Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector Bestuursrecht
procedurenummer: AWB 06/1185
[naam bedrijf], gevestigd te [plaats], eiseres,
gemachtigde: mr. H.M.T. Volf,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Binnenmaas, verweerder,
gemachtigde: mr. J.K. Lanser, werkzaam bij het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling te Klaaswaal.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikkingen, gedagtekend 28 februari 2005, de waarde van de [adres]e za[woonplaats] (bedrijfsgebouw), alsmede de waarde van de onroerend[adres]dres] te [woonplaats] (parkeerterrein), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op respectievelijk € 4.256.000,- en € 2.940.000,-. Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2005 (hierna: de aanslagen).
Tegen deze beschikkingen heeft eiseres bij brief van 11 april 2005 in één geschrift bezwaar gemaakt bij verweerder. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.
Bij uitspraak op bezwaar van 16 augustus 2006 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft eiseres bij faxbericht van 22 september 2006 beroep ingesteld bij de rechtbank Dordrecht.
De zaak is op 24 maart 2009 ter zitting van een meervoudige kamer behandeld.
Eiseres is ter zitting verschenen bij gemachtigde, mr. M.L. van 't Hof, bedrijfsjurist, die daartoe door [naam], als bestuurder van [naam bedrijf] en de [naam bedrijf], beide statutair gevestigd te [plaats] en kantoorhoudende aan [adres] 1 te [plaats], is gevolmachtigd, vergezeld van mevrouw Sanfelix.
Verweerder is verschenen bij gemachtigde, vergezeld van ir. M. van Eekelen, WOZ-taxateur.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge het derde lid van dit artikel wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum twee jaren voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
2.2. De uitspraak op bezwaar strekt tot handhaving van de beschikkingen.
2.2.1. In het verweerschrift heeft verweerder de waarde van het[adres]gebo[woonplaats] verlaagd naar € 2.448.922,-, en de waar[adres]dres] gehandhaafd op € 2.940.000,-. Verweerder verwijst in dit verband naar een tweetal op 21 november 2006 door de taxateur, ir. M. van Eekelen, opgemaakte taxatierapporten. Verweerder betoogt voorts dat de waardestijging ten opzichte van de vorige taxatieronde niet kan leiden tot verlaging van de vastgestelde WOZ-waarde. Voor [adres] geldt dat in de vorige taxatieronde te weinig grond in de waardering is meegenomen. Wel is verweerder uit de informatie in het beroepschrift gebleken dat [adres] te ruim is afgebakend. Verweerder heeft dit gecorrigeerd door de waarde te verlagen naar voornoemd bedrag, welk bedrag alleen de waarde betreft van het gedeelte dat in gebruik is bij [naam bedrijf]. Het perceel grond, kadastraal bekend als [woonplaats], [nummer], was aanvankelijk ook betrokken bij [adres]. Bij de waardering van [adres], voor zover in gebruik bij [naam], is de overige grond evenwel niet meegenomen, zodat de gebruiksmogelijkheden van perceel [nummer], volgens verweerder in het midden kunnen blijven. Bij de waarderi[adres]dres] - volgens verweerder aan te merken als een terrein met parkeervoorzieningen - is uitgegaan van een waarde van € 140,- per m². Blijkens het taxatierapport van 21 november 2006 is deze waarde niet te hoog vastgesteld, aldus verweerder. Verweerder baseert zich hiertoe onder meer op de verkoop van een deel van de grond (8710 m²) op 6 februari 2006, voor een bedrag van € 314,- per m².
