Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK DORDRECHT
Sector civiel recht
Vonnis van 28 juli 2010
in de zaak met zaaknummer / rolnummer: 74583 / HA ZA 08-2175 van
1. [eiser 1],
wonende te Leerdam,
2. [eiser 2],
wonende te Leerdam,
eisers in de hoofdzaak,
advocaat mr. V.J. Groot,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Kleurrijk Wonen B.V.
(voorheen geheten: C.W.L. KOOPWONINGEN B.V.), gevestigd te Leerdam,
gedaagde in de hoofdzaak,
advocaat mr. G.P. Jongeneel,
Partijen zullen hierna [eisers] en CWL genoemd worden.
1. De procedure in de hoofdzaak
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 22 oktober 2008
- het proces-verbaal van comparitie van 8 juni 2009
- de conclusie van repliek tevens akte eiswijziging
- de conclusie van dupliek tevens akte wijziging statutaire naam, invoeging processtukken van de vrijwaringszaak en verzet tegen vermeerdering van eis
- de akte uitlating partijen tevens akte uitlating producties
- de antwoordakte
- de pleitnotities van [eisers]
- de pleitnotities van CWL
- de door partijen overgelegde producties.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eisers] heeft met CWL een schriftelijke koop-/aannemingsovereenkomst gesloten op 10 november 2000. Hierbij heeft CWL zich jegens [eisers] verplicht tot bouw en levering van een woning, gelegen in Leerdam, omschreven als en verder te noemen “het Glazen Huis.” De koop-/aanneemsom bedroeg fl. 1.968.000 (€ 893.039,45). Het Glazen Huis is ontworpen naar aanleiding van een door CWL vanwege haar 40-jarige jubileum uitgeschreven prijsvraag voor architecten “ontwerp een vrijstaande glazen woning.” Met het prijsvraagthema wilde CWL haar verbondenheid tot uitdrukking brengen met de glasstad Leerdam. Het Glazen Huis heeft een architecturaal bijzonder ontwerp met een overheersende toepassing van het materiaal glas. De gevels bestaan uit meerdere glasplaten die met de vlakke zijdes tegen elkaar zijn gelijmd. De verlijmde glasplaten vormen de draagconstructie van het bouwwerk. Het glas is aan CWL geleverd door het bedrijf Saint Gobain Glass (hierna: SGG) te Veenendaal.
2.2. Het Glazen Huis is notarieel geleverd aan [eisers] op 20 december 2000.
2.3. Oplevering van het Glazen huis aan [eisers] heeft plaats gevonden op 5 september 2001. Van de oplevering is een proces-verbaal opgemaakt.
2.4. Na oplevering heeft CWL meermaals het Glazen Huis bezocht in verband met klachten van [eisers] over gebreken aan de woning. Deze bezoeken hebben onder meer plaats gevonden op 4 december 2001 en op 22 februari 2002.
2.5. [eisers] heeft op 10 januari 2005 een makelaar ingeschakeld voor verkoop van het Glazen Huis.
2.6. Op 20 april 2005 heeft een bouwkundige opname van het Glazen Huis plaats gevonden door [betrokkene 1] van Vereniging Eigen Huis. Hierbij was ook CWL aanwezig. Van de opname is rapport opgemaakt.
2.7. Bij brief van 7 juni 2005 is CWL namens [eisers] door Vereniging Eigen Huis aansprakelijk gesteld voor nog niet herstelde opleveringsgebreken en voor gebreken die na de oplevering zijn ontstaan. Bij de brief was het sub rov. 2.6 vermelde rapport gevoegd.
2.8. De makelaar van [eisers] heeft bij brief van 13 februari 2007 aan [eisers] over gebreken in het Glazen Huis onder meer het volgende medegedeeld:
“In de periode van verkoop zijn we steeds geconfronteerd met voormelde gebreken en de feitelijke afhandeling hiervan. Dit heeft regelmatig het verkoopproces verstoord en opgehouden. Thans zelfs in die mate, dat de verkoop opgeschort is om eerst duidelijkheid te verkrijgen over de oorzaak en oplossing van geconstateerde gebreken.”
(…)
“Uitgaande van de thans bekende feiten en gebreken aan de woning waarderen wij dat de waarde van de woning is gedaald met circa 20 % tot ca. € 820.000. Met name, het blijkbaar niet te verhelpen gebrek van de (algen)aanslag en het optrekkend vocht in de wanden van het souterrain achten wij een grote aantasting op de kwaliteit en uitstraling van de woning, een groot negatief effect op de prijs/kwaliteitsverhouding en hierdoor op de waarde.”
