Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DORDRECHT
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 76211 / HA ZA 08-2405
Vonnis van 1 april 2009
in de zaak van
1. [eiser 1],
wonende te Zwijndrecht,
2. [eiser 2],
wonende te Zwijndrecht,
eisers,
advocaat mr. J.R.L. van Gasteren,
tegen
1. [gedaagde 1],
wonende te Zwijndrecht,
2. [gedaagde 2],
wonende te Zwijndrecht,
gedaagden,
advocaat mr. S.J.O. Dijkstra.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagden] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 29 oktober 2008 en de daarin genoemde stukken;
- het proces-verbaal van comparitie van 21 januari 2009 en de daarin genoemde stukken.
2. De feiten
2.1. Tussen partijen is een koopovereenkomst tot stand gekomen op grond waarvan [eisers] aan [gedaagden] de woning aan de [adres] te Zwijndrecht hebben verkocht, zulks tegen een koopprijs van EUR 227.500,-- kosten koper. De schriftelijke overeenkomst houdt, voor zover thans van belang, in:
“Artikel 4 Bankgarantie Pro/waarborgsom
4.1 Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 29 november 2007 een schriftelijke door een in Nederland gevestigde bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 22.750,00 zegge TWEEENTWINTIGDUIZENDZEVENHONDERDVIJFTIG EURO. (…)
4.2 In plaats van een bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 4.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens kwaliteitsrekening (…).
Artikel 10 Ingebrekestelling Pro, ontbinding
10.1 Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomstvoortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.
10.2 Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding op grond van tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 22.750,000 zegge TWEEENTWINTIGDUIZENDZEVENHONDERDVIJFTIG EURO verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.
Artikel 16 Ontbindende Pro voorwaarden
16.1 Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a. (…)
b. op 29 november 2007 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van (...) geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen, zulks tegen een hogere bruto jaarlast van (..) of een rente percentage niet hoger dan (…)% bij de volgende hypotheekvorm: een koper passende hypothecaire geldlening tegen gebruikelijke voorwaarden en condities bij een algemeen erkende Nederlandse geldverstrekker.
16.2 (…)
16.3 Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde vergunningen en/of financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezeggingen en/of andere zaken te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept dient er voor zorg te dragen, dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de 5e werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden “bij aangetekende brief met bericht met handtekening retour” of “telefaxbericht met verzendbevestiging”. Alsdan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd. (…)“
2.2. Op 13 november heeft [eiser 2] haar makelaar R. Poelman (hierna Poelman) bij [gedaagden] navraag laten doen over de voortgang van de financiering. [gedaagden] hebben Poelman op dezelfde dag laten weten van de koop af te willen.
2.3. Op 23 november 2007 heeft notaris mr. J. van Veen (zijnde de notaris van partijen, hierna de notaris) aan [eisers] en Poelman een brief gestuurd. In deze brief is, voor zover relevant, het volgende opgenomen:
“Gistermiddag is [gedaagde 1] bij mij op kantoor geweest. Hij had bij zich een salarisopgave, die hij ook aan zijn (ex)tussenpersoon, [betrokkene 1] van MC Makelaardij BV had overhandigd. Die [betrokkene 1] schijnt op de aanvraag van de hypotheek, waarvoor een offerte zou zijn afgegeven (en die inmiddels door [betrokkene 1] in het bijzijn van [gedaagde 1] is verscheurd) een veel hoger inkomensbedrag opgegeven.(...)
Toen [gedaagde 1] later weer naar Rotterdam ging heeft hij aan [betrokkene 1] meegedeeld dat hij de offerte niet wenste te tekenen, daar foutieve inkomensgegevens waren vermeld. Daarop heeft [betrokkene 1] in het bijzin van [gedaagde 1] de offerte verscheurd.
(…)
[gedaagde 1] zou gisterenmiddag nog naar de politie stappen om aangifte te doen tegen [betrokkene 1].”
2.4. Op 26 november 2007 hebben [gedaagden] een proces-verbaal van aangifte tegen adviseur [betrokkene 1] en een brief van WoonNexxt Hypotheken B.V. van 26 november 2007 aan de notaris overhandigd. De notaris heeft deze stukken vervolgens op 27 november 2007 per email aan Poelman toegezonden.
2.5. Op 29 november 2007 hadden [gedaagden] de financiering niet rond. Zij hebben geen waarborg gestort c.q. bankgarantie gesteld.
2.6. Op 3 december 2007 heeft Wim Kool (medewerker van het kantoor van de notaris) een e-mail aan Poelman gestuurd. In deze mail staat onder meer:
“Bijgaand doe ik je twee afwijzingen van aangevraagde hypotheken van de heer [gedaagde 1] toekomen, die vóór de datum waarop de ontbindende voorwaarden zouden verlopen, zijn afgegeven. Ik heb hierover gebeld met de banken en de hypotheken zijn inderdaad afgewezen. Koper heeft daarmee aan zijn verplichtingen voldaan. Op grond van artikel 16 van Pro de koopovereenkomst is volgens Notaris Van der Veen de overeenkomst daarmee ontbonden.”
