Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector kanton
Locatie Gorinchem
kenmerk: 221147 CV EXPL 08-1394
vonnis van de kantonrechter te Gorinchem van 23 maart 2009
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid ER Vastgoed B.V.,
gevestigd te Giessenburg,
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
gemachtigde mr. W.M. van den Pol, advocaat te Gorinchem,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Quota Installatietechniek B.V.,
gevestigd te Giessenburg,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
gemachtigde mr.A.H.F. Kluwen, advocaat te Dordrecht.
Eiseres wordt hierna aangeduid als ER Vastgoed en gedaagde als Quota.
Verloop van de procedure
De kantonrechter wijst vonnis op de volgende processtukken:
1. de dagvaarding van 3 september 2008;
2. de conclusie van antwoord in conventie, eis in reconventie;
3. het tussenvonnis van 10 november 2008, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
4. de conclusie van antwoord in reconventie;
5. de akte houdende vermeerdering van eis zijdens ER Vastgoed;
6. de aantekeningen van de griffier van de op 27 januari 2009 gehouden comparitie van
partijen;
7. de antwoordakte na vermeerdering van eis in conventie, tevens akte vermindering van
eis in reconventie zijdens Quota;
8. de door beide partijen overgelegde producties.
Omschrijving van het geschil
De vaststaande feiten
1. Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van producties, voorzover niet betwist, staat het volgende tussen partijen vast.
2. Quota huurt vanaf 2 februari 2004 van ER Vastgoed de bedrijfsruimte aan de [adres] te Giessenburg (hierna: de bedrijfsruimte). De aanvangshuurprijs bedroeg € 26.000,-- per jaar, exclusief BTW.
3. De bedrijfsruimte heeft geen aparte elektriciteitsmeter. Voor energiekosten is Quota een bedrag van € 827,05 per maand verschuldigd.
4. Het gehuurde bestaat uit een kantoorruimte, en een opslagloods. Tussen de kantoorruimte en de opslagloods ligt een winkelgebouw met bijbehorend terrein. De opslagloods is toegankelijk via een weg die langs het winkelgebouw en terrein naar de opslagloods loopt. Het gedeelte van de weg vanaf het einde van het winkelgebouw naar de opslagloods is niet bestraat, maar bestaat uit verhard puin (dit gedeelte van de weg hierna te noemen: de toegangsweg). Ook het terrein voor de opslagloods bestaat uit verhard puin. In zowel de toegangsweg als het terrein voor de loods bevinden zich diverse kuilen.
5. Bij brief van 1 oktober 2005 heeft Quota bij ER Vastgoed geklaagd over de staat van de toegangsweg. Hierin is aangegeven dat hinder wordt ondervonden van de slechte staat van onderhoud, kuilen, verzakkingen, wateroverlast etc. Bij brief van 22 oktober 2005 heeft ER Vastgoed op de brief van Quota gereageerd en aangegeven er geen bezwaar tegen te hebben als Quota de meest noodzakelijke werkzaamheden zelf laat uitvoeren, onder aftrek van huurtegoeden.
6. In verband met een ten laste van ER Vastgoed door de fiscus gelegd beslag bij Quota heeft Quota over een gedeelte van 2005 en een gedeelte van 2006 de huur aan de fiscus betaald.
7. Quota heeft een offerte laten opstellen voor bestrating van de toegangsweg en het terrein voor de opslagloods. Deze offerte van 9 november 2005 bedroeg (in de meest gunstige variant) een bedrag van € 23.000,-- exclusief BTW. Onderhoud aan de toegangsweg/terrein voor de opslagloods door Quota en verrekening met de huur heeft niet plaatsgevonden.
8. Bij brief van 23 februari 2007 van Quota aan ER Vastgoed heeft Quota gesteld dat zij bonussen misloopt in verband met de staat van de toegangsweg en het terrein. Hierbij heeft zij aangekondigd dat zij een bedrag van ruim € 17.500,-- aan misgelopen bonussen zal verrekenen met de huurpenningen.
9. Quota heeft vanaf eind 2007 de huur onbetaald gelaten en sedert oktober 2007 de facturen voor de electra. Quota heeft zich ten aanzien van de niet betaling beroepen op opschorting en verrekening wegens de toestand van de toegangsweg en het terrein.
10. Bij brief van 22 mei 2008 van de gemachtigde van ER Vastgoed is Quota in gebreke gesteld ten aanzien van de energienota’s met aanzegging dat bij niet betaling de energie wordt afgesloten. ER Vastgoed heeft vanaf 26 mei 2008 de levering van energie onderbroken. Na betaling van de openstaande energienota’s heeft ER Vastgoed eind juni 2008 de levering van energie hervat.
11. De huurovereenkomst is per 8 augustus 2008 beëindigd.
De vordering in conventie
12. ER Vastgoed heeft –na wijziging van eis- gevorderd Quota te veroordelen bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, aan haar te betalen een bedrag van € 25.522,05, vermeerderd met de wettelijke rente over € 22.424,95 vanaf 1 juni 2008 en over € 682,28 vanaf 19 november 2008 tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede tot betaling van een bedrag van € 3.404,80 voor de na het kort geding verschuldigde huurtermijnen, vermeerderd met de wettelijke renten over dit bedrag vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, met veroordeling van Quota in de proceskosten, waaronder de beslagkosten.
