Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector Bestuursrecht
procedurenummer: AWB 07/487
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Leerdam, verweerder,
gemachtigde: B. van Rozendaal, werkzaam bij de gemeente Leerdam.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij aanslag (met aanslagnummer 110486), gedagtekend 25 februari 2007, de waarde van de onroerende zaak, gelegen aan [adres] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op 1 januari 2005 (hierna: de waardepeildatum) voor het belastingjaar 2007 vastgesteld op € 645.000,- (hierna: de beschikking). Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2007 (hierna: de aanslag).
Eiser heeft bij faxbericht van 24 februari 2007 tegen de beschikking bezwaar gemaakt bij verweerder. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak op bezwaar van 4 april 2007, verzonden op 11 april 2007, heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard, de waarde van de woning verlaagd en nader vastgesteld op € 585.000,- en de aanslag dienovereenkomstig verlaagd naar € 641,-.
Tegen deze uitspraak heeft eiser bij brief van 15 mei 2007, ingekomen op 16 mei 2007, beroep ingesteld bij de rechtbank Dordrecht.
De zaak is op 24 maart 2009 ter zitting van een meervoudige kamer behandeld.
Eiser is, met voorafgaande kennisgeving, niet verschenen.
Verweerder is verschenen bij gemachtigde.
2. Overwegingen
2.1. Wettelijk kader
Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum twee jaren voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
2.2. Standpunt verweerder
Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning na bezwaar correct is vastgesteld op € 585.000,-. Verweerder verwijst daartoe onder meer naar een op 26 juni 2007 door R.A. Atol, WOZ-taxateur opgemaakt taxatierapport. Verweerder betoogt voorts dat het door eiser ingebrachte rapport van Master makelaars geen reden vormt de waarde verder te verlagen, omdat dit rapport volgens verweerder afwijkt van de door eiser zelf betaalde aankoopprijs en andere gerealiseerde verkoopcijfers in de omgeving, terwijl met dit rapport geen inzicht wordt verschaft in de oorzaak van deze afwijkingen. Ook zijn de in dat rapport genoemde objecten volgens verweerder niet goed vergelijkbaar met het object van eiser. Om die reden is verweerder van mening dat het rapport van Master makelaars niet bruikbaar is. Voorts stelt verweerder dat de inhoud van eisers woning en de vergelijkbare woning [adres vergelijkbare woning] zijn gecontroleerd aan de hand van de bouwtekeningen, zoals bij verweerder aanwezig. Verweerder heeft voor wat betreft de inhoud geen afwijkingen geconstateerd ten opzichte van de gegevens in het taxatierapport van R.A. Atol. Verweerder gaat dan ook uit van de juistheid van de gegevens in dit taxatierapport. Verweerder stelt op grond hiervan dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dit kan ook worden afgeleid uit de prijs van € 610.000,- die eiser in februari 2003 zelf voor de woning heeft betaald.
2.3. Standpunt eiser
Eiser kan zich met de bestreden uitspraak en de daarin na bezwaar vastgestelde waarde niet verenigen. Eiser heeft daartoe - verkort weergegeven - aangevoerd dat de waarde van de woning niet hoger had mogen worden vastgesteld dan € 480.000,- en hiervoor verwezen naar de taxatierapporten van Master Makelaars o.g. BV te Leerdam (hierna: Master) van 21 september 2005 en 13 maart 2007. Volgens het rapport van Master zijn de woningen [adres woning eiser] (eisers woning) en [adres vergelijkbare woning] onderling vergelijkbaar qua inhoud, woonoppervlak en kavelgrootte. Eiser betwist dan ook het standpunt van verweerder dat zijn woning groter is dan [adres vergelijkbare woning] en op een hoger bedrag dient te worden gewaardeerd. In dit verband stelt eiser dat de garage bij zijn woning ten onrechte als inpandig is aangemerkt en niet bij de berekening van de inhoud had mogen worden betrokken. In navolging van het standpunt van Master makelaars stelt eiser dat verweerder de garage mogelijk dubbel heeft geteld. Eiser meent dat sprake is van een aangebouwde garage, die geen bouwkundige eenheid vormt met de woning en waarop geen woonbestemming rust. Eiser verwijst hiervoor onder meer naar de door hem overgelegde bouwtekeningen van zijn woning en [adres vergelijkbare woning], alsmede naar de reactie van [werknemer] van Master makelaars van 17 augustus 2007 op het verweerschrift. Voorts stelt eiser dat in het taxatieverslag ten onrechte een berging c.q. schuur is meegetaxeerd. Daarnaast stelt eiser dat hij vanwege (verborgen) gebreken aan de woning hoge kosten heeft moeten maken voor bouwkundige reparaties. Eiser noemt in dit verband onder meer reparaties aan de dakgoot, de cv-installatie, het aanpassen van sanitaire voorzieningen en het isoleren van de kruipruimte. Ook heeft eiser kosten moeten maken voor het onderhoud, alsmede de drainage van de tuin. Ter onderbouwing van deze kosten verwijst eiser naar de door hem overgelegde nota's.
