Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector Bestuursrecht
meervoudige belastingkamer
procedurenummer: AWB 07/539
[Stichting Y], gevestigd te Dordrecht, eiseres,
gemachtigde: [XXX], lid van de Raad van Bestuur van eiseres,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Dordrecht, verweerder,
gemachtigden: R. Maat en P. Baas, werkzaam bij de gemeente Dordrecht.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking, gedagtekend 29 april 2005 (hierna: de beschikking), de waarde van de onroerende zaak, gelegen aan de [adres] te Dordrecht (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 217.000,-. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (eigenaren) voor het jaar 2005 (hierna: de aanslag OZB).
Eiseres heeft bij brief van 6 juni 2005 tegen de beschikking bezwaar gemaakt bij verweerder. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag OZB.
Bij uitspraak op bezwaar van 11 mei 2007 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft eiseres bij brief van 31 mei 2007, ingekomen op 1 juni 2007, beroep ingesteld bij de rechtbank Dordrecht.
De zaak is op 14 mei 2008 ter zitting van een meervoudige kamer behandeld.
Eiseres is ter zitting verschenen bij gemachtigde, vergezeld van [ZZZ].
Verweerder is verschenen bij gemachtigden.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum twee jaren voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling), wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
2.2. De uitspraak op bezwaar strekt tot handhaving van de beschikking. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning correct is vastgesteld op € 217.000,-. Verweerder betoogt voorts dat naar aanleiding van funderingsproblematiek (paalrot) in een aantal wijken in Dordrecht het Erasmus Studiecentrum voor Belastingen van Lagere Overheden (hierna: ESBL) in opdracht van verweerder nader onderzoek heeft verricht naar de fiscaal juridische consequenties van paalrot. Op grond van de uitkomsten van dit onderzoek, neergelegd in de ESBL-rapportage van oktober 2002, heeft verweerder voor het tijdvak 2001-2004 op de WOZ-waarde van alle in het aandachtsgebied gelegen woningen een basiskorting van 5% toegepast. Voor het tijdvak 2005/2006 geldt dat nog slechts kortingen worden toegekend voor objecten die in het aandachtsgebied liggen, vóór 1945 zijn gebouwd en waarbij een definitief funderingsonderzoek heeft plaatsgevonden of zal plaatsvinden. Panden die in het aandachtsgebied liggen en vóór 1945 zijn gebouwd, maar die op een staalfundering rusten, zoals het pand van eiseres, komen niet in aanmerking voor een nadere korting. Herstelkosten als gevolg van paalrot zijn hier niet aan de orde. Wel is voor het pand van eiseres voor het tijdvak 2001-2004 de basiskorting van 5% toegepast. Voor het tijdvak 2005/2006 is de basiskorting vervallen, omdat inmiddels voldoende verkopen rond de peildatum 1 januari 2003 bekend waren van woningen in een vergelijkbare situatie. De omstandigheid dat [adres] een bouwkundige eenheid vormt met de panden [adres[adres 2] en [adres 3] leidt verweerder niet tot een ander oordeel, daar het om zelfstandige WOZ-objecten gaat. Het niet volgen van het advies, bedoeld in 2.4.4, eerste alinea, om ook de panden [adres] en [adres 2] in de herstelwerkzaamheden te betrekken, leidt er volgens verweerder niet toe dat het pand van eiseres op termijn verloren gaat. Verweerder stelt voorts dat eiseres de eventuele schade, veroorzaakt door herstelwerkzaamheden, kan verhalen op de opdrachtgever.
2.3. Eiseres kan zich met de bestreden uitspraak niet verenigen. Daartoe heeft eiseres aangevoerd dat de woning [adres] een bouwkundige eenheid vormt met [adres[adres 2] en [adres 3], zodat aannemelijk is dat voor [adres] dezelfde herstelwerkzaamheden aan de fundering noodzakelijk zijn als voor [adres 3]. De kosten die deze herstelwerkzaamheden met zich meebrengen dienen volgens eiseres te worden vastgesteld op een bedrag dat gelijk is aan de kosten van de herstelwerkzaamheden aan [adres 3], welke kosten blijkens het rapport van het onderzoeksbureau Gemeentewerken van de gemeente Rotterdam van 27 mei 2003 moeten worden geraamd op een totaalbedrag van € 103.840,-, inclusief BTW (hoog tarief: 19%). Eiseres wenst dan ook de waarde van de woning [adres] met dit bedrag, althans met 15%, conform de door verweerder gehanteerde regeling, verminderd te zien. Daarnaast stelt eiseres dat ook het feit dat [adres] 'op staal' rust en als gevolg daarvan niet kan 'meebewegen' met de naastgelegen 'verzakkende' panden, waardoor scheurvorming ontstaat, een waardedrukkende invloed heeft.
