Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DORDRECHT
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 84750 / HA ZA 10-2019
Vonnis van 3 november 2010
in de zaak van
de vennootschap onder firma
BOUWBEDRIJF V.O.F. [Eiseres]
gevestigd te Vianen,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. P.D. Labee,
tegen
[Gedaagde]
wonende te [woonplaats], gemeente Leerdam,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. M.H. de Lange.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 14 april 2010 en de daarin genoemde stukken;
- de conclusie van antwoord in reconventie;
- het proces-verbaal van comparitie van 16 september 2010.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De vaststaande feiten
2.1. [gedaagde] is eigenaar van het perceel [adres] te [woonplaats] en de daarbij behorende compensatierechten als bedoeld in de nota en regeling “Ruimte voor Ruimte” zoals laatstelijk vastgesteld of aangevuld door de Provinciale Staten van Zuid-Holland (hierna: “Ruimte voor Ruimte” regeling).
[betrokkene], zoon van [gedaagde], is eigenaar van het perceel [adres 1] te [woonplaats] en van de compensatierechten daarvan als bedoeld in de “Ruimte voor Ruimte” regeling.
[eiseres] exploiteert een bedrijf dat zich bezighoudt met het bouwen van woningen, bedrijfshallen en agrarische panden. [eiseres] had de intentie om op het perceel [adres 3] een vrijstaande villa met bijgebouwen te ontwikkelen, daarbij gebruikmakend van de “Ruimte voor Ruimte” regeling. Daarvoor was echter te weinig bebouwde oppervlakte op het perceel [adres 3] aanwezig.
2.2. [eiseres], [gedaagde] en [betrokkene] hebben op 13 juli 2006 een koop- en ontwikkelingsovereenkomst (hierna: de overeenkomst) gesloten inhoudende dat [gedaagde] en [betrokkene] hun compensatierechten tegen betaling zouden overdragen aan [eiseres]. [eiseres] heeft hierop uit hoofde van de overeenkomst aan [gedaagde] een aanbetaling gedaan van € 20.000,00.
In de overeenkomst staat – voor zover van belang – het volgende:
“(…)
18. Deze overeenkomst is van rechtswege ontbonden zonder dat partijen jegens elkaar tot enige vergoeding of betaling hoe ook genaamd verschuldigd zijn, indien:
a. vanwege de daartoe aangewezen gemeentelijke instantie uiterlijk 01 september 2008, behoudens schriftelijke verlenging, geen bouwvergunning aan koper voor het door koper in te dienen bouwplan voor een vrijstaande Villa met bijgebouwen is verleend en deze vergunning uiterlijk twee maanden na afgifte niet onherroepelijk geworden blijkt te zijn;
b. vanwege de daartoe aangewezen gemeentelijke instantie uiterlijk 01 september 2008, behoudens schriftelijke verlenging, geen onherroepelijke sloopvergunning is verleend voor de sloop van de bij deze overeenkomst bedoelde opstallen op de percelen [adres], [adres 3] en [adres 1].
19. De in artikel 17 en 18 sub a en b genoemde termijnen kunnen door [eiseres] met zes maanden worden verlengd, indien het zich laat aanzien dat bedoelde medewerking, bouwvergunning en sloopvergunning in die periode wel kunnen worden verkregen.
(…)
21. Wanneer sprake is van gedeeltelijke of gehele ontbinding van deze overeenkomst op grond van het bepaalde onder (…) 18, dan zal de door [eiseres] gedane aanbetaling per omgaande door de betreffende partij worden terugbetaald op een door [eiseres] op te geven bank- of girorekening, zonder korting of compensatie hoe ook genaamd.
(…)”
2.3. De termijn als bedoeld in artikel 19 van de overeenkomst is door partijen meerdere keren verlengd, laatstelijk tot 1 maart 2009.
2.4. [eiseres] heeft bij de gemeente Leerdam een bouwvergunning aangevraagd. Deze aanvraag is op 31 oktober 2007 door de gemeente Leerdam ontvangen. Op het bewijs van ontvangst dat betrekking heeft op die aanvraag staat – voor zover van belang – het volgende:
“Plaats bouwwerk
Adres : [adres 3]
Plaats : [woonplaats]
(…)
Aard bouwwerkzaamheden: Oprichten van een woning met een berging.