2.4. De rechtbank overweegt het volgende.
2.4.1. Naar aanleiding van opmerkingen in het verweerschrift ter zake ziet de rechtbank zich allereerst voor de vraag gesteld of verweerder het bezwaarschrift terecht ontvankelijk heeft geacht.
Op 3 april 2007 heeft naar aanleiding van het door eiser ingediende bezwaar een (inpandige) hertaxatie van de woning plaatsgevonden, waarbij door de taxateur, R.A. Atol, aan eiser het voorstel is gedaan tot verlaging van de vastgestelde waarde naar € 585.000,-. Eiser heeft zich nog tijdens het bezoek van de taxateur met die lagere waarde akkoord verklaard, door ondertekening van de daartoe door verweerder opgestelde akkoordverklaring. De verklaring strekt er tevens toe dat het door eiser ingediende bezwaar als ingetrokken kan worden beschouwd. Bij brief van 3 april 2007 heeft eiser aan verweerder kenbaar gemaakt dat hij zich niet in de nader vastgestelde waarde kan vinden en de intrekking van het bezwaar wenst te herroepen.
Ingevolge artikel 6:21, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) kan het bezwaar of beroep schriftelijk worden ingetrokken. In het tweede lid van dit artikel is bepaald dat de intrekking ook mondeling kan geschieden. Een bevoegd gedane intrekking kan na afloop van de bezwaar- c.q. beroepstermijn niet meer ongedaan gemaakt worden, tenzij er sprake is van aan de betrokkene niet toe te rekenen omstandigheden waar hij in een situatie van dwaling verkeerde of blijkt van dwang of bedrog van enige zijde teneinde de betrokkene te bewegen het bezwaar of (hoger) beroep in te trekken (vergelijk de uitspraak van de Centrale Raad van Beroep van 10 januari 2001; JB 2001/74).
Eiser heeft onverwijld na de ondertekening van de akkoordverklaring bij brief van 3 april 2007 aan verweerder medegedeeld dat hij de intrekking van het bezwaarschrift wenst te herroepen. De rechtbank stelt op grond hiervan vast dat eiser hiermee nog binnen de bezwaartermijn de intrekking ongedaan heeft gemaakt. Het bezwaar van 24 februari 2007 kan daarmee worden beschouwd als niet te zijn ingetrokken. Verweerder heeft dan ook terecht het bezwaarschrift ontvankelijk geacht en een inhoudelijke beslissing gegeven.
2.4.2. De rechtbank gaat bij de beoordeling uit van de volgende feiten en omstandigheden. Eiser was op 1 januari 2007 eigenaar en gebruiker van de woning gelegen aan [adres]. Het betreft een vrijstaande woning met inpandige garage, bouwjaar 1994. De perceelsoppervlakte bedraagt 634 m².