2.9. In opdracht van [eisers] heeft ing. [betrokkene 2] van Bureau voor Bouwpathologie een rapport de dato 14 december 2007 opgemaakt over gebreken aan het Glazen Huis.
2.10. [eisers] heeft het Glazen Huis in november 2009 laten slopen en de grond in drie verschillende bouwkavels te koop gezet. Twee van de drie kavels zijn inmiddels -aan derden- verkocht. Een kavel van 660 m2 is verkocht voor € 280.000 (notarieel geleverd op 12 februari 2010) en een kavel van 680 m2 is verkocht voor € 310.000 (notarieel geleverd op 1 maart 2010). De derde kavel heeft een oppervlakte van 740 m2 en staat nog te koop voor een vraagprijs van € 340.000.
3. Het geschil en de beoordeling
3.1. [eisers] vordert, kort gezegd, na zijn laatste eiswijziging, gedaan bij pleidooi, uitvoerbaar bij voorraad:
primair: ontbinding van de overeenkomst met aanvullende schadevergoeding,
subsidiair: vervangende schadevergoeding.
vermeerderd met wettelijke rente en proceskosten.
Volgens [eisers] is sprake van wanprestatie door CWL, althans non-conformiteit. Er is sprake van vele tientallen gebreken aan het Glazen Huis.
3.2. CWL heeft zich verzet tegen de -meerdere- eiswijzigingen van [eisers]. Dit verzet wordt verworpen. In wezen is de laatste eiswijziging van [eisers] een vergaande vereenvoudiging van zijn vordering. Tegen de thans slechts nog gevorderde ontbinding van de overeenkomst en/of schadevergoeding heeft CWL zich adequaat kunnen verweren.
3.3. CWL beroept zich jegens [eisers] op processtukken in de vrijwaringsprocedure tussen CWL en SGG. CWL mag aan [eisers] niet tegenwerpen dat [eisers] eerst bij gelegenheid van het pleidooi reageert op deze processtukken. Bij dupliek heeft CWL, ten onrechte, gemeend te mogen volstaan met de kale mededeling dat de processtukken in de vrijwaringsprocedure als ingelast moeten worden beschouwd in de onderhavige procedure. Pas bij latere akte heeft CWL de processtukken in de vrijwaringsprocedure alsnog in geding gebracht. [eisers] kon dus niet eerder reageren op deze processtukken.
3.4. CWL beroept zich op verjaring. Ingevolge art. 7:761, eerste lid, BW verjaart elke rechtsvordering wegens een gebrek in het opgeleverde werk door verloop van twee jaren nadat de opdrachtgever ter zake heeft geprotesteerd. Indien de opdrachtgever de aannemer een termijn heeft gesteld waarbinnen deze het gebrek zal kunnen wegnemen, begint de verjaring pas te lopen bij het einde van die termijn, of zoveel eerder als de aannemer te kennen heeft gegeven het gebrek niet te zullen herstellen.
3.5. De brieven van [eisers] uit 2002, 2003 en van 20 juni 2004 (producties 13 C, 13 D en 13 F bij dagvaarding) hebben blijkens hun inhoud een algemene strekking voor wat betreft de aanwezige gebreken. Deze brieven vormen mitsdien een stuiting van de verjaringstermijn voor alle op dat moment bestaande gebreken. De verjaringstermijn begint aldus opnieuw te lopen op 21 juni 2004.
3.6. Namens [eisers] heeft Vereniging Eigen Huis bij brief 7 juni 2005 bij CWL aangedrongen op herstel van de opleveringsgebreken en van later opgekomen gebreken. In deze brief wordt gerefereerd aan de -in rov. 2.6 genoemde- opname van gebreken door Vereniging Eigen Huis op 20 april 2005. Bij deze brief was het rapport van de opname gevoegd. Aldus heeft in ieder geval stuiting plaats gevonden van de gebreken waarvan in het rapport gewag wordt gemaakt. De verjaringstermijn is derhalve, voor wat betreft de gebreken die in het rapport staan, opnieuw gaan lopen op 8 juni 2005.