(…)”
2.5. Op 10 december 2008 is namens de gemeente Leerdam in het blad “Kontakt” het volgende gepubliceerd:
“Rectificatie:
(…)
In het kontakt d.d. 26 november 2008 is gepubliceerd dat Burgemeester en Wethouders van Leerdam voornemens zijn om met toepassing van artikel 19, lid 1, van de Wet op de Ruimtelijke Ordering vrijstelling te verlenen van het bestemmingsplan “Landelijk gebied [woonplaats] 1985” ten behoeve van het oprichten van een woning met berging op het perceel [adres 3] te Leerdam. Het betreft echter het oprichten van een woning met berging op het perceel [adres 3] te [woonplaats].
(…)”
2.6. [eiseres] heeft op 31 maart 2009 aan vader en zoon [gedaagde/betrokkene] een brief verzonden met – voor zover van belang – de volgende inhoud:
“(…)
In vervolg op ons gesprek van maandag 16 maart 2009 (…) stellen wij het volgende vast:
1. Op 1 maart 2009 is geen onherroepelijke bouwvergunning verleend voor het ingediende bouwplan voor een vrijstaande Villa met bijgebouwen. E.e.a. zoals bepaald in artikel 18a van de koop- ontwikkelingsovereenkomst d.d. 13 juli 2006, welke datum middels brief d.d. 07 juli 2008 is verlengd.
2. Derhalve is op grond van artikel 18 deze koop- ontwikkelingsovereenkomst d.d. 13 juli 2006, van rechtswege ontbonden.
(…)
Zoals reeds tijdens het gesprek op 16 maart aan u is gezegd willen wij graag alles in het werk stellen om toch tot het beoogde resultaat te komen, al werkt de kredietcrisis ons daarbij op dit moment sterk tegen.
Daarom doen wij u onderstaand voorstel om te komen tot een vervolg van onze samenwerking, die we bij akkoord uwerzijds in een “nieuwe” overeenkomst zullen vastleggen.
Wij stellen u voor:
1. De in de koop- ontwikkelingsovereenkomst gemaakte afspraken m.b.t. doelstelling, in te brengen compensatierechten en vergoedingen opnieuw op te nemen (…).
4. Bovenstaande onder voorbehoud van een ten behoeve van [eiseres] op te nemen recht van ontbinding inhoudende dat: indien ondanks alle redelijk te verwachten inspanningen door [eiseres] op 1 april 2011 de benodigde vergunningen niet onherroepelijk zijn geworden en of geen koper is gevonden voor de Villa met bijgebouwen, de overeenkomst alsnog kan worden ontbonden en de gedane aanbetalingen alsnog zullen worden terugbetaald.
(…)”
2.7. [gedaagde] heeft het in de brief van 31 maart 2009 gedane voorstel niet aanvaard. [betrokkene] heeft de aan hem gedane aanbetaling aan [eiseres] terugbetaald.
2.8. Namens de gemeente Leerdam is op 20 mei 2009 een e-mail naar [eiseres] gestuurd met onder meer de volgende inhoud:
“(…)
Bij schrijven van 9 april 2009 heeft de gemeente de benodigde verklaring van geen bezwaar van de provincie ontvangen. Procedureel gezien dient de gemeente binnen 8 weken een definitieve beslissing te nemen op uw verzoek om bestemmingsplanvrijstelling en bouwvergunning. Van de adviseur van de fam. [gedaagde] heb ik echter begrepen dat er geen overeenkomst meer bestaat tussen u en de fam. [gedaagde]. Zoals het er nu naar uit ziet kan ik het gemeentebestuur niet adviseren om de vrijstelling en bouwvergunning te verlenen vanwege het ontbreken van de compensatierechten. (…)”
3. De vordering in conventie
[eiseres] vordert in conventie dat [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 20.579,00, zulks te vermeerderen met de wettelijke rente over het bedrag van € 20.000,00 vanaf 9 september 2009 tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede dat Mondzorg wordt veroordeeld in de proceskosten.
[eiseres] heeft aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1. De overeenkomst is op 1 maart 2009 op grond van artikel 18 van de overeenkomst ontbonden omdat er toen geen onherroepelijke bouwvergunning is verleend voor het ingediende bouwplan voor een vrijstaande Villa met bijgebouwen. Op grond van artikel 21 van de overeenkomst is [gedaagde] gehouden de aanbetaling van € 20.000,00 aan [eiseres] terug te betalen.
3.2. [gedaagde] is aan [eiseres] verschuldigd een bedrag van € 579,00 aan buitengerechtelijke incassokosten.
