Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector kanton
Locatie Dordrecht
kenmerk: 220924 CV EXPL 08-6359
vonnis van de kantonrechter te Dordrecht van 11 juni 2009
in de zaak van:
[naam],
wonende te [plaatsnaam],
eiser in conventie, verweerder in reconventie,
gemachtigde: Boeder cs gerechtsdeurwaarders te Haarlem,
tegen:
[naam], handelende onder de naam [naam] Administratiekantoor,
wonende te [adres],
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. M.A.J. Beers, advocaat te Hendrik Ido Ambacht.
Partijen worden hierna aangeduid met [eiser in conventie] en [gedaagde in conventie].
Verloop van de procedure
De kantonrechter wijst vonnis op de volgende processtukken:
1. de dagvaarding van 2 september 2008;
2. de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie;
3. de conclusie van repliek in conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie;
4. de conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in reconventie;
5. de akte in conventie, tevens conclusie van dupliek in reconventie;
6. de antwoordakte in conventie, tevens akte uitlaten producties;
7. het tussenvonnis van 2 april 2009 waarin een comparitie van partijen is gelast;
8. de aantekeningen van de griffier van de gehouden zitting van 12 mei 2009;
9. de overgelegde producties.
Omschrijving van het geschil
1. De feiten in conventie en reconventie
1.1 Als gesteld door de ene partij en niet of onvoldoende weersproken door de andere partij, staat tussen partijen het volgende vast.
1.2 De rechtsvoorganger van [eiser in conventie], de heer [naam], heeft met ingang van
1 oktober 1992 aan de heer (X) (hierna: de heer X) verhuurd de art. 7:230a BW-bedrijfsruimte gelegen aan [adres]. [de heer X] voerde in het gehuurde een administratiekantoor, zijnde de eenmanszaak [naam].
1.3 In december 2000 is de eigendom van het gehuurde overgedragen op [eiser in conventie] en is [eiser in conventie] verhuurder geworden. [eiser in conventie] en [de heer X] zijn een schriftelijke huurovereenkomst aangegaan, gedateerd op 1 januari 2001, waarbij een huurprijs is overeengekomen van € 442,44 per maand, welke later is gewijzigd naar € 567,-- per maand.
1.4 Vanaf maart 2007 is er een achterstand in de huurbetalingen ontstaan.
1.5 [de heer X] heeft vanaf 1997 administratieve werkzaamheden voor [eiser in conventie] verricht tegen een uurtarief van € 35,--. Voor deze werkzaamheden heeft [de heer X] - tijdens de huurovereenkomst - eerst op 18 mei 2007 een factuur naar [eiser in conventie] gezonden voor een bedrag van € 3.750,--. [eiser in conventie] heeft op deze factuur een bedrag van
€ 2.570,-- betaald.
1.6 Op 6 maart 2008 is [de heer X] overleden en heeft de echtgenote van [de heer X], [gedaagde in conventie], het administratiekantoor in het gehuurde voortgezet.
1.7 In mei en augustus 2008 heeft [gedaagde in conventie] administratieve werkzaamheden over 2002 tot 2007 aan [eiser in conventie] gefactureerd voor een totaalbedrag van
€ 22.336,70.
1.8 Op 30 mei 2008 heeft [eiser in conventie] de huurovereenkomst tegen 1 juli 2008 aan [gedaagde in conventie] opgezegd.
1.9 Per 1 september 2008 heeft [gedaagde in conventie] de onderneming [naam administratiekantoor] aan de heer [A] (hierna: [de heer A]) overgedragen en heeft [de heer A] het gehuurde in gebruik.
1.10 In februari 2009 heeft [eiser in conventie] ter verzekering van zijn vordering ten laste van [gedaagde in conventie] conservatoir beslag laten leggen onder derden en op een onroerende zaak.
