Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector Bestuursrecht
procedurenummers: AWB 08/1409 & 08/1410
Alcazar B.V.,
gevestigd te Puttershoek, eiseres sub 1,
gemachtigde: mr. D.N.J. van Horssen, werkzaam bij R3 Juridisch Planologisch Adviesburo,
Van der Pligt Investments B.V.,
gevestigd te Puttershoek, eiseres sub 2,
gemachtigde: mr. D.N.J. van Horssen, werkzaam bij R3 Juridisch Planologisch Adviesburo,
samen te noemen: eiseressen
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Binnenmaas, verweerder
gemachtigde: het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling te Klaaswaal, namens deze: mr. R.P.M.M. Mols, werkzaam bij Van den Bosch en partners te Sliedrecht
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikkingen, gedagtekend 29 februari 2008 de waarde van de onroerende zaak, gelegen aan de [adres], op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op 1 januari 2007 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008 vastgesteld op € 4.711.000,- (hierna: de beschikkingen). Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseressen opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2007 (hierna: de aanslagen).
Eiseressen hebben bij brieven van 2 april 2008 tegen de beschikkingen bezwaar gemaakt bij verweerder. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.
Bij uitspraken van 23 oktober 2008 heeft verweerder de bezwaren van eiseressen gedeeltelijk gegrond verklaard en de waarde nader bepaald op € 4.566.000,-.
Tegen deze uitspraken hebben eiseressen bij brieven van 28 november 2008 beroep ingesteld bij de rechtbank Dordrecht.
De zaken zijn op 7 oktober 2009 ter zitting van een meervoudige kamer behandeld.
Eiseressen zijn ter zitting verschenen, vertegenwoordigd door hun gemachtigde.
Tevens is namens eiseressen verschenen [XXX] eigenaar van eiseressen.
Verweerder is verschenen bij gemachtigde.
Voorts is voor verweerder verschenen ir. M. van Eekelen, WOZ-taxateur.
Deze zaken zijn gevoegd behandeld met de zaken met de procedurenummer AWB 08/1383 en AWB 08/1386. Na de behandeling ter zitting zijn deze zaken weer gesplitst.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge het derde lid van dit artikel wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
Ingevolge het derde lid van dit artikel wordt, indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
Ingevolge artikel 4, tweede lid, gelezen in samenhang met het eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling), wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met objecten waarvan de marktgegevens beschikbaar zijn rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
2.2. Bij de uitspraken op bezwaar stelt verweerder zich op het standpunt dat de waarde is bepaald met behulp van de gecorrigeerde vervangingswaarde-methode. De vervangingswaarde wordt bepaald door de waarde van de grond op te tellen bij de waarde van de opstal. De waarde van de opstal wordt gesteld op de herbouwwaarde gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering en functionele veroudering. Voor noemer ' thema' is al een zeer korte afschrijvingstermijn gehanteerd en er bestaat volgens verweerder geen reden om de deelwaarde nog verder te verlagen. De waarde wordt op basis van de gecorrigeerde vervangingswaardemethode vastgesteld op € 4.566.000,-.
2.3. Eiseressen kunnen zich met de bestreden uitspraken niet verenigen. Eiseressen menen dat de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Eiseressen stellen dat onvoldoende rekening is gehouden met de economische situatie in de discobranche. Bij vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde moet rekening worden gehouden met de economische situatie. Deze is bepalend voor de maatschappelijke behoefte en daarmee de factor voor functionele veroudering. Deze functionele correctie is door verweerder niet meegenomen. De bezettingsgraad is drastisch gedaald en een vele malen lagere functionele correctie van 40 tot 50% zou op zijn plaats zijn. Door het op geen enkele wijze verdisconteren van de functionele veroudering in de waardebepaling is deze niet juist.
2.4. De rechtbank overweegt het volgende.
Eiseressen waren op 1 januari 2008 gebruikster (eiseres sub 1) dan wel eigenares (eiseres sub 2) van het object gelegen aan de [adres]. Het betreft een uitgaanscentrum, genaamd Alcazar, gelegen aan de zuidkant van [plaats]. Het bouwjaar van het object is 1989. Het object is in 1994 uitgebreid, in 1998 grondig verbouwd en uitgebreid en in 2005 wederom uitgebreid.
De rechtbank stelt vast dat de objectafbakening en de waarde die aan de grond is toegekend niet in geschil zijn. Het enige aspect dat partijen verdeeld houdt is of en in welke mate rekening moet worden gehouden met eventuele functionele veroudering.
