Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector Bestuursrecht
procedurenummer: AWB 07/30
[naam] NV, gevestigd te [woonplaats], eiseres,
gemachtigde: [naam], als Senior Portfoliomanager werkzaam bij eiseres,
tegen
De heffingsambtenaar van de gemeente Hardinxveld-Giessendam, verweerder.
gemachtigde: mr. B.R. van Leeuwen, werkzaam bij de gemeente Hardinxveld-Giessendam.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking, gedagtekend 28 februari 2006, op de voet van artikel 29a, eerste lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) medegedeeld dat de waarde van de onroerende zaak, gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het object), op 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 is vastgesteld op € 690.580,- (hierna: de beschikking). Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2006 (hierna: de aanslagen).
Eiseres heeft bij brief van 20 maart 2006 tegen de beschikking bezwaar gemaakt bij verweerder. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.
Bij uitspraak op bezwaar van 12 december 2006, verzonden op 15 december 2006, heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Tegen dit besluit heeft eiseres bij brief van 3 januari 2007, ingekomen op 10 januari 2007, beroep ingesteld bij de rechtbank Dordrecht.
De zaak is op 26 februari 2008 ter zitting van een meervoudige kamer behandeld.
Eiser is niet verschenen.
Verweerder is verschenen bij gemachtigde, vergezeld van J.B.C. van der Meij, taxateur.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge het derde lid van dit artikel wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum twee jaren voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
Ingevolge artikel 20, tweede lid, van de Wet WOZ en artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling), wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, bepaald voor
a. woningen: door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn;
b. niet-woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
Ingevolge artikel 29, eerste lid, van de Wet WOZ maakt de in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar, in een kalenderjaar waarin ter zake van een onroerende zaak een aanslag onroerende-zaakbelastingen als bedoeld in artikel 220 van Pro de Gemeentewet wordt vastgesteld doch ter zake van die onroerende zaak in dat kalenderjaar geen beschikking als bedoeld in artikel 22, eerste lid, of artikel 25, eerste lid, wordt genomen, binnen acht weken na het begin van dat kalenderjaar, bij voor bezwaar vatbare beschikking de ingevolge de wet laatst vastgestelde waarde van die onroerende zaak bekend in één geschrift met het aanslagbiljet onroerende-zaakbelastingen. Het niet naleven van de voorwaarden van de eerste volzin brengt geen nietigheid van de beschikking mee.
2.2. De uitspraak op bezwaar strekt tot handhaving van de beschikking. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van het object correct is vastgesteld op € 690.580,-. Verweerder verwijst daarvoor naar de bevindingen van de taxateur, J.B.C. van der Meij, naar aanleiding van de hertaxaties van 19 december 2005 en 18 juli 2006. In navolging daarvan betoogt verweerder dat de taxateur aan de hand van de bouwtekeningen, alsmede tijdens zijn bezoek ter plaatse heeft geconstateerd dat de in het taxatierapport van DTZ Zadelhoff van 30 september 2003 (hierna: DTZ) gehanteerde oppervlaktematen van de diverse gebruiksruimtes niet overeenstemmen met de werkelijke situatie. Voorts kan de door DTZ genoemde huurwaarde van € 50,- per m² voor de kluis niet als een reële huurwaarde worden beschouwd. Verder is geen rekening gehouden met de geldautomaat en is de kapitalisatiefactor van 9 niet onderbouwd. De door DTZ vastgestelde waarde van € 405.000,- kan derhalve niet worden aangemerkt als de waarde in het economische verkeer op de peildatum van 1 januari 2003. De door verweerder gehanteerde huurwaarde per m² en kapitalisatiefactor vinden ondersteuning in de marktgegevens van [adres I].
