Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector kanton
Locatie Dordrecht
kenmerk: 221877 CV EXPL 08-6774
vonnis van de kantonrechter te Dordrecht van 12 februari 2009
in de zaak van:
[naam], h.o.d.n. C.J.M.V. Gebouw,
gevestigd te Sliedrecht,
eiser in de hoofdzaak, tevens verweerder in het incident,
gemachtigde mr. J.A.J.M. Jonk
tegen:
de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid
Christelijk Jongeren Vereniging “Uw Koninkrijk kome,”
gevestigd te 3362 HA Sliedrecht, Stationsweg 29,
gedaagde in de hoofdzaak, tevens eiseres in het incident,
gemachtigde mr. G.H. Bunt.
Partijen worden hierna aangeduid als [eiser in hoofdzaak] respectievelijk CJV.
Verloop van de procedure
De kantonrechter wijst vonnis op de volgende processtukken:
1. de dagvaarding van 16 september 2008;
2. de incidentele conclusie tot onbevoegdheid, tevens conclusie van antwoord in conventie en voorwaardelijke eis in reconventie;
3. de conclusie van antwoord in het incident;
4. de overgelegde producties.
Omschrijving van het geschil
1. De feiten
1.1. In 1988 hebben [eiser in hoofdzaak] en CJV een overeenkomst gesloten op grond waarvan CJV aan [eiser in hoofdzaak] met ingang van 1 februari 1988 het recht heeft verleend tot het verhuren van de grote zaal in het CJMV-gebouw te Sliedrecht, alsmede het recht tot het exploiteren van een buffet in het gebouw. [eiser in hoofdzaak] drijft een horecaonderneming in het gebouw.
1.2. Op grond van de overeenkomst is [eiser in hoofdzaak] onder meer gehouden tot het schoonhouden van het gebouw, het toezicht op het gebruik en afsluiting van het gebouw, het verlichten en verwarmen van het gebouw, het verrichten van kleine onderhoudswerkzaamheden, rapportage aan CJV inzake schade en noodzakelijk onderhoud, één en ander op aanwijzingen van CJV. In de overeenkomst is voorts bepaald dat de woning in het gebouw door [eiser in hoofdzaak] moet worden bewoond, tegen betaling van een huurprijs.
1.3. Op grond van artikel 7 van de overeenkomst moet de grote zaal op zondagen, algemeen erkende Christelijke feestdagen en een aantal zaterdagen voor eigen activiteiten van CJV beschikbaar zijn. Beschikbaarstelling op zondagen en algemeen erkende Christelijke feestdagen aan derden is slechts geoorloofd met goedkeuring van CJV.
1.4. In artikel 12 van de overeenkomst is opgenomen dat [eiser in hoofdzaak] gehouden is aan CJV een pachtsom van (destijds) f 13.000,- per jaar te voldoen. De kosten van gas en water komen op grond van artikel 13 voor rekening van CJV en de kosten voor elektra voor de helft voor rekening van CJV en voor de helft voor rekening van [eiser in hoofdzaak].
1.5. [eiser in hoofdzaak] heeft in het kader van de overdracht van zijn onderneming CJV verzocht in te stemmen met overneming van het huurcontract door de heer [X]. CJV heeft geweigerd haar medewerking hieraan te verlenen.
2. De vordering
2.1. [eiser in hoofdzaak] vordert in deze procedure hem te machtigen om de heer [X] in zijn plaats te stellen in de met CJV bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte (CJMV-gebouw) aan de Stationsweg 29 te Sliedrecht.
2.2. [eiser in hoofdzaak] voert hiervoor aan dat hij, gelet op zijn leeftijd van 70 jaar en zijn verminderde fysieke gesteldheid, niet langer in staat is om de horecagelegenheid op juiste wijze te exploiteren en dat de heer [X] bereid en in staat is om dezelfde waarborgen te bieden voor de nakoming van de overeenkomst als [eiser in hoofdzaak] en dat hij zal zorg dragen voor een behoorlijke bedrijfsvoering waar rekening wordt gehouden met de belangen van CJV. [eiser in hoofdzaak] stelt dat de overeenkomst tussen partijen een huurovereenkomst is waarop de bepalingen van artikel 7:290 e.v. BW van toepassing zijn
3. Het incident
3.1. CJV heeft gesteld dat de overeenkomst tussen partijen een overeenkomst naar eigen aard is en niet als huurovereenkomst kan worden aangemerkt, zodat de kantonrechter niet bevoegd is van de vordering kennis te nemen.