2.3. Eiseres kan zich met de bestreden uitspraak niet verenigen en heeft daartoe - kort weergegeven - het volgende aangevoerd. De WOZ-waarden van de objecten zijn ten opzichte van het vorige tijdvak met 125% gestegen. Verder is niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze het kadastrale perceel gemeente [woonplaats], [adres] (het gehele terrein met opstallen) in de taxatie is gesplitst. Een deel van de opstallen is per 1 januari 2004 verhuurd aan [naam bedrijf] en een ander deel is per 1 januari 2005 verhuurd aan Basic Carfix v.o.f. De rest van de opstallen staat leeg. De showroom en de werkplaats bestaan niet meer en zijn daarom ten onrechte meegenomen in de taxati[adres]dres] is een gedeelte van het terrein ten onrechte gewaardeerd als parkeerterrein. Parkeren is niet mogelijk vanwege de aanwezigheid van funderingsresten van een afgebrand pand. Het perceelgedeelte [nummer] betreft grond die in de zone van een hoogspanningsmast ligt. Deze grond mag niet worden bebouwd en tevens gelden beperkingen ten aanzien van beplanting en gebruik. Indien deze grond als overige grond is gewaardeerd kan eiseres zich met die hogere waarde niet verenigen. De verkoop van een deel van het object op 6 februari 2006 mag volgens eiseres niet bij de waardering worden betrokken, omdat deze gegevens ten tijde van de beschikking nog niet bekend waren. Voorts is die verkoopprijs mede gebaseerd op de verwachting dat een bestemmingsplanwijziging zou plaatsvinden.
2.4. De rechtbank overweegt het volgende.
2.4.1. De rechtbank stelt vast dat verweerder, op grond van hetgeen eiseres in beroep naar voren heeft gebracht, zich op het standpunt heeft gesteld dat de waarde[adres]obje[woonplaats] (voor zover in gebruik bij [naam bedrijf]) zou moeten worden vastgesteld op € 2.448.922,-. Ter zitting heeft eiseres verklaard zich in die lager vastgestelde waarde te kunnen vinden e[adres]de v[woonplaats] niet langer te betwisten. De rechtbank verklaart het beroep dan ook in zoverre gegrond. De rechtbank acht termen aanwezig om met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) zelf in de zaak te voorzien, een en ander zoals in het dictum nader bepaald.
Gezien het voorgaande spitst het geschil tussen partijen zich toe op de vastgestelde waar[adres]dres] te [woonplaats].
2.4.2. Eiseres was op 1 januari 2003 eigenaar en gebruik[adres]dres], kadastraal bekend als gemeente [nummer], sectie g, perceelnummer [nummer] met een totale oppervlakte van 52015 m², waarvan 21000 m² is toegeke[adres]dres]. Op het object rust de bestemming 'bedrijven', met als subbestemming 'opslag en groothandelsbedrijven'. Een deel van de grond, 8710 m², is op 6 februari 2006 verkocht en inmiddels bebouwd.
De rechtbank stelt op grond hiervan vast dat de beschrijving 'terrein met parkeervoorzieningen' in het taxatierapport van 21 november 2006 dient te worden gelezen als 'bedrijventerrein'.
2.4.3. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/1994, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.
Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde eerdergenoemd taxatierapport van 21 november 2006 in het geding gebracht, waarbij is uitgegaan van verkoopcijfers van bedrijfsterreinen in de regio en van uitgifteprijzen van bedrijfsgrond, zoals gehanteerd door de omringende gemeenten en voor zover bij verweerder bekend. Verweerder heeft bij de waardebepaling tevens betrokken de gedeeltelijke verkoop van [adres] (8710 m² grond) op 6 februari 2006 voor een bedrag van € 2.737.000,-, ofwel € 314,- per m². Verweerder heeft op grond van deze gegevens de waarde van het [adres]dres] vastgesteld op € 2.940.000,-, ofwel € 140,- per m².