Eiser is er naar het oordeel van de rechtbank niet in geslaagd aannemelijk te maken dat verweerder de inhoud van de woning onjuist heeft vastgesteld op 675 m³. In de door eiser overgelegde taxatierapporten van Master makelaars van respectievelijk 13 maart 2007 en 21 september 2005 is de inhoud van de woning geraamd op respectievelijk 607 m³ (exclusief garage) en 683 m³. Niet alleen is hier sprake van een discrepantie tussen de taxatierapporten van Master onderling, maar ook blijkt uit deze rapporten niet op grond van welke berekening de taxateur tot de respectieve inhoudsmaten is gekomen. Vervolgens stelt eiser zelf in zijn brief van 23 mei 2007 dat zijn woning, volgens opgave van een medewerker van Bouw- en woningtoezicht, een inhoud heeft van 500 m³. Bij schrijven van 20 februari 2009 stelt eiser weer in afwijking daarvan dat de inhoud van de woning volgens berekening door bureau Ameijde te Leerdam moet worden vastgesteld op 516,13 m³.
Gelet op de sterke verschillen in de diverse inhoudsmaten, zoals door eiser genoemd, acht de rechtbank niet gebleken dat de door verweerder aan de hand van de bouwtekening van de woning berekende inhoud van de woning onjuist is. De rechtbank acht voorts niet gebleken dat verweerder bij de waardebepaling ten onrechte is uitgegaan van een inpandige garage, dan wel dat sprake is van een dubbeltelling van de garage. Het door eiser overgelegde fotomateriaal en de bouwtekeningen bieden geen aanknopingspunten om de door verweerder vastgestelde inhoud van de woning voor onjuist te houden.
2.4.3. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/1994, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.
Verweerder heeft, ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, een taxatierapport in het geding gebracht waarbij is uitgegaan van de marktgegevens van de volgende, in de directe nabijheid van de woning van eiser gelegen, referentieobjecten:
- [adres vergelijkbare woning 2] perceel: 600 m², inh: 475 m³, bouwjaar: 1995;
- [adres vergelijkbare woning 3], perceel: 630 m², inh: 750 m³, bouwjaar: 1994;
- [adres vergelijkbare woning 4], perceel: 705 m², inh: 645 m³, bouwjaar: 1995;
- [adres vergelijkbare woning], perceel: 635 m², inh: 504 m³ bouwjaar: 1994;
- [adres vergelijkbare woning 5] perceel: 375 m², inh: 410 m³ bouwjaar: 1995.
Het taxatierapport is onder meer voorzien van foto's van de woning van eiser en van de referentieobjecten, van een kadastrale kaart en een matrix. De in het taxatierapport opgenomen referentieobjecten zijn, gelet onder meer op het type woning, de ligging, bouwjaar en bouwstijl, perceeloppervlakte en inhoud in zodanige mate vergelijkbaar met de woning van eiser, dat de verkoopprijzen van de referentieobjecten als uitgangspunt hebben kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning van eiser.
Gelet op de bij het taxatierapport gevoegde matrix, alsmede de daarop ter zitting door verweerder gegeven toelichting is de rechtbank voorts van oordeel dat verweerder met de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning, zoals het aanwezig zijn van een inpandige, dan wel aangebouwde of vrijstaande garage, alsmede het verschil in inhoud en perceelsoppervlak in voldoende mate rekening heeft gehouden en de daardoor verkregen waarderingsverschillen voldoende inzichtelijk heeft gemaakt. Uit het taxatierapport en de bijgevoegde matrix blijkt voorts dat, anders dan in het taxatieverslag, bij de waardebepaling geen berging c.q. schuur is betrokken.
Hetgeen eiser voorts naar voren heeft gebracht, heeft de rechtbank niet van de onjuistheid van de door verweerder vastgestelde waarde kunnen overtuigen. De door eiser in geding gebrachte taxatierapporten van Master makelaars van 21 september 2005 en 13 maart 2007, waarop eiser de door hem genoemde waarde doet steunen, geven geen aanleiding tot een ander oordeel. Het rapport van 21 september 2005 is opgemaakt ten behoeve van de beoordeling van een aanvraag voor een (hypothecaire) geldlening, zodat hieraan in beginsel minder gewicht kan worden toegekend dan aan het rapport van verweerder, omdat het niet is gericht op een vaststelling van de waarde in het economische verkeer als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Ten aanzien van het rapport van 13 maart 2007 geldt wel dat dit is gericht op vaststelling van de waarde in het economische verkeer conform het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, per waardepeildatum 1 januari 2005. Desalniettemin ziet de rechtbank geen aanleiding om aan dit rapport een doorslaggevende waarde toe te kennen, nu de daarin opgenomen referentieobjecten, met name voor wat betreft inhoud en perceeloppervlak, minder goed vergelijkbaar zijn met de woning van eiser dan de objecten die verweerder hanteert en daarmee minder goed bruikbaar zijn om als uitgangspunt te dienen bij het bepalen van de waarde van eisers woning. Voorts blijkt uit het taxatierapport van Master niet hoe aan de hand van de daarin genoemde marktgegevens tot de voorgestane waarde van € 480.000,- wordt gekomen. Eisers woning is het best vergelijkbaar met de woning [adres vergelijkbare woning], welke woning op 7 oktober 2005 is verkocht voor € 510.000,-. Het betreft hier evenwel een kleinere woning dan de woning van eiser, zodat de door Master getaxeerde waarde van € 480.000,- voor eisers woning niet kan overtuigen.
