van artikel 69 Rv Pro.
3.16. Op grond van het bovenstaande zal het verzoek van Fortis, dat op de wet is gegrond, worden toegewezen en zal het verzoek van [verweerder] worden afgewezen.
4. De beslissing
De voorzieningenrechter:
bepaalt dat de koop en verkoop van het winkelcomplex onderhands zal kunnen geschieden overeenkomstig de bij het verzoekschrift overgelegde koopovereenkomst d.d. 16 april 2008, gesloten tussen verzoekster als verkoper en Wells Vastgoed B.V. als koper;
wijst het reconventionele verzoek van [verweerder] af.
Deze beschikking is gegeven door mr. W. Diekman, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 mei 2008.