Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector kanton
Locatie Gorinchem
kenmerk: 200702 CV EXPL 07-1063
vonnis van de kantonrechter te Gorinchem van 14 juli 2008
in de zaak van:
de stichting Stichting Leger des Heils Dienstverlening,
gevestigd te Almere,
eiseres,
gemachtigde mr. I.E. Wong,
tegen:
1. [naam],
2. [naam],
beiden wonende te [plaatsnaam],
gedaagden,
gemachtigde mr. M.C. Bekkering.
Partijen worden hierna aangeduid als het Leger des Heils Dienstverlening respectievelijk [gedaagden]
Verloop van de procedure
De kantonrechter wijst vonnis op de volgende processtukken:
1. de dagvaarding van 27 juli 2007;
2. de conclusie van antwoord;
3. het vonnis van 10 september 2007;
4. de aantekeningen van de op 16 oktober 2007 gehouden comparitie na antwoord;
5. de uitlating partijen omtrent voortprocederen;
6. de conclusie van repliek;
7. de conclusie van dupliek;
8. de rolbeslissing van 10 maart 2008;
9. de akte van de zijde van het Leger des Heils Dienstverlening;
10. de rolbeslissing van 28 april 2008;
11. de akte van de zijde van [gedaagden];
12. de overgelegde producties.
Omschrijving van het geschil
De feiten
1.1. Tot 1 juni 2006 waren [gedaagden] officier van het Leger des Heils Kerkgenootschap (hierna: het Kerkgenootschap). In dat kader ontvingen [gedaagden] maandelijks een toelage en werd hen door het Kerkgenootschap woonruimte ter beschikking gesteld, laatstelijk aan [adres] (hierna: de woning).
1.2. De woning is eigendom van het Kerkgenootschap. Gedurende het officierschap werd voor het gebruik van de woning maandelijks een bedrag van € 346,- per persoon op de toelage van [gedaagden] ingehouden. In de brief van de Stichting Leger des Heils van 26 januari 2006 wordt het bedrag van € 346,- aan huisvestingskosten gespecificeerd met € 185,- aan huur en het restant aan bijkomende kosten.
1.3. Op aanwijzing van het Kerkgenootschap zijn [gedaagden] in twaalf jaar zevenmaal verhuisd, zowel in Groot-Brittannië als in Nederland. Bij brief van 3 februari 2005 heeft de bedrijfsarts het Kerkgenootschap geadviseerd om voorlopig af te zien van het voornemen om [gedaagden] naar Groot-Brittannië te laten verhuizen. Desondanks wilde het Kerkgenoot-schap dat [gedaagden] opnieuw zouden verhuizen.
1.4. Per 1 juni 2006 hebben [gedaagden] hun officierschap van het Kerkgenootschap beëindigd. Het Leger des Heils Dienstverlening heeft vervolgens aan [gedaagden] een aanbod gedaan tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst waarbij de huurprijs van de woning was bepaald op € 624,03 per maand. [gedaagden] hebben geweigerd de door het Leger des Heils Dienstverlening d.d. 12 juni 2006 opgestelde huurovereenkomst te onder-tekenen. Vervolgens is de huurovereenkomst bij brief van 6 december 2006 door de gemachtigde van het Leger des Heils Dienstverlening per 1 juli 2007 opgezegd met als opzeggingsgrond het bepaalde in artikel 7:274 lid 1 sub d BW Pro.
De vordering
2.1. Het Leger des Heils Dienstverlening vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. op de gronden vermeld in de opzegging het tijdstip vast te stellen waarop de huur-overeenkomst zal eindigen, alsmede het tijdstip van ontruiming van de woning vast te stellen;
II. [gedaagden] hoofdelijk, althans ieder voor een deel, te veroordelen tot betaling van:
a. € 3.356,42 (exclusief wettelijke rente), berekend tot 1 augustus 2007, vermeerderd met de wettelijke rente over de maandtermijnen van € 624,03 per maand, de eerste termijn betreffende juni 2006 vanaf 1 juli 2006 en de volgende maandtermijnen telkens vanaf de eerste van de daarop volgende maand, één en ander tot aan de dag van betaling;
b. een vergoeding van € 624,03 per maand zolang zij de woning na 1 augustus 2007 in gebruik hebben;
c. de kosten van dit geding.
Het Leger des Heils Dienstverlening stelt daartoe het volgende.