2.3. Eiseres kan zich met de bestreden uitspraak niet verenigen en voert daartoe aan dat de waarde niet hoger had mogen worden vastgesteld dan de door DTZ getaxeerde waarde. In het taxatierapport van DTZ is de waarde van het object, vrij van huur en/of gebruik en ontruimd, per 30 september 2003 vastgesteld op € 405.000,-. Deze waarde moet worden geïndexeerd naar de waardepeildatum van 1 januari 2003. Gelet hierop is de door verweerder vastgestelde waarde te hoog getaxeerd en niet marktconform te noemen. Verweerder heeft deze hogere waarde niet aannemelijk gemaakt, aldus eiseres.
2.4. De rechtbank overweegt het volgende.
2.4.1. Bij WOZ-beschikking van 26 februari 2005 heeft verweerder eiseres medegedeeld dat de waarde van het object, gelegen aan de [adres] te [woonplaats], op de waardepeildatum van 1 januari 2003, voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006, is vastgesteld op € 690.580,-. Tegen deze beschikking heeft eiseres op 26 augustus 2005 bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar van 27 december 2005 heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard. Eiseres heeft tegen die uitspraak geen rechtsmiddel ingediend. De uitspraak van 27 december 2005 is daarmee onherroepelijk geworden.
Op 28 februari 2006 heeft verweerder voor het belastingjaar 2006 opnieuw een voor bezwaar vatbare waardebeschikking afgegeven, waarin de waarde van het object ongewijzigd is vastgesteld op € 690.580,-. Gelet op het bepaalde in artikel 29a, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ stond het eiseres vrij wederom bezwaar te maken tegen de vastgestelde WOZ-waarde. Gelet hierop heeft verweerder eiseres terecht in het bezwaar ontvangen.
2.4.2. Eiseres was op 1 januari 2006 eigenaar van het object gelegen aan de [adres] te [woonplaats]. Het betreft een bankkantoorgebouw bestaande uit twee bouwlagen, met een totale bruto vloeroppervlakte (hierna: bvo) van 442 m². Op de begane grond (bouwjaar 1998) bevinden zich de kantoorruimte en de geldautomaat. In het souterrain (bouwjaar 1975) bevinden zich een opslagruimte/magazijn en de kluis. Het pand is gesitueerd in een buurtwinkelstraat.
De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/1994, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.
Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, mede gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en de daarop in het verweerschrift en ter zitting gegeven toelichting, in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer een taxatieverslag overgelegd, opgemaakt na inpandige opname op 28 oktober 2004 door de taxateur Van der Meij voornoemd. In dit taxatieverslag is de methode van huurwaardekapitalisatie toegepast. De verhuurbare oppervlakten van de diverse ruimten in het pand en de aan die ruimten toegekende huurwaarden zijn daarbij als volgt bepaald:
- opslag/magazijn opp. 105 m²; huurwaarde: € 11.550,- (€ 110,- per m²);
- kantoor opp. 320 m²; huurwaarde: € 48.000,- (€ 150,- per m²);
- geldautomaat opp. 17 m²; huurwaarde: € 3.230,- (€ 190,- per m²).
Totale bvo 442 m² totale bruto-huurwaarde: € 62.780,-
Voor de onderbouwing van de bruto-huurwaarde heeft verweerder verwezen naar marktgegevens van het in de directe omgeving van het object van eiseres gelegen kantoorpand [adres I] te [woonplaats]. Dit pand heeft een bvo van 72 m². Van dit pand is een bruto-huurwaarde bekend van € 13.400,-, wat neerkomt op een gemiddelde huurwaarde van € 186,- per m², op de waardepeildatum van 1 januari 2003. De gerealiseerde jaarhuur bedraagt € 13.150,-.
De rechtbank is, mede gelet op de door verweerder ter zitting gegeven toelichting, niet gebleken dat tussen het object van eiseres en het referentiepand zodanige verschillen bestaan, anders dan het verschil in oppervlakte, dat laatstgenoemd pand niet als zodanig dienst kan doen. De panden komen met name qua ligging goed overeen. De geringere oppervlakte van [adres I] kan hieraan niet afdoen, in aanmerking genomen dat een kleinere oppervlakte in het algemeen neerkomt op een hogere huurwaarde per m².
