Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector Bestuursrecht
procedurenummer: AWB 07/1088
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Liesveld, verweerder,
gemachtigde: F.P. van Andel, werkzaam bij de gemeente Liesveld.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking, gedagtekend 28 februari 2007, de waarde van de onroerende zaak, gelegen aan de [adres woning] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op de waardepeildatum 1 januari 2005 (naar de toestand per 1 januari 2007) voor belastingjaar 2007 vastgesteld op € 394.000,-. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2007 (hierna: de aanslag).
Eiser heeft bij brief van 19 maart 2007, ingekomen bij verweerder op 4 april 2007, tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak van 26 september 2007 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en onder toepassing van artikel 26a van de Wet WOZ de vastgestelde waarde gehandhaafd.
Tegen deze uitspraak heeft eiser bij brief van 31 oktober 2007, ingekomen op 6 november 2007, beroep ingesteld bij de rechtbank Dordrecht.
De zaak is op 23 september 2009 ter zitting van een meervoudige kamer behandeld.
Eiser is ter zitting verschenen.
Verweerder is verschenen bij gemachtigde, vergezeld van T.J. van Sijpveld, WOZ-taxateur, werkzaam bij TOG Nederland Midden BV.
2. Overwegingen
2.1. Wettelijk kader
Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het tweede lid, zoals dit luidde ten tijde hier van belang, ligt de waardepeildatum twee jaren voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
Ingevolge artikel 26 van Pro de Wet WOZ, voor zover van belang, wordt bij een op de voet van hoofdstuk IV van de Wet WOZ bij beschikking vastgestelde waarde van een onroerende zaak van meer dan € 200.000,-, maar niet meer dan € 500.000,- geacht juist te zijn, indien de waarde, bedoeld in hoofdstuk III, daarvan niet meer dan 4% afwijkt, of indien dat meer is, niet meer dan € 10.000,- daarvan afwijkt, een en ander mits de afwijking niet meer bedraagt dan € 100.000,- van de bij beschikking vastgestelde waarde.
2.2. Bestreden besluit
De uitspraak op bezwaar strekt tot handhaving van de beschikking. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning correct is vastgesteld op € 394.000,-. In verband met de behandeling van het bezwaarschrift heeft een taxateur van TOG Nederland Midden BV op 29 juni 2007 de woning van eiser opgenomen. Naar aanleiding hiervan is gebleken dat de in het taxatieverslag genoemde loods met een oppervlakte van 109 m² feitelijk niet aanwezig is. Dit is voor verweerder aanleiding de vastgestelde waarde aan te passen. Voorts is gebleken dat in het taxatieverslag niet is uitgegaan van de juiste inhoud. Deze bedraagt 2000 m³. Ook dit vormt voor verweerder aanleiding de vastgestelde waarde aan te passen. Verweerder ziet daarnaast geen redenen om bij de waardering uit te gaan van een erfdienstbaarheid (recht van overpad). Ook in de ligging van de woning ziet verweerder geen reden om de waarde te verlagen. Ten opzichte van de verkoopcijfers van de vergelijkbare objecten zijn de liggingsaspecten reeds voldoende in de vastgestelde waarde tot uitdrukking gebracht. Verweerder heeft de genoemde objectkenmerken (loods/inhoud) aangepast en het object gesplitst in een gedeelte woning en een gedeelte bedrijfsgebouw. Verweerder stelt op grond van de bezwaargronden en de bevindingen van de taxateur dat voor het object een waarde van € 392.000,- is vast te stellen. Verweerder ziet evenwel geen reden de bij beschikking vastgestelde waarde te verlagen, nu de lagere waarde binnen de in artikel 26a van de Wet WOZ genoemde marge blijft. De vastgestelde waarde wordt derhalve geacht juist te zijn. In het verweerschrift betoogt verweerder voorts dat de gronden van beroep geen aanleiding vormen de vastgestelde waarde te verlagen. Blijkens het op 20 november 2007 door T.J. van Sijpveld (WOZ-taxateur) opgemaakt taxatierapport is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Met het recht van overpad is voldoende rekening gehouden. De ernstige overlast die eiser ondervindt van de naastgelegen boerderij is in voldoende mate verdisconteerd in de lage waardering voor het aspect ligging.
