Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector civiel recht
zaaknummer: 74454 / HA ZA 08-2148
vonnis van de enkelvoudige kamer van 24 september 2008
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Mohr Mode B.V.,
gevestigd te Dordrecht,
eiseres,
advocaat: mr. P.G. Gilhuis,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Gauhold B.V.,
gevestigd te Gorinchem,
gedaagde,
advocaat: mr. R.G. Degenaar.
Partijen worden hieronder aangeduid als Mohr Mode en Gauhold.
1. Het procesverloop
De rechtbank heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
de beslagstukken,
de dagvaarding van 29 februari 2008,
de conclusie van antwoord, tevens inhoudende eis in reconventie,
het tussenvonnis van 21 mei 2008,
de conclusie van antwoord in reconventie,
het proces-verbaal van comparitie van 11 juli 2008,
de door beide partijen overgelegde producties,
2. De vaststaande feiten
In conventie en in reconventie
2.1 Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de producties, voor zover niet betwist, staat het volgende tussen partijen vast.
2.2 Gauhold was eigenares van een pand aan de Voorstraat te Dordrecht bestaande uit twee winkelruimten. Mohr Mode houdt zich bezig met detailhandel in schoenen. Op 6 december 2006 hebben partijen overeenstemming bereikt over de huur van één van de winkelruimten. Zij hebben hun afspraken neergelegd in een onderhandse akte, gedateerd 2 januari 2007, die zij beschouwden als een voorovereenkomst. In deze akte is geen recht van (eerste) koop opgenomen.
2.3 Eind mei 2007 heeft Gauhold de voorovereenkomst naar haar makelaar gezonden, Berk & Levert Makelaardij o.g., gevestigd te Amsterdam, hierna te noemen Berk & Levert, met de opdracht een (definitieve) huurovereenkomst op te stellen.
2.4 Bij faxbericht van 30 mei 2007 heeft Mohr Mode aan Berk & Levert een uittreksel uit het handelsregister toegezonden. In de begeleidende brief heeft Mohr Mode een opgave gedaan van de onderwerpen die zij in de huurovereenkomst wenste te zien opgenomen. Eén van deze onderwerpen werd door haar aangeduid als “recht van koop (koop optie X maal de huur)”.
2.5 Begin juni 2007 heeft Berk & Levert, na consultatie van Gauhold, Mohr Mode telefonisch meegedeeld dat er geen voorkeursrecht tot koop in de overeenkomst zou worden opgenomen.
2.6 Op 11 juni 2007 heeft Berk & Levert de concept huurovereenkomst aan Mohr Mode toegezonden. In dit concept was geen bepaling opgenomen ten aanzien van een voorkeursrecht tot koop.
2.7 Mohr Mode heeft naar aanleiding van dit concept enkele wijzigingen voorgesteld waarmee Gauhold akkoord is gegaan. Begin juli 2007 hebben partijen de huurovereenkomst ondertekend.
2.8 In het najaar van 2007 heeft Gauhold het gehele pand, waarvan de gehuurde winkelruimte deel uitmaakt, verkocht aan een derde. Hij heeft het pand of het gehuurde deel niet eerst aan Mohr Mode te koop aangeboden.
Op 15 februari 2008 heeft Mohr Mode conservatoir beslag doen leggen op het pand. Om aan de verplichting tot levering te kunnen voldoen, heeft Gauhold op 29 februari ten behoeve van Mohr Mode vervangende zekerheid gesteld in de vorm van een bankgarantie van € 350.000,-
3. De vordering
De vordering in conventie
3.1 Mohr Mode vordert dat Gauhold bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld tot voldoening van € 273.000,-, met rente en voorts dat Gauhold wordt veroordeeld tot voldoening, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, van schadevergoeding aan Mohr Mode, op te maken bij staat, met rente en van de proceskosten, waaronder de kosten van beslag ad
€ 2.327,55.
3.2 Mohr Mode stelt hiertoe kort samengevat en voor zover thans van belang, dat Gauhold, tijdens de onderhandelingen die hebben geleid tot de huurovereenkomst, mondeling een toezegging aan Mohr Mode heeft gedaan dat als zij de gehuurde winkel wilde verkopen, Mohr Mode dat als eerste van haar zou horen en dan in de gelegenheid zou worden gesteld om de winkel te kopen. Gauhold is deze verbintenis niet nagekomen en is onverhoeds overgegaan tot verkoop van het complex aan een derde. Mohr Mode vordert thans vergoeding van de schade die zij hierdoor lijdt.