2.2. Tot 1 juni 2006 hebben partijen ervoor gekozen om de Huurprijzenwet Woonruimte buiten beschouwing te laten en zijn de inspanningen die [gedaagden] als officieren leverden aangemerkt als een op geld waardeerbare tegenprestatie voor het gebruik van de woning.
Het bedrag van € 370,- (tweemaal € 185,-) per maand dat tot 1 juni 2006 op de toelage werd ingehouden, was geen reëel huurbedrag maar een met de fiscus afgesproken bedrag om vast te stellen welke lasten door het Leger des Heils moesten worden afgedragen. Uit de brief van 26 januari 2006 blijkt ook dat het een fictief bedrag betrof.
Na de beëindiging van het officierschap moest een reële huurprijs voor de woning worden bepaald. De door het Leger des Heils Dienstverlening aangeboden huurprijs is redelijk. Deze huurprijs komt overeen met de maximale huurprijs bij het totale aantal punten voor de woning van 144,12, bepaald op grond van bijlage I, maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woningen per 1 juli 2006.
2.3. Voor het geval dat het door de fiscus vastgestelde bedrag toch als huur wordt aangemerkt, dan kan, volgens het Leger des Heils, door [gedaagden] niet te goeder trouw een beroep worden gedaan op huurprijsbescherming, gezien de aard van de afspraken die destijds zijn gemaakt en de gewijzigde omstandigheden.
Het verweer
3.1. De conclusie van [gedaagden] strekt primair tot de nietigverklaring van de dagvaarding, subsidiair tot de niet ontvankelijk verklaring van het Leger des Heils Dienstverlening in haar vorderingen en meer subsidiair tot afwijzing van deze vorderingen.
[gedaagden] voeren daartoe het volgende aan.
3.2. De dagvaarding is nietig, nu daarin door het Leger des Heils Dienstverlening in strijd met artikel 111 lid 2 sub a juncto Pro 120 Rv. geen woonplaats is gekozen in de gemeente waar de rechter zitting houdt.
3.3. De opzegging van de huurovereenkomst door het Leger des Heils Dienstverlening is nietig en het Leger des Heils Dienstverlening is niet-ontvankelijk in haar vorderingen.
Volgens [gedaagden] hebben zij voor wat betreft de huurverhouding niets te maken met het Leger des Heils Dienstverlening, nu de woning eigendom is van het Kerkgenootschap, zij voor het Kerkgenootschap werkzaam zijn geweest en de huisvestingsvergoeding werd ingehouden op de toelage die zij van het Kerkgenootschap ontvingen. Voorts heeft met het Leger des Heils Dienstverlening geen (schriftelijke) huurovereenkomst bestaan, is de woning niet door haar ter beschikking gesteld en is niet zij, maar het Kerkgenootschap verantwoordelijk voor het beheer van de woning. Dat laatste blijkt uit het Sociaal Handboek Heilsofficieren en uit de omstandig-heid dat er iemand van het Kerkgenootschap is langs geweest voor de gebreken aan de woning.
[gedaagden] betwisten dat het Kerkgenootschap aan het Leger des Heils Dienstverlening opdracht heeft gegeven om de vorderingen op eigen naam in te stellen. Volgens [gedaagden] impliceert een dergelijke opdracht ook niet dat het Leger des Heils Dienstverlening partij in de procedure is geworden, rechten heeft verworven of verhuurder is geworden. [gedaagden] stellen dat van cessie of contractsovername niet is gebleken.
3.4. Voor zover het Leger des Heils Dienstverlening in haar vorderingen wordt ontvangen, is er volgens [gedaagden] geen sprake van een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. Het Leger des Heils Dienstverlening heeft slechts een huurovereenkomst van één jaar aangeboden. Het Leger des Heils Dienstverlening heeft zich tot 1 juni 2006 niet beroepen op de Huurprijzenwet Woonruimte. Voorts resulteert aan-sluiting bij het puntensysteem in een huurprijs boven de liberalisatiegrens en in een huurprijs die neerkomt op ruim 30% van het netto gezinsinkomen van [gedaagden] Deze huurprijs is niet redelijk, hetgeen blijkt uit informatie van het Nibud en omdat maatschappelijke organisaties doorgaans bij een aanbod uitgaan van 60% of 70% van de maximale huurprijs op basis van het puntensysteem. Voorts voeren [gedaagden] aan dat de woning gebreken vertoont. Bovendien stellen [gedaagden] dat tot 1 juni 2006 het bedrag van € 370,- steeds schriftelijk als kale huur is gekwalificeerd, terwijl zij dat bedrag ook na 1 juni 2006 zijn blijven betalen onder vermelding van “huur woning Gorinchem” en dat daartegen nooit bezwaar is gemaakt.
