Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector civiel recht
zaaknummer: 86288 / HA ZA 10-2281
vonnis van de meervoudige kamer van 1 september 2010
in de zaak van
1. de maatschap naar burgerlijk recht G[eiser 1], en haar maten:
2. [eiser 2]
3. [eiser 3]
allen gevestigd c.q. wonende te Klaaswaal, gemeente Cromstrijen,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat: mr. N.S. Commijs,
tegen
1. de maatschap naar burgerlijk recht [gedaagde 1], en haar maten:
2. [gedaagde 2],
3. [gedaagde 3],
allen gevestigd c.q. wonende te Klaaswaal, gemeente Cromstrijen,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat: mr. W.M. Bijloo.
Partijen worden hieronder aangeduid als [eiser] en [gedaagde] (beiden in mannelijk enkelvoud).
1. Het procesverloop
De rechtbank heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
beslagstukken,
dagvaarding van 25 maart 2010,
conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie,
tussenvonnis van 2 juni 2010,
proces-verbaal van comparitie van 19 juli 2010 en de daarin genoemde stukken.
2. De vaststaande feiten
In conventie en reconventie
2.1 Beide partijen exploiteerden in 2008 een akkerbouwbedrijf.
2.2 Op 26 februari 2008 heeft [gedaagde] een perceel, kadastraal bekend gemeente Zuid-Beijerland, sectie K nummer 110, groot 16,47,70 ha (verder te noemen het perceel) verkocht aan [betrokken BV 1] (verder te noemen [betrokkene 1]). In de notariële koopakte van 5 juni 2008 (productie 1 bij dagvaarding) koopovereenkomst is, voor zover thans van belang, het volgende bepaald:
(…)Artikel 1.
De voor de overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden (…) op vijftien januari tweeduizendnegen (15-01-2009) (…)
Artikel 5.
(…)6. Koper mag het verkochte (…) met ingang van een november tweeduizendacht (01-11-2008) bewerken.
7. In verband met de levering van het verkochte sub a op vijftien januari tweeduizendnegen (15-01-2009), zal door koper aan verkoper worden voldaan een rentevergoeding groot vijftien duizend euro (€ 15.000,00)(…)
2.3 Op 11 april 2008 heeft [betrokkene 1] het perceel doorverkocht aan [eiser]. In de notariële koopakte van 5 juni 2008 (productie 2 bij dagvaarding) is, voor zover thans van belang, het volgende bepaald:
(…) Voorts zal bij koper een rentevergoeding in rekening worden gebracht van vijftienduizend euro (€ 15.000,00) (zijnde kosten kavelruil).
(…)Artikel 1.
De voor de overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden (…) op vijftien januari tweeduizend negen (15-01-2009) (…)
Artikel 5.
(…)Het verkochte zal op vijftien januari tweeduizend negen (15-01-2009) teeltklaar worden opgeleverd.(…)
2.4 Op 1 november 2008 heeft [eiser] het perceel in gebruik genomen.
2.5 [betrokkene 1] heeft het perceel niet afgenomen op 15 januari 2009 en evenmin is het perceel aan [eiser] geleverd op of na die datum.
2.6 Op 24 maart 2009 heeft [gedaagde] de overeenkomst tussen hem en [betrokkene 1] buitengerechtelijk ontbonden.
2.7 In een brief van 2 april 2009 (productie 1 bij antwoord) heeft [eiser] aan [gedaagde] meegedeeld, voor zover thans van belang:
(…) Nu de afwikkeling op zich laat wachten en de afloop van een mogelijk juridisch handelen van de diverse partijen die in deze zaak betrokken zijn nog onzeker is, stellen wij ons garant voor een vergoeding voor het gebruik van uw perceel voor het teeltjaar 2009. Mocht op zeer korte termijn het onroerend goed getransporteerd worden dan zal uiteraard een verrekening plaats moeten vinden.
Zoals u bekend hadden wij dit perceel gereserveerd voor de teelt van knolselderij. Hierop vooruitlopend hebben wij vorig jaar onkruidbestrijding gedaan, het land geploegd en inmiddels kunstmest gestrooid en ruim één miljoen planten op kweek staan.