Het verweer in conventie
3.3 De conclusie van Gauhold strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Mohr Mode in de kosten van het geding in conventie.
Zij voert als verweer aan dat zij mondeling noch schriftelijk een recht van koop heeft toegekend aan Mohr Mode.
De verdere stellingen en weren van partijen komen bij de beoordeling voor zover nodig aan de orde.
De vordering in reconventie
3.4 Gauhold vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Mohr Mode te veroordelen om tegen bewijs van kwijting aan Gauhold te betalen een bedrag van € 100,-, alsmede een vergoeding van 1 %, te rekenen over € 350.000,- vanaf 29 februari 2008 en tot de datum waarop de door Gauhold ten behoeve van Mohr Mode gestelde bankgarantie komt te vervallen, alsmede Mohr Mode te veroordelen tot betaling aan Gauhold van een schadevergoeding van € 39.500,- per jaar, althans een zodanig bedrag als de rechtbank in goede justitie zal bepalen, te rekenen vanaf 20 februari 2008 en te berekenen tot de datum waarop de door Gauhold ten behoeve van Mohr Mode gestelde bankgarantie komt te vervallen, een gedeelte van een jaar pro rato te berekenen, met veroordeling van Mohr Mode in de kosten van het geding in reconventie.
3.5 Gauhold legt aan haar vordering de navolgende stellingen ten grondslag.
Omdat Mohr Mode geen vordering heeft op Gauhold, is het conservatoire beslag dat zij op 15 februari 2008 heeft doen leggen op de onroerende zaak, onrechtmatig gelegd. Mohr Mode is daarom gehouden de schade die Gauhold hierdoor heeft geleden, aan haar te vergoeden. In dit verband vordert Gauhold de kosten van de bankgarantie van € 350.000,- die zij bij wijze van vervangende zekerheid heeft moeten stellen. De kosten hiervan bedragen eenmalig een bedrag van € 100,- bovenop een vergoeding van 1 % per jaar over het gestelde bedrag, te rekenen vanaf 29 februari 2008.
Voorts heeft Gauhold schade geleden in de vorm van winstderving nu zij een bedrag van
€ 350.000,- heeft moeten vastzetten waardoor een voorgenomen aankoop van onroerend goed in Groningen niet kon doorgaan. Gauhold begroot de schade die zij hierdoor lijdt op
€ 39.500,- per jaar.
Het verweer in reconventie
3.6 De conclusie van Mohr Mode strekt tot afwijzing van de vordering met veroordeling van Gauhold in de kosten van het geding in reconventie.
Mohr Mode voert als verweer aan dat er geen sprake is van een onrechtmatig gelegd beslag. Voorts betwist zij de hoogte van de gestelde schade voor zover de berekening van Gauhold betrekking heeft op de winstderving als gevolg van het stellen van de bankgarantie.
4. De beoordeling van het geschil
In conventie
4.1 Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de vraag of Gauhold aan Mohr Mode een voorkeursrecht tot koop heeft gegeven met betrekking tot het door Mohr Mode gehuurde deel van het winkelpand. Een voorkeursrecht dat kan worden omschreven als een recht dat Mohr Mode de bevoegdheid geeft om, bij door Gauhold voorgenomen verkoop of vervreemding van die zaak, van Gauhold te eisen dat deze die zaak allereerst aan Mohr Mode te koop aanbiedt.
In dit verband heeft Mohr Mode gesteld dat Gauhold deze verbintenis mondeling, en los van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst is aangegaan toen zij, onder meer tijdens een bespreking op 12 maart 2007, bij monde van haar bestuurder [bestuurder Gauhold], heeft toegezegd dat “als hij ([bestuurder] namens Gauhold) de winkel zou willen verkopen, zij (Mohr Mode) dat als eerste zou horen en dat hij Mohr Mode dan in de gelegenheid zou stellen deze van hem te kopen”.
Het feit dat Gauhold deze mondelinge toezegging later niet in de huurovereenkomst heeft willen opnemen, betekent volgens Mohr Mode niet, dat hiermee geen voorkeursrecht is overeengekomen.
