Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DORDRECHT
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 75750 / HA ZA 08-2343
Vonnis van 24 december 2008
in de zaak van
[eiseres],
wonende te Dordrecht,
eiseres,
advocaat mr. N.C.W. Haesen,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BRESSER B.V.,
gevestigd te 's-Gravendeel,
gedaagde,
advocaat mr. R. Smith.
Partijen zullen hierna [eiseres] en Bresser genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 13 augustus 2008;
- de akte houdende vermindering van eis van [eiseres];
- het proces-verbaal van comparitie van 29 oktober 2008.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Op grond van een op 7 augustus 2003 tussen [verkopers] als verkopers en [eiseres] als koper gesloten en op 3 september 2003 door [eiseres] ondertekende koopovereenkomst is een woning aan de [adres] te Dordrecht (hierna: de woning) voor een bedrag van € 92.500,- aan [eiseres] verkocht.
2.2. Artikel 17 van de koopovereenkomst vermeldt:
‘Tevens zijn partijen overeengekomen dat in opdracht en voor rekening van koper een funderingsonderzoek wordt uitgevoerd. Indien uit dit onderzoek gebreken aan de fundering naar voren komen heeft koper het recht de overeenkomst schriftelijk te ontbinden tot uiterlijk 8 september 2003, indien dit geschiedt zal koper als bewijs het onderzoek aan verkoper verstrekken.’
2.3. Op 25 augustus 2003 heeft Bresser, een funderingsbedrijf te ’s Gravendeel, in opdracht van [eiseres] onderzocht of de woning op palen of op staal was gefundeerd. Bij brief van 25 augustus 2003 deelt Bresser aan [eiseres] het volgende mede:
‘(…)
Vandaag heeft ons bedrijf een inspectieput gegraven ter controle of bovengenoemde woning op staal gefundeerd is. De inspectieput is onder de voordeur gegraven, hierbij zijn geen palen aangetroffen, maar een trapezium gevormde betonbalk.
(…)’
2.4. Een rapport van Gemeentewerken van de gemeente Rotterdam d.d. 16 maart 2004, opgesteld in opdracht van de gemeente Dordrecht en betreffende een funderingsonderzoek van de [adressen] te Dordrecht, vermeldt onder meer het volgende:
‘(…)
2.1 (…)
Het onderzoek betreft de uitvoering van een 1e fase funderingsonderzoek. Het resultaat hiervan geeft inzicht in de kwaliteit van de houten paalfundering en de funderingstechnische handhavingstermijn van de onderzochte panden wordt vastgesteld.
(…)
[pag.19 van 29]
De eindbeoordeling van de fundering van de panden aan [adressen] is slecht.
De maximale funderingstechnische handhavingstermijn is 10 jaar. (…)
Deze locatie wordt als urgent aangemerkt vanwege de indringingswaarde, aantasting van de palen en de lage grondwaterstand.
3. Het geschil
3.1. [eiseres] vordert, na vermindering van eis, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Bresser zal veroordelen:
I. tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te voldoen een bedrag van € 44.166,76, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 28 mei 2005, althans vanaf de dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
II. tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te voldoen een bedrag van € 357,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der betaling;
III. tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten;
IV. tot betaling van de kosten van dit geding, vermeerderd met de wettelijke rente over deze proceskosten vanaf de vijftiende dag na de dag van de uitspraak.
3.2. [eiseres] legt aan deze vordering het volgende ten grondslag. Bresser is tekortgeschoten in de nakoming van de met [eiseres] gesloten overeenkomst van opdracht. Ten onrechte heeft Bresser geconcludeerd dat de woning niet op palen was gefundeerd. Subsidiair stelt [eiseres] dat Bresser jegens haar onrechtmatig heeft gehandeld door, nadat Bresser als deskundige was verzocht te onderzoeken van welke wijze van fundering sprake was, in haar rapport d.d. 25 augustus 2003 onjuiste en onvolledige informatie te verstrekken over die fundering. Door de handelwijze van Bresser heeft [eiseres] schade geleden, nu de koopprijs was gebaseerd op de omstandigheid dat de woning niet op palen was gefundeerd. [eiseres] vordert op grond hiervan vergoeding van de herstelkosten van de fundering, de terugbetaling van de kosten van het onderzoek door Bresser en de buitengerechtelijke kosten.
3.3. Bresser betwist te zijn tekortgeschoten. Zij voert aan dat, zo er al sprake zou zijn van tekortschieten, er geen causaal verband bestaat tussen die tekortkoming en de schade. Evenmin is sprake van onrechtmatige daad. De schade die is ontstaan dient voor rekening van [eiseres] te blijven, nu zij het risico heeft genomen geen funderingsonderzoek te laten doen.