Zij heeft daartoe, kort samengevat en voorzover thans van belang, het volgende ten grondslag gelegd.
13. Quota voldoet ten onrechte niet de huur, in totaal € 24.839,77 en de voor haar rekening komende energienota van € 682,28. In de huurachterstand is begrepen een nota betreffende indexering over de jaren 2004-2007 ad € 2.763,99. De opschorting tot betaling door Quota in verband met de staat van de bestrating rond het perceel is onterecht, aangezien deze zich in dezelfde staat bevindt als ten tijde van de aanvang van de huur. Er is geen gebrekkig onderhoud. Bovendien heeft ER Vastgoed reeds in 2005 toestemming verleend aan Quota om onderhoudswerkzaamheden uit te voeren en te verrekenen met de huurtegoeden. Quota had dit voor de bestratingswerkzaamheden ook kunnen doen. Voor opschorting van de huur en verrekening met gestelde schade is geen grond. Verder dient Quota de indexering van de huurprijs te voldoen. De niet-betaling van de energiekosten is onjuist, aangezien betaling van de helft van de kosten tussen partijen is afgesproken. In verband met de niet-betaling daarvan heeft ER Vastgoed –na ingebrekestelling- de levering van energie gestaakt. Indien hierdoor schade is ontstaan bij Quota is ER Vastgoed hiervoor niet verantwoordelijk en is verrekening door Quota ten onrechte. Omdat kosten zijn gemaakt ter voldoening buiten rechte vordert ER Vastgoed de kosten daarvan ad € 1.158,-- op basis van rapport Voorwerk. Tevens vordert ER Vastgoed de wettelijke rente, die per 1 juni 2008 € 1.256,82 bedraagt.
Het verweer in conventie
14. De conclusie van Quota strekt tot afwijzing van de vordering. Zij heeft daartoe, kort samengevat en voorzover thans van belang, het volgende aangevoerd.
15. Er zijn gebreken aan de bedrijfsruimte; de toegangsweg tot de opslagloods is in slechte staat. Hierdoor is de bereikbaarheid van de opslagloods slecht en lijdt Quota schade door misgelopen bonussen van leveranciers. ER Vastgoed heeft de gebreken niet adequaat opgelost. Nu ER Vastgoed de gebreken niet repareert, beroept Quota zich op haar opschortingsrecht en op verrekening met de door haar geleden schade ad € 28.247,23 aan misgelopen bonussen. Verder heeft ER Vastgoed ten onrechte de energielevering onderbroken. Quota heeft hiervoor een aggregaat moeten huren en verrekent de kosten daarvan ad € 2.472,-- eveneens met de huur. De kosten van rechtsbijstand van Quota ad € 3.000,-- verrekent zij eveneens met de huur. Quota betwist de indexering van de huur, aangezien deze niet is overeengekomen. Quota betwist buitengerechtelijke kosten en rente.
De vordering in voorwaardelijke reconventie
16. Quota vordert -na wijziging van eis- bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voorwaardelijk, namelijk voor zover in conventie komt vast te staan dat niet door Quota verrekend had mogen worden, ER Vastgoed te veroordelen aan Quota te betalen het bedrag van € 33.719,23, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf het moment van instellen van haar eis in voorwaardelijke reconventie, tot aan de dag der algehele voldoening.
Zij stelt daartoe hetzelfde als in haar verweer in conventie.
Het verweer in voorwaardelijke reconventie
17. ER Vastgoed heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering. Zij heeft daartoe hetzelfde aangevoerd als hetgeen zij ten grondslag heeft gelegd aan haar vordering in conventie.
Beoordeling van het geschil in conventie en in voorwaardelijke reconventie
18. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de gebreken aan de bedrijfsruimte van dien aard zijn dat opschorting van de huur of vermindering van de huurprijs gerechtvaardigd zijn.
19. Op basis van het bepaalde in art. 7:204 lid 2 BW Pro is een gebrek een staat of eigenschap waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten.