In de nota van toelichting bij de Uitvoeringsregeling worden voor het bepalen van de correctiefactor wegens functionele veroudering de hierna genoemde vier aspecten onderscheiden:
- de mate waarin er door economische of maatschappelijke ontwikkelingen nog behoefte bestaat aan het desbetreffende object;
- de al dan niet verouderde bouwwijze;
- de belemmering in de normale activiteiten van de organisatie door een ondoelmatige inrichting van de ruimte of door een tekort of overschot aan ruimte;
- de excessieve gebruikskosten van het object ten gevolge van een niet volledig functioneel gebouw.
Ter onderbouwing van zijn standpunt punt heeft verweerder een op 23 december 2008 door ir. M van Eekelen (gediplomeerd WOZ-taxateur) opgesteld taxatierapport overgelegd. De rechtbank gaat ervan uit dat in dit rapport, gelet op de daarin gehanteerde methodiek, de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object is bepaald. Uit dit taxatierapport blijkt een restwaarde voor de thematische afbouw wordt gehanteerd van 20%. Tevens blijkt uit de gedingstukken dat het object in 1998 is verbouwd en uitgebreid en dat in 2005 een ruimte (keuken, kleedkamers en berging) en een tongahut zijn bijgebouwd. Door eiseressen is dit niet weersproken. Blijkens artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ moeten wijzingen sinds de stichting in aanmerking worden genomen. Gelet op bovengenoemde verbouwingen, met name de verbouwing in 2005, en het feit dat de taxateur slechts een restwaarde van 20% hanteert, is de rechtbank van oordeel dat in het taxatierapport met de economische en maatschappelijke ontwikkelingen en met de veroudering van het object in voldoende mate rekening is gehouden. Een functionele correctie van 40 tot 50% is door eiseressen niet aannemelijk gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met dit rapport aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van het object niet te hoog is.
Op 23 september 2009 hebben eiseressen de rechtbank een taxatierapport doen toekomen opgesteld door Van Amelsvoort bedrijfsmakelaardij B.V. In dit rapport wordt de onderhandse verkoopwaarde van het object bepaald op € 2.835.000. Allereerst merkt de rechtbank op dat in dit rapport niet de vervangingswaarde van het object wordt bepaald. Met dit rapport wordt dan ook de juistheid van de door verweerder vastgestelde gecorrigeerde vervangingswaarde niet weerlegd. Daarnaast is onduidelijk hoe de taxateur tot de door hem voorgestane waarde komt. Op pagina 14 van het taxatierapport wordt weliswaar gesteld dat de waardering mede is gebaseerd op de bruto aanvangsrendementmethode, de omzetgerelateerde huurwaarde berekening en de dekkingswaardeberekening. Een daadwerkelijke berekening op grond waarvan de waarde tot stand is gekomen is echter niet in het taxatierapport aangetroffen. Daarnaast is de waarde in het taxatierapport ook niet bepaald naar de voor de vaststelling van de WOZ-waarde voorgeschreven waardepeildatum. Het taxatierapport kan dan ook niet tot een ander oordeel leiden.
Met betrekking tot de stelling van eiseressen dat al jaren vanaf 2004 een neergaande trend bestaat ten aanzien van de omzetcijfers en het bedrijf al meer dan zes jaren in de rode cijfers staat, overweegt de rechtbank dat eiseressen deze stelling niet hebben onderbouwd. Daarnaast blijkt uit het taxatierapport van Van Amelsvoort bedrijfsmakelaardij B.V. dat de omzet weliswaar over de jaren 2006, 2007 en 2008 enigszins is gedaald, maar er valt niet uit op te maken dat daadwerkelijk verlies is geleden. Deze stelling van eiseressen kan dan ook niet verlaging van de WOZ-waarde leiden.
Nu ook anderszins geen feiten of omstandigheden naar voren gekomen zijn die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de vastgestelde WOZ-waarde van € 4.566.000,- voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
De beroepen zijn derhalve ongegrond.
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht.
Mitsdien beslist de rechtbank als volgt.
3. Beslissing
De rechtbank Dordrecht:
- verklaart de beroepen ongegrond.
Aldus gegeven door mr. W.M.P.M. Weerdesteijn, voorzitter, en mrs. M.A.C. Prins en O.B. Onnes, leden, en door de voorzitter en mr. N.M. Zandbergen, griffier, ondertekend.