Dat sprake is van vrijwel identieke woningen, zoals eiser stelt, acht de rechtbank niet gebleken. Zoals volgt uit rechtsoverweging 2.4.2. heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat de door verweerder vastgestelde inhoud van 675 m³ voor zijn woning onjuist is. Ook met betrekking tot [adres vergelijkbare woning] geldt dat eiser meerdere, onderling sterk verschillende inhoudsmaten heeft aangevoerd. Derhalve is ook ten aanzien van die woning door eiser niet aannemelijk gemaakt dat verweerder de inhoud van de woning met 504 m³ (berekend aan de hand van de bouwtekening) onjuist heeft vastgesteld. Uit deze inhoudsmaten blijkt dat de woning van eiser aanzienlijk groter is dan [adres vergelijkbare woning].
Gelet hierop kan de in de taxatierapporten van Master vastgestelde waarde van € 480.000,- niet als de waarde in het economische verkeer van de woning per waardepeildatum 1 januari 2005 worden beschouwd. Eiser heeft aldus de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt. Nu eiser voorts niet aannemelijk heeft gemaakt dat de prijs van € 610.000,- die hij in februari 2003 voor de woning heeft betaald door hem onder druk is betaald en daarmee geen marktconforme waarde zou zijn, kan ook gelet op de eigen aankoopprijs van de woning worden gesteld dat verweerder de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
2.4.4. Hetgeen eiser heeft aangevoerd met betrekking tot de staat van onderhoud van de woning kan niet tot een ander oordeel leiden. De rechtbank acht niet gebleken dat de woning op de waardepeildatum 1 januari 2005 in een zodanig slechte staat van onderhoud verkeerde, dat bij de waardering met de waardedrukkende invloed ervan rekening had moet worden houden. De nota's die eiser in dit verband heeft overgelegd betreffen, voor zover deze al betrekking hebben op de periode in geding, met name werkzaamheden en reparaties die aan de woning zijn verricht in het kader van normaal onderhoud aan, dan wel verfraaiing van de woning en zien niet op de verbetering van de woning na achterstallig onderhoud. Met dergelijke kosten behoeft volgens het bepaalde in artikel 18, derde lid, (voorheen artikel 19, tweede lid) van de Wet WOZ, bij de waardebepaling geen rekening te worden gehouden. Voor de stelling van eiser dat de mindere staat van onderhoud van de woning mede het gevolg is van het gebruik van goedkope bouwmaterialen bij de bouw in 1993, kan geen steun worden gevonden in de onderscheidenlijke taxatierapporten. De rapporten spreken eensluidend over een goede staat van onderhoud van eisers woning.
Nu ook anderszins geen feiten of omstandigheden naar voren gekomen zijn die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de na bezwaar vastgestelde WOZ-waarde van € 585.000,- voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
Het beroep is derhalve ongegrond.
2.5. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht.
Mitsdien beslist de rechtbank als volgt.
3. Beslissing
De rechtbank Dordrecht,
- verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gegeven door mr. W.M.P.M. Weerdesteijn, voorzitter, en mrs. M.A.C. Prins en P. Putters, leden, en door de voorzitter en M.G. den Ambtman, griffier, ondertekend.
De griffier, De voorzitter,
Uitgesproken in het openbaar op:
Afschrift verzonden op: