Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector Bestuursrecht
procedurenummer: AWB 06/749
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente [woonplaats], verweerder,
gemachtigde mr. E. Blom, werkzaam bij het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling (SVHW).
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking, gedagtekend 28 februari 2005 (hierna: de beschikking), de waarde van de onroerende zaak, gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het object), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 406.000,-. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2005 (hierna: de aanslag).
Eiser heeft bij brief van 14 maart 2005 tegen de beschikking bezwaar gemaakt bij verweerder. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak van 19 april 2006 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft eiser bij brief van 24 mei 2006 beroep ingesteld bij de rechtbank Dordrecht.
De zaak is op 22 oktober 2008 ter zitting van een meervoudige kamer behandeld.
Eiser is ter zitting verschenen.
Verweerder is verschenen bij gemachtigde, vergezeld van ir. M. van Eekelen, WOZ-taxateur.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge het derde lid van dit artikel wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum twee jaren voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
Ingevolge artikel 20, tweede lid, van de Wet WOZ en artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling), wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, bepaald voor
a. woningen: door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn;
b. niet-woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
2.2. De uitspraak op bezwaar strekt tot handhaving van de beschikking. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van het object correct is vastgesteld op € 406.000,-. Verweerder verwijst daartoe onder meer naar een op 4 juli 2006 door ir. M. van Eekelen (hierna: de taxateur) opgemaakt taxatierapport. Verweerder betoogt voorts dat het door eiser ingebrachte taxatierapport van de Belastingdienst van 14 april 2004 niet kan worden gevolgd, nu daarin is uitgegaan van een grondoppervlakte van 1500 m², terwijl deze naar de mening van verweerder 2585 m² zou moeten bedragen, te weten de helft van de totale perceelsoppervlakte. Verder is in dat rapport de waarde bepaald naar peildatum 1 januari 2001, terwijl voor het tijdvak 2005/2006 als peildatum 1 januari 2003 wordt aangehouden. Reeds gelet op de algehele waardestijging tussen beide peildata dient de waarde voor [adres] hoger uit te vallen dan zoals in dat rapport vermeld. Verweerder acht voorts de eigen vraagprijs van € 1.595.000,-, voor [adres] en [nummer] gezamenlijk, van belang. [adres 3] is vanwege de verschillen in de objectkenmerken volgens verweerder niet bruikbaar als vergelijkingsobject. Dit object heeft een veel kleinere inhoud en aanzienlijk meer grond. Daarnaast heeft de verkoop meer dan twee jaar na de peildatum plaatsgevonden. Verweerder acht voorts de door eiser voorgestane waarde van € 327.000,- voor [adres] niet reëel omdat die waarde is vastgesteld voor het tijdvak 2001-2004 naar de waardepeildatum 1 januari 1999 en de waarde ten opzichte van het vorige tijdvak moet worden geacht te zijn gestegen. De omstandigheid dat niet binnen de wettelijke termijn van één jaar op het bezwaar is beslist leidt niet tot verlaging van de vastgestelde waarde.
