Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector kanton
Locatie Dordrecht
Kenmerk: 236409 AZ VERZ 09-32
beschikking van de kantonrechter te Dordrecht van 11 februari 2010
in de zaak van
[naam] en;
[naam],
beiden wonende te [adres],
verzoekers,
gemachtigde mr. J.J. Slump;
tegen:
de Vereniging van Eigenaars van het [naam],
gevestigd te [adres],
verweerster,
vertegenwoordigd door het bestuur.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘[verzoekers]’ respectievelijk ‘de VVE’.
Verloop van de procedure
De kantonrechter geeft een beslissing op de volgende processtukken:
1. het verzoekschrift dat ter griffie is binnengekomen op 19 juni 2009;
2. het verweerschrift;
3. het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 5 november 2009;
4. het proces-verbaal van de descente, die is gehouden op 7 december 2009;
5. de producties.
Omschrijving van het geschil
1. De feiten
1.1 [verzoekers] zijn eigenaar van het appartementsrecht bestaande uit een zeventien/vierduizendste aandeel in de gemeenschap, waarmee zij mede recht hebben op het uitsluitend gebruik van een woning met terras, terrein en verder toebehoren, welke woning plaatselijk bekend is als [adres].
1.2 Op 15 december 1978 is een akte van splitsing in appartementsrechten ingeschreven in de openbare registers. Bij de akte van splitsing is tevens het reglement van splitsing vastgesteld (hierna ‘het reglement’). Daarbij is tevens een Vereniging van Eigenaars (hierna ‘de VVE’) opgericht. De huidige bestuurders van de VVE zijn de heren [namen] (hierna ‘het bestuur’).
1.3 Artikel 10 lid 6 van Pro het reglement bepaalt:
“Het is de eigenaars of gebruikers niet toegestaan verbouwingen in of aan hun privé-gedeelte te verrichten of te doen verrichten, tenzij na voorafgaande schriftelijke goedkeuring van de administrateur, die daarover vooraf overleg dient te plegen met de raad van commissarissen (…). Het schriftelijk in te dienen verzoek tot goedkeuring dient vergezeld te gaan van een nauwkeurige omschrijving met tekening(en) van de voorgenomen verbouwing. De administrateur kan aan een te verlenen goedkeuring voorwaarden verbinden”.
1.4 In februari 2006 hebben [verzoekers] onder vigeur van artikel 10 lid 6 toestemming Pro aan de administrateur (dit is het bestuur van de VVE) gevraagd tot het doen van een verbouwing, welke toestemming in maart 2006 door het bestuur is geweigerd.
1.5 Er is geen huishoudelijk reglement, maar er is wel een besluit van de Algemene Ledenvergadering (hierna ‘de ALV’) van 6 april 2006, houdende vaststelling van de procedure met betrekking tot verbouwingen gebaseerd op een bijlage bij agendapunt 10, waarvan de tekst onder meer luidt:
“ - aanvraag tot verbouwing naar bestuurders;
- bestuurders zenden aanvraag naar Architecten Commissie;
- publicatie aanvraag door ophanging op mededelingenbord;
- AC voorziet binnen veertien dagen aanvraag van advies en zendt dit naar bestuurders;
- bestuurders leiden advies door naar RvC;
- overleg bestuurders en RvC via e-mail;
- publicatie besluit, alsmede A-4 versie bouwtekening;
- bezwaren kunnen binnen een termijn van twee weken worden ingediend;
- beslissing bestuurders op eventuele bezwaren;
- besluit wordt definitief”.
1.6 Op 29 juni 2006 hebben [verzoekers] bij het bestuur van de VVE opnieuw een verzoek ingediend om toestemming te verkrijgen voor een verbouwing. Dit verzoek ziet op het verplaatsen van de achtergevelpui, waarbij het inpandige balkon bij de woonkamer wordt getrokken. Bij brief van 4 juli 2006 heeft het bestuur aangegeven dat de aanvraag zal worden doorgezonden naar de Architectencommissie (hierna ‘de AC’) en de Raad van Commissarissen.