2.4. De rechtbank overweegt het volgende.
2.4.1. De rechtbank gaat bij de beoordeling uit van de volgende feiten en omstandigheden.
Eiseres was op 1 januari 2005 eigenaar en gebruiker van de woning gelegen aan [adres] te Dordrecht, in de wijk De Schil. Het betreft een rijwoning, bouwjaar 1900, met een inhoud van 940 m³ en een perceeloppervlakte van 227 m². De woning, in gebruik als opvangcentrum, vormt een bouwkundige eenheid met de panden [adres 2] en [adres 3]. De objectafbakening voor de Wet WOZ is niet in geschil.
2.4.2. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/1994, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.
2.4.3. Verweerder heeft, ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, een op artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling gebaseerd taxatierapport, opgemaakt op 24 april 2008 door P. Baas, WOZ-taxateur, in geding gebracht waarbij is uitgegaan van de marktgegevens van de volgende, in de directe nabijheid van de woning van eiseres gelegen, referentieobjecten:
- [Object 1], opp.: 479 m², inh: 900 m³, bouwjaar: 1900, hoekwoning;
- [Object 2], opp.: 184 m², inh: 705 m³, bouwjaar: 1900, hoekwoning;
- [Object 3], opp.: 158 m², inh: 904 m³, bouwjaar: 1900, rijwoning;
- [Object 4], opp.: 233 m², inh: 805 m³, bouwjaar: 1902, rijwoning;
- [Object 5], opp.: 141 m², inhoud: 753 m³, bouwjaar 1900; rijwoning.
Het taxatierapport is onder meer voorzien van foto's van de woning van eiseres en van de referentieobjecten. De in het taxatierapport opgenomen referentiepanden zijn, gelet onder meer op het type woning, ligging, bouwstijl en bouwjaar, als ook qua perceeloppervlakte en inhoud in zodanige mate vergelijkbaar met de woning van eiseres, dat de verkoopprijzen van de referentieobjecten als uitgangspunt hebben kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning van eiseres. De referentiewoningen zijn in dezelfde buurt gelegen als de woning van eiseres, alsook in het aandachtsgebied van de funderingsproblematiek.
De rechtbank acht met dit rapport en de daarop gegeven toelichting van verweerder ter zitting voldoende aannemelijk gemaakt dat de taxateur bij het bepalen van de waarde van het pand [adres] in voldoende mate rekening heeft gehouden met de ligging van dit pand in het aandachtsgebied van de funderingsproblematiek. Drie van de vijf referentiepanden: [Object 2], [Object 4] en [Object 5], hebben daadwerkelijk te maken met funderingsproblemen. De verkoopprijzen van deze panden liggen beduidend lager dan de verkoopprijzen van de twee vergelijkingspanden zonder funderingsproblemen. De referentieverkopen weerspiegelen daarmee in voldoende mate de marktwaarde van het pand van eiseres op de waardepeildatum, 1 januari 2003. De rechtbank acht op grond hiervan, behoudens het hierna onder 2.4.5 overwogene, de waarde met € 217.000,- in beginsel niet te hoog vastgesteld.
2.4.4. In opdracht van de gemeente Dordrecht heeft het bureau Gemeentewerken te Rotterdam in de wijken Krispijn en De Schil funderingsonderzoeken uitgevoerd aan panden met een houten paalfundering. De resultaten van (de 2e fase van) dit onderzoek zijn neergelegd in de rapportage van 27 mei 2003. Op grond van dit onderzoek is komen vast te staan dat ten aanzien van het pand [adres 3], waarmee [adres] een bouwkundige eenheid vormt, sprake is van paalrot en dat binnen een periode van 20-25 jaar herstelwerkzaamheden noodzakelijk zijn. Gemeentewerken adviseert in zijn rapport om de fundering van de hele bouweenheid volledig te vervangen en aldus ook [adres] en [adres 2] te betrekken bij het herstel van de fundering. Voorts wordt in dit rapport gesteld dat het werken per pand bij het volledig vervangen van de paalfundering niet wordt toegepast.
Eiseres heeft onder meer op basis van dit advies gesteld dat ook ten aanzien van [adres] funderingsherstelkosten moeten worden gemaakt, welke kosten volgens eiseres op de WOZ-waarde in mindering dienen te worden gebracht. De rechtbank kan eiseres hierin evenwel niet volgen. [adres] is niet in de funderingsonderzoeken betrokken geweest. Hieruit kan, zoals verweerder terecht heeft gesteld, worden afgeleid dat het pand [adres] niet op houten palen, maar 'op staal' - ofwel, een betonnen fundering op een zandlaag - is gefundeerd. De eerst ter zitting door eiseres opgevoerde en niet nader onderbouwde stelling dat onder de betonnen fundering houten palen zouden zijn aangebracht, heeft de rechtbank niet van het tegendeel kunnen overtuigen. Gelet hierop acht de rechtbank niet aannemelijk dat ten aanzien van [adres] de noodzaak bestaat binnen een periode van 20-25 jaar funderingswerkzaamheden uit te voeren.
