Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DORDRECHT
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 86121/ HA ZA 10-2252
Vonnis van 15 december 2010
in de zaak van
1. [Eiser 1]
2. [Eiser 2],
beiden wonende te Oosterhout,
3. de naamloze vennootschap AMSTELHUYS N.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eisers,
advocaat mr. J.F. van Duin,
tegen
1. [Gedaagde 1]
wonende te Hendrik-Ido-Ambacht,
advocaat mr. S. Kandemir,
2. [Gedaagde 2]
zonder bekende vaste woon- of verblijfplaats,
niet verschenen,
gedaagden.
Eisers onder 1 en 2 zullen hierna [eisers 1 en 2]. worden genoemd en eiser onder 3 Amstelhuys. Gedaagden worden afzonderlijk [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 16 juni 2010 en de daarin genoemde stukken;
- het proces-verbaal van comparitie van partijen van 23 september 2010 en de daarin genoemde stukken.
1.2. Tegen [gedaagde 2] is verstek verleend.
1.3. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [gedaagde 1] trad op als makelaar. Hij handelde onder de naam Konak Makelaardij. [gedaagde 1] heeft [eisers 1 en 2]. verschillende woningen laten zien, onder meer een woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning). [gedaagde 1] trad tevens op voor de verkopers.
2.2. In een op 27 januari 2005 opgesteld – en door [eisers 1 en 2]. en [gedaagde 1] ondertekend stuk – is, voor zover thans van belang, het volgende opgenomen:
“A. Konak Makelaardij stelt zich hierbij verantwoordelijk voor het vinden van huurders voor de woningen:
[adres] [woonplaats]
Gedurende één jaar vanaf de passeerdatum
B. Indien kosten van woning (eneco + rente + levensverzekering) meer dan huuropbrengst is, komt dit voor de rekening van Konak Makelaardij.
(…)
D. De koper is ervan op de hoogte dat deze woningen momenteel verhuurd is. (…)”
2.3. [gedaagde 1] heeft [gedaagde 2] als taxateur van de woning ingeschakeld. In een door [gedaagde 2] opgesteld taxatierapport is, voor zover thans van belang, opgenomen:
“A. OPDRACHT/OPNAME
(…)
Datum opname en inspectie: 30-03-2005
D. WAARDERING
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik in huidige staat: € 135.000,00(…)”
2.4. Op 26 mei 2005 hebben [eisers 1 en 2]. de eigendom verkregen van de woning tegen een koopsom van € 135.000,-- kosten koper. Voorafgaande aan de koop hebben [eisers 1 en 2]. € 7.000,-- ontvangen. [eisers 1 en 2]. hebben de woning niet zelf bewoond.
2.5. Amstelhuys heeft de hypothecaire geldlening op de woning verstrekt. De hypotheekakte is door [eisers 1 en 2]. bij de notaris ondertekend. In de hypotheekakte is een huurbeding opgenomen. Amstelhuys heeft de woning op grond van het overtreden van het het huurbeding doen verkopen.
2.6. In opdracht van Amstelhuys heeft Bakker & Steffen een taxatierapport van de woning uitgebracht. In het taxatierapport is, voor zover thans van belang, opgenomen:
“A. OPDRACHT/OPNAME
Datum opname en inspectie: 29 januari 2008
D. WAARDERING
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
- een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik: € 90.000,- (…)”
2.7. Boer Makelaardij heeft in opdracht van [eisers 1 en 2]. op 15 oktober 2008 de woning getaxeerd. In het door Boer Makelaardij uitgebrachte rapport is, voor zover thans van belang, opgenomen:
“D. WAARDERING
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
- een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik: € 95.000,- (…)
Waardering per 27-05-2005”
2.8. De woning is op 15 december 2008 in eigendom overgedragen aan een derde tegen een koopprijs van € 95.000,--.
3. Het geschil
3.1. [eisers 1 en 2]. en Amstelhuys vorderen dat [gedaagde 1] bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 40.000,--, althans een zodanig bedrag als de rechtbank meent te moeten vaststellen, te vermeerden met de wettelijke rente vanaf de dag der ingebrekestelling, te weten 2 december 2008, subsidiair die der dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening, met veroordeling van [gedaagde 1] in de kosten van de onderhavige procedure, die van de gelegde beslagen daaronder begrepen. Bij gelegenheid van de comparitie hebben [eisers 1 en 2]. en Amstelhuys hun eis tegen [gedaagde 2] verminderd tot nihil.