2. De vordering in conventie
2.1 [eiser in conventie] vordert – na eiswijziging - (kort gezegd) bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Daarnaast vordert [eiser in conventie] om [gedaagde in conventie] te veroordelen tot betaling van:
- de huur over de periode maart 2007 – maart 2009 ad € 13.041,--;
- de wettelijke rente tot heden ad € 424,57;
- het bedrag van € 567,-- per maand of het bedrag aan maandelijkse huur dat in deze procedure is bepaald of gedeelte daarvan, waarin [gedaagde in conventie] het gehuurde in gebruik mocht houden sedert 1 april 2009, rente en proceskosten - waaronder beslagkosten - rechtens.
2.2 [eiser in conventie] stelt in dit verband, samengevat en voor zover thans van belang, het volgende.
[gedaagde in conventie] is over de periode maart 2007 tot en met maart 2009 een huurachterstand verschuldigd van € 13.041,--. [eiser in conventie] betwist dat [gedaagde in conventie] een verrekeningsrecht toekomt ter zake administratieve werkzaamheden. De administratieve werkzaamheden zijn bij factuur van 18 mei 2007 namelijk tot mei 2007 gefactureerd en deels middels verrekening betaald. Tevens hebben partijen elkaar in mei 2007 finaal gekweten ter zake de verrichte administratieve werkzaamheden en de huurverhogingen tot dat moment. Door tijdsverloop heeft [gedaagde in conventie] haar rechten met betrekking tot de werkzaamheden voor mei 2007 ook verwerkt en bij gebrek aan wetenschap worden de door [gedaagde in conventie] gefactureerde werkzaamheden betwist. De vordering over de jaren 2002 en 2003 is verjaard. Van gebreken aan het gehuurde is geen sprake en die zijn ook niet eerder door [gedaagde in conventie] gesteld. [gedaagde in conventie] komt dan ook geen opschortingsrecht toe en er is geen grond om de huurprijs te verminderen. Gelet op de hoogte van de huurachterstand heeft [eiser in conventie] belang bij ontbinding van de huurovereenkomst. Bij akte heeft [eiser in conventie] aangegeven dat [gedaagde in conventie] het gehuurde in strijd met de huurovereenkomst in gebruik heeft gegeven aan een derde. Deze toerekenbare tekortkoming rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
3. Het verweer in conventie
3.1 [gedaagde in conventie] voert verweer en stelt, samengevat en voor zover thans van belang, het volgende.
Vanaf maart 2007 is er geen huur voldaan omdat er diverse gebreken waren gemeld bij [eiser in conventie] die - ondanks herhaalde verzoeken - maar niet verholpen werden. [gedaagde in conventie] legt een lijst over van de in maart 2008 geconstateerde gebreken. Gelet op de staat van het gehuurde diende er eerder sprake te zijn huurvermindering. Daarnaast heeft [gedaagde in conventie] haar vordering ter zake verrichte administratieve werkzaamheden van € 22.336,70 met de huurtermijnen verrekend. Deze verrekening heeft [gedaagde in conventie] in maart 2007 expliciet aan [eiser in conventie] medegedeeld en hiertegen is (tot mei 2008) niet geprotesteerd. [eiser in conventie] kon de vordering verwachten omdat de nota van 18 mei 2007 slechts een voorschotnota betrof en in de jaarstukken steeds een bedrag is opgenomen ter zake verschuldigde administratiekosten. Op grond van het voorgaande is er geen sprake van een huurachterstand en geen reden om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan. Voor zover de vordering van [gedaagde in conventie] niet verrekend had mogen worden met de huurtermijnen, is de huurachterstand
- op grond van alle omstandigheden van het geval - [gedaagde in conventie] niet zodanig toe te rekenen, dat dit een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Van in gebruik geven aan een derde is geen sprake omdat [de heer A] de onderneming [naam administratiekantoor] voor zijn rekening drijft. [eiser in conventie] heeft de huurbetalingen over januari en februari 2009 ook van [de heer A] geaccepteerd. Voor zover [de heer A] wel als derde kan worden beschouwd, rechtvaardigt dit geen ontbinding omdat daarover in de huurovereenkomst geen bepaling is vermeld.