Uitgaande van het object [adres I] is de rechtbank van oordeel dat verweerder de huurwaarde van het object van eiseres niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank is niet gebleken van de onjuistheid van de door verweerder gehanteerde oppervlaktematen. Overigens heeft eiseres deze maten ook niet bestreden.
Met verweerders toelichting ter zitting acht de rechtbank ook de huurwaarde voor de (inpandige) geldautomaat voldoende aannemelijk gemaakt. Verweerder heeft die waarde vastgesteld op een bedrag van € 190,- per m² voor de ruimte van 17 m², waarin de feitelijke geldautomaat zich bevindt. Het technische apparaat is door verweerder - terecht - niet in de waardebepaling betrokken, aangezien hiervoor de werktuigenvrijstelling geldt. Voorts heeft verweerder onweersproken gesteld dat voor een winkel- c.q. kantoorpand met een geldautomaat over het algemeen voldoende belangstelling van potentiële kopers bestaat.
Verweerder heeft de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor eveneens onderbouwd aan de hand van het object [adres I]. Eiseres heeft de bruikbaarheid van dat object voor het bepalen van deze factor niet betwist. De voor het object [adres I] berekende kapitalisatiefactor bedraagt 11,05. Dit pand is met bouwjaar 1920 aanmerkelijk ouder dan het pand van eiseres en vergt daardoor ook meer onderhoud. Hiervan uitgaande is de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor van 11, voor het 'jongere' en dus minder onderhoud vergende object van eiseres, zeker niet te hoog vastgesteld. Het leegstandsrisico kan worden geacht in deze kapitalisatiefactor te zijn verdisconteerd.
Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder de waarde van het object [adres] te [woonplaats] niet te hoog heeft vastgesteld.
Hetgeen eiseres daartegen heeft aangevoerd kan de rechtbank niet van de onjuistheid van de door verweerder vastgestelde waarde overtuigen. Eiseres heeft de door haar voorgestane waarde doen steunen op het in haar opdracht vervaardigde taxatierapport van DTZ van 30 september 2003. De taxateur komt in dit rapport op basis van de methode van huurwaardekapitalisatie tot een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik, op 30 september 2003, van € 405.000,-. Een (deugdelijke) herleiding van de waarde naar die op de peildatum ontbreekt. Het rapport vermeldt verder geen referentieobjecten die de daarin vastgestelde waarde kunnen ondersteunen. Evenmin is in dit rapport rekening gehouden met de aanwezigheid van een geldautomaat. Gelet hierop dient aan dit taxatierapport minder gewicht te worden toegekend dan aan het taxatieverslag waarop verweerder zich beroept.
De rechtbank is ook overigens van oordeel dat het rapport van DTZ niet goed bruikbaar is. De daarin gehanteerde huurwaarde is naar het oordeel van de rechtbank te laag vastgesteld, nu deze is berekend aan de hand van bruto-(aanvangs)rendementen. Een dergelijke methode van waardebepaling wordt in het algemeen niet geschikt geacht om de waarde in het kader van de Wet WOZ te bepalen, nu deze methode wordt gebruikt voor het benaderen van de beleggingswaarde, die gelet op het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ niet overeen hoeft te komen met de waarde in het economische verkeer (zie ook: Gerechtshof te Arnhem, 25 september 2000, BB 2001, 758; LJN: AA7432). Gelet hierop is ook de kapitalisatiefactor met 9,42 te laag vastgesteld.
Nu ook anderszins geen feiten of omstandigheden naar voren gekomen zijn die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de vastgestelde WOZ-waarde van € 690.580,- voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
Het beroep is derhalve ongegrond.
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht.
Mitsdien beslist de rechtbank als volgt.
3. Beslissing
De rechtbank Dordrecht:
- verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gegeven door mr. W.M.P.M. Weerdesteijn, voorzitter, en mrs. M.A.C. Prins en J.P. Kruimel, en door de voorzitter en M.G. den Ambtman, griffier, ondertekend.
De griffier, De voorzitter,
Uitgesproken in het openbaar op:
Afschrift verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.