2.3. Eiser kan zich met de bestreden uitspraak niet verenigen en heeft daartoe aangevoerd dat de waarde van het object [adres] niet hoger had mogen worden vastgesteld dan € 327.000,-, te weten de waarde die in 2003 naar aanleiding van eisers bezwaren nader is overeengekomen en gold voor het tijdvak 2001-2004. Uit het taxatierapport van de Belastingdienst Haaglanden te Rijswijk van 4 mei 2004, zoals door eiser overgelegd, blijkt dat de Inspecteur van de Rijksbelastingdienst de waarde in het economische verkeer van [adres] destijds heeft geschat op € 237.780,-. Mede op basis van dit rapport heeft verweerder destijds de waarde na bezwaar verlaagd. Het gaat om een incourant, moeilijk verhuurbaar kleinschalig conferentiecentrum. Het pand heeft drie jaar te huur gestaan, zonder dat zich een huurder heeft gemeld. De waarde van het object is naar eisers mening dan ook eerder gedaald dan gestegen. Eiser wijst in dit verband tevens op de verkoop van [adres 3], welk object begin 2006, nadat het drie jaar te koop had gestaan voor een vraagprijs van € 1.600.000,-, voor een bedrag van € 960.000,- is verkocht. Eiser kan zich voorts niet vinden in de toerekening van 2585 m² grond aan [adres], nu dit volgens hem op willekeur berust. Eiser heeft destijds de woonboerderij, Bovenberg [nummer], gekocht met de daarbij behorende grond. Ter zitting heeft hij gesteld zich te kunnen verenigen met toerekening aan het object van de ondergrond van de opstal en een deel van het op het perceel aanwezige parkeerterrein. De berekeningen van verweerder hebben aldus geresulteerd in een waardestijging voor [adres] van zeker 25% ten opzichte van het vorige tijdvak, welke stijging volgens eiser onevenredig hoog is en bovendien niet inzichtelijk is gemaakt. Ten slotte stelt eiser dat niet binnen de wettelijke termijn van één jaar op het bezwaar is beslist, hetgeen volgens hem op zichzelf al een vernietiging van de uitspraak op bezwaar met zich mee zou moeten brengen.
2.4. De rechtbank overweegt het volgende.
2.4.1. Eiser was op 1 januari 2005 eigenaar van het object gelegen aan de [adres] te [woonplaats]. Het betreft een in 2000 tot conferentie-/vergaderruimten omgebouwde schuur. De oppervlakte van de vergaderruimte op de begane grond bedraagt 200 m². De ruimte op de eerste verdieping beslaat 180 m². Op peildatum 1 januari 2003 was de conferentieruimte verhuurd aan een in 2000 door eiser opgerichte BV, die de exploitatie ervan in beheer had. Het object en de [adres 2] beslaan één kadastraal perceel met een oppervlakte van 5170 m².
2.4.2. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder terecht de helft van de oppervlakte van het kadastrale perceel, zijnde 2585 m², toegerekend aan het object, zoals ook is geschied bij de waardebepaling naar de vorige waardepeildatum. Uit de tot de stukken behorende foto's leidt de rechtbank af dat de opstallen niet van elkaar zijn gescheiden door een hekwerk of enige andere afscheiding.
De rechtbank stelt vast dat zich op het perceel een parkeerterrein bevindt met een omvang van - naar eiser ter zitting onweersproken heeft gesteld - ongeveer 260 m². De rechtbank leidt uit de grootte van het parkeerterrein af dat deze is afgestemd op gebruik door bezoekers van het conferentiecentrum. Voorts acht de rechtbank aannemelijk dat die bezoekers ook gebruik maken van de rondom de conferentieruimte gelegen grond. Gelet op deze omstandigheden, op de vorm van het kadastrale perceel en op de ligging van de opstallen en het parkeerterrein acht de rechtbank, mede in aanmerking nemend het ontbreken van enige vorm van afscheiding, een toedeling van 50% van de perceelsoppervlakte aan het object, zoals verweerder heeft gedaan, gerechtvaardigd.
2.4.3. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/1994, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.
Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een op artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling gebaseerd taxatierapport in geding gebracht waarbij de waarde van eisers object is bepaald aan de hand van de methode van kapitalisatie van de huurwaarde (hierna: hwk-methode), alsmede op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Verweerder heeft op basis van de hwk-methode de waarde van eisers object per waardepeildatum 1 januari 2003 als volgt vastgesteld:
Kavel (2585 m²), waarvan 800 m² in de hwk-methode € 0,-
Vergaderruimte: 200 m² * € 100,-/m² * kapitalisatiefactor 9 € 180.000,-
Vergaderruimte: 180 m² * € 85,-/m² * kapitalisatiefactor 9 € 136.750,-
Terrein: (2585 m² - 800 m²) * € 50,- € 89.250,-
Totaal: € 406.000,-
Ter zitting heeft verweerder nader toegelicht dat bij de taxatieopbouw op basis van de hwk-methode, zoals weergegeven op pagina 8 van het taxatierapport van 4 juli 2006, voor de vergaderruimte van 180 m² abusievelijk een bedrag van € 50,- per m² is vermeld. Conform het taxatieverslag niet-woningen moet hier worden gelezen: € 85,- per m², aldus verweerder. Verder heeft verweerder ter zitting aangegeven dat aansluiting is gezocht bij de huurwaarden van bedrijfspanden en kantoorruimten in de nabije omgeving van eisers object. Met name is gekeken naar de huurwaarden, zoals die worden gehanteerd voor bedrijfspanden op het nabijgelegen industrieterrein [woonplaats], waarbij sprake is van huurwaarden tussen de € 100,- en € 150,- per m².
De rechtbank acht met de door verweerder gegeven toelichting voldoende aannemelijk gemaakt dat de voor eisers object gehanteerde huurwaarden van € 85,- en € 100,- per m² niet te hoog zijn. Met deze waarden is naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met huurderving door leegstand. Verweerder heeft voorts door het hanteren van een kapitalisatiefactor van 9 in voldoende mate rekening gehouden met de ligging van het object in het buitengebied.
Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder de waarde op basis van de methode van huurwaardekapitalisatie voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
Hetgeen eiser voorts naar voren heeft gebracht, heeft de rechtbank niet van de onjuistheid van de door verweerder vastgestelde waarde kunnen overtuigen.
Het taxatierapport van de Inspecteur van de Belastingdienst biedt onvoldoende aanknopingspunten dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld. De daarin vastgestelde waarde van € 237.780,- betreft de waarde in het economische verkeer op de peildatum 1 januari 2001. Gelet op het tijdsverloop kan deze waarde niet worden beschouwd als de marktwaarde op de peildatum 1 januari 2003, terwijl een (betrouwbare) herleiding van de waarde naar die op de peildatum ontbreekt. Verder is in dit rapport uitgegaan van een veel kleinere perceelsoppervlakte.
Voor zover eiser heeft bedoeld te betogen dat de waardevaststelling ten opzichte van de WOZ-waarde in het vorige tijdvak en gerelateerd aan de algemene waardestijging procentueel gezien buitenproportioneel is overweegt de rechtbank dat doel en strekking van de Wet WOZ met zich meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen. Meer in het algemeen kan een herleiding van de waarde op de waardepeildatum, welke uitgaat van de naar een eerdere waardepeildatum vastgestelde waarde, niet als een op artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ gebaseerde methode van waardebepaling worden beschouwd.
Nu geen andere feiten of omstandigheden naar voren gekomen zijn die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de vastgestelde WOZ-waarde van € 406.000,- voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
2.4.4. De door eiser in beroep aangevoerde grond met betrekking tot de overschrijding door verweerder van de termijn voor het doen van uitspraak op het door eiser gemaakte bezwaar kan niet leiden tot vernietiging van die uitspraak. Ingevolge het bepaalde in artikel 25 van Pro de AWR bedraagt de termijn waarbinnen uitspraak op bezwaar moet worden gedaan een jaar. De overschrijding van die termijn, met in casu ongeveer vijf weken, heeft geen invloed op de juistheid van de vastgestelde waarde. Evenmin is gebleken dat eiser hierdoor op andere wijze in zijn belangen is geschaad.
Het beroep is derhalve ongegrond.
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75, eerste lid, van de Awb.
Mitsdien beslist de rechtbank als volgt.
3. Beslissing
De rechtbank Dordrecht:
- verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gegeven door mr. P.K. Nihot, voorzitter, en mrs. W.M.P.M. Weerdesteijn en O.B. Onnes, en door de voorzitter en M.G. den Ambtman, griffier, ondertekend.
De griffier, De voorzitter,