Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector Bestuursrecht
procedurenummer: AWB 07/615
[XXX],
wonende te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hardinxveld-Giessendam, verweerder.
gemachtigde: mr. B.R. van Leeuwen, werkzaam bij de gemeente Hardinxeld-Giessendam.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking, gedagtekend 28 februari 2007, de waarde van de onroerende zaak, gelegen [adres]s] te [woonplaats] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op 1 januari 2005 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007 vastgesteld op € 372.000,- (hierna: de beschikking). Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2005 (hierna: de aanslagen).
Eiser heeft bij brief van 1 april 2007 tegen de beschikking bezwaar gemaakt bij verweerder. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.
Bij uitspraak van 4 juni 2007 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft eiser bij brief van 18 juni 2007, ingekomen op 20 juni 2007, beroep ingesteld bij de rechtbank Dordrecht.
De zaak is op 11 februari 2008 ter zitting van een enkelvoudige kamer behandeld.
Eiser is ter zitting verschenen.
Verweerder is verschenen bij gemachtigde.
Tevens is ter zitting verschenen K. van de Meij, WOZ-taxateur.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum twee jaren voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling), wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
2.2. De uitspraak op bezwaar strekt tot handhaving van de beschikking. Verweerder betoogt dat de woning in het kader van de behandeling van het bezwaarschrift inpandig is opgenomen door een taxateur van de gemeente. De in het taxatieverslag genoemde woningen zijn voldoende vergelijkbaar en kunnen, naar het oordeel van verweerder, dan ook dienen als toetsingsmiddel. Verweerder stelt dat ook voldoende rekening met de - volgens eiser ongunstige - ligging van de woning naast de jachthaven en de ligging aan de niet uitgebaggerde Vaarsloot is gehouden. Daarnaast brengt verweerder naar voren dat is gebleken dat geen tuinhuis/blokhut aanwezig is. Verweerder stelt dat inderdaad met de schade in verband met de verbouwing door eisers buren onvoldoende rekening is gehouden, maar dat dit niet tot verlaging van de waarde zal leiden nu de waarde niet meer afwijkt dan 4% van de vastgestelde WOZ-waarde met een minimum van € 10.000,-. Tot slot merkt verweerder op dat eiser tijdens de inpandige opname tegen de taxateur heeft gezegd dat hij afziet van de mogelijkheid om gehoord te worden.
2.3. Eiser kan zich met de bestreden uitspraak niet verenigen. Eiser meent dat de waarde van de woning niet hoger had mogen worden vastgesteld dan € 290.000,- en heeft daartoe het volgende aangevoerd. Verweerder haalt in het taxatieverslag woningen aan waarvan de verkoopdata te ver afliggen van de waardepeildatum. Verkopen van na 1 januari 2005 kunnen volgens eiser niet worden meegenomen. Eiser is tevens van mening dat zijn woning dient te worden vergeleken met identieke hoekwoningen en niet met tussenwoningen. Eiser merkt ook op dat het object bestaat uit 2 percelen en dat het perceel 980 letter G aan eiser is verkocht met de restrictie dat het perceel uitsluitend als groenstrook mag worden gebruikt. Deze grond zou dan ook een aanzienlijk lagere waarde moeten hebben. De andere panden hebben volgens eiser geen nadelen van de jachthaven omdat deze woningen respectievelijk 60 tot 200 meter van de jachthaven afliggen terwijl eisers woning naast de jachthaven ligt. Eiser stelt dat hij door deze ligging overlast ondervindt van het onderhoud dat plaatsvindt vanaf november tot en met april en dat door het illegaal kappen van het bosplantsoen de aanblik van de oostzijde van zijn object sterk is verpauperd. Voorts stelt eiser dat hij nadelen ondervindt van de vaarsloot doordat door snel varende boten en door de enorme golfslagen zijn boot en de wallenkant worden beschadigd. Door verzuimde baggerwerkzaamheden van verweerder verslibt de vaarsloot waardoor stinkende bagger omhoog komt. Er wordt niet handhavend opgetreden tegen de snelheidsovertredingen. Er is geen blokhut in de tuin aanwezig. Door verweerder is geen rekening gehouden met de wateroverlast veroorzaakt door de buurman. Het schadebedrag beloopt meer dan € 7.800,-. De taxateur heeft niet het schadebeeld in 2005 gezien, nu in 2007 al een deel van de schade was hersteld. Eiser stelt tevens dat het hem steekt dat het afzien van een hoorzitting nu tegen hem wordt gebruikt, terwijl de taxateur deed alsof hij de hoorzitting niet nodig achtte. Dat wijst er volgens eiser wijst op dat een taxateur die voor verweerder werkt niet objectief kan werken. Daarnaast stelt eiser dat volgens de uitspraak op bezwaar uit onderzoek is gebleken dat er voldoende rekening is gehouden met de ligging van het object, maar dat dit onderzoek niet met nadere documenten wordt gestaafd.