2.3. Gronden van beroep
Eiser kan zich met de bestreden uitspraak niet verenigen en heeft daartoe - kort weergegeven - het volgende aangevoerd. In de uitspraak van 21 november 2005 op het bezwaar van 17 maart 2005 heeft verweerder onderkend dat een deel van het perceel is bezwaard met een erfdienstbaarheid (recht van overpad). In de eerdere uitspraak heeft verweerder tevens erkend dat onvoldoende rekening was gehouden met de naastgelegen veehouderij. Eiser meent dan ook dat onvoldoende inzichtelijk is gemaakt hoe de thans vastgestelde waarde tot stand is gekomen. Verder stelt eiser dat de overlast van de naastgelegen veehouderij de afgelopen jaren is toegenomen doordat het bedrijf fors is uitgebreid, overigens zonder de daarvoor benodigde milieuvergunningen. Het verkeer over de stoep naast eisers woning (erfdienstbaarheid) is navenant toegenomen en veroorzaakt aanzienlijke geluids- en trillingsoverlast. Eiser heeft hiervan zowel materiële als immateriële schade ondervonden. De woning van eiser is niet onderheid, zodat scheurvorming is ontstaan. Onderhandelingen met de gemeente hebben niet tot adequaat optreden door de gemeente geleid. Eiser heeft inmiddels meerdere (handhaving)procedures gevoerd, tot in hoger beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling). Daarbij is de gemeente opgedragen nader onderzoek te doen naar geluids- en trillingsoverlast, maar eiser heeft hiervan nimmer resultaat gezien. Onlangs heeft eiser opnieuw beroep ingesteld. Eiser ervaart de situatie onderhand als onleefbaar. Verder heeft dit alles lokale bekendheid gekregen, zodat aannemelijk is dat potentiële kopers hiermee rekening zullen houden. Het huis aan de andere zijde van de veehouderij stond ten tijde van het beroep een jaar te koop.
2.4. Beoordeling
2.4.1. Eiser was op 1 januari 2007 eigenaar en gebruiker van de woning gelegen aan [adres woning]. Het betreft een vrijstaande woonboerderij, bouwjaar 1906, bestaande uit een hoofdgebouw en een achterhuis, met een dakkapel, en een kaveloppervlakte van 1500 m². De inhoud van het hoofdgebouw bedraagt 1134 m³. De kwaliteit, het onderhoud en de doelmatigheid van de woning zijn te kwalificeren als matig.
2.4.2. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/1994, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.
2.4.3. Verweerder heeft, ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, een op artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling gebaseerd taxatierapport, in het geding gebracht waarbij is uitgegaan van de marktgegevens van de volgende, in de directe nabijheid van de woning van eiser gelegen, referentieobjecten:
- [adres 2] opp.: 7160 m², inh: 765 m³, bouwjaar: 1920;
- [adres 3], opp.: 6600 m², inh: 369 m³, bouwjaar: 1910;
- [adres 4], opp.: 545 m², inh: 401 m³, bouwjaar: 1910;
- [adres 5], opp.: 2810 m², inh: 334 m³, bouwjaar: 1910.
Het taxatierapport is tevens voorzien van foto's van de woning van eiser en van de referentieobjecten.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport en de hierop gegeven toelichting niet in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De in het taxatierapport opgevoerde vergelijkingspanden liggen niet, zoals eisers woning, naast een bedrijf dat stelselmatig de (milieu)regels overtreedt en daarmee (ernstige) overlast veroorzaakt. Met de door eiser overgelegde uitspraken van de Afdeling in de door hem gevoerde handhavingprocedures, is de ernst van de door eiser ondervonden overlast van de naastgelegen veehouderij verifieerbaar geworden. Verweerder heeft niet betwist dat op de waardepeildatum sprake was van aanmerkelijke geluids- en stankoverlast en heeft evenmin weersproken dat deze overlast reeds geruime tijd bestond en, naar het zich op de waardepeildatum liet aanzien, daarna zou blijven bestaan. De rechtbank acht aannemelijk dat onder deze omstandigheden een potentiële koper van de woning met de te verwachten overlast rekening zal houden. Verweerder had deze overlast dan ook in de vastgestelde waarde dienen te verdisconteren. Voor zover verweerder stelt dat dit is gebeurd door middel van het toekennen van een factor 1 (zeer slecht) voor de ligging, acht de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat met het toekennen van deze liggingsfactor de waardevermindering van het object als gevolg van de ligging naast het desbetreffende bedrijf voldoende tot uitdrukking is gebracht.