3.5. Ten aanzien van de subsidiaire grondslag van de vordering van het Leger des Heils Dienstverlening voeren [gedaagden] aan dat het Kerkgenootschap de gewijzigde omstandig-heden, te weten het einde van het officierschap, zelf heeft veroorzaakt althans daaraan in belangrijke mate heeft bijgedragen door ondanks de brief van de bedrijfsarts vast te houden aan de verhuizing.
Beoordeling van het geschil
4.1. Het verweer van [gedaagden] dat de dagvaarding nietig is, wordt verworpen. Ingevolge artikel 111 lid 2 sub b Rv Pro. dient, in zaken waarin partijen in persoon kunnen procederen en eiser bij gemachtigde procedeert, het exploot van de dagvaarding de naam en het adres van de gemachtigde te bevatten. Uit de overgelegde dagvaarding blijkt dat aan die voorwaarden is voldaan.
4.2. Ten aanzien van het verweer van [gedaagden] dat het Leger des Heils Dienstverlening niet ontvankelijk is in haar vorderingen, heeft de kantonrechter bij rolbeslissing het Leger des Heils Dienstverlening in de gelegenheid gesteld te bewijzen dat zij uit hoofde van lastgeving bevoegd is op eigen naam ten behoeve van het Kerkgenootschap op te treden.
De kantonrechter is van oordeel dat het Leger des Heils Dienstverlening in dat bewijs is geslaagd. Bij akte heeft het Leger des Heils Dienstverlening onder meer een door het Kerkgenootschap en het Leger des Heils Dienstverlening opgestelde en ondertekende verklaring ‘Lastgeving’ overgelegd. In deze verklaring staat, voor zover thans relevant, het navolgende:
'(…) Het Kerkgenootschap Leger des Heils laat de organisatorische werkzaamheden die verband houden met haar bezit, sinds de oprichting van Stichting Leger de Heils Dienstverlening, bij akte van 27 december 1988, over aan genoemde stichting. (…) Deze diensten bestaan in het algemeen en ook in onderhavige kwestie erin dat op eigen naam ten behoeve van Kerkgenootschap Leger des Heils huurovereenkomsten worden gesloten en, indien nodig, procedures worden gevoerd. (…)'
Het verweer van [gedaagden] bij akte dat het Leger des Heils Dienstverlening met de over-gelegde stukken niet heeft aangetoond dat tot de lastgeving tevens behoort het opzeggen van de huurovereenkomst faalt. Dat deze bevoegdheid niet expliciet in de lastgeving wordt genoemd, is immers niet doorslaggevend. De kantonrechter is van oordeel dat ook het opzeggen van de huurovereenkomst kan behoren tot de organisatorische werkzaamheden in verband met bezit, nog daargelaten dat dit niet onaannemelijk is nu daaronder, gelet op de tekst van de lastgeving, in ieder geval het aangaan van de huurovereenkomst behoort. Ook de overige verweren van [gedaagden] ten aanzien van de ontvankelijkheid falen. Lastgeving is vormvrij. Dat de overgelegde verklaringen achteraf, blijkbaar ter bevestiging, zijn opgesteld, is dan ook niet relevant voor de geldigheid daarvan. Gesteld noch gebleken is dat de lastgeving bedongen privatieve werking heeft, zodat het Kerkgenootschap de werkzaamheden die verband houden met haar bezit ook zelf kon (laten) uitvoeren. Nu de lastgeving, gelet op de tekst daarvan, voorts de bevoegdheid inhoudt dat Het Leger des Heils Dienstverlening bevoegd is om procedures te voeren, wordt zij dan ook in haar vorderingen ontvangen.
4.3. Tussen partijen is niet in geschil dat er ten aanzien van de woning sprake is van een huurovereenkomst. Uit de stellingen van het Leger des Heils Dienstverlening maakt de kanton-rechter op dat zij haar vordering in 2.1. onder I grondt op het bepaalde in artikel 7:272 lid 2 BW Pro met als in de opzegging vermelde grond het bepaalde in artikel 7:274 lid 1 sub d BW Pro. Ingevolge dat laatste artikel kan de vordering – kort samengevat – slechts worden toegewezen, indien vast komt te staan dat [gedaagden] niet hebben toegestemd in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte, voor zover, in het geval de wettelijke regeling voor de huurprijzen op de opgezegde huurovereenkomst van toepassing is, dit aanbod niet een wijziging inhoudt van de huurprijs.