4. Vordering in reconventie
4.1 [gedaagde in conventie] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, om [eiser in conventie] te veroordelen tot:
Primair
a. te verklaren voor recht dat de verschuldigde huurtermijnen over de periode van
maart 2007 tot en met december 2008 zijn voldaan, middels verrekening van deze
huurtermijnen met de vordering van [gedaagde in conventie] op [eiser in conventie] ten bedrag van
€ 12.474,-- (22 maanden x € 567,--);
b. [eiser in conventie] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [gedaagde in conventie]
binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis te voldoen een bedrag van
€ 9.862,70 ter zake administratieve werkzaamheden vermeerderd met de
buitengerechtelijke incassokosten en te vermeerderen met de wettelijke rente
vanaf de datum van indiening van de conclusie van antwoord tevens eis in
reconventie, tot aan de dag der algehele voldoening;
c. [eiser in conventie] te veroordelen de gebreken, zoals vermeld in de lijst (productie 5
conclusie van antwoord in conventie/ eis in reconventie) binnen 30 dagen na
betekening van het te wijzen vonnis, te herstellen, zulks op straffe van verbeurte
van een dwangsom ter hoogte van € 1.000,-- per dag voor iedere dag dat
[eiser in conventie] hiermede in gebreke blijft;
d. [eiser in conventie] te veroordelen in de kosten van het geding.
Subsidiair
a. [eiser in conventie] te veroordelen tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [gedaagde in conventie]
binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis te voldoen een bedrag
van € 22.336,70 vermeerderd met de buitengerechtelijke incassokosten en te
vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van indiening van de
conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, tot aan de dag der algehele
voldoening;
b. [eiser in conventie] te veroordelen de gebreken zoals vermeld in de lijst (productie 5
conclusie van antwoord in conventie/ eis in reconventie) binnen 30 dagen na
betekening van het te wijzen vonnis te herstellen, zulks op straffe van verbeurte
van een dwangsom ter hoogte van € 1.000,-- per dag voor iedere dag dat
[eiser in conventie] hiermede in gebreke blijft;
c. [eiser in conventie] te veroordelen in de kosten van het geding.
5. [gedaagde in conventie] stelt in dit verband, naast hetgeen zij in conventie heeft gesteld, dat het vanuit proceseconomisch oogpunt van belang is dat de vorderingen gezamenlijk door de kantonrechter worden behandeld.
6. Het verweer in reconventie
6.1 [eiser in conventie] heeft de vordering, verwijzend naar haar stellingen in conventie, bestreden en om processuele redenen geen beroep op de onbevoegdheid van de kantonrechter gedaan.
Beoordeling van het geschil
In conventie
7. [gedaagde in conventie] heeft de huurachterstand niet weersproken, maar heeft een beroep op het opschortingsrecht en verrekening van de huurtermijnen gedaan. Deze verweren worden hierna besproken.
8. Ter zitting heeft [gedaagde in conventie] aangegeven dat zij tot 1 september 2008, zijnde de datum van overdracht aan [de heer A], een opschortingsrecht had omdat er gebreken aan het gehuurde waren. Op basis van de jurisprudentie bestaat het opschortingsrecht van art. 6:262 BW Pro uitsluitend voor wat betreft de periode nadat de huurder de verhuurder van de gebreken op de hoogte heeft gesteld dan wel dat de verhuurder in voldoende mate met de gebreken bekend was om tot het nemen van maatregelen over te gaan. Dat [eiser in conventie] van gebreken aan het gehuurde op de hoogte is gesteld, is niet gebleken. [eiser in conventie] heeft namelijk betwist dat de in het geding gebrachte lijst met gebreken van maart 2008 naar hem is verzonden, zodat niet gebleken is dat [eiser in conventie] deze lijst heeft ontvangen. Aan bewijslevering ter zake van de ontvangst van de lijst wordt niet toegekomen omdat er in het voorafgaande jaar (voor maart 2008) al sprake was van wanprestatie. De in de lijst vermelde gebreken zijn overigens ook niet van dien aard zijn dat deze opschorting van de gehele huur rechtvaardigen. Daarnaast is niet gebleken dat [eiser in conventie] op andere wijze met gebreken aan het gehuurde bekend was. Op grond van het voorgaande komt aan [gedaagde in conventie] derhalve geen opschortingsrecht toe. Echter, zelfs indien [gedaagde in conventie] voor 1 september 2008 een opschortingsrecht had dan was dit recht met ingang van 1 september 2008 vervallen en zou zij de huurachterstand vanaf dat moment weer verschuldigd zijn. Om die reden wordt dan ook niet aan bewijs toegekomen. Opschorting leidt namelijk slechts tot uitstel van nakoming en niet tot bevrijding.