2.4 De rechtbank overweegt het volgende.
2.4.1. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/1994, 22 885, nr. 36, blz. 44).
2.4.2. De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter - desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht - zelf komen tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde.
2.4.3. De taxatiegegevens die verweerder ten grondslag legt aan de vaststelling van deze waarde moeten aan hoge eisen voldoen. Voor de nadere onderbouwing van die waarde in beroep mag van verweerder een zekere mate van inspanning worden verwacht die mede wordt bepaald door (het karakter van) de gronden van beroep.
2.4.4. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde van de woning geen taxatierapport, opgemaakt door een deskundige, of andere bewijsmiddelen van gelijk gewicht in geding gebracht, maar verwezen naar een taxatieverslag met bijlagen met object- en marktgegevens van een aantal verkochte objecten aan de [adres] alsmede naar nader onderzoek, zonder dit nadere onderzoek te specificeren.
Aldus heeft verweerder niet inzichtelijk gemaakt hoe hij een aantal door eiser in beroep aangevoerde concrete verschillen tussen zijn woning en de vergelijkingsobjecten heeft gewaardeerd teneinde te komen tot de vastgestelde waarde van de woning. Dit betreft met name de verschillen: tussenwoning of hoekwoning; met een erker of niet (verschil in inhoud van de objecten); met of zonder garage, al dan niet inpandig (verschil in gebruiksmogelijkheden van inpandige ruimten); de waarde van (een deel van) de grond in relatie tot het al dan niet mogen oprichten van bijgebouwen daarop (verschil in gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de grond); onderhoudstoestand van de woning (verschil in kwaliteit). Gelet op deze beroepsgronden had verweerder kenbaar moeten motiveren hoe deze verschillen zijn gekwantificeerd en gewaardeerd bij de vaststelling van de WOZ-waarde van eisers woning in relatie tot de vergelijkingsobjecten.
Voorts heeft eiser de ligging van zijn woning dicht bij de jachthaven en aan de vaarsloot genoemd als waardedrukkende factoren die naar eiser stelt specifiek gelden voor zijn woning, althans die naar de opvatting van eiser in verhouding tot de vergelijkingsobjecten in sterkere mate gelden voor zijn woning (verschil in ligging). Met de enkele overweging dat uit onderzoek is gebleken dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden, acht de rechtbank het bestreden besluit ook in dit opzicht onvoldoende gemotiveerd.
Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast met betrekking tot de juistheid van de vastgestelde waarde van de woning.
2.4.5. Het beroep is derhalve gegrond. Het bestreden besluit komt in aanmerking voor vernietiging wegens strijd met de artikelen 3:2 en 7:12 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb).
Gelet daarop heeft de rechtbank bezien of er aanleiding bestaat toepassing te geven aan haar bevoegdheid ingevolge artikel 8:72, vierde lid, van de Awb te bepalen dat haar uitspraak treedt in de plaats van het vernietigde besluit of het vernietigde gedeelte daarvan. Zij acht daartoe geen termen aanwezig en overweegt daartoe, dat eiser weliswaar een door hem voorgestane waarde van € 290.000,- heeft genoemd doch heeft nagelaten deze waarde door middel van een deskundigenrapport of anderszins te onderbouwen. Gelet daarop is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende kennis omtrent de feiten voorhanden voor de bepaling van de waarde van eisers woning als bedoeld in artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ.
De rechtbank acht geen termen aanwezig om verweerder te veroordelen in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht, omdat niet is gebleken dat eiser kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
Nu het beroep gegrond wordt verklaard, dient verweerder op grond van het bepaalde in artikel 8:74, eerste lid, van de Awb het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden.
Mitsdien beslist de rechtbank als volgt.
3. Beslissing
De rechtbank Dordrecht:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat verweerder binnen zes weken na verzending van deze uitspraak een nieuw besluit neemt;
- bepaalt dat de gemeente Hardinxveld-Giessendam aan eiser het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 39,- vergoedt.
Aldus gegeven door mr. W.M.P.M. Weerdesteijn, rechter, en door deze en mr. N.M. Zandbergen, griffier, ondertekend.
De griffier, De rechter,
Uitgesproken in het openbaar op:
Afschrift verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.