3.2. [eisers 1 en 2]. en Amstelhuys leggen aan hun vordering onrechtmatige daad ten grondslag. Zij stellen daartoe het volgende. [gedaagde 1] heeft niet de nodige zorgvuldigheid in acht genomen. [gedaagde 1] trad als makelaar op voor zowel de kopers als voor de verkopers. [gedaagde 1] mocht als makelaar bekend verondersteld worden met de gangbare verkoopprijzen. In dit geval wijkt de verkoopprijs extreem af van de werkelijke waarde van € 95.000,--. [gedaagde 1] heeft [eisers 1 en 2]. medegedeeld dat de vraagprijs van € 135.000,-- reëel was voor de woning. [eisers 1 en 2]. zijn bewogen tot aankoop door [gedaagde 1]. [gedaagde 1] heeft de woning als een beleggingsobject gepresenteerd en [eisers 1 en 2]. huurinkomsten verzekerd. [gedaagde 1] stelde zich garant voor een negatief verschil tussen huuropbrengst en vaste lasten en heeft opzettelijk verzwegen dat banken een huurbeding in de hypotheekakte plegen op te nemen. [gedaagde 1] had ten opzichte van [eisers 1 en 2]. een mededelingsplicht, te meer nu [gedaagde 1] wist dat [eisers 1 en 2]. geen Nederlands kunnen lezen of spreken. De schade bestaat uit de te hoog betaalde prijs. Omdat de taxatie onjuist was, wist [gedaagde 1] ook dat Amstelhuys € 40.000,-- te veel zou financieren.
3.3. [gedaagde 1] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eisers 1 en 2]., althans hen niet-ontvankelijk te verklaren in hun vorderingen en hen te veroordelen in de kosten van dit geding. [gedaagde 1] heeft betwist dat hij niet de nodige zorgvuldigheid zou hebben betracht en voert verweer. Daartoe stelt [gedaagde 1] het volgende. De taxatie is niet door [gedaagde 1] verricht. Hij is geen taxateur en kan de juistheid van de taxatie niet beoordelen. De prijs was bovendien gangbaar. [gedaagde 1] heeft [eisers 1 en 2]. geen huurders voor de woning in het vooruitzicht gesteld en zich ook niet garant gesteld. Evenmin heeft hij opzettelijk verzwegen dat banken in de hypothecaire geldleningen een huurbeding opnemen. [gedaagde 1] heeft geen bemoeienis gehad met het verhuren van de woning. [gedaagde 1] heeft Nederlands gesproken met [eisers 1 en 2]. [eisers 1 en 2]. miskennen hun eigen verantwoordelijkheid. De vermogensschade die is geleden omdat [eisers 1 en 2]. hun woning verhuurden, moet voor hun verantwoordelijkheid en rekening komen. Voor [eisers 1 en 2]. bestond geen noodzaak de woning te verkopen. Tussen het handelen van [gedaagde 1] en de schade bestaat geen causaal verband. Amstelhuys had zelf moeten onderzoeken of de woning juist getaxeerd was. Als de taxatie al onjuist was, dan is dit de schuld van [gedaagde 2].
4. De beoordeling
eisvermindering
4.1. Ter gelegenheid van de comparitie is namens [eisers 1 en 2]. en Amstelhuys, alsmede namens eisers in de zaak met nummer 86199 / HA ZA 10-2251 (hierna: de zaak [betrokkene]), verklaard dat met [gedaagde 2] een schikking is getroffen, en dat [gedaagde 2] in totaal € 25.000,-- heeft betaald voor de zaak [betrokkene] en de onderhavige zaak. In de zaak [betrokkene] is daarop de eis verminderd. In de onderhavige zaak niet.