Als vergoeding omdat de afwikkeling op zich laat wachten willen wij ons garant stellen voor een bedrag van 1250,00 per ha als blijkt dat na allerlei juridisch getouwtrek de transactie onwettig worden verklaard.(…)
2.8 [eiser] heeft in het voorjaar van 2009 1 miljoen knolselderijplanten geplant op het perceel en hij is het perceel blijven bewerken.
2.9 [gedaagde] heeft van [eiser] een als overeenkomst aangeduid stuk (productie 2 bij antwoord in conventie) ontvangen, gedateerd op 1 mei 2009, waarvan de inhoud, voor zover thans van belang, luidt:
(…)[eiser] (…) en [gedaagde] (…) komen in afwachting van de juridische afname van de heer [gedaagde 2] en de juridische levering aan de heren [eiser 2+3] van het perceel (…)door [betrokkene 1] (…) het volgende overeen:
- Door de heer [gedaagde 2] zal onder begeleiding van [eiser 2] of [eiser 3] knolselderij geteeld worden op genoemd perceel.
- Door de [eiser 1] zullen de hiervoor benodigde planten geleverd worden, het planten en alle hier op volgende teelthandelingen uitgevoerd worden.
- Door [eiser 1] zullen de door (…) de heer [gedaagde 2] geteelde knolselderij als ten velde staand gewas per 1 november 2009 afgenomen worden voor een bedrag van eu 20.000 plus de kosten die door de [eiser 1] voor de teelt van deze knolselderij middels facturen berekend worden.(…)
Deze tekst is ondertekend door [eiser 2+3]; [gedaagde] heeft niet getekend.
2.10 [betrokkene 1] is op 18 juli 2009 in staat van faillissement verklaard. Partijen hebben onderhandeld over de verkoop van het perceel aan [eiser], maar zij zijn het over de prijs niet eens geworden.
2.11 Op 7 november 2009 heeft [gedaagde] aan [eiser] de toegang tot het perceel ontzegd.
2.12 [eiser] heeft op 10 november 2009 € 10.847,82 aan een vertegenwoordiger van [gedaagde] betaald. [gedaagde] heeft dit bedrag aan [eiser] laten terugbetalen.
2.13 Bij brief van 13 november 2009 (productie 6 bij dagvaarding) heeft de advocaat van [gedaagde] aan [eiser] een overeenkomst geliberaliseerde pacht gezonden. Deze conceptovereenkomst behelsde een pachtovereenkomst voor het perceel voor de duur van één maand voorafgaande aan de geplande oogst van het gewas tegen een pachtprijs van € 1.250,-- per ha, hetgeen neerkwam op een totaalbedrag van ongeveer € 20.000,--.
[eiser] heeft dit aanbod niet geaccepteerd.
2.14 [eiser] heeft de knolselderij geoogst.
2.15 [gedaagde] heeft op 20 november 2009 conservatoir beslag doen leggen op de selderijknollen, die [eiser] inmiddels had opgeslagen.
2.16 [gedaagde] heeft [eiser] gedagvaard in een kort geding procedure, waarin de voorzieningenrechter bij vonnis van 30 december 2009 heeft beslist dat -kortweg- [eiser] de geoogste selderijknollen aan [gedaagde] moest leveren en dat hij het perceel niet meer mag betreden, met dwangsommen.
2.17 Partijen hebben naar aanleiding van dit vonnis de volgende regeling getroffen over de geoogste selderijknollen:
[eiser] koopt de knolselderij van [gedaagde] voor € 159.000,-- (inclusief 6% BTW). Van dit bedrag staat € 150.000 op de derdenrekening van mr. Bijloo.
Partijen hebben met elkaar afgesproken, dat wanneer in rechte komt vast te staan dat [gedaagde] eigenaar was van de knollen, [gedaagde] het gedeponeerde bedrag € 150.000,-- te vermeerderen met de renteopbrengst van de derdengeldrekening krijgt en dat [eiser] dit bedrag krijgt als hij als eigenaar wordt aangemerkt.