De rechtbank is, gelet op het taxatierapport en de daarop door verweerder ter zitting gegeven toelichting, alsmede gelet op de eigen verkoop van een gedeelte van de grond (8710 m²) op 6 februari 2006 voor € 314,- per m², van oordeel dat verweerder de waar[adres]dres] niet te hoog heeft vastgesteld. Hetgeen eiseres daartegen heeft aangevoerd heeft de rechtbank niet van de onjuistheid van deze waarde kunnen overtuigen. Eiseres heeft haar stelling dat sprake was van een strategische verkoop, zodat volgens haar de betaalde prijs van € 314,- per m² niet marktconform is te noemen, niet nader onderbouwd. Voorts is de rechtbank niet gebleken dat de aanwezigheid van oude funderingsresten een nadelig effect op de waarde van het object heeft gehad. De rechtbank baseert zich hierbij met name op de mededeling van verweerder ter zitting dat het object - zoals overigens ook door eiseres zelf in advertenties wordt benadrukt - op een zeer gunstige locatie is gelegen, nabij een snelweg, en dat 60% van het object mag worden bebouwd. De door eiseres ter zitting voorgestane waarde van € 80,- per m² kan reeds gelet hierop niet als reëel worden bestempeld en is ook voorts niet onderbouwd. Tot slot acht de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de onder het terrein aanwezige persleiding een waardedrukkend effect heeft. Eiseres heeft haar stelling dat de persleiding een beperking betekent van de gebruiksmogelijkheden van het object en dat het omleggen van de persleiding hoge kosten met zich meebrengt, niet nader gespecificeerd. In ieder geval heeft dit de koper van 6 februari 2006 er niet van weerhouden om op het aangekochte perceel grond een kantoorpand neer te zetten.
Nu ook anderszins geen feiten of omstandigheden naar voren gekomen zijn die een verlaging van de vastgestelde WOZ-waarde rechtvaardigen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de waarde van het [adres]dres] te [woonplaats] voldoende aannemelijk heeft gemaakt en met € 2.940.000,- niet te hoog heeft vastgesteld.
Het beroep is in zoverre ongegrond.
2.5. Gelet op hetgeen in rechtsoverweging 2.4.1. is overwogen ziet de rechtbank aanleiding om verweerder met toepassing van artikel 8:75, eerste lid, van de Awb te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van dit beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. De kosten in verband met de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand worden op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Bpb) vastgesteld op € 644,- (1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 322,- en wegingsfactor 1).
De rechtbank is niet gebleken dat eiseres nog andere kosten heeft moeten maken die op grond van het Bpb voor vergoeding in aanmerking komen.
2.6. Nu het beroep gedeeltelijk gegrond wordt verklaard, dient verweerder op grond van het bepaalde in artikel 8:74, eerste lid, van de Awb het door eiseres betaalde griffierecht te vergoeden.
2.7. Mitsdien beslist de rechtbank als volgt.
3. Beslissing
De rechtbank Dordrecht,
- verklaart het beroep, voor zover gericht tegen de uitspraak op het bezwaar met[adres]ng t[woonplaats], gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar van 16 augustus 2006 in zoverre;
- vernietigt de waardebeschikking van 28 februari 2[adres]ffen[woonplaats];
- bepaalt dat[adres]e vo[woonplaats] wordt verlaagd naar € 2.448.992,-;
- bepaalt dat de aanslag in de onroerende zaakbelastingen voor het jaar 2005 [adres]en v[woonplaats] dienovereenkomstig wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de uitspraak op bezwaar voor zover deze is vernietigd;
- verklaart het beroep voor het overige ongegrond;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten die eiseres in verband met de behandeling van dit beroep redelijkerwijs heeft moeten maken, welke kosten worden begroot op € 644,- ter zake van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
- wijst de gemeente Binnenmaas aan als de rechtspersoon die voormelde proceskosten aan eiseres moet vergoeden;
- bepaalt dat de gemeente Binnenmaas aan eiseres het door haar betaalde griffierecht ten bedrage van € 281,- vergoedt.
Aldus gegeven door mr. W.M.P.M. Weerdesteijn, voorzitter, en mrs. M.A.C. Prins en J.A. Monsma, leden, en door de voorzitter en M.G. den Ambtman, griffier, ondertekend.
De griffier, De voorzitter,