3.7. Bij brief van 25 september 2006 heeft Vereniging Eigen Huis namens [eisers] bij CWL aandacht gevraagd voor haar brief van 7 juni 2005. De verjaringstermijn is derhalve, voor wat betreft de gebreken die in het rapport staan, opnieuw gaan lopen op 26 september 2006.
3.8. De dagvaarding dateert van 19 februari 2008. Dit is minder dan twee jaar na 26 september 2006. Van verjaring is mitsdien geen sprake, voor wat betreft de gebreken die in rapport staan. Om hierna te melden redenen kan in het midden kan blijven of de uitgebreide overige correspondentie van [eisers] eveneens stuitingshandelingen omvat.
3.9. De verjaringstermijnen voor de gevorderde ontbinding van de overeenkomst en voor schadevergoeding bedragen geen twee jaar maar vijf jaar, zodat op deze grondslag te minder sprake is van verjaring.
3.10. In haar conclusie van antwoord erkent CWL dat sprake is van een aantal gebreken. Als erkende gebreken ook in het rapport staan, is sprake van niet-verjaarde gebreken waarvoor bewijslevering, vanwege de erkenning, niet nodig is. De rechtbank zal beoordelen of er erkende gebreken zijn die ook in het rapport staan.
3.11. CWL erkent dat het Glazen Huis de volgende, in de visie van CWL deels herstelbare en deels onherstelbare, gebreken heeft (conclusie van antwoord nummer 111 en verder).
Herstelbaar zijn volgens CWL de volgende gebreken:
-krimpscheuren in muren en gangen, haarscheuren, loslatend stucwerk en vochtproblemen
-houtwerk aan de onderzijde van het dakoverstek is verweerd
-loskomen van pleisterwerk door vochtinwerking
-beschadigde dekvloer in de garage
-krimpscheuren in de afrit garage
-afrit garage plaatselijk onvoldoende waterdicht
-binnendringen water via doorvoeren en condens aan binnenzijde van buitenbeglazing douche
-er is sprake van een in het kader van een garantiegebrek niet opnieuw aangebrachte aluminium strip van circa 1 meter
-kleurverschil en verticale strepen
-spleet tussen vensterbank en buitenruit.
Onherstelbaar zijn volgens CWL onder meer de volgende gebreken:
-de ruimte tussen de glasplaten kan niet worden gereinigd: “Door het ontwerp is een ruimte ontstaan die bijna niet schoon te houden is. Een ruimte volledig afsluiten zodat hier geen insecten kunnen huisvesten is praktisch onmogelijk. Er zal een permanente opening moeten worden gecreëerd door een ruit te verwijderen of in te korten waardoor de ruimte wel schoon kan worden gehouden. Een permanente opening heeft wel gevolgen voor de geluidsisolatie in de woning.”
-algengroei aan onderzijde glaswand: “Aan de onderzijde is in de loop van de tijd een groen/ bruine aanslag ontstaan. Dit is het gevolg van dampspanning wat halverwege de constructie zijn douwpunt bereikt, in combinatie met zonlicht wat door het glas schijnt ontstaat een omgeving waar algengroei mogelijk is. Tussen beton en glas is overigens een volkomen dampdicht en isolerend materiaal toegepast, waardoor vocht het glas niet direct kan bereiken. Er is tot op heden geen oplossing voor dit gebrek.”
-witte verkleuring in de verlijming van de glasplaten (lijmvlekken). Volgens CWL heeft de architect dit trachten op te lossen door over te stappen op een methode waarbij alleen de randen van de glasplaten werden verlijmd maar CWL erkent wel dat vlekken iets zichtbaar blijven. Volgens CWL kan dit worden opgelost door de kopse ruiten met matte folie te bedekken. Volgens CWL heeft [eisers] met deze oplossing ingestemd.
3.12. De rechtbank stelt vast dat de volgende, door CWL erkende gebreken ook in het rapport staan:
-condensvorming toilet (nr. 4 rapport, nr. 120 conclusie van antwoord)
-algengroei (nr. 5 rapport, nr. 128 conclusie van antwoord)
-insecten tussen de glasplaten die niet verwijderd kunnen worden (nr. 8 rapport nr. 127 conclusie van antwoord).