2.18 Op 15 december 2009 heeft de heer [x] [betrokkene 2] een schriftelijke verklaring afgelegd, die, voorzover thans van belang, luidt als volgt:
(…) [betrokkene 2] (…) verklaart (…) dat
1e Hij in april 2008 onderhandelingen gevoerd heeft met de heer [gedaagde 2] en mevrouw [gedaagde 3] in verband met de verkoop van percelen land aan de Noorddijk aan [betrokken BV 1] (…)
2e hij in april 2008 onderhandelingen heeft gevoerd met de heren [eiser 2+3] in verband met de aankoop van het perceel (…)
3e De heer [gedaagde 2] en [gedaagde 3] de datum van transport op 15-01-09 vastgesteld hebben en een rentevergoeding van 15000euro verlangd hebben voor de uitgestelde levering van het perceel (…)
4e De heren [eiser 2+3] de voorkeur gaven aan het transport van het perceel direct na de oogst. In verband met de uitgestelde levering op 15-01-09 gingen zij akkoord met het betalen van een rente vergoeding van 15000 euro, mits de omschrijving, zijnde als kosten kavelruil, werd. Verder eisten de heren [eiser 2+3] dat het perceel vanaf 1 november bewerkt mocht worden. De heer [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hebben hiermee ingestemd op 11 april 2008.
5e De opzetovereenkomst 11 april 2008 is vervolgens verwerkt in overeenkomst tussen de heer [gedaagde 2] en [gedaagde 3] als verkopende partij en [betrokken BV 1] als kopende partij en daarna ondertekend op 5 juni 2008
6e De opzetovereenkomst 11 april 2008 is vervolgens ook verwerkt in de overeenkomst tussen [betrokken BV 1] en de heren [eiser 2+3] en daarna ondertekend op 5 juni 2008.
7e Zowel de heer [gedaagde 2] en mevrouw [gedaagde 3] zijn al eind maart 2008 door mij op de hoogte gebracht van het feit dat [eiser 2+3] de toekomstige eigenaren zouden worden en het perceel zelf in gebruik zouden nemen. Dit is in alle latere onderhandelingen zoals ook op 11 april 2008 ter sprake geweest. Nooit is aangegeven dat dit niet akkoord was. (…)
2.19 [gedaagde] heeft het perceel inmiddels geleverd aan een derde.
3. De vorderingen en het verweer
De vordering in conventie
3.1 [eiser] vordert dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
I wordt verklaard voor recht dat [eiser] gerechtigd is tot de teelt van knolselderij op het perceel landbouwgrond, kadastraal bekend gemeente Zuid-Beijerland, sectie K nummer 110, groot 16,47,70 ha en die knolselderij te oogsten en vervolgens te verkopen onder gehoudenheid aan [gedaagde] een redelijke vergoeding, door de rechtbank vast te stellen, te voldoen voor de teelt van de knolselderij;
II met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2 Aan zijn vorderingen legt [eiser] het volgende ten grondslag.
Er is tussen partijen een (geliberaliseerde) pachtovereenkomst tot stand gekomen, danwel moet de overeenkomst tussen Van der wel, [betrokkene 1] en [eiser] worden gekwalificeerd als een drie-partijen overeenkomst, op grond waarvan [eiser] gerechtigd was de grond te gebruiken.
Het verweer in conventie
3.3 De conclusie van [gedaagde] strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiser] in de kosten van het geding. [gedaagde] betwist gemotiveerd dat hij met [eiser] een overeenkomst (hoe ook genaamd) heeft gesloten.
De vordering in reconventie
3.4 [gedaagde] vordert dat [eiser] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld primair: om aan [gedaagde] te betalen € 159.000,-- te vermeerderen met de rente die gekweekt is over een bedrag van € 150.000,-- op de bankrekening van Stichting Beheer Derdengelden Den Hollander Advocaten en de wettelijke rente over € 9.000,-- vanaf 18 januari 2010;
subsidiair: om aan [gedaagde] als schadevergoeding € 243.360,-- te betalen met de wettelijke rente vanaf 1 december 2009
met veroordeling van [eiser] in de kosten van de procedure.