1.7 Bij brief van 11 juli 2006 heeft ir. [naam], lid van de AC aangegeven:
“Tegen deze wijziging bestaat bezwaar tenzij de volgende aandachtspunten in acht worden genomen (…)”.
1.8 Bij brief van 29 september 2006 hebben [verzoekers] een gewijzigde tekening, gedateerd 24 september 2006, aan het bestuur gezonden.
1.9 Op 28 december 2006 heeft het bestuur aan [verzoekers] een brief gestuurd waarin is vermeld:
“Bijgaand zenden wij u een afschrift van het besluit tot goedkeuring onder voorwaarden van uw aanvraag tot verbouwing, zoals dat heden op het mededelingenbord is gepubliceerd”.
1.10 Het besluit tot goedkeuring onder voorwaarden bevat de bepaling dat gedurende een termijn van 14 dagen schriftelijk bezwaar kan worden gemaakt bij de bestuurders. Tijdens de bezwaartermijn is door de eigenaar van de woning aan het [adres], de heer [naam X], een bezwaar ingediend. Bij brief van 8 januari 2007 heeft het bestuur aan [verzoekers] kenbaar gemaakt:
“Ten vervolge op onze brief van 5 dezer laten wij u bij deze weten dat wij ons genoodzaakt zien het bezwaar van de heer [naam X] toe te wijzen. Hiermee is uw verzoek als bedoeld in artikel 10 lid 6 van Pro het splitsingsreglement alsnog afgewezen. U heeft derhalve geen goedkeuring voor uw verbouwing”.
1.11 Vervolgens hebben [verzoekers] het verzoek, althans de bouwkundige detaillering daaruit, aangepast en op 5 oktober 2007 wederom ingediend. Deze aanvraag is door het bestuur afgewezen op grond van opmerkingen van de AC.
1.12 Op 14 maart 2008 hebben [verzoekers] een gewijzigd verzoek ingediend. Op 11 april 2008 hebben zij een gewijzigde tekening ingediend. Bij brief van 7 juni 2008 heeft de AC op deze stukken gereageerd en aangegeven, dat zij geen aanleiding tot het maken van opmerkingen heeft. Op 21 juli 2008 is naar aanleiding van dit verzoek opnieuw een besluit tot goedkeuring onder voorwaarden gepubliceerd. Daartegen is door de heer [naam XX] en [naam X] respectievelijk bij e-mail van 5 en 8 augustus 2008 bezwaar gemaakt.
1.13 In een brief van 18 augustus 2008 deelt het bestuur aan [verzoekers] het volgende mede:
“Op de eerste aanvraagtekening staat de datum 15-04-2005 vermeld waardoor de architectencommissie er ten onrechte van uit is gegaan dat de aanvraag ook van die datum is en daardoor van vóór de goedkeuringsdatum van de brochure met procedure “Verbouwen in stijl”. Om deze reden heeft de AC gemeend onder de bekende voorwaarden te moeten adviseren. Tijdens het onderzoek naar de bezwaren van de fam. [naam XX] is echter gebleken dat de aanvraag is gedaan op 17 februari 2006, waardoor het argument van de AC om te dezen uit te gaan van een “overgangsregime” onhoudbaar is. De argumenten die door de familie [naam XX] worden gehanteerd liggen volkomen in lijn met de brochure “Verbouwen in stijl”. Op deze gronden dienen wij het bezwaar van de familie [naam XX] toe te wijzen. Hiermee is uw verzoek als bedoeld in artikel 10 lid 6 van Pro het splitsingsreglement alsnog afgewezen. Het door de heer [naam X] ingediende bezwaar behoeft gelet op het bovenstaande geen zelfstandige behandeling”.
2. Het verzoek
2.1 [verzoekers] vragen de kantonrechter bij beschikking, uitvoerbaar bij voorraad, vervangende machtiging ingevolge artikel 5:121 lid 2 BW Pro te verlenen voor de geweigerde verbouwing en de VVE te veroordelen in de kosten van dit geding. [verzoekers] voeren daartoe –samengevat- het volgende aan.