Verweerder heeft dan ook geen rekening hoeven houden met het advies van Gemeentewerken om de gehele bouwkundige eenheid in de herstelwerkzaamheden te betrekken. Zoals verweerder ter zitting terecht heeft gesteld en door eiseres niet is betwist, is het technisch en bouwkundig mogelijk om het pand [adres 3] 'los te koppelen' van [adres] en [adres 2], op een zodanige wijze dat [adres 3] daarmee geen bouwkundige eenheid meer vormt. Aldus kunnen herstelwerkzaamheden aan de fundering van [adres 3] worden verricht, zonder de andere twee panden daarbij te betrekken. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking de mededeling van verweerder ter zitting dat een dergelijke situatie in Dordrecht vaker voorkomt. De omstandigheid dat eiseres de eigendom bezit van alle drie voormelde panden maakt dit niet anders.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat geen grond bestaat om de kosten voor funderingsherstelwerkzaamheden, zoals deze voor het pand [adres 3] zijn geraamd, geheel of ten dele in mindering te brengen op de waarde van de woning [adres].
2.4.5. De rechtbank is evenwel van oordeel dat de omstandigheid dat het pand [adres] op de waardepeildatum een bouwkundige eenheid vormde met de panden [adres 2] en [adres 3] als een waardedrukkende factor kan worden aangemerkt. Het betreft hier immers een situatie waarbij een pand dat op staal is gefundeerd bouwkundig is gekoppeld aan een pand met funderingsproblemen. Zoals ter zitting is gebleken is een dergelijke situatie niet meegenomen in de geselecteerde referentieobjecten, terwijl potentiële kopers hiermee wel rekening zullen houden. Eiseres heeft immers gesteld en de rechtbank acht aannemelijk dat, zolang de fundering van het pand [adres 3] niet is hersteld, de eigenaar van het pand [adres] het risico loopt van scheurvorming in zijn pand als gevolg van het verzakken van [adres 3]. Dat het bouwkundig en technisch gezien mogelijk is om het pand [adres 3] als het ware los te koppelen van de twee panden waarmee het een bouwkundige eenheid vormt maakt dit niet anders.
Dit dient los te worden gezien van het aansprakelijkheidsvraagstuk waar verweerder op doelt. Het feit dat eiseres de schade die ontstaat als gevolg van herstelwerkzaamheden aan de fundering kan verhalen op de opdrachtgever betekent nog niet dat niet langer sprake is van een waardedrukkende factor. De rechtbank volgt hierin het arrest van de Hoge Raad van 7 juni 2002 (BNB 2002/285; LJN: AE3835), waarin de Hoge Raad heeft geoordeeld dat de omstandigheid dat de betrokkene ter zake van de door hem gestelde bouwkundige gebreken aan de woning aanspraken jegens derden kan doen gelden, zonder betekenis is voor de waardering van de onroerende zaak. Deze moet geschieden naar de staat waarin de zaak op de waardepeildatum verkeert, derhalve met inachtneming van op die datum aanwezige gebreken. Een aanspraak jegens derden is niet een aspect van de staat waarin de onroerende zaak verkeert.
De omstandigheid dat de herstelwerkzaamheden weliswaar niet onverwijld, maar in ieder geval wel over 15 tot 20 jaar moeten worden uitgevoerd, laat onverlet dat potentiële kopers daarmee reeds thans bij een eventuele aankoop rekening zullen houden. Derhalve is sprake van een waardedrukkend aspect dat bij de waardebepaling had moeten worden betrokken.
Op grond van het voorgaande acht de rechtbank een vermindering van de door verweerder vastgestelde waarde met 10% reëel. De rechtbank stelt aldus de waarde in goede justitie vast op € 195.300,-.
Het beroep is derhalve gegrond.
2.5. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, nu niet is gebleken dat eiseres kosten heeft gemaakt die voor vergoeding op grond van artikel 8:75, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) in aanmerking komen.
2.6. Nu het beroep gegrond wordt verklaard, dient verweerder op grond van het bepaalde in artikel 8:74, eerste lid, van de Awb het door eiseres betaalde griffierecht te vergoeden.
Mitsdien beslist de rechtbank als volgt.
3. Beslissing
De rechtbank Dordrecht:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit en bepaalt dat haar uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- wijzigt de beschikking in dier voege dat de daarin vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 195.300,-;
- vermindert de aanslag OZB tot een aanslag berekend naar een waarde van € 195.300,-;
- bepaalt dat de gemeente Dordrecht als rechtspersoon aan eiseres het door haar betaalde griffierecht ten bedrage van € 285,- vergoedt.
Aldus gegeven door mr. W.M.P.M. Weerdesteijn, voorzitter, en mrs. M.A.C. Prins en O.B. Onnes, leden, en door de voorzitter en M.G. den Ambtman, griffier, ondertekend.
De griffier, De voorzitter,
Uitgesproken in het openbaar op:
Afschrift verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.