3.5 [gedaagde] stelt dat hij eigenaar is van het perceel en dus van de van de selderijknollen, zodat hij op grond van de onder 2.17 hiervoor weergegeven overeenkomst recht heeft op het gedeponeerde bedrag met BTW en rente.
Voor het geval dat wordt geoordeeld dat hij geen eigenaar van de knollen is, vordert hij schadevergoeding wegens het onrechtmatig gebruik van de grond. De schade begroot hij als volgt:
Gederfde opbrengst € 360.000,--
Teeltkosten volgens opgave [eiser] € 56.640,--
Kosten oogst en bewaren € 60.000,-- +
€ 116.640,-- -/-
€ 243.360,--
3.6 [eiser] betwist dat de overeenkomst onder 2.17 volledig is weergeven en voert aan dat ook nog een afspraak moest worden gemaakt over afrekening van teeltkosten c.q. een vergoeding voor het gebruik van het land en de eigendomsoverdracht van het perceel aan [eiser].
4. De beoordeling van het geschil
in conventie
4.1 Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan (art 6:217 BW Pro). Dit algemene uitgangspunt geldt ook voor een pachtovereenkomst.
4.2 [eiser] stelt dat op 11 april 2008 een overeenkomst tot stand is gekomen. Vast staat dat [eiser] en [gedaagde] geen rechtstreeks contact hebben gehad op 11 april 2008. [eiser] stelt dat [betrokkene 2] ten behoeve van [eiser] met [gedaagde] heeft afgesproken dat [eiser] het perceel mocht gebruiken. Hij verwijst in dit verband naar de verklaring van [betrokkene 2] (zie hiervoor onder 2.18). Indien wordt uitgegaan van de juistheid van de verklaring van [betrokkene 2] (die [gedaagde] op sommige punten betwist) geldt het volgende.
4.3 [eiser] heeft niet betwist dat [betrokkene 2] optrad namens [betrokkene 1] en uit dien hoofde met zowel [gedaagde] als met [eiser] heeft gesproken. Dat [betrokkene 2] (jegens [gedaagde]) als vertegenwoordiger van [eiser] is opgetreden blijkt niet uit deze verklaring. Veeleer moet uit zijn verklaring worden afgeleid, dat [betrokkene 2] als vertegenwoordiger van [betrokkene 1] bedoelde de beide overeenkomsten die [betrokkene 1] met betrekking tot het perceel ging sluiten op elkaar af te stemmen. Dat is in alle openheid gebeurd en [gedaagde] heeft alle wensen van [eiser] geaccepteerd en in de koopovereenkomst met [betrokkene 1] geïncorporeerd. De verschuldigde rente kan niet als een pachtsom worden aangemerkt, zoals [eiser] ter zitting heeft betoogd. [eiser] zelf heeft dit uitdrukkelijk willen aanmerken als kosten kavelruil, zoals ook is bepaald in de overeenkomst van 5 juni 2008 (zie hiervoor onder 2.3). [eiser] wordt geacht het onderscheid tussen kosten kavelruil en pacht te kennen, nu hij een ervaren landbouwer is. Bovendien zou [eiser] niet aan [gedaagde] betalen, maar aan [betrokkene 1], zijn contractuele wederpartij.
4.4 Uit de aantekeningen van [betrokkene 2] kan niet worden afgeleid dat tussen [eiser] en [gedaagde] een overeenkomst is gesloten. [eiser] ontleende zijn rechten aan de koopovereenkomst met [betrokkene 1]. Op basis van de overeenkomst die [gedaagde] zelf met [betrokkene 1] had, liet [gedaagde] [eiser] anticiperen op de verwachte eigendomsoverdrachten (eerst aan [betrokkene 1] en vervolgens aan [eiser]). Toen deze eigendomsoverdrachten uitbleven (op 1 maart 2009), mocht [eiser] er niet zonder meer blijven op blijven reken dat hij het perceel mocht blijven gebruiken. Toen de eigendomsoverdracht was uitgesteld naar 1 maart 2009 had het op de weg van [eiser] gelegen zich tot zijn wederpartij, [betrokkene 1], te wenden om duidelijkheid te krijgen over zijn positie. Dat heeft [eiser] ook zo begrepen, zo blijkt uit de brief van 2 april 2009 (zie 2.7 hiervoor).