2.2 [verzoekers] zijn van mening dat het bestuur ten onrechte andere appartementsgerechtigden in de gelegenheid heeft gesteld bezwaar te maken tegen de voorgenomen goedkeuring. Artikel 10 lid 6 van Pro het reglement biedt die mogelijkheid niet. Bovendien is het volgen van een bezwaarprocedure in strijd met artikel 5:139 lid 5 BW Pro, omdat het besluit tot het volgen van een dergelijke procedure niet is genomen met medewerking van alle appartementseigenaars. Voorts hadden de ingediende bezwaren niet-ontvankelijk moeten worden verklaard, omdat ze te laat zijn ingediend. Het bestuur had reeds op grond van haar eigen oordeel goedkeuring verleend en was daarom niet gerechtigd alsnog de goedkeuring te onthouden door deze in te trekken.
2.3 Voorts heeft het bestuur de aanvraag volgens [verzoekers] ten onrechte getoetst aan de brochure “Verbouwen in stijl”. Deze brochure is niet door de ALV goedgekeurd en mag daarom niet als maatstaf gelden. Voor zover de kantonrechter oordeelt dat wel aan de brochure mocht worden getoetst, zijn [verzoekers] van mening dat aan de eisen van de brochure is voldaan. Waarom niet aan de brochure zou zijn voldaan is door de VVE niet gemotiveerd. Volgens een door [verzoekers] geraadpleegde deskundige, de heer [naam], is er geen sprake van strijd met de brochure.
2.4 Tevens stellen [verzoekers] zich op het standpunt dat de weigering van het bestuur om goedkeuring te verlenen in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. [verzoekers] hebben hun plan herhaaldelijk aangepast en het bestuur heeft hen gedurende meer dan twee jaar uitzicht gegeven op honorering van hun verzoek. Niet eerder dan op 18 augustus 2008 is naar voren gebracht dat de brochure “Verbouwen in stijl” een rol speelt. Aan vele vergelijkbare bouwplannen is goedkeuring verleend. Inmiddels hebben zoveel verbouwingen plaatsgevonden dat van een architectonische eenheid niet meer kan worden gesproken.
3. Het verweer
3.1 De VVE is van oordeel dat [verzoekers] niet ontvankelijk dienen te worden verklaard in hun verzoek. [verzoekers] hebben aangevoerd dat zij van mening zijn dat het besluit tot het volgen van een bezwaarprocedure, gedateerd 6 april 2006, nietig is. Volgens de VVE hadden [verzoekers] de procedure van artikel 5:130 BW Pro dienen te volgen en niet onderhavige procedure.
3.2 De VVE is voorts van oordeel dat zij op redelijke grond goedkeuring heeft geweigerd voor de door [verzoekers] voorgenomen verbouwing. De bevoegdheid tot het verlenen van toestemming, zoals omschreven in artikel 7 van Pro het splitsingsreglement, ligt mede op grond van het bepaalde in artikel 10 lid 6 bij Pro het bestuur van de VVE. Het bestuur legt beide artikelen aldus uit dat zolang de ALV niet anders besluit, het beleid van het bestuur gericht moet zijn op de handhaving van het architectonische uiterlijk. Door de ALV is nooit besloten om het bepaalde in artikel 7 van Pro het splitsingsreglement op te heffen, dan wel te wijzigen.
3.3 In het verleden was het beleid aldus, dat de op grond van artikel 7 verlangde Pro goedkeuring werd verleend, indien de gemeente een bouwvergunning verleende. Vanuit de ALV kwam in toenemende mate kritiek op dit beleid. In de tweede helft van de jaren negentig is dit beleid daarom vervangen door een zelfstandige inhoudelijke afweging door het bestuur. Tevens is een bezwaarmogelijkheid ingevoerd.
3.4 Naar aanleiding van externe ontwikkelingen, met name het wijzigen van de bestemming van de woningen van [naam] van recreatiewoningen naar burgerwoningen, is op 28 september 2005 de AC formeel ingesteld. De AC heeft de architectonische kenmerken van het [naam] vastgelegd in de brochure “Verbouwen in stijl”. De brochure is gepresenteerd aan de ALV. Volgens het bestuur behoeft deze brochure geen goedkeuring van de ALV omdat deze slechts een beschrijving van het ontwerp van de architect bevat.