4.2. [gedaagde 1] heeft bezwaar gemaakt tegen de eisvermindering. Volgens hem is niet duidelijk welke invloed de betaling door [gedaagde 2] heeft op de vordering tegen [gedaagde 1]. Voorts heeft hij verklaard dat het niet zo kan zijn dat [gedaagde 2] “er zo vanaf komt” en dat [gedaagde 1] de rest moet betalen.
4.3. Bezwaar tegen een eisvermindering is niet mogelijk, omdat eiser op grond van art. 129 Rv Pro. zijn eis ten allen tijde kan verminderen zolang de rechter nog geen eindvonnis heeft gewezen. Hoe eisers in beide zaken het betaalde bedrag willen toerekenen staat hen vrij.
in de zaak van Amstelhuys tegen [gedaagde 1]
4.4. Amstelhuys heeft ter gelegenheid van de comparitie gesteld dat [gedaagde 1] onrechtmatig heeft gehandeld jegens haar op grond van het volgende. Als makelaar had [gedaagde 1] kunnen en moeten zien dat er een extreem groot verschil zit tussen de getaxeerde waarde van € 135.000,-- van de woning en de werkelijke waarde van € 95.000,--. Amstelhuys verwijst wat betreft de werkelijke waarde van de woning (met name) naar het taxatierapport van Boer. [gedaagde 1] weet dat de financiering van een woning wordt verleend op basis van een taxatierapport. Nu [gedaagde 1] wist, althans moest weten, dat de taxatie van de woning veel te hoog was, wist hij ook dat de bank € 40.000,-- te veel zou financieren, voor welk bedrag geen hypothecaire zekerheid zou worden gegeven.
4.5. [gedaagde 1] heeft ter gelegenheid van de comparitie de juistheid van de taxatie door Boer betwist en daartoe gesteld dat de prijs van de woning wel gangbaar was, omdat uit gegevens van het kadaster volgt dat op 2 maart 2005 nummer 155A in dezelfde straat is verkocht voor € 137.500,--. Deze betwisting legt echter onvoldoende gewicht in de schaal, omdat het slechts om één woning gaat, terwijl niet duidelijk is of die woningen vergelijkbaar is. Daarom staat als onvoldoende betwist vast dat de taxatie door Boer juist is. Dat bekent dat de door [gedaagde 2] getaxeerde waarde van € 135.000,-- 42% afwijkt van de werkelijke waarde van € 95.000,--.
4.6. Vooropgesteld wordt dat in het handelsverkeer door banken op de juistheid van een taxatierapport vertrouwd moet kunnen worden. Het taxatierapport speelt, zoals iedere makelaar weet, een belangrijke rol bij de te verstrekken financiering. Wanneer in taxatierapport een prijs wordt genoemd die duidelijk buiten de normaal te verwachten marge (van zo’n 10 tot 20%) valt, behoort een makelaar dat in beginsel te zien. De makelaar behoort in zo’n geval maatregelen te treffen tegen het in het handelsverkeer brengen van het onjuiste taxatierapport.
4.7. [gedaagde 1] heeft [gedaagde 2] als makelaar ingeschakeld. Gelet op het hiervoor als juist beoordeelde rapport van Boer was de door [gedaagde 2] vastgestelde waarde van de woning onjuist. [gedaagde 1] had dit moeten zien. Vast staat dat [gedaagde 1] niets heeft gedaan tegen het in het handelsverkeer brengen van het onjuiste taxatierapport. Derhalve heeft [gedaagde 1] onrechtmatig gehandeld jegens Amstelhuys en zal hij de daardoor ontstane schade moeten vergoeden.