4.4. Gesteld noch gebleken is dat er ten aanzien van de woning sprake is van geliberaliseerde woonruimte als bedoeld in artikel 7:247 BW Pro. Dat de aangeboden huurprijs boven de liberalisatiegrens uitkomt, is niet maatgevend. Ingevolge artikel 7:247 BW Pro is bij de beoordeling van deze vraag immers doorslaggevend de hoogte van de huurprijs bij aanvang van de bewoning en gesteld noch gebleken is wanneer dat was. Ten aanzien van de huurprijs voor de woning staat bovendien enkel vast dat tot 1 juni 2006 een bedrag van € 370,- voor het gebruik van de woning op de toelage van [gedaagden] in mindering werd gebracht. Los van het antwoord op de vraag of de tussen partijen tot 1 juni 2006 overeengekomen huurprijs bestond uit de inspanningen die [gedaagden] als officieren leverden, hetgeen het Leger des Heils Dienstverlening stelt en [gedaagden] gemotiveerd betwisten, staat daarmee niet vast dat deze inspanningen een zodanig op geld waardeerbaar bedrag vertegenwoordigden dat bij aanvang van de bewoning uitkwam boven het krachtens artikel 3 lid 2 van Pro de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte vastgestelde bedrag.
Voor de beoordeling van de vordering is dan ook, gelet op hetgeen in 4.3. is overwogen, essentieel of er sprake is van een aanbod dat niet een wijziging inhoudt van de huurprijs.
De kantonrechter is van oordeel dat het aanbod van het Leger des Heils niet anders kan worden opgevat dan een wijziging van de huurprijs. Daarvan is immers in ieder geval sprake indien vast komt te staan dat de overeengekomen huurprijs € 370,- per maand bedroeg, zoals [gedaagden] stellen. Indien vast komt te staan dat de overeengekomen huurprijs bestond uit de inspanningen die [gedaagden] als officieren leverden, zoals het Leger des Heils Dienstverlening stelt, staat daarmee nog niet vast dat deze inspanningen een op geld waardeerbaar bedrag vertegen-woordigden gelijk aan de aangeboden (maximaal toegestane) huurprijs of aan het verschil tussen de aangeboden huurprijs en het ingehouden bedrag van € 370,- en dat dit ook tussen partijen is overeengekomen. De door het Leger des Heils Dienstverlening achteraf opgestelde puntentelling, wat daarvan ook zij, kan niet tot bewijs daarvan dienen. Voorts heeft het Leger des Heils Dienstverlening ter zake ook geen concreet bewijsaanbod gedaan, zodat de kantonrechter aan bewijslevering niet toekomt.
Op grond van het vorenstaande wordt geoordeeld dat het Leger des Heils Dienstverlening geen beroep kan doen op de beëindiginggrond zoals bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub d BW Pro.
De vordering van het Leger des Heils Dienstverlening dient, ingevolge artikel 7:272 lid 2 BW Pro, slechts beoordeeld te worden op de gronden vermeld in de opzegging. Aan een bespreking van hetgeen het Leger des Heils Dienstverlening subsidiair heeft aangevoerd, hiervoor weergegeven in 2.3., komt de kantonrechter dan ook niet toe. Gelet op het vorenstaande zal de vordering dan ook worden afgewezen.
4.5. Ingevolge artikel 7:273 lid 2 BW Pro bepaalt de kantonrechter dat de huurovereenkomst tussen partijen voor onbepaalde tijd wordt verlengd. Immers, gesteld noch gebleken is dat er sprake is van omstandigheden die maken dat een verlenging van de overeenkomst voor bepaalde tijd redelijker is.
4.6. De overige stellingen en verweren van partijen behoeven in het licht van het vorenstaande geen bespreking meer.
4.7. Het Leger des Heils Dienstverlening zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
Beslissing
De kantonrechter:
wijst de vorderingen af;
bepaalt dat de huurovereenkomst tussen partijen voor onbepaalde tijd wordt verlengd;
veroordeelt het Leger des Heils Dienstverlening in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagden] bepaald op € 600,- aan salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. Kemp-Randewijk, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 14 juli 2008, in aanwezigheid van de griffier.