20. ER Vastgoed heeft onweersproken gesteld dat de weg naar de opslagloods ten tijde van de aanvang van de huur in dezelfde staat verkeerde als tijdens de duur van de huurovereenkomst. Tijdens de gehouden comparitie van partijen is een DVD getoond met beelden van een vrachtauto die over de toegangsweg reed. Hieruit en ook uit de door beide partijen overgelegde foto’s is afdoende gebleken dat de toegangsweg voldoende bruikbaar is, zij het met oneffenheden in het wegdek. Deze zijn echter niet van dien aard dat de opslagloods niet of niet voldoende bereikbaar is. Dat de oneffenheden in de toegangsweg en het terrein bij Quota tot problemen leiden met leveranciers, is een omstandigheid die in de risicosfeer van Quota dient te blijven. Quota wist immers bij de aanvang van de huurovereenkomst wat de staat van de toegangsweg was en wat zij met gebruikmaking van die toegangsweg naar de opslagloods wilde laten vervoeren. Voorts was -zo is de kantonrechter ter zitting afdoende gebleken- de weg eenvoudig door Quota te herstellen door het vullen van kuilen in het wegdek met daarvoor geëigend materiaal. Er was immers al in 2005 door ER Vastgoed toestemming verleend om noodzakelijk onderhoud te verrichten en zulks te verrekenen met de huur. De wens van Quota om een bestrating conform de in 2005 uitgebrachte offerte ad € 23.000,-- te realiseren is, gelet op de aard van de gebreken, een buitenproportioneel verlangen dat niet overeenkomt met de in acht te nemen eisen van redelijkheid en billijkheid. De opschorting van de huurbetaling was dan ook niet gerechtvaardigd.
21. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen ten aanzien van de risicosfeer van Quota dient de door Quota gestelde hieromtrent geleden schade aan gemiste bonussen van leveranciers in verband met -zoals door Quota gesteld- de toestand van de toegangsweg voor haar rekening te blijven. Het beroep op verrekening faalt dan ook.
22. Tegen de –bij vermeerdering van eis- gevorderde factuur voor energielevering ad € 682,28 is geen verweer gevoerd, zodat deze zal worden toegewezen.
23. Voor opschorting van de betaling van de facturen betreffende electra was geen enkele reden, hetgeen met zoveel woorden door Quota is erkend ter gelegenheid van de gehouden comparitie van partijen. Door dit verzuim van Quota kon en mocht ER Vastgoed, zeker na voorafgaande mededeling daaromtrent, met toepassing van het bepaalde in art. 6: 262 BW de stroomlevering onderbreken. De schade die Quota hierdoor stelt geleden te hebben is het gevolg van haar eigen verzuim en dient voor haar rekening en risico te komen. Voor verrekening van deze schade met de te betalen huur is derhalve geen plaats.
24. Voor verrekening met de huur door Quota met de door haar gemaakte kosten van juridische bijstand is geen enkele grond, zodat ook deze verrekening faalt.
25. Hetgeen hiervoor is overwogen leidt ertoe dat de huurvordering wordt toegewezen, behoudens het volgende. In de huurovereenkomst is geen indexeringsmogelijkheid opgenomen. De hierop betreffende factuur ad € 2.763,99 mist derhalve rechtsgrond en dit bedrag wordt dan ook afgewezen. Nu de opschorting van de huur onterecht was, is Quota de wettelijke rente verschuldigd vanaf het moment van opeisbaarheid van de huurpenningen. Dit brengt met zich dat de vorderingen in conventie ten aanzien van de niet betaalde huur ad € 22.075,78
(€ 24.839,77 -/- € 2.763,99), de na het kort geding vervallen huurtermijnen ad € 3.404,80 en het bedrag betreffende de energiekosten ad € 682,28 toewijsbaar zijn. De gevorderde rente is eveneens toewijsbaar, behoudens de rente over de factuur van indexering. Omdat het gevorderde bedrag aan rente inclusief de rente was over de factuur van indexering, wordt de rente toegewezen over de toegewezen huur vanaf de data van opeisbaarheid. Uit de overgelegde correspondentie is voldoende gebleken dat werkzaamheden zijn verricht ter voldoening buiten rechte, anders dan ter voorbereiding van de onderhavige procedure, zodat dat onderdeel van de vordering ad € 1.158,-- wordt toegewezen.
26. Nu geoordeeld is dat verrekening door Quota niet terecht is, is de voorwaarde vervuld voor de reconventionele vordering. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, wordt deze vordering afgewezen.
27. Als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij wordt Quota Vastgoed veroordeeld in de kosten van het geding in conventie en in reconventie. De gevorderde kosten van beslag heeft ER Vastgoed niet gespecificeerd, zodat dat onderdeel niet voor toewijzing vatbaar is.
Beslissing in conventie en in reconventie
De kantonrechter:
in conventie:
veroordeelt Quota om aan ER Vastgoed te betalen het bedrag van € 27.320,86, vermeerderd met de wettelijke rente over € 22.075,78 vanaf de opeisbaarheid van de onderliggende facturen, over € 3.404,80 vanaf 3 september 2008 en over € 682,28 vanaf 19 november 2008, tot aan de dag der algehele voldoening;
veroordeelt Quota in de kosten van het geding, aan de zijde van ER Vastgoed tot op heden bepaald op:
aan explootkosten € 71,80
aan griffierecht € 201,--
aan salaris gemachtigde € 800,--
totale kosten € 1.072,80;
wijst af het meer of anders gevorderde.
in reconventie:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt Quota in de kosten van het geding, aan de zijde van ER Vastgoed tot op heden bepaald op € 400,--;
verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen in conventie en in reconventie uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr B.C. Vink, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 maart 2009, in aanwezigheid van de griffier.