3.5 Bij besluit van 6 april 2006 heeft de ALV geformaliseerd dat de adviezen van de AC een vast onderdeel dienen uit te maken van het besluitvormingsproces. Dit besluit betrof geen wijziging van het splitsingsreglement, maar slechts een vaststelling van reeds bestaand beleid.
3.6 De VVE betwist dat het bestuur aan vergelijkbare bouwplannen goedkeuring zou hebben verleend. Het betreft enerzijds gevallen die onder het ‘oude’ beleid vielen en anderzijds verbouwingen van een geheel andere strekking.
3.7 Voor bouwaanvragen die waren ingediend voor december 2005 hanteerde de AC een overgangsregime. Doordat de oorspronkelijke aanvraag van [verzoekers] was voorzien van een tekening gedateerd 15 april 2005 verkeerde de AC ten onrechte in de veronderstelling dat deze aanvraag ook van die datum was en dus het overgangsregime diende te worden gehanteerd.
3.8 De bezwaren van [naam XX] en [naam X] zijn ruim binnen de termijn van veertien dagen aan het bestuur kenbaar gemaakt.
Beoordeling van het geschil
4. Het oorspronkelijke verzoek en alle volgende verzoeken van [verzoekers] aan het bestuur zijn gebaseerd op artikel 10 lid 6 van Pro het splitsingreglement.
Blijkens dat artikel moet voor een verbouwing voorafgaand schriftelijke toestemming aan het bestuur worden gevraagd.
5. De VVE legt in haar verweer verband tussen de artikelen 7 en 10 van het splitsingsreglement, door te betogen dat artikel 7 het Pro genus van het species in artikel 10 lid 6 is Pro. Artikel 7 luidt Pro:
“de eigenaars of gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen veranderingen in het gebouwde aanbrengen, waardoor de hechtheid ervan in gevaar zou worden gebracht of waardoor het architectonische en/of landschappelijke uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd zou worden”.
Dit artikel valt onder het hoofdstuk B met als titel “Regeling omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke voorzieningen”. Artikel 10 valt Pro onder het hoofdstuk C met als titel ”Regeling omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van privégedeelten”.
Het betreft hier twee verschillende onderwerpen die niet toevallig los van elkaar zijn geregeld en die, gelet op hun rubricering, ieder een eigen doel dienen. Van een delegatie door de ALV aan het bestuur, want dat is wat de VVE betoogt, is hier geen sprake. Integendeel, het is aldus dat indien de in artikel 10 lid 6 bedoelde Pro verbouwing het in artikel 7 bedoelde Pro gemeenschappelijk architectonisch uiterlijk aantast, de ALV ingevolge artikel 7 het Pro enige bevoegde orgaan is. Het strikte karakter van een splitsingsreglement verzet zich tegen een andere uitleg.
6. Het onderhavige geval ligt feitelijk echter nog net iets anders. De AC en in aansluiting daarop het bestuur hebben zich in juli 2008, naar is betoogd, vergist in dier voege, dat een goedkeurend advies is gegeven omdat “beiden, (alhoewel verweerster dat pas later heeft gemerkt) in de veronderstelling verkeerden dat dit (ktr.: het bouwplan) van voor 1/06/06 was. Indien de latere datum van de aanvraag, te weten 8 februari 2006, toen zou zijn onderkend, zou geen positief advies zijn gegeven. Het bezwaar van de heer [naam XX] is vervolgens weer ingediend nadat toestemming door het bestuur van verweerster is verleend”, aldus de verklaring van het lid van de AC, [naam], ter gelegenheid van de descente op 7 december 2009, welke verklaring door de VVE is bevestigd.
7. De kantonrechter is van oordeel dat de later (18 augustus 2008; zie hiervoor onder 1.13) hierop alsnog gebaseerde afwijzing niet door het bestuur had mogen worden gegeven. [verzoekers] mochten volledig op de eerdere goedkeuring vertrouwen en konden noch behoefden te weten dat die goedkeuring (21 juli 2008; zie hiervoor onder 1.12) berustte op een in de opvatting van de AC onjuiste interpretatie van de datum van het bouwplan, welke interpretatie zelfs aan het bestuur niet onmiddellijk kenbaar was, maar uiteindelijk wel door het bestuur is overgenomen, wat alsnog de weigering op grond van de bezwaren van [naam XX] opleverde.