4.8. Op grond van het voorgaande gaat het verweer van [gedaagde 1] dat Amstelhuys zelf had moeten onderzoeken of de waarde van de woning juist was getaxeerd niet op. [gedaagde 1] stelt voorts dat de schade is ontstaan als gevolg van de door de [gedaagde 2] uitgevoerde taxatie. Voor zover [gedaagde 1] daarmee het causale verband betwist, faalt dit omdat [gedaagde 1] zelf onrechtmatig heeft gehandeld en als gevolg daarvan schade is ingetreden (art. 6:99 BW Pro). Voor zover [gedaagde 1] wil betogen dat [gedaagde 2] medeschuld heeft, ontheft dit [gedaagde 1] niet van zijn verplichting de schade te vergoeden (art. 6:102 BW Pro).
4.9. Bij de vaststelling van de omvang van de schade gaat het om een vergelijking tussen de vermogenspositie waarin Amstelhuys thans verkeert, en de positie waarin zij verkeerd zou hebben indien sprake was geweest van een juist taxatierapport. Amstelhuys stelt dat haar schade € 40.000,- bedraagt. Amstelhuys onderbouwt haar schade met de stelling dat zij € 40.000,- “te veel” ter beschikking heeft gesteld. Dat zij daadwerkelijk deze schade lijdt als gevolg van de onjuiste taxatie blijkt hier echter niet uit. Nu de mogelijkheid van schade aannemelijk is, zal Amstelhuys in de gelegenheid worden gesteld de gevorderde schade behoorlijk te onderbouwen.
in de zaak van [eisers 1 en 2]. tegen [gedaagde 1]
4.10. [eisers 1 en 2]. hebben gesteld dat [gedaagde 1] niet zorgvuldig heeft gehandeld jegens hen. [gedaagde 1] betwist dit en stelt dat [eisers 1 en 2]. hun eigen verantwoordelijkheid trachten te ontlopen.
4.11. Vooropgesteld wordt dat op grond van art. 6:163 BW Pro geen verplichting bestaat tot vergoeding van schade wanneer de geschonden norm niet strekt tot bescherming van de belangen van [eisers 1 en 2]. Deze situatie doet zich voor op grond van het volgende. Vast staat dat [eisers 1 en 2]. € 7.000,- hebben ontvangen, kennelijk om hen te bewegen tot aankoop. [eisers 1 en 2]. wisten, of behoorden te weten, uit de ten overstaan van de notaris gepasseerde hypotheekakte dat de woning niet verhuurd mocht worden. Niettemin hebben zij de woning gekocht als beleggingsobject met de bedoeling deze te gaan verhuren. Zij hebben kennelijk geen enkel onderzoek gedaan en zich met een premie van € 7.000,-- laten overhalen tot deze transactie. Daarmee hebben [eisers 1 en 2]. niet de vereiste zorgvuldigheid aan de dag gelegd bij de aankoop van de woning. Zij kunnen gelet op hun eigen onzorgvuldige gedrag [gedaagde 1] niet verwijten dat hij zich jegens hen onzorgvuldig heeft gedragen. De vorderingen van [eisers 1 en 2]. zullen om die reden worden afgewezen.
4.12. De kosten van de procedure zullen tussen partijen worden gecompenseerd.
in de zaken tegen [gedaagde 2]
4.13. Nu de vorderingen tegen [gedaagde 2] zijn verminderd tot nihil, behoeft over de hoofdsom geen beslissing meer te worden genomen.
4.14. Nu [gedaagde 2] kennelijk na dagvaarding heeft betaald, zullen de proceskosten worden gecompenseerd.
5. De beslissing
De rechtbank
in de zaak Amstelhuys tegen [gedaagde 1]
5.1. verwijst de zaak naar de rolzitting van 12 januari 2011 voor het nemen van een akte door Amstelhuys teneinde zich uit te laten over de hoogte van de schade als hiervoor onder 4.9. overwogen,
5.2. houdt iedere beslissing aan,
in de zaak [eisers 1 en 2]. tegen [gedaagde 1]
5.3. houdt iedere beslissing aan,
in de zaken [eisers 1 en 2]. en Amstelhuys tegen [gedaagde 2]
5.4. houdt iedere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. K. Helmich en in het openbaar uitgesproken op 15 december 2010.?