4.2 Gauhold heeft betwist tijdens een bespreking een toezegging als door Mohr Mode gesteld, te hebben gedaan. Zij heeft aangevoerd dat de partijen in december 2006 al overeenstemming hebben bereikt over de verhuur. Een voorkeursrecht maakte geen deel uit van de afspraken, zoals ook blijkt uit de op 2 januari 2007 ondertekende onderhandse akte. In de daarop volgende maanden hebben partijen nog slechts overleg gehad over (de indeling van) de gehuurde ruimte en de noodzakelijke verbouwing. Weliswaar heeft Mohr Mode verschillende keren verzocht om toekenning van een optierecht op koop, maar Gauhold heeft dit steeds afgewezen, stellende dat een dergelijk recht een onaantrekkelijke en onaanvaardbare beperking van haar eigendomsrecht zou betekenen.
Volgens Gauhold heeft haar bestuurder hooguit een keer meegedeeld “om van het gezeur af te zijn” dat “hij als hij wilde verkopen, hij aan hen zou denken”. Gauhold heeft voorts aangevoerd dat, ook uit de gang van zaken bij de totstandkoming van de definitieve huurovereenkomst, waarbij het verzoek van Mohr Mode om een koopoptie op te nemen, ook na de door Mohr Mode gestelde datum van 12 maart 2007, uitdrukkelijk werd geweigerd, blijkt dat een voorkeursrecht niet is overeengekomen.
4.3 Uit de onderhandelingsgeschiedenis volgt dat zelfs indien er in de periode gelegen tussen het tekenen van de voorovereenkomst en de definitieve huurovereenkomst door Gauhold een uitlating is gedaan die door Mohr Mode als een aanbod voor een voorkeursrecht tot koop in de zin van art. 6:217 BW Pro zou kunnen worden opgevat – hetgeen naar het oordeel van de rechtbank niet vaststaat - dit aanbod dan nog voor de aanvaarding in de vorm van de definitieve huurovereenkomst is herroepen. In die periode hebben partijen immers nog onderhandeld over de voorwaarden van de huurovereenkomst en tussen partijen is niet in geschil dat Gauhold toen expliciet heeft geweigerd een voorkeursrecht in de overeenkomst op te nemen. De rechtbank overweegt voorts dat er geen feiten en omstandigheden zijn op grond waarvan Mohr Mode er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat Gauhold, ondanks de herhaalde expliciete weigering een voorkeursrecht in de huurovereenkomst op te nemen, toch een rechtens afdwingbare verbintenis buiten de huurovereenkomst om wenste aan te gaan.
Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat partijen geen voorkeursrecht tot koop zijn overeengekomen. De vorderingen van Mohr Mode zullen derhalve worden afgewezen.
4.4 Als in het ongelijk gestelde partij zal Mohr Mode worden veroordeeld in de proceskosten.
In reconventie
4.5 Nu de vordering van Mohr Mode zal worden afgewezen, moet het daarvoor op
15 februari 2008 gelegde conservatoir beslag als onrechtmatig gelegd worden beschouwd. Mohr Mode dient de schade te vergoeden, die Gauhold door het beslag heeft geleden.
De kosten van de bankgarantie zijn in dit verband als onweersproken toewijsbaar.
Ten aanzien van de overige schade is de rechtbank van oordeel dat het bestaan en de hoogte daarvan, € 39.500,- per jaar, met de overlegging van enkele door Gauhold opgestelde cijfers zonder onderliggende stukken, onvoldoende is onderbouwd. Het bewijsaanbod is in verbinding hiermee onvoldoende specifiek, zelfs geheel algemeen. Dit deel van de vordering zal daarom worden afgewezen.
4.6 Als grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal Mohr Mode worden veroordeeld in de proceskosten.
5. De beslissing
De rechtbank:
In conventie
5.1 wijst de vorderingen af;
5.2 veroordeelt Mohr Mode in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Gauhold bepaald op € 4000,- aan salaris van de advocaat/procureur en € 4.784,- aan griffierecht;
In reconventie
5.3 veroordeelt Mohr Mode om tegen bewijs van kwijting aan Gauhold te betalen een bedrag van € 100,- alsmede een vergoeding van 1%, te rekenen over € 350.000,-, te berekenen vanaf 29 februari 2008 tot de datum waarop de door Gauhold ten behoeve van Mohr Mode gestelde bankgarantie komt te vervallen;
5.4 veroordeelt Mohr Mode in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Gauhold bepaald op € 894,-;
5.5 wijst af het meer of anders gevorderde;
In conventie en reconventie
5.6 verklaart het vonnis, voor zover het de veroordelingen genoemd in 5.3 en 5.4 betreft, uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M.J. Janssen en uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 24 september 2008, in tegenwoordigheid van de griffier.