8. Het betreft hier dus een weigering van een in artikel 10 lid 6 aangewezen Pro orgaan dat op een onredelijke grond alsnog toestemming heeft geweigerd. Van een niet ontvankelijkheid van verzoekers, zoals door de VVE is betoogd is dan ook geen sprake. Artikel 5:121 BW Pro is derhalve van toepassing.
9. Resteert de vraag of de door anderen ([naam X] en [naam XX]) ingediende bezwaren, die vanwege het bestuur nog een voorwaarde voor goedkeuring vormden, tot een andersluidend oordeel moeten leiden.
10. Hiervoor moet worden nagegaan of die procedure niet in strijd is met het splitsingsreglement. Blijkens het verslag van de ALV van 6 april 2006 heeft het voorstel het karakter van een huishoudelijk reglement gehad. Een lid van het bestuur heeft beaamd dat dan een quorum benodigd was, maar verder verklaard “de procedure heeft slechts het karakter van een huishoudelijk reglement, het is zeker niet de opzet om er nu een huishoudelijk reglement van te maken. Het gaat om artikel 10 lid 6 van Pro het splitsingsreglement, waarin staat dat verbouwingen niet zijn toegestaan tenzij de bestuurder toestemming geeft. Dit is echter alles wat het splitsingsreglement er over zegt. De bestuurders willen dit graag zorgvuldiger doen, waarbij bijvoorbeeld het gebruik van publicatie wordt bevestigd en de mogelijkheid tot bezwaar (…..)”.
11. Wat wordt bedoeld met “slechts het karakter van een huishoudelijk reglement” is niet duidelijk. Wel kan uit de tekst van dit verslag worden opgemaakt dat slechts artikel 10 lid 6 en Pro niet artikel 7 van Pro het splitsingsreglement onderwerp van de besluitvorming is geweest. In feite komt dus ook hier de misvatting tot uitdrukking dat het bestuur alle zaken van de ALV op dit onderdeel gedelegeerd heeft gekregen, wat niet het geval is (zie overweging 5).
12. Bovendien wordt door het bestuur een bezwaarprocedure geïntroduceerd. Bij een verzoek ex artikel 7 van Pro het splitsingsreglement, waarvan de beoordeling aan de ALV voorbehouden is, zou, indien de redenering van het bestuur gevolgd zou worden, die ALV geen rol (kunnen) spelen en zou het bezwaar van slecht één bewoner tot een afwijzing van het verzoek (kunnen) leiden, terwijl daar in de ALV een gewone meerderheid van stemmen voor benodigd zou zijn. Een dergelijke ingreep is in strijd met het splitsingsreglement zodat aan de bezwaren van [naam X] en [naam XX], die zijn gericht op de architectonische aantasting, terwijl er geen constructieve bezwaren meer zijn, in het onderhavige geval geen rol kunnen spelen. Deze bezwaren vallen immers buiten het bestek van artikel 10 lid 6 en Pro kunnen op grond van artikel 7 niet Pro worden ingediend.
13. Dit leidt er toe dat de VVE het verzoek van [verzoekers] zonder redelijke gronden heeft afgewezen en dat [verzoekers] alsnog gerechtigd zullen worden om de beoogde verbouwing, zoals die aanvankelijk op 21 juli 2008 werd goedgekeurd, op basis van de verzochte vervangende machtiging uit te voeren.
14. De overige stellingen van partijen behoeven, gelet op het voorgaande, geen verdere bespreking meer.
15. De VVE zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten worden veroordeeld.
Beslissing
De kantonrechter:
verleent aan [verzoekers] een vervangende machtiging voor de voorgenomen verbouwing aan de woning [adres];
veroordeelt de VVE in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [verzoekers] begroot op € 110,-- aan griffierecht en € 600,-- aan salaris gemachtigde;
verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Deze beslissing is gegeven door mr. E.D. Rentema, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 februari 2010, in aanwezigheid van de griffier.