4.5 [eiser] heeft ter zitting aangevoerd dat er sprake was van een driepartijen overeenkomst op grond waarvan [gedaagde] gehouden was het perceel aan hem te leveren. Dit standpunt vindt geen steun in de overgelegde overeenkomsten betreffende de koop van het perceel. Het gaat immers om twee los van elkaar staande overeenkomsten. Tussen [eiser] en [gedaagde] zijn geen rechten en plichten ontstaan. In de brief van 2 april 2009 geeft [eiser] te kennen heel goed te begrijpen, dat hij alsnog een overeenkomst met [gedaagde] diende te sluiten als hij gerechtigd wilde blijven het perceel te gebruiken. Ook zijn aanbod van 1 mei 2009 aan [gedaagde] (zie hiervoor onder 2.9) duidt er op dat er nog geen overeenkomst tussen [gedaagde] en [eiser] bestond.
4.6 Vast staat dat de het aanbod van [eiser] van 1 mei 2009 (zie 2.9 hiervoor) niet is geaccepeerd door de wederpartij. [eiser] heeft het aanbod van [gedaagde] van november 2009 (zie 2.13 hiervoor) niet geaccepteerd. Vast staat dat de reden van het niet accepteren in beide gevallen was de aanspraak die [eiser] maakte op de eigendom van het perceel tegen dezelfde condities als die hij met [betrokkene 1] was overeengekomen.
4.7 In beginsel is een ieder vrij om al dan niet een (koop)overeenkomst aan te gaan. Ten aanzien van dit perceel stonden [gedaagde] en [eiser] echter tot elkaar in een bijzondere verhouding. [eiser] kon door het faillissement van [betrokkene 1] niet meer rekenen op de eigendom van het perceel, maar hij had het perceel al wel rechtmatig bewerkt ter voorbereiding op de teelt van knolselderij. Onder die omstandigheden mocht van [gedaagde] worden verwacht dat deze meer rekening hield met de belangen van [eiser] dan hij met de belangen van een onbekende aanbieder zou moeten doen. [gedaagde] heeft zich in deze positie gedragen zoals van hem verwacht had mogen worden. Hij heeft getracht, zelfs toen het conflict al hoog was opgelopen, een overeenkomst met [eiser] te sluiten over het gebruik van de grond gedurende het teeltseizoen. Dat het niet is gelukt tot overeenstemming te komen, is toe te schrijven aan de houding van [eiser], die ten onrechte aanspraak maakte op eigendomsoverdracht van het perceel. Dit kan [eiser] niet aan [gedaagde] tegenwerpen.
4.8 Tussen [gedaagde] en [eiser] is geen enkele overeenkomst tot stand gekomen. Toen [eiser] de knolselderijplanten op het perceel zette, wist hij of moest hij begrijpen, dat hij daartoe niet gerechtigd was zonder daartoe verkregen toestemming van [gedaagde] (zie 4.4 hiervoor). Nu deze toestemming niet is verkregen, moet de gevorderde verklaring voor recht worden afgewezen.
4.9 [eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden tot op heden begroot op
griffierecht € 363,--
advocaatkosten € 904,-- + (2 punten tarief II à € 452,--)
€ 1.267,--
in reconventie
4.10 Ter zitting is verwarring ontstaan over de precieze afspraak die partijen hebben gemaakt over het gedeponeerde bedrag. Beide partijen, [gedaagde] als eerste, mogen zich over (uitsluitend) de reconventionele vordering (zowel het primair als het subsidiair gevorderde) nog uitlaten.
5. De beslissing
De rechtbank:
in reconventie
verwijst de zaak naar de rol van 13 oktober 2010 voor het nemen van een conclusie na tussenvonnis, eerst door [gedaagde];
in conventie en reconventie
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mrs. Halk, Broeders en Eerdhuijzen en uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 1 september 2010.