9. Daarnaast heeft [gedaagde in conventie] aangevoerd dat de gebreken tot een huurvermindering dienen te leiden. Nog daargelaten dat [gedaagde in conventie] hiervoor een vordering in rechte diende in te stellen, is niet gebleken dat [eiser in conventie] van gebreken op de hoogte is gesteld. Dit betekent dat er geen recht op huurprijsvermindering is.
10. Voor wat betreft het beroep op verrekening dient er ten tijde van het inroepen daarvan - - in maart 2007 - sprake te zijn van een rechtens afdwingbare vordering. Daarvan was geen sprake, nu de facturen eerst in mei en augustus 2008 zijn opgesteld en de huurachterstand van eerdere datum is. De opname van een post “administratiekosten” in de jaarrekeningen leidt niet tot een verplichting jegens de opdrachtgever. Een jaarrekening heeft immers enkel de bedoeling om inzicht te geven in de financiële situatie van een bedrijf. Eveneens kan uit de voorschotnota van 18 mei 2007 niet worden afgeleid of en welk bedrag [eiser in conventie] nog meer aan [gedaagde in conventie] verschuldigd zou zijn. Dit betekent dat [gedaagde in conventie] tot het moment van facturering niet bevoegd was om tot verrekening over te gaan. Na facturering is er wel sprake van een rechtens afdwingbare vordering van [gedaagde in conventie]. Echter, de gefactureerde werkzaamheden zijn door [eiser in conventie] weersproken. Ter zitting is van de zijde van [gedaagde in conventie] aangegeven dat de werkzaamheden gebaseerd zijn op handgeschreven urenbriefjes en dat mevrouw Hulshof elk daadwerkelijk gewerkt uur onder ede zou kunnen verklaren. Dit betekent dat uitvoerig onderzoek en bewijslevering ter zake de verrichte werkzaamheden nodig is. Daar komt nog bij dat van de zijde van [eiser in conventie] een beroep op verjaring en finale kwijting is gedaan, zodat de gegrondheid van de vordering van [gedaagde in conventie] niet op eenvoudige wijze is vast te stellen. Om die reden zal de kantonrechter het verrekeningsverweer ex art. 6:136 BW Pro passeren.
11. Nu het opschortingsrecht en het beroep op verrekening niet opgaan, is [gedaagde in conventie] de huurachterstand verschuldigd. Deze vordering wordt dan ook toegewezen.
12. Omdat [eiser in conventie] ook huurachterstand vanaf 1 juli 2008 heeft gevorderd en deze niet is weersproken, gaat de kantonrechter er van uit dat de huuropzegging van [eiser in conventie] van 30 mei 2008 feitelijk geen effect heeft gehad en dat de huurovereenkomst is blijven doorlopen. Dit betekent dat [eiser in conventie] belang heeft bij haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Gelet op de huurachterstand van meer dan drie maanden, is de gestelde toerekenbare tekortkoming van dien aard is dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst met nevenvorderingen rechtvaardigt. De gestelde wanprestatie op grond van het in gebruik geven aan een derde behoeft thans geen verdere bespreking meer, nu de huurovereenkomst reeds op grond van de aanwezige huurachterstand wordt ontbonden.