De e-mail bevat als bijlagen:
een faxbericht van Alpha Hypotheken van 28 november 2007.
“Betreft :
Hypotheekaanvraag t.n.v. de heer [gedaagde 1] en [gedaagde 2]
(...)
Wij ontvingen van u een aanvraag voor bovengenoemde relatie voor aankoop van een woning aan de [adres] te Zwijndrecht.
De financiering voor deze cliënten is zowel bij Argenta Spaarbank als GMAC Hypotheken niet haalbaar op basis van de aangeleverde bescheiden. Wij hebben de aanvraag daarom afgewezen.”
een brief van de AXA Hypotheek Desk van 26 november 2007.
“De hypotheekaanvraag ten behoeve van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] inzake de financiering van het woonhuis [adres 2] Zwijndrecht, van uw cliënt(en) is door ons beoordeeld op basis van de verstrekte gegevens c.q. de ontvangen informatie.
De beoordeling heeft geresulteerd in een afwijzing van de gevraagde hypothecaire lening.
Reden hiervoor is dat uw inkomen onvoldoende is.”
2.7. Bij aangetekende brief van 29 januari 2007 heeft de notaris het volgende aan [gedaagden] geschreven:
“In de koopovereenkomst is in artikel 4.1 opgenomen dat door u uiterlijk op 29 november 2007 een bankgarantie van € 22.750,00 diende te worden gesteld, danwel een waarborgsom ter grootte van € 22.750,00 op één van mijn kwaliteitsrekeningen diende te worden gestort. Noch een bankgarantie, noch een waarborgsom zijn tot en met vandaag door mij ontvangen. In verband hiermee stel ik u namens de verkoper in gebreke in de voldoening van het vorenstaande. Namens de koper verzoek ik u alsnog binnen acht (8) dagen aan uw verplichtingen te voldoen. “
2.8. Op 22 januari 2008 heeft de rechtsbijstandverzekeraar van [eisers] een (aangetekende) brief aan [gedaagden] gestuurd. In deze brief is, voor zover relevant, het volgende opgenomen:
“Daar de voornoemde waarborgsom c.q. bankgarantie niet op voornoemde datum door u is gestort/gesteld, bent u in dat kader bij brief van 29 november 2007 in gebreke gesteld.
Aangezien u vervolgens geen uitvoering heeft gegeven aan de sommatie om een waarborgsom te storten c.q. bankgarantie te stellen, kom ik hierbij namens cliënten tot buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst. Conform artikel 10 lid 2 van Pro de koopakte maken cliënten aanspraak op een boete van een bedrag van € 22.750,--.”
2.9. Het jaarinkomen van de heer [gedaagde 1] was EUR 24.300,00.
3. Het geschil
3.1. [eisers] vorderen - samengevat – hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot betaling van EUR 22.750,00 vermeerderd met rente en kosten. Voorts vorderen [eisers] een verklaring voor recht dat (i) [gedaagden] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen voortvloeiende uit de koopovereenkomst en (ii) de koopovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden. Subsidiair vorderen zijn ontbinding van de koopovereenkomst.
3.2. Heppenhuis stellen daartoe dat [gedaagden] de koopovereenkomst niet zijn nagekomen. Daarop hebben [eisers] deze, na [gedaagden] in gebreke te hebben gesteld, op 22 januari 2008 ontbonden. [gedaagden] zijn op grond hiervan ingevolge artikel 10 van Pro de overeenkomst verplicht een boete van EUR 22.750,00 aan [eisers] te betalen.
3.3. [gedaagden] voeren verweer. Zij voeren aan dat zij op 3 december 2007 via de notaris aan Poelman hebben laten weten dat de overeenkomst ontbonden was, omdat zij geen financiering hebben kunnen krijgen. Ter onderbouwing zijn er twee afwijzingsbrieven, die zijn afgegeven vóór 29 november 2007, meegestuurd.
4. De beoordeling
4.1. Kern van het geschil is of [gedaagden] een rechtsgeldig beroep op de ontbindende voorwaarde zoals vastgelegd in artikel 16.1 onder b van de koopovereenkomst hebben gedaan.
4.2. Tussen partijen is niet in geschil dat de e-mail van 3 december 2007 tijdig, dat wil zeggen binnen de in artikel 16.3 bedoelde termijn van 5 werkdagen, is verzonden. [eisers] stellen echter dat [gedaagden] aan deze e-mail geen rechten kunnen ontlenen en dat de overeenkomst daardoor niet is ontbonden.
Aangetekend
4.3. [eisers] stellen dat nu een e-mail is gestuurd en geen aangetekende brief of fax met verzendbevestiging, niet aan de formele vereisten voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde is voldaan. Door [gedaagden] is aangevoerd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om een beroep op deze formele vereisten te doen, omdat de ratio van deze vereisten is dat het bericht de verkopende partij heeft bereikt en dat hieraan is voldaan.