Dat de referentiepanden alle in hetzelfde waardegebied liggen als de woning van eiser maakt het voorgaande niet anders.
Ook overigens heeft het taxatierapport van verweerder de rechtbank niet van de juistheid van de vastgestelde waarde kunnen overtuigen. Ten aanzien van het perceel van eisers object is onderscheid gemaakt tussen aan de woning toe te rekenen grond, kavelgrootte 1500 m², waaraan een (hogere) waarde van € 97,- per m² wordt toegekend, en 'overige grond', gewaardeerd naar een lagere waarde van € 3,- per m². De rechtbank acht dit op zichzelf geen onjuiste benadering, maar stelt vast dat een dergelijke benadering niet bij de referentiepanden is toegepast. Dit zou tot andere waarden hebben geleid dan die thans door verweerder zijn berekend. Ter zitting heeft verweerder voorts gesteld dat de waarde van de grond bij eisers woning bij een betere ligging (factor 3) € 135,- per m² extra zou bedragen. De rechtbank komt, indien wordt uitgegaan van deze hogere grondwaarde, evenwel tot de conclusie dat de waarde van de andere kavels op een lager bedrag uitkomt. Dit betekent eveneens dat de referentiepanden alle op een lager bedrag zouden moeten worden getaxeerd. Verweerder heeft aldus de verhoudingen tussen de referentiepanden en eisers object op geen enkele wijze cijfermatig inzichtelijk gemaakt.
2.4.4. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Hiertoe overweegt de rechtbank als volgt. Aannemelijk is dat potentiële kopers met de overlast rekening zullen houden, in die zin dat voor de woning een lagere koopprijs zal worden geboden. Een waarde van nihil, zoals door eiser voorgestaan, acht de rechtbank echter niet aannemelijk gemaakt.
2.4.5. Nu ook eiser naar het oordeel van de rechtbank er niet in is geslaagd de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank, alle feiten en omstandigheden afwegende, in bijzonder het feit dat de referentiewoning aanmerkelijk meer grond heeft maar de opstal beduidend kleiner is dan de woning van belanghebbende, de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 340.000,-. De rechtbank gaat hierbij uit van de verkoop van de referentiewoning [adres 3]. Deze woning is voor wat betreft de ligging nog het best vergelijkbaar met de woning van eiser en is op 15 juni 2005 verkocht voor € 380.000,-. De vastgestelde waarde van deze woning bedroeg op de waardepeildatum € 368.000,-.
2.4.6. Gelet op het voorgaande is het beroep gegrond.
2.5. Nu het beroep gegrond wordt verklaard, dient verweerder op grond van het bepaalde in artikel 8:74, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden.
2.6. De rechtbank ziet met de gegrondverklaring van het beroep voorts aanleiding verweerder op grond van het bepaalde in artikel 8:75, eerste lid, van de Awb te veroordelen in de verletkosten die eiser voor het bijwonen van de zitting heeft moeten maken. Deze kosten worden door de rechtbank, op grond van artikel 2, eerste lid, aanhef en onder d, van het Besluit proceskosten bestuursrecht, vastgesteld op € 159,27 (te weten 3 werkuren maal € 53,09 per uur, zijnde het wettelijk maximumbedrag per uur).
2.7. Mitsdien beslist de rechtbank als volgt.
3. Beslissing
De rechtbank Dordrecht,
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar van 26 september 2007 en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking van 28 februari 2007 in dier voege dat de daarin vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 340.000,-;
- vermindert de aanslagen tot aanslagen, berekend naar een waarde van € 340.000,-;
- gelast dat verweerder eiser het door hem betaalde griffierecht van € 39,- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de verletkosten die eiser voor het bijwonen van de zitting redelijkerwijs heeft moeten maken, welke kosten worden vastgesteld op € 159,27 en door verweerder aan eiser dienen te worden vergoed.
Aldus gegeven door mr. W.M.P.M. Weerdesteijn, voorzitter, en mrs. M.A.C. Prins en J.P. Kruimel, leden, en door de voorzitter en M.G. den Ambtman, griffier, ondertekend.