13. De gevorderde ontruimingstermijn bepaalt de kantonrechter naar redelijkheid en billijkheid op 14 dagen na betekening van dit vonnis.
14. De wettelijke rente wordt als onweersproken toegewezen.
15 [gedaagde in conventie] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten, waaronder de kosten van het beslag, veroordeeld.
In reconventie
16. [eiser in conventie] heeft weliswaar aangegeven vanuit proceseconomisch oogpunt geen beroep te doen op de onbevoegdheid van de kantonrechter, doch ten aanzien van de primaire vorderingen onder a en b alsmede de subsidiaire vordering onder a in reconventie is er onvoldoende samenhang met de vordering in conventie. Voornoemde reconventionele vorderingen berusten op een geheel andere grondslag dan de vordering in conventie, te weten een overeenkomst ter zake administratieve werkzaamheden. Nu tussen de primaire vorderingen onder a en b (en de subsidiaire vordering onder a) in reconventie en de vorderingen in conventie derhalve geen zodanige samenhang bestaat dat gezamenlijke behandeling gerechtvaardigd is, zal de kantonrechter deze vorderingen op grond van art. 71 lid 1 Rv Pro. naar de sector civiel verwijzen.
17. Voor wat betreft de primaire vordering (onder c) ter zake herstel van gebreken is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde in conventie] geen belang meer heeft bij deze vordering, nu de huurovereenkomst in conventie wordt ontbonden. De vordering zal om die reden dan ook worden afgewezen.
18. Nu de zaak grotendeels wordt verwezen, zal de sector civiel eveneens een beslissing over de proceskosten nemen.
Beslissing
De kantonrechter:
In conventie
ontbindt de huurovereenkomst van partijen met betrekking tot de art. 7:230a BW-bedrijfsruimte, staande en gelegen aan de [adres];
veroordeelt [gedaagde in conventie] om voormelde bedrijfsruimte binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te verlaten en te ontruimen met al de haren en het hare en de sleutels ter beschikking van [eiser in conventie] te stellen;
machtigt [eiser in conventie] om, zo [gedaagde in conventie] daarmede in gebreke blijft, de ontruiming te doen uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie;
veroordeelt [gedaagde in conventie] om aan [eiser in conventie] te betalen een bedrag van € 13.465,57, vermeerderd met de wettelijke rente over de opeisbare huurtermijnen vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde in conventie] om aan [eiser in conventie] te betalen ter zake van huur een bedrag van € 567,-- per maand vanaf 1 april 2009 tot heden en ter zake van schadevergoeding voormeld bedrag vanaf heden, zolang [gedaagde in conventie] in gebreke blijft met de ontruiming van het gehuurde;
veroordeelt [gedaagde in conventie] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiser in conventie] bepaald op:
aan explootkosten € 85,44
aan kosten GBA € 7,00
aan griffierecht € 102,00
aan salaris gemachtigde € 900,00
beslagkosten € 1085,39
totale kosten € 2179,83;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
In reconventie
verwijst de zaak - voor wat betreft de primaire vorderingen onder a, b en d en de subsidiaire vordering onder a en c - in de stand waarin deze zich thans bevindt naar de terechtzitting van de rechtbank Dordrecht, sector civiel, van woensdag 8 juli 2009 te 10.00 uur, ter verdere afdoening;
deelt mee dat door de verwijzing van de zaak naar de sector civiel van de rechtbank, partijen niet meer in persoon kunnen procederen, doch ingevolge art. 79, lid 2 Rv. een advocaat moeten stellen;
bepaalt dat de griffier van de sector kanton van de rechtbank het procesdossier aan de griffier van de sector civiel van de rechtbank doet toekomen;
wijst af de primaire vordering onder c. tot herstel van gebreken.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.C. Vink, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 juni 2009, in aanwezigheid van de griffier.