3.13. Als CWL beoogt aan te voeren dat [eisers] over de algengroei noch over de insecten tussen het glas heeft geklaagd bij oplevering, dan faalt dat verweer. Over de algengroei wordt daartoe als volgt overwogen. Het verweer van CWL is onvoldoende onderbouwd, althans niet consistent. Onder meer in het rapport van ing. [betrokkene 2] van Bureau Bouwpathologie van 14 december 2007 (nr. 3.4) wordt er van uitgegaan dat de klacht over algengroei eerst ná oplevering is ontstaan. Ook SGG gaat er, in haar brief van 19 december 2006 aan CWL, van uit dat de algengroei eerst na oplevering is ontstaan (productie 47 bij dagvaarding). CWL erkent blijkens de bewoordingen in haar verweer zelf ook al dat de algengroei (pas) in de loop der tijd is ontstaan (conclusie van antwoord onder nr. 128). Dit laat zich niet rijmen met het andersluidende verweer van CWL. Over de insecten tussen het glas wordt daartoe als volgt geoordeeld. Er valt niet zonder meer in te zien dat dit gebrek al kenbaar was bij oplevering. CWL voert niet aan dat het niet slechts gaat om af en toe een insect dat in de ruimte tussen het glas kroop, maar dat het om een aanzienlijk aantal insecten gaat dat daar min of meer gelijktijdig massaal in is gekropen.
3.14. In dupliek betwist CWL dat er sprake is van een gebrek dat inhoudt dat er insecten tussen het glas zitten (conclusie van dupliek nr. 83). Dit is in strijd met de eerdere erkenning van het tegendeel door CWL. Enige valide reden voor haar wijziging in stellingname geeft CWL niet. Aldus is de wijziging in stellingname in strijd met de goede procesorde en gaat de rechtbank daaraan voorbij.
3.15. Als CWL beoogt aan te voeren dat niet tijdig is geklaagd over algengroei en de insecten tussen glas dan faalt dit verweer. CWL maakt niet goed duidelijk wanneer [eisers] na oplevering de gebreken alsnog ontdekte en evenmin wanneer [eisers] zich daarmee (pas) tot CWL zou hebben gewend. Bovendien hiervan heeft CWL haar recht verwerkt om het beweerdelijke niet tijdig klagen aan [eisers] tegen te mogen werpen. CWL is vanaf oplevering jarenlang en intensief in onderhandeling geweest met [eisers] over de vele, gestelde en voor een aanzienlijk deel erkende, gebreken aan het Glazen Huis. Aldus heeft [eisers] mogen begrijpen dat CWL hem niet zou tegenwerpen dat hij niet tijdig zou hebben geklaagd.
3.16. CWL voert aan dat een vaststellingsovereenkomst is gesloten tussen haar en [eisers]. Dit verweer is onbegrijpelijk. CWL heeft, eenzijdig, in haar brief van 31 januari 2005 aan [eisers], medegedeeld dat alle klachten zouden zijn opgelost, behalve dan de problemen met het glas. Bij brief van 13 februari 2005 heeft [eisers] deze mededeling volledig tegengesproken. Waarom dan toch sprake zou kunnen zijn van wilsovereenstemming omtrent een (vaststellings-) overeenkomst valt niet in te zien. Afgezien hiervan valt evenmin in te zien waarom die beweerdelijke overeenkomst mede zou omvatten het probleem van de algengroei en van de insecten tussen het glas. Dit zijn immers glasproblemen, waarvoor ook in de eigen visie van CWL nog geen oplossing was bereikt.
3.17. Volgens CWL dient [eisers] genoegen te nemen met de gebreken nu [eisers] wist, of moest weten, dat het bij de bouw van het Glazen Huis om een experiment ging: een huis met muren van verlijmde glasplaten is volgens CWL een nieuw, uniek ontwerp. Dit verweer faalt, in het licht van het volgende.
3.18. Hetgeen [eisers] mocht verwachten van de kwaliteit van het Glazen Huis moet worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Uit een en ander volgt dat redelijkheid en billijkheid hierbij een rol spelen.
3.19. Aanneming van werk is een resultaatsverbintenis. Als CWL wist dat het resultaat van het te bouwen Glazen Huis niet gegarandeerd kon worden omdat het een experiment was, dan had zij [eisers] daarvoor tijdig en duidelijk moeten waarschuwen. Dit heeft CWL niet gedaan. De tekst van de koopovereenkomst bevat geen waarschuwing aan [eisers] dat hij een huis kocht waarvan de kwaliteit mogelijk kon tegenvallen omdat het de eerste keer was dat een dergelijke woning gebouwd ging worden. Integendeel, onderdeel van de koopovereenkomst maakt uit een fraaie kleurenbrochure, waarin wordt toegezegd dat het Glazen Huis een woning is waarin het bijzonder goed wonen zal zijn. Ook staat in deze brochure dat alle leveranciers hun goede naam verbinden aan dit bijzondere project, dat zij de goede werking van hun producten garanderen en dat, mocht dit niet zo zijn, de koper kan terugvallen op de verkopende organisatie CWL. Op grond van deze bewoordingen mocht [eisers] een degelijke en aantrekkelijke woning verwachten, temeer gelet op de niet onaanzienlijke koop-/ aanneemsom van fl. 1.968.000. CWL is pas gaan reppen over het experimentele karakter van de bouw, kennelijk vooral in relatie tot de mindere verwachtingen die [eisers] daardoor mocht hebben, lang na het sluiten van de overeenkomst. Dit had CWL echter vóór de koop moeten doen.
3.20. Het verweer van CWL dat de architect gebreken zou hebben geaccepteerd namens [eisers] heeft CWL ter comparitie laten varen; CWL erkent alsnog dat de architect niet door [eisers] was ingeschakeld maar door CWL. Dit verweer behoeft mitsdien geen bespreking meer.
3.21. Als verkoper en als aannemer heeft CWL in te staan voor de deugdelijkheid van haar prestatie. CWL kan haar aansprakelijkheid jegens koper/ opdrachtgever [eisers] niet ontlopen door de tekortkomingen te wijten aan SGG. [eisers] heeft een overeenkomst gesloten met CWL en niet met SGG. Dit wordt nog niet anders als SGG aan [eisers] een garantie heeft gegeven. Daarmee krijgt [eisers] mogelijk een vordering op SGG, maar dat neemt de vordering van [eisers] op CWL niet weg. Daarbij komt dat in voormelde kleurenbrochure staat: “Alle leveranciers verbinden hun naam aan dit bijzondere project en garanderen de goede werking van hun producten. Mocht dit niet zo zijn dan kunt u terugvallen op de verkopende organisatie; CWL Koopwoningen B.V.” De rechtbank gaat derhalve voorbij aan de weren van CWL die inhouden dat SGG aansprakelijk is jegens [eisers].
3.22. Ingevolge art. 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
3.23. Daargelaten wat zij van de overige -erkende- gebreken, rechtvaardigt het probleem van de algengroei en van de insecten tussen het glas op zich reeds de ontbinding van de overeenkomst. Deze tekortkoming is toerekenbaar aan CWL. CWL heeft een unieke, visueel aantrekkelijk woning met een bijzondere architectuur toegezegd aan [eisers]. Optisch zeer ontsierende gebreken laten zich daarmee niet rijmen. Het is aan CWL, als partij die ontbinding van de overeenkomst niet gerechtvaardigd acht, om adequaat te onderbouwen dat de gebreken een slechts geringe betekenis hebben. Dat doet CWL niet. CWL komt in wezen niet verder dan aan te voeren dat het allemaal wel meevalt met de gebreken. Het had echter op weg van CWL gelegen om te onderbouwen waarom de in rov. 2.8 aangehaalde brief van de makelaar van [eisers] onjuist zou zijn. Die brief wijst er veeleer op dat de gebreken juist ernstig zijn in plaats van gering. In de brief staat dat de algengroei, net als het vochtprobleem, een grote aantasting is van de kwaliteit en uitstraling van de woning. De makelaar begroot in de brief de waardedaling van het Glazen Huis met name vanwege de algengroei en het vochtprobleem tezamen op 20 %, waardoor de waarde van het Glazen Huis daalt naar € 820.000. Ten tijde van het versturen van deze brief stond het Glazen Huis al twee jaar lang vergeefs te koop en dat was nog in een periode dat de woningmarkt er florissanter voor stond dan nu. Ook dat wijst er niet op dat sprake was van slechts geringe gebreken. Daar komt bij dat CWL erkent (zie rov. 3.11) dat het Glazen Huis een behoorlijk aantal -in de visie van CWL: herstelbare- gebreken heeft (althans: had, voordat het werd gesloopt). Waarom dat herstel dan inmiddels nog niet was uitgevoerd, ondanks jarenlang intensief contact tussen partijen over die gebreken, maakt CWL niet duidelijk. Ook in zoverre is sprake van wanprestatie.
3.24. De nieuwe regels omtrent aanneming van werk in boek 7 titel 12 BW zijn in werking getreden op 1 september 2003. Deze datum is gelegen ná het sluiten van de overeenkomst van partijen. Dit maakt voor het oordeel geen verschil. Zowel naar oud als naar nieuw recht heeft een aannemer in te staan voor de deugdelijkheid van zijn prestatie.
3.25. Ontbinding van de overeenkomst verplicht partijen tot ongedaanmaking van
de reeds door hen ontvangen prestaties. CWL zal mitsdien de koop-/ aanneemsom moeten
vergoeden aan [eisers]. Van zijn kant is [eisers] in beginsel gehouden tot teruggave van het
gekochte. Dit is echter niet meer volledig mogelijk nu het Glazen Huis is gesloopt en de
grond deels door [eisers] aan derden is verkocht. De rechtbank is van oordeel dat het aan
[eisers] in de gegeven omstandigheden vrijstond om uit oogpunt van schadebeperking aldus
te handelen (vgl. Asser (vbr) 6-III* Algemeen Overeenkomstenrecht nr. 707). [eisers] heeft
jarenlang, vergeefs, contact gehad met CWL over een oplossing voor de problemen
met het Glazen Huis. Voorts heeft [eisers] thans een opbrengst weten te realiseren met
verkoop van de twee deelpercelen, die, bezien in verhouding tot hetgeen [eisers] zelf heeft
betaald voor het Glazen Huis en mede bezien in relatie tot de weinig florissante situatie op
de huidige onroerend goedmarkt, aanmerkelijk kan worden genoemd. CWL heeft niet
aangevoerd dat zij benadeeld wordt door de onmogelijkheid van teruglevering van het
Glazen Huis. Zou CWL wel verweer hebben gevoerd, dan zouden daarvoor zware
motiveringseisen hebben gegolden, nu sprake is van veel erkende gebreken en [eisers] er, na jarenlang pogen, niet in is geslaagd om het Glazen Huis zelf aan een derde te verkopen.
3.26. Ten overvloede overweegt de rechtbank als volgt. Als partijen er in onderling overleg voor mochten kiezen het niet verkochte perceel door [eisers] aan een derde te laten verkopen in plaats van aan CWL terug te leveren, en de verkoop en levering aan een derde thans nog niet zijn beslag hebben gekregen, dan begroot de rechtbank de waarde van dit perceel op € 325.822. Dit is het gewogen gemiddelde van de grondprijs van de twee reeds verkochte percelen: in totaal is aan [eisers] voor de twee deelpercelen, met een gezamenlijke oppervlakte van 1.340 m2, € 590.000 betaald. Dit is € 440,30 per m2. Het onverkochte perceel beslaat 740 m2. Dit perceel heeft daarmee een waarde van € 325.822. Deze waarde strekt dan in mindering op de bedragen die CWL aan [eisers] schuldig is.
3.27. [eisers] vordert over de koop-/ aanneemsom wettelijke rente vanaf het moment van aankoop (dagvaarding nr. 46), dit omdat volgens [eisers] het “immers een te veel betaalde bedrag bij de koop” zou zijn. Bij latere eiswijzigingen is dit standpunt niet gewijzigd. De rechtbank volgt het standpunt van [eisers] niet. De wettelijke rente gaat in op het moment dat CWL in verzuim is geraakt. [eisers] heeft niet reeds bij aankoop de ontbinding en/ of schadevergoeding gevorderd en CWL daarvoor in gebreke gesteld. Het verzuim is dus niet reeds bij aankoop ingetreden. De rechtbank zal de wettelijke rente (wel) toekennen met ingang van 21 juni 2005. In de sub rov. 2.7 genoemde brief de dato 7 juni 2005 is CWL gesommeerd om binnen twee weken met een deugdelijk voorstel tot herstel te komen. CWL is daarbij aangezegd dat zij na het verstrijken van deze termijn in gebreke zal zijn. Het verzuim is derhalve ingetreden op 21 juni 2005.
3.28. Voor de gevorderde oplegging van een dwangsom aan CWL ter zake van het verlenen van medewerking aan ontbinding ziet de rechtbank geen aanleiding.
3.29. Naast ontbinding van de overeenkomst heeft [eisers] recht op schadevergoeding, nu CWL wanprestatie heeft gepleegd. [eisers] vordert in dit verband uiteindelijk de volgende bedragen:
€ 90.000 kosten schadebeperkende maatregelen, waaronder kosten sloop Glazen Huis
De kosten van sloop van het Glazen Huis en van herkaveling zijn toerekenbaar aan CWL nu zij voortvloeien uit de wanprestatie van CWL en het [eisers] vrijstond uit oogpunt van schadebeperking het Glazen Huis te laten slopen en de grond te verkopen. Deze kosten komen derhalve voor vergoeding in aanmerking. Volgens [eisers] gaat het om € 90.000. [eisers] heeft de hoogte van dit bedrag niet goed onderbouwd. De facturen waarop [eisers] zich in dit verband beroept komen uit op een totaalbedrag van slechts € 47.071,91. Dit bedrag is gebaseerd op de volgende factuurbedragen:
€ 29.512 (€ 24.800 + 19 % BTW),
€ 868,70,
€ 1.650,
€ 2.574,90,
€ 674,55, € 1.960,70,
€ 1.668,50,
€ 329,04,
€ 4.135 (kosten in mindering gebracht op koopprijs € 280.000 voor het ene perceel),
€ 3.698,52 (kosten in mindering gebracht op koopprijs € 310.000 voor het andere perceel).
De € 47.071,91 zal de rechtbank, als verder niet weersproken, toewijzen. Deze kosten had [eisers] nog niet gemaakt ten tijde van de dagvaarding. CWL kon derhalve niet toen al in verzuim zijn. Daarom zal de rechtbank de wettelijke rente over dit bedrag toewijzen vanaf de datum van dit vonnis. Daarbij is in acht genomen dat het verzuim bij een verplichting tot betaling van schadevergoeding wegens wanprestatie intreedt als niet terstond wordt betaald.
€ 3.052,03
Dit zijn volgens [eisers] uitgaven direct gerelateerd aan koop van het Glazen Huis, zoals kosten van de notaris en van de hypothecaire afsluitprovisie. Dit bedrag zal worden toegewezen. Het bedrag is niet adequaat weersproken.
€ 117.406,80
[eisers] vordert vergoeding voor additionele stichtingskosten, zijnde kosten ten behoeve van de aannemer en architect (koperswensen), bestrating inrit, terras en tuin, stoffering (gordijnen), keuken en werkblad/ aanrechtblad, vloerafwerking, tuinontwerp, tuinaanleg en tuinplanten, meubelmakerij en timmerfabriek, vloerverwarming souterrain, en garagedeur.
Deze kosten vormen schade die aan CWI toerekenbaar is. Dit bedrag zal -deels- worden toegewezen. Beslissend is niet of [eisers] dergelijke kosten anders ook gemaakt zou hebben, maar of deze kosten al dan niet vruchteloos zijn gemaakt (LJN: AR6460, Hoge Raad, 28-01-2005, C03/219HR). Enerzijds betwist CWL niet gemotiveerd de omvang van deze schade en de deelbedragen komen, gelet op de overgelegde facturen waarop [eisers] zich in dit verband beroept, juist voor. Anderzijds kan de rechtbank er niet aan voorbijgaan dat [eisers] jarenlang in het Glazen Huis heeft gewoond. De stichtingskosten zijn niet geheel vruchteloos geweest. [eisers] heeft niet meteen na oplevering de onderhavige schadevergoeding gevorderd. Er dient derhalve nog afgeschreven te worden op de investeringen. De hoogte van de afschrijving laat zich niet goed vaststellen vanwege de
-geoorloofde- sloop van het Glazen Huis. De rechtbank begroot de resterende schade van [eisers] in redelijkheid en billijkheid op € 60.000. Daarbij tekent de rechtbank aan dat voldoende is dat de feiten worden gesteld en komen vast te staan waaruit in het algemeen het geleden zijn van schade kan worden afgeleid. Alsdan staat het de rechter vrij om, mede in aanmerking genomen de aard van de schade, zonder nader bewijs aannemelijk te achten dat schade is geleden en de omvang hiervan vervolgens te schatten (HR 28 juni 1991, NJ 1991, 746). Aan [eisers] zal € 60.000 worden toegewezen.
€ 44.085.22
[eisers] stelt dat dit de instandhoudingkosten zijn tot 1 februari 2008 van het Glazen huis, zoals kosten voor schoonmaak, water, verzekeringen, waterschapsbelasting en dergelijke. Deze vordering wordt afgewezen. Het gaat hier niet om kosten die vruchteloos zijn gemaakt. [eisers] heeft baat gehad bij besteding van deze gelden. Hij heeft immers in die periode in het Glazen Huis gewoond. Van schade is mitsdien geen sprake. Deze vordering wordt afgewezen.
€ 11.608,52
[eisers] stelt dat dit de kosten zijn van deskundigen en juristen voor het vaststellen van de gebreken en het hersteld krijgen daarvan. Deze kosten komen de rechtbank als in redelijkheid gemaakt voor, gelet op de mate van inzet van deskundigen en mede gelet op de facturen die [eisers] in dit verband overlegt (productie 53). Deze kosten komen voor vergoeding in aanmerking als kosten ter vaststelling van de aansprakelijkheid van CWL en van de omvang van de schade. Voor beperking tot het tarief van Voorwerk II bestaat geen aanleiding, nu het redelijke kosten zijn. CWL is jarenlang met [eisers] in onderhandeling geweest maar CWL is ten onrechte niet aan [eisers] tegemoet gekomen.
€ 612,30 per maand vanaf 1 februari 2008 tot en met november 2009
[eisers] stelt dat dit de instandhoudingkosten per maand zijn vanaf 1 februari 2008 tot aan het moment van sloop. Zolang echter [eisers] nog in het Glazen woonde gaat het niet om vruchteloos gemaakte kosten. In zoverre wordt de vordering afgewezen. Ter comparitie heeft [eisers] verklaard dat hij niet meer in het Glazen huis woont sinds 23 maart 2009. Bij de instandhoudingskosten vanaf deze datum heeft [eisers] derhalve geen baat gehad, zodat dit deel wel voor vergoeding in aanmerking komt. Van gemotiveerde betwisting van de hoogte van het maandbedrag is geen sprake. De wettelijke rente is over elke maandtermijn verschuldigd na ommekomst van deze maand, aangezien het verzuim bij een verplichting tot betaling van schadevergoeding wegens wanprestatie intreedt als niet terstond wordt betaald. In totaal gaat het om acht maanden.
3.30. Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal CWL worden veroordeeld in een vergoeding van de door [eisers] gemaakte proceskosten. Deze kosten worden begroot op:
- dagvaarding € 85,44
- vast recht 4.784,00
- salaris advocaat € 22.477,00 (7 punten × tarief € 3.211)
Totaal € 27.346,44.
4. De beslissing
De rechtbank:
4.1. ontbindt de koop-/ aannemingsovereenkomst betreffende het Glazen Huis en veroordeelt CWL medewerking te verlenen aan teruglevering aan haar van datgene dat, na sloop en gedeeltelijke levering aan derden, bij [eisers] in eigendom is gebleven;
4.2. veroordeelt CWL om aan [eisers] te betalen de koop-/ aanneemsom ten bedrage van € 893.039,45, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 21 juni 2005 tot aan de dag van algehele voldoening en verminderd met de gerealiseerde netto verkoopopbrengsten van de na herverkaveling ontstane bouwpercelen;
4.3. veroordeelt CWL voorts om aan [eisers] te betalen:
-een schadevergoeding vanwege de kosten van schadebeperkende maatregelen
van € 47.071,91, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van dit vonnis tot aan de dag van algehele voldoening;
-een schadevergoeding vanwege en ten bedrage van door [eisers] gedane uitgaven direct gerelateerd aan de koop van het Glazen Huis van € 3.052,03, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
-een schadevergoeding vanwege en ten bedrage van door [eisers] betaalde additionele stichtingskosten van € 60.000,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
-een schadevergoeding vanwege en ten bedrage van door [eisers] betaalde kosten aan deskundigen en juristen voor het vaststellen van de gebreken en het hersteld krijgen daarvan ten bedrage van € 11.608,52;
-een schadevergoeding vanwege acht keer de instandhoudingskosten van € 612,30 per maand vanaf 23 maart 2009 tot en met november 2009, te vermeerderen met de wettelijke rente over elke termijn na ommekomst van de desbetreffende periode, voor het eerst vanaf 23 april 2009, tot aan de dag van algehele voldoening;
4.4. veroordeelt CWL in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 27.346,44;
4.5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
4.6. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J. Verschoof en in het openbaar uitgesproken op
28 juli 2010.?