4. De beoordeling
4.1. In de onderhavige zaak is sprake van een overeenkomst tot opdracht. Beoordeeld moet worden of Bresser is tekortgeschoten in de zorg van een goed opdrachtnemer. Hiertoe is van belang wat de opdracht inhield en wat in dat kader van Bresser als opdrachtnemer mocht worden verwacht. Partijen zijn het er over eens dat [eiseres] aan Bresser heeft opgedragen te onderzoeken of de woning op palen of op staal was gefundeerd. Bresser heeft aangevoerd dat slechts sprake is geweest van een oppervlakkige inspectie. In haar brief van 25 augustus 2003 worden de bevindingen naar aanleiding van deze inspectie vermeld maar worden geen conclusies getrokken.
4.2. Weliswaar is niet met zoveel woorden in de brief van Bresser vermeld dat de woning op staal is gefundeerd, maar het komt de rechtbank niet vreemd of onbegrijpelijk voor dat een leek deze conclusie wel trekt. Daarbij komt dat Bresser kennelijk zelf ook die mening was toegedaan, zoals blijkt uit de zinsnede ‘De aangetroffen funderingswijze is veel toegepast bij woningen op staal’ in een faxbericht d.d. 25 augustus 2004 van Bresser aan Woongarant. Als Bresser niet had willen instaan voor deze conclusie, dan had het op haar weg gelegen hieromtrent een voorbehoud te maken. Van een professionele partij als Bresser mocht verwacht worden dat zij [eiseres] zou informeren over de mate van zekerheid waarin met een dergelijk onderzoek het type fundering kan worden vastgesteld. Nu Bresser dit niet heeft gedaan, en vast is komen te staan dat ondanks zijn waarnemingen wél sprake was van een fundering op palen, is zij tekortgeschoten in de zorg van een goed opdrachtnemer.
4.3. Vervolgens dient te worden beoordeeld of de door [eiseres] geleden schade het gevolg is van het tekortschieten van Bresser. Op grond van artikel 6:98 BW komt voor vergoeding slechts in aanmerking schade die in zodanig verband staat met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid van de schuldenaar berust, dat zij hem, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, als een gevolg van deze gebeurtenis kan worden toegerekend. Bij de beantwoording van de vraag of de schade in zodanig verband staat met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid berust moet gelet worden op alle omstandigheden van het geval.
4.4. Hiervoor is reeds vastgesteld dat Bresser is tekortgeschoten in de zorg van een goed opdrachtnemer. De conclusie klopte immers niet en er was geen voorbehoud gemaakt met betrekking tot de uitkomsten van de inspectie. De rechtbank is evenwel van oordeel dat dit tekortschieten in een te ver verwijderd verband tot de schade van [eiseres] staat. Daarbij is gelet op de na te noemen omstandigheden.
4.5. Allereerst staat als onweersproken vast dat de door Bresser uitgevoerde inspectie niet kan worden aangemerkt als een funderingsonderzoek. Aan Bresser is niet opgedragen te onderzoeken of de fundering gebreken vertoonde. Bresser heeft slechts een inspectieput gegraven en gekeken en met een spade gevoeld om na te gaan of er palen waren. De brief die Bresser naar aanleiding van dit onderzoekje aan [eiseres] heeft verzonden is zeer summier van inhoud en geeft slechts aan wat de waarnemingen zijn geweest. Bresser heeft naar aanleiding van deze brief geen nadere uitleg gegeven maar [eiseres] heeft daar ook niet naar gevraagd, terwijl dit wel op haar weg had gelegen gelet op het feit dat zij zich wilde beperken tot dit onderzoekje en de aanzienlijke financiële consequenties die een verkeerde conclusie mogelijk tot gevolg zou hebben. Voorts is gesteld noch gebleken dat Bresser wist van de ontbindende voorwaarde in het koopcontract of dat zij zou moeten vermoeden dat de uitkomst van de inspectie voor [eiseres] bepalend zou zijn om al dan niet een funderingsonderzoek als bedoeld in voormelde voorwaarde te laten doen. Daarbij is van belang dat de koopovereenkomst al was gesloten en slechts kon worden ontbonden als een beroep op de ontbindende voorwaarde zou slagen.
4.6. [eiseres] wist dat de fundering mogelijk gebreken vertoonde. Door ondanks deze wetenschap te volstaan met een dergelijk oppervlakkig onderzoek en niet een funderingsonderzoek te laten doen als bedoeld in artikel 17 van de koopovereenkomst, heeft zij bewust het risico genomen dat de koop niet meer ontbonden zou kunnen worden. De gevolgen van deze keuze liggen in de risicosfeer van [eiseres]. Bresser staat hier verder buiten.
4.7. Gelet op het vorenstaande zal de vordering van [eiseres] worden afgewezen. [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het geding worden veroordeeld.
5. De beslissing
De rechtbank
I. wijst de vordering af;
II. veroordeelt [eiseres] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van Bresser bepaald op € 1.788,00 aan salaris van de advocaat en
€ 1.130,00 aan vast recht;
III. verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Japenga en in het openbaar uitgesproken op 24 december 2008.?