4. Het verweer in conventie
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering en met veroordeling [eiseres] in de kosten van het geding.
[gedaagde] heeft daartoe het volgende aangevoerd:
4.1. [eiseres] heeft niet voldaan aan haar substantiëringsplicht door in haar dagvaarding te stellen dat het verweer van [gedaagde] niet was onderbouwd.
4.2. Er komt aan [eiseres] geen beroep toe op artikel 21 van de overeenkomst. De overeenkomst is niet op grond van artikel 18 van de overeenkomst ontbonden. [eiseres] heeft de vervulling van de ontbindende voorwaarde zelf teweeg gebracht als bedoeld in artikel 6:23 Burgerlijk Wetboek (BW). Daarnaast is het beroep van [eiseres] op de ontbindende voorwaarde als bedoeld in artikel 18 van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
4.3. [gedaagde] bewist de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten.
5. De vordering in reconventie
Ingeval de rechtbank van oordeel is dat de overeenkomst op grond van artikel 18 van de overeenkomst is ontbonden vordert [gedaagde] in reconventie dat [eiseres] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van
€ 200.000,00 en in de proceskosten.
[gedaagde] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat [eiseres] door onvoldoende inspanningen te verrichten om de bouwvergunning te verkrijgen toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst. [eiseres] is daardoor gehouden het positief contractsbelang ten bedrage van
€ 200.000,00 (de waarde van de verkoop van de [gedaagde] toebehorende en aan [eiseres] over te dragen compensatierechten) te vergoeden.
6. Het verweer in reconventie
Het verweer strekt tot niet ontvankelijk-verklaring van [gedaagde] in zijn vordering, dan wel afwijzing van de vordering met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding.
[eiseres] heeft daartoe betwist tekortgeschoten te zijn in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst. Verder heeft zij de (omvang van de) schade en het causaal verband tussen de gestelde tekortkoming en schade betwist.
7. De beoordeling
in conventie
7.1. Het verweer dat [eiseres] niet heeft voldaan aan haar substantiëringsplicht wordt gepasseerd. Uit hetgeen [gedaagde] in de conclusie van antwoord en ter comparitie naar voren heeft gebracht is niet gebleken dat hij in zijn verdediging is geschaad.
7.2. Gelet op het debat tussen partijen is de vraag of [eiseres] terecht een beroep doet op artikel 21 van de overeenkomst. Voor de beoordeling van die vraag is van belang te bezien of de overeenkomst op grond van het bepaalde in artikel 18 van de overeenkomst is ontbonden.
7.3. Daarbij wordt van het volgende uitgegaan. Partijen hebben de in artikel 18 sub a van de overeenkomst genoemde termijn laatstelijk verlengd tot 1 maart 2009. Daarna is de termijn niet meer verlengd. Op 1 maart 2009 had de gemeente Leerdam nog geen bouwvergunning aan [eiseres] verleend.
7.4. Deze feiten leiden ertoe dat de ontbindende voorwaarde zoals neergelegd in artikel 18 van de overeenkomst is vervuld. Als de redelijkheid en billijkheid dat verlangen geldt de ontbindende voorwaarde als niet vervuld wanneer [eiseres], die bij de vervulling van de voorwaarde belang had, deze heeft teweeggebracht (zie artikel 6:23 BW). Tevens kan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid het onaanvaardbaar zijn dat [eiseres] een beroep op deze ontbindende voorwaarde heeft gedaan (zie artikel 6:248 lid 2 BW). De stelplicht en de bewijslast hiervan rust op [gedaagde].
7.5. [gedaagde] heeft gesteld dat [eiseres] de bouwvergunning in eerste instantie niet correct heeft aangevraagd door de plaatsnaam van het perceel onjuist te vermelden. Dit zou volgens [gedaagde] blijken uit de rectificatie die de gemeente op 10 december 2008 in het blad “Kontakt” (zie hiervoor onder 2.5) heeft geplaatst. Uit het bewijs van ontvangst dat betrekking heeft op de door [eiseres] gedane aanvraag (zie hiervoor onder 2.4) blijkt echter dat de aanvraag is gedaan voor het perceel [adres 3] te [woonplaats]. Hieruit volgt dat [eiseres] de aanvraag voor de bouwvergunning juist heeft ingevuld. De stelling van [gedaagde] treft dan ook geen doel.
7.6. Verder heeft [gedaagde] gesteld dat [eiseres] hem te weinig dan wel te laat heeft geïnformeerd omtrent de voortgang van de vergunningenaanvraag, hetgeen overigens door [eiseres] is betwist.