3.2. CJV heeft hiervoor aangevoerd dat de kern van de overeenkomst en de hoofdtaak van [eiser in hoofdzaak] het beheer van het gehele CJMV-gebouw betreft en dat het recht om de grote zaal te verhuren en het buffet te exploiteren slechts van ondergeschikte betekenis is. [eiser in hoofdzaak] is bovendien aan restricties gebonden voor wat betreft de wijze van uitbaten als ook ter zake de beschikbaarheid van de grote zaal. [eiser in hoofdzaak] betaalt voor het gebruik van de woning en het recht van verhuur van de grote zaal en de exploitatie van het buffet, welke bedragen kostendekkend voor CJV zijn. Er is geen sprake van jaarlijkse indexeringen c.q. huurverhogingen en CJV heeft bijgedragen in onderhoudstaken die in het kader van een huurovereenkomst voor rekening van een huurder zouden komen.
4. Het verweer in het incident
4.1. [eiser in hoofdzaak] heeft als verweer aangevoerd dat de overeenkomst tussen partijen alle wezenskenmerken van een huurovereenkomst heeft en daarmee geheel, althans in overwegende mate, als huurovereenkomst dient te worden aangemerkt, zodat de kantonrechter bevoegd is van de vordering kennis te nemen.
Beoordeling in het incident
4.2. Artikel 7:201 BW bepaalt dat onder huur wordt verstaan de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.
4.3. CJV heeft aan [eiser in hoofdzaak] (een gedeelte van) het CJMV-gebouw ter beschikking gesteld, zodat de overeenkomst aan het eerste essentiële kenmerk van huur voldoet. Voor kwalificatie van een overeenkomst als huurovereenkomst is niet vereist dat de huurder onbeperkt gebruik mag maken van de zaak.
4.4. In artikel 12 van de overeenkomst is bepaald dat [eiser in hoofdzaak] aan CJV een pachtsom dient te voldoen. Bovendien is [eiser in hoofdzaak] op grond van de overeenkomst gehouden diverse werkzaamheden in en om het pand te verrichten. Deze werkzaamheden zijn op geld waardeerbaar. Hieruit kan worden opgemaakt dat [eiser in hoofdzaak] gehouden is om in ruil voor het ter beschikking stellen van de grote zaal een voldoende bepaalbare tegenprestatie aan CJV te voldoen. Hiermee voldoet de overeenkomst ook aan het tweede essentiële kenmerk van huur. Of de door [eiser in hoofdzaak] te betalen tegenprestatie voor CJV al dan niet winstgevend is en of de tegenprestatie al dan niet tussentijds is gewijzigd, doet voor de kwalificatie van de overeenkomst niet ter zake. Ook de stelling van CJV dat zij heeft bijgedragen in onderhoudstaken die bij een huurovereenkomst voor rekening van een huurder zouden zijn, maakt niet dat de overeenkomst niet zou kunnen worden aangemerkt als een huurovereenkomst.
4.5. Gelet op het voorgaande wordt geoordeeld dat de overeenkomst tussen partijen voldoet aan hetgeen in artikel 7:201 BW is bepaald.
4.6. CJV heeft hiertegen aangevoerd dat de kern van de overeenkomst niet het ter beschikking stellen van (een deel van) het gebouw tegen een tegenprestatie betreft, maar het beheer van het gehele gebouw. De in de overeenkomst omschreven werkzaamheden die [eiser in hoofdzaak] moet verrichten en het feit dat [eiser in hoofdzaak] gehouden is de woning in het gebouw te bewonen, zijn echter niet omstandigheden die het element van terbeschikkingstelling van (een deel van) het gebouw overheersen, mede gelet op het feit dat [eiser in hoofdzaak] door de verhuur van de grote zaal en het exploiteren van het buffet in zijn inkomen voorziet. Geoordeeld wordt dan ook dat de wettelijke bepalingen inzake huur onverkort van toepassing zijn op de overeenkomst tussen [eiser in hoofdzaak] en CJV.
4.7. Aangezien de overeenkomst is te kwalificeren als huurovereenkomst, is de kantonrechter bevoegd van de onderhavige vordering kennis te nemen.
4.8. CJV wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van het incident.
Beslissing
De kantonrechter:
verklaart zich bevoegd om kennis te nemen van de vordering;
veroordeelt CJV in de kosten van het incident, aan de zijde van [eiser in hoofdzaak] tot op heden begroot op
€ 150,-;
verwijst de zaak naar de rolzitting van donderdag 12 maart 2009 teneinde [eiser in hoofdzaak] in de gelegenheid te stellen te concluderen van repliek in conventie en antwoord in reconventie.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.S. Pieters, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 12 februari 2009, in aanwezigheid van de griffier.