4.4. De strekking van de e-mail van 3 december 2007 laat aan duidelijkheid niet te wensen over. [eisers] hebben niet gesteld dat zij niet hebben begrepen dat [gedaagden] zich wilden beroepen op de ontbindende voorwaarde omdat zij de financiering niet rond konden krijgen. Vast staat dat het bericht de verkopers heeft bereikt en dat de inhoud hen duidelijk was. Daarom wordt geoordeeld dat [eisers] in redelijkheid geen beroep kunnen doen op het voornoemde formele vereiste.
Inspanningsverplichting
4.5. Voorts stellen [eisers] dat [gedaagden] niet aan hun inspanningsverplichting ingevolge artikel 16.3 van de koopovereenkomst hebben voldaan, omdat zij het beroep op de ontbindende voorwaarde onvoldoende hebben gedocumenteerd. [eisers] stellen daartoe dat [gedaagden] twee afwijzingsbrieven hadden moeten overleggen en dat zij hieraan niet hebben voldaan. De brieven bij de e-mail van 3 december 2007 konden volgens hen niet als zodanig worden aangemerkt nu de ene brief betrekking had op een andere woning en de andere brief van een hypotheekadviseur en niet van een hypotheekverstrekker afkomstig was.
4.6. [gedaagden] hebben hierop gemotiveerd geantwoord dat het adres in de eerste brief een vergissing was en dat de hypotheekadviseur uit de tweede brief namens de in die brief genoemde hypotheekverstrekkers spreekt. Omdat het voorgaande door [eisers] niet is betwist, is daarmee vast komen te staan dat de brieven bij e-mail van 3 december 2009 als afwijzingsbrieven aangemerkt kunnen worden.
4.7. [eisers] stellen voorts dat deze afwijzingsbrieven zelf ook goed gedocumenteerd hadden moeten zijn. Dat de afwijzingsbrieven onderbouwd moeten zijn volgt echter niet uit de tussen partijen gesloten overeenkomst. Omdat [eisers] evenmin andere feiten of omstandigheden hebben gesteld op grond waarvan [gedaagden] hiertoe verplicht zouden zijn, wordt deze stelling gepasseerd.
4.8. Bovendien geldt dat [eisers] erkennen dat [gedaagden] op grond van enkel het inkomen van dhr. [gedaagde 1] geen hypothecaire geldlening tegen gebruikelijke condities bij een algemeen erkende geldverstrekker zouden kunnen krijgen, omdat dit zou inhouden dat dhr. [gedaagde 1] tien keer zijn jaarinkomen zou moeten lenen. Hiermee staat vast dat zelfs bij een grotere inspanning ook geen ander resultaat zou zijn behaald. Het verweer wordt derhalve verworpen.
4.9. [eisers] hebben verder nog gesteld dat [gedaagden] zich er voor hadden moeten inspannen om op enigerlei wijze (additionele) financiering van de ouders van dhr. [gedaagde 1] te verkrijgen. Nu de ouders geen partij zijn bij de koopovereenkomst en een dergelijke verplichting tevens niet anderszins uit deze overeenkomst volgt, wordt ook dit standpunt gepasseerd.
Beroep op ontbindende voorwaarde in strijd met redelijkheid en billijkheid
4.10. Tot slot hebben [eisers] gesteld dat het beroep van [gedaagden] in strijd is met de redelijkheid en billijkheid omdat [gedaagden] lichtzinnig (tegen beter weten in) tot de koop zijn overgegaan. Kennelijk bedoelen [eisers] te stellen dat de ontbindende voorwaarde niet van toepassing is omdat dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn (artikel 6:248 lid 2 BW Pro). [gedaagden] hebben dit gemotiveerd betwist. [gedaagden] hebben onbetwist aangevoerd dat zij het slachtoffer zijn geworden van de fraude van [betrokkene 1], die hen in de waan bracht dat zij de woning konden financieren. Voorts hebben zij gewezen op het (niet betwiste) feit dat dit hun eerste koopwoning was en dat zij jong en onervaren waren. [eisers] hebben hiertegenover onvoldoende gesteld om een beroep op artikel 6:248 lid 2 BW Pro te kunnen doen slagen.
4.11. Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen wordt geoordeeld dat [gedaagden] de overeenkomst rechtsgeldig hebben ontbonden. De vorderingen van [eisers] worden derhalve afgewezen.
4.12. [eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:
- betaald vast recht EUR 63,50
- in debet gesteld vast recht EUR 190,50
- salaris advocaat EUR 1.158,00 (2,0 punten × tarief EUR 579,00)
Totaal EUR 1.412,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af;
5.2. veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op EUR 1.412,00, welk bedrag ingevolge artikel 243 Rv Pro dient te worden voldaan aan de griffier van de rechtbank Dordrecht;
5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.M. Diekman en in het openbaar uitgesproken op 1 april 2009.?