Niet valt in te zien dat het (niet tijdig) informeren van [gedaagde] van invloed is geweest op de behandeling van de vergunningenaanvraag door de gemeente. Het gestelde niet (tijdig) informeren kan daarom niet tot het oordeel leiden dat [eiseres] de vervulling van de ontbindende voorwaarde heeft teweeggebracht.
7.7. Dat geldt eveneens voor [gedaagde]s’ stelling, die door [eiseres] is betwist, dat [eiseres] er belang bij had dat de gemeente Leerdam de vergunning niet tijdig zou verlenen omdat de huizenmarkt terugliep en zo het risico voor haar groter werd de villa niet te kunnen verkopen. Dat een partij er belang bij zou hebben dat een bepaalde voorwaarde wordt vervuld zegt namelijk nog niets over de inspanningen die zij heeft verricht om de vervulling van de voorwaarde te voorkomen.
7.8. De onder 7.6 en 7.7 benoemde stellingen van [gedaagde] leiden evenmin tot het oordeel dat het beroep van [eiseres] op de ontbindende voorwaarde naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
7.9. In artikel 19 van de overeenkomst staat dat [eiseres] de termijn als bedoeld in artikel 18 van de overeenkomst kan verlengen. Over de uitleg van deze bepaling heeft [eiseres] onweersproken gesteld dat het ieder van de partijen vrij stond om vanwege hem of haar moverende redenen de termijn wel of niet te verlengen en dat daaraan geen voorwaarden waren verbonden. [gedaagde] heeft gesteld dat hij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de termijn in de overeenkomst zou worden verlengd. Zelfs al zou deze stelling juist zijn, hetgeen door [eiseres] is betwist, staat zij – gezien de hiervoor weergegeven en onweersproken uitleg van artikel 19 van de overeenkomst – een geslaagd beroep van [eiseres] op de ontbindende voorwaarde niet in de weg. Deze stelling leidt dan ook niet tot het oordeel dat het beroep van [eiseres] op de ontbindende voorwaarde naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
7.10. Gelet op het voorgaande heeft [gedaagde] zijn stellingen dat [eiseres] de vervulling van de ontbindende voorwaarde heeft teweeggebracht en dat het beroep van [eiseres] op de ontbindende voorwaarde als bedoeld in artikel 18 van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, onvoldoende onderbouwd. Zoals hiervoor onder 7.4 reeds is overwogen betekent dit dat de overeenkomst conform het bepaalde in artikel 18 van de overeenkomst rechtsgeldig is ontbonden. [gedaagde] is dan ook op grond van artikel 21 van de overeenkomst gehouden de aan hem gedane aanbetaling van € 20.000,00 aan [eiseres] terug te betalen. Dit bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening nu gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] per 9 september 2009 in verzuim is geraakt.
7.11. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zullen worden afgewezen. Gesteld noch gebleken is dat de gestelde verrichtingen meer hebben omvat dan een enkele (eventueel) herhaalde sommatie of het enkel doen van een niet aanvaard schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De daarop betrekking hebbende kosten moeten worden aangemerkt als betrekking hebbende op verrichtingen waarvoor de in het artikel 241 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bedoelde kosten een vergoeding plegen in te sluiten.
7.12. [gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden tot op heden begroot op:
- dagvaarding EUR 72,25
- vast recht 455,00
- salaris advocaat 1.158,00 (2 punten × tarief III € 579,00)
Totaal EUR 1.685,25
in reconventie
7.13. Zoals hiervoor in conventie onder 7.10 is geoordeeld heeft [gedaagde] zijn stelling dat [eiseres] zich onvoldoende heeft ingespannen om de bouwvergunning te verkrijgen onvoldoende onderbouwd. Hiermee heeft [gedaagde] zijn stelling dat [eiseres] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst eveneens onvoldoende onderbouwd. De vordering in reconventie wordt afgewezen en [gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op:
- salaris advocaat 579,00 (½ x 2 punten x tarief III € 579,00)
Totaal EUR 579,00
8. De beslissing
De rechtbank
in conventie
veroordeelt [gedaagde] om tegen kwijting aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 20.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] bepaald op € 1.685,25;
verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde;
in reconventie
wijst af de vordering;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] tot op heden bepaald op € 579,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Eerdhuijzen en in het openbaar uitgesproken op 3 november 2010.?