Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector kanton
Locatie Dordrecht
kenmerk: 262410 HA VERZ 10-322
beschikking van de kantonrechter te Dordrecht van 28 oktober 2010
inzake het verzoek van:
[naam],
wonende te [adres],
gemachtigde mr. drs. W. Vos,
verzoekende partij,
tegen
[naam]
gevestigd te [adres],
gemachtigde mr. D.J.L.P. Oomens,
verwerende partij.
Partijen zullen verder ook wel worden aangehaald als [verzoekende partij] en [verwerende partij].
Verloop van het geding
De kantonrechter beslist op de volgende processtukken:
1. het verzoekschrift van de zijde van [verzoekende partij] tot vervangende machtiging ex art. 5:121 BW Pro, dat ter griffie is binnengekomen op 29 juli 2010;
2. het verweerschrift, tevens zelfstandig verzoek (verder: tegenverzoek) tot vervangende machtiging ex art. 5:121 BW Pro, dat ter griffie is binnengekomen op 26 augustus 2010;
3. de akte van [verzoekende partij] van 16 september 2010, waarbij het verzoek wordt gewijzigd;
4. de akte van [verwerende partij] van 7 oktober 2010, waarbij [verwerende partij] zich uitlaat over het wijzigingsverzoek van [verzoekende partij] van 16 september 2010 en voorts het tegenverzoek wordt gewijzigd;
5. de akte van [verzoekende partij] van 8 oktober 2010, waarbij [verzoekende partij] bezwaar maakt tegen het wijzigingsverzoek van [verwerende partij];
6. de overgelegde producties.
De behandeling van het verzoekschrift is bepaald op 2 september 2010.
Partijen zijn verschenen, bijgestaan door hun gemachtigden.
De gemachtigden van partijen hebben gepersisteerd bij het in het verzoekschrift en
verweerschrift gestelde en hebben hun standpunten nog mondeling nader toegelicht.
Het onderwerp van de zaak
1. De feiten
1.1. Als gesteld door de ene partij en niet dan wel in onvoldoende mate betwist door de andere partij en op grond van de niet weersproken inhoud van de producties en het gestelde ter zitting wordt uitgegaan van het volgende.
1.2. [verzoekende partij] en [verwerende partij] zijn de enige twee leden van de Vereniging van Eigenaars Appartementencomplex [adressen] te [plaatsnaam] (verder: VvE [naam]). [verzoekende partij] en [verwerende partij] hebben elk één stem. [verzoekende partij] is gerechtigd tot 3/10 deel in de gemeenschap, [verwerende partij] tot 7/10 deel.
1.3. In de splitsingsakte waarbij VvE [naam] is opgericht, is het modelreglement 1992 van toepassing verklaard. Artikel 8 van Pro dat reglement luidt voor zover van toepassing:
‘1. Het bestuur zal het gebouw verzekeren bij een of meer door de vergadering aan te wijzen verzekeraars tegen water-, storm-, brand- en ontploffingsschade en zal tevens een verzekering afsluiten voor wettelijke aansprakelijkheid, die kan ontstaan voor de vereniging en voor de eigenaars als zodanig. Voorts zal de vergadering bevoegd zijn te besluiten tot het aangaan van verzekeringen tegen andere gevaren of tegen de wettelijke aansprakelijkheid van een bestuurder.
2. Het bedrag der verzekeringen wordt vastgesteld door de vergadering; het zal wat de brandverzekering betreft moeten overeenstemmen met de herbouwkosten van het gebouw; de vraag of deze overeenstemming bestaat zal periodiek gecontroleerd moeten worden in overleg met de verzekeraar.
3.Verzekeringsovereenkomsten worden door het bestuur afgesloten ten name van de vereniging en de gezamenlijke eigenaars.
9. Leidt het gebruik van een privé gedeelte tot verhoging van de verzekeringspremie, dan komