Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector kanton
Locatie Dordrecht
kenmerk: 251005 CV EXPL 10-1456
vonnis van de kantonrechter te Dordrecht van 12 augustus 2010
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
C.W.N. B.V.,
gevestigd te Eindhoven,
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
gemachtigde mr. J.M. Karstens,
tegen:
[gedaagde]
wonende te Baarle Nassau,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
gemachtigde Boiten, Luhrs & Van der Lubbe Gerechtsdeurwaarders.
Partijen worden hierna aangeduid als CWN respectievelijk [gedaagde].
Verloop van de procedure
De kantonrechter wijst vonnis op de volgende processtukken:
1. de dagvaarding van 29 januari 2010;
2. de conclusie van antwoord, tevens inhoudende eis in reconventie;
3. het tussenvonnis van 11 maart 2010 waarin een comparitie van partijen is bevolen;
4. de conclusie van antwoord in reconventie;
5. de griffiersaantekeningen van de op 1 juli 2010 gehouden comparitie van partijen;
6. de overgelegde producties.
Omschrijving van het geschil
1. De feiten in conventie en in reconventie
1.1 Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde producties, voor zover niet betwist, staat het volgende tussen partijen vast.
1.2 Op 14 juli 2009 is door [gedaagde] als verhuurder en CWN als huurder een huurovereenkomst woonruimte (hierna: de huurovereenkomst) ondertekend met betrekking tot de woning aan de [adres] te [woonplaats]. De huurovereenkomst is voor bepaalde tijd aangegaan, ingaande 15 juli 2009 en lopende tot en met 31 december 2010. De huurprijs bedroeg bij aanvang van de overeenkomst € 750,00 per maand.
1.3 In artikel 1.2 van de huurovereenkomst is opgenomen:
“Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte voor maximaal vijf personen.”
1.4 Onder de noemer van bijzondere bepalingen is – voor zover van belang – in artikel 10 van de huurovereenkomst het volgende opgenomen:
“(…)
- in afwijking van de algemene voorwaarden is onderverhuur toegestaan,
- de huurders dienen zich te doen inschrijven voor de onderhavige woonruimte bij de G.B.A. (Gemeente Basis Administratie),
- huurder draagt zorg voor genoegzaam onderhoud: de woning zal inclusief tapijt in ordelijke staat gebracht worden,
- de huurprijs is gebaseerd op bewoning door maximaal vijf personen.”
1.5 CWN heeft vanaf 14 juli 2009 toegang tot het gehuurde gekregen om het gehuurde in ordentelijke staat te brengen. Tussen partijen is afgesproken dat CWN pas vanaf 15 oktober 2009 huur hoefde te betalen.
1.6 In een brief d.d. 28 augustus 2009 van [betrokkene] (directeur CWN, hierna: [betrokkene]) aan [gedaagde] alsmede in een e-mail d.d. 18 september 2009 van de gemachtigde van CWN aan [gedaagde] is aan [gedaagde] het verzoek gedaan ervoor zorg te dragen dat [betrokkene] namens CWN zonder enige limitering nieuwe huurders van het pand aan de [adres] te [woonplaats] bij de GBA kan doen inschrijven. Bij gebreke van medewerking hieraan is medegedeeld dat de verplichting tot betaling van de huur wordt opgeschort.
1.7 In een brief van 21 september 2009 van [betrokkene] aan [gedaagde] is – voor zover van belang – het volgende vermeld:
“(…) Zoals al gemeld op diverse plekken kijkt men tussen de planken door naar de benedenverdieping wat er in resulteert dat er geen brandwerendheid van de vloeren uitgaat. (…) Voorts heeft mijn loodgieter geconstateerd dat op het dak van het pand het zink en mastiek op verscheidene plaatsen zwakte vertoont en in de nabije toekomst lekkage geeft. (….) In dit verband wil ik tevens melden dat de erker aan de voorkant van het pand op de eerste verdieping schuin afloopt en het vermoeden bestaat door rotting in de balken e.a op termijn zal afbreken. Ik adviseer u in deze actie te ondernemen en schade te voorkomen.”
1.8 In een fax van 4 november 2009 van de gemachtigde van CWN aan de gemachtigde van [gedaagde] is – voor zover van belang – het volgende vermeld:
(…) Uw cliente heeft er uitdrukkelijk diverse malen mee ingestemd dat het de onderhurende kamerbewoners van de zijde van uw cliente mogelijk moet zijn om zich bij het GBA op het onderhavige adres te doen inschrijven. (….) De methode van een onherroepelijke volmacht ter inschrijving in het GBA is niet abnormaal, sterker nog, het is usance! Uw cliente weigert medewerking. Daarom moet het ervoor worden gehouden dat uw cliente zich dus niet houdt of wenst te houden aan de huurovereenkomst, bezien naar aard en strekking. Uw cliente pleegt dus wanprestatie. Cliente persisteert dan ook bij opschorting van betaling van huurpenningen. Cliente wenst geen afstand van huurrechten te doen; zij staat thans op nakoming van de overeenkomst, niet slechts bestaande in het verlenen van medewerking aan de GBA-inschrijving, doch ook tot herstel van onderhoudsgebreken, welke het huurgenot, naar cliente heeft geconstateerd, aanzienlijk beperken. Ik noem schilderwerk buiten, bouwvallige erker, gebarsten beglazing etc. (…).”
1.9 CWN heeft vanaf 15 oktober 2009 tot op heden geen huur betaald. Zij heeft in verband met het niet meewerken aan het ongelimiteerd inschrijven van bewoners van het gehuurde pand bij de GBA en de onderhoudsgebreken haar verplichting tot het betalen van de huur voor de gehele huurprijs opgeschort.
1.10 De woning aan de [adres] te [woonplaats] is gedurende de huurovereenkomst bewoond gebleven met onderhuurders. CWN ontvangt van de onderhuurders die er thans verblijven een huurprijs van ongeveer € 1.600,00 per maand.
2. De vordering in conventie
2.1 CWN vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
- te verklaren voor recht dat [gedaagde] ingevolge de huurovereenkomst van partijen jegens CWN is gehouden eraan mede te werken dat meer of andere personen dan de inmiddels als huurder bij de Gemeente Basis Administratie op het adres [adres] te [woonplaats] ingeschreven/geregistreerde personen zich bij de GBA als bewoner van de woonruimte inschrijven of laten inschrijven;
- te verklaren voor recht dat [gedaagde], indien zij deze medewerking weigert, jegens CWN gehouden is tot vergoeding van schade die hiervan een gevolg is;
- [gedaagde] te gebieden of te gelasten om op eerste afroep van CWN dan wel de persoon die aangeeft zich als bewoner van de woonruimte te willen inschrijven daaraan mede te werken door zulks kenbaar te maken aan de Gemeente Basis Administratie, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag of gedeelte ervan dat [gedaagde] na betekening van het in dezen te wijzen vonnis in gebreke is of blijft daaraan te voldoen;
- CWN te vergunnen het herstel van een aantal genoemde onderhoudsgebreken zelf te herstellen met bepaling dat de daaraan verbonden kosten ten laste van [gedaagde] zijn;
- [gedaagde] te veroordelen tot het betalen van schadevergoeding als gevolg van omzetschade, nader op te maken bij staat;
- [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
2.2 CWN stelt daartoe – samengevat – het volgende.
Partijen heeft bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen gestaan dat door [gedaagde] werd toegestaan dat door CWN als huurder voorgedragen personen zich als zodanig op het adres [adres] te [woonplaats] konden doen inschrijven, met een ongelimiteerd aantal, met dien verstande dat op enig tijdstip maximaal 5 personen daar feitelijk zouden wonen. Het was de bedoeling van partijen dat sprake moet kunnen zijn van een roulerende bezetting van huurders. [gedaagde] heeft zich niet naar inhoud en strekking van de huurovereenkomst gedragen, nu volgens inhoud en strekking van de huurovereenkomst het aantal bij het GBA in te schrijven personen ongelimiteerd is. Als gevolg van deze tekortkoming heeft CWN schade geleden in de vorm van omzetschade door het derven van huurinkomsten die zij zou hebben gehad in het geval met medewerking van [gedaagde] meer dan 5 personen zich zouden hebben ingeschreven bij de GBA op het adres [adres] te [woonplaats]. Bij de bepaling van deze schade gaat CWN uit van een onderverhuurprijs van € 400,00 per maand exclusief voorzieningen. Voorts vertoont het gehuurde pand onderhoudsgebreken die in de brief van 21 september 2009 aan [gedaagde] kenbaar zijn gemaakt.
3. Het verweer in conventie
3.1 [gedaagde] betwist dat zij gehouden is mee te werken aan het inschrijven bij de GBA van meer personen op het adres [adres] te [woonplaats] dan er feitelijk woonachtig zijn. Uit de bijzondere bepalingen in artikel 10 van de huurovereenkomst volgt dat onderhuurders zich niet kunnen inschrijven. Het ongelimiteerd inschrijven van bewoners is niet overeengekomen dan wel besproken met CWN. Ook is niet overeengekomen dat daartoe een volmacht door [gedaagde] zou worden afgegeven. [gedaagde] betwist dat sprake is van onderhoudsgebreken. Bij aanvang van de huurovereenkomst vertoonde het gehuurde niet de onderhoudsgebreken zoals door CWN aangegeven.
4. De vordering in reconventie
4.1 [gedaagde] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- ontbinding van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst op grond van wanprestatie alsmede ontruiming van het gehuurde met nevenvorderingen;
- CWN te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 3.750,00 ter zake van achterstallige huur berekend tot en met 12 maart 2010, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag der dagvaarding tot die der algehele voldoening, alsmede een bedrag van € 750,00 voor iedere maand of een gedeelte daarvan gedurende welke CWN na maart 2010 in het genot blijft van het gehuurde;
- CWN te veroordelen in de proceskosten.
4.2 [gedaagde] stelt daartoe – samengevat – het volgende.
CWN is over de periode 15 oktober 2009 tot en met 12 maart 2010 een huurachterstand verschuldigd ter zake van € 3.750,00. Gelet op de hoogte van de huurachterstand heeft [gedaagde] recht en belang bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
5. Het verweer in reconventie
5.1 CWN beroept zich op een opschortingsrecht met betrekking tot de betaling van de huurpenningen nu [gedaagde] in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst is tekort geschoten. Enerzijds heeft [gedaagde] niet meegewerkt aan het ongelimiteerd inschrijven van onderhuurders bij de GBA, anderzijds heeft zij ondanks herhaald verzoek onderhoudsgebreken niet hersteld of doen herstellen.
Beoordeling van het geschil
In reconventie
6. De kantonrechter ziet aanleiding de vordering in reconventie eerst te behandelen nu daarin de meest verstrekkende vordering, te weten ontbinding van de huurovereenkomst, aan de orde is.
7. De huurachterstand is door CWN niet weersproken, maar CWN beroept zich op een opschortingsrecht, omdat [gedaagde] op twee punten niet aan haar verplichtingen zou hebben voldaan. De kantonrechter zal per punt beoordelen of ter zake CWN een beroep op een opschortingsrecht toekomt.
Opschortingsrecht in verband met niet meewerken aan ongelimiteerd inschrijven GBA?
8. CWN stelt zich op het standpunt dat uit de inhoud en strekking van de huurovereenkomst volgt dat door [gedaagde] wordt toegestaan dat door CWN als huurder voorgedragen personen zich als zodanig op het adres [adres] te [woonplaats] kunnen doen inschrijven, met een ongelimiteerd aantal, met dien verstande dat op enig tijdstip maximaal 5 personen daar feitelijk zullen wonen. Deze stelling wordt door [gedaagde] gemotiveerd betwist. De kantonrechter is van oordeel dat uit artikel 1.2 in samenhang met artikel 10 van de huurovereenkomst niet valt af te leiden dat de verhuurder gehouden is mee te werken aan een ongelimiteerde inschrijving bij de GBA. Uit deze artikelen valt immers alleen af te leiden dat er maximaal vijf personen mogen wonen, die zich dienen in te schrijven bij de GBA.
9. Ook uit de strekking van de huurovereenkomst valt geen medewerking van de verhuurder aan een ongelimiteerde inschrijving bij de GBA af te leiden. Daarbij is van belang dat de wet gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens (hierna: wet GBA) beoogt de inschrijving bij de GBA te doen overeenstemmen met de feitelijke situatie. Het ligt op de weg van een betrokkene om schriftelijk aangifte van verblijf en adres te doen (artikel 65 wet GBA) dan wel voor een ingezetene om schriftelijk aangifte van adreswijziging te doen (artikel 66 wet GBA) dan wel schriftelijk aangifte van zijn vertrek te doen (artikel 68 wet GBA). Van een verhuurder kan en mag in dat kader niet worden verwacht dat hij/zij meewerkt aan een ongelimiteerde inschrijving die niet overeenkomt met de feitelijke situatie. Tegen deze achtergrond verwerpt de kantonrechter de stelling van CWN dat uit de strekking van de huurovereenkomst volgt dat een verhuurder medewerking moet verlenen aan een ongelimiteerde inschrijving bij de GBA. CWN heeft voor het overige geen feiten of omstandigheden gesteld die tot een ander oordeel zou moeten leiden. Op grond van het voorgaande komt CWN geen opschortingsrecht toe.
Opschortingsrecht in verband met onderhoudsgebreken?
10. CWN heeft zich beroepen op een opschortingsrecht in verband met onderhoudsgebreken aan het gehuurde. Op basis van de jurisprudentie bestaat het opschortingsrecht van artikel 6:262 BW uitsluitend voor wat betreft de periode nadat de huurder de verhuurder van de gebreken op de hoogte heeft gesteld dan wel dat de verhuurder in voldoende mate met de gebreken bekend was om tot het nemen van maatregelen over te gaan. Vast staat dat CWN bij brief van 21 september 2009 en fax van 4 november 2009 melding heeft gemaakt van onderhoudsgebreken aan het gehuurde. Uit deze brieven blijkt echter niet dat daadwerkelijk is opgeschort in verband met onderhoudsgebreken aan het gehuurde. Voor zover al van opschorting wordt gesproken, houdt dit verband met het niet meewerken aan ongelimiteerde inschrijving bij de GBA. Reeds daarom komt CWN geen opschortingsrecht toe. Voor zover tijdens de mondelinge behandeling door CWN kenbaar is gemaakt dat zij van een opschortingsrecht gebruik wilde maken vanwege een drietal genoemde onderhoudsgebreken geldt het volgende. Opschorting van huurbetalingen in verband met onderhoudsgebreken is alleen aan de orde wanneer (onder)huurders in hun woongenot zijn geschaad. Daarvan is niet gebleken, nu immers niet concreet door CWN is onderbouwd welke hinder de onderhuurders hebben ondervonden in hun woongenot. De bij de conclusie van antwoord in reconventie overgelegde verklaringen zijn onvoldoende specifiek om een concrete hinder in het woongenot van de onderhuurders af te leiden. De kantonrechter betrekt daarbij tevens dat tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat de onderhuurders de volledige huurpenningen aan CWN hebben voldaan.
11. Nu CWN ten aanzien van de vaststaande huurachterstand geen opschortingsrecht toekomt, zal de gevorderde huurachterstand worden toegewezen. De wettelijke rente zal als onweersproken eveneens worden toegewezen, met dien verstande dat de kantonrechter begrijpt dat het de bedoeling is deze toe te wijzen vanaf het moment dat de eis in reconventie is ingesteld, te weten 11 maart 2010.
12. Het uitblijven van iedere betaling moet worden aangemerkt als een toerekenbare tekortkoming van CWN. Nu het om een aanzienlijke betalingsachterstand gaat van meer dan drie maanden is sprake van een zodanig ernstige tekortkoming dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst met nevenvorderingen rechtvaardigt. De kantonrechter zal de ontruimingstermijn naar redelijkheid en billijkheid op 14 dagen na betekening van dit vonnis bepalen.
13. CWN zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
In conventie
14. Nu de vordering in reconventie tot ontbinding van de huurovereenkomst zal worden toegewezen heeft CWN geen belang meer bij haar vordering tot herstel van de onderhoudsgebreken. Deze vordering zal om die reden dan ook worden afgewezen. Voor de overige vorderingen geldt het volgende. Deze vorderingen gaan uit van een verplichting van de verhuurder om mee te werken aan een ongelimiteerde inschrijving bij de GBA. Onder 8 en 9 is reeds vastgesteld dat uit de inhoud en strekking van de huurovereenkomst een dergelijke verplichting voor de verhuurder niet volgt. De overige vorderingen zullen dan ook om die reden worden afgewezen. CWN zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
Beslissing
De kantonrechter:
in conventie:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt CWN in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] bepaald op € 175,00 aan salaris gemachtigde;
in reconventie:
ontbindt de huurovereenkomst van partijen met betrekking tot de woning, staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats];
veroordeelt CWN om voormelde woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te verlaten en te ontruimen met al de haren en het hare en de sleutels ter beschikking van [gedaagde] te stellen;
machtigt [gedaagde] om, zo CWN daarmede in gebreke blijft, de ontruiming te doen uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie;
veroordeelt CWN om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 3.750,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 11 maart 2010 tot aan die der algehele voldoening;
veroordeelt CWN aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 750,00 voor iedere maand of een gedeelte daarvan gedurende welke CWN na 12 maart 2010 in gebreke blijft met de ontruiming van het gehuurde;
veroordeelt CWN in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] bepaald op € 87,50 aan salaris gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.M. Lecluse – de Bruijn, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 12 augustus 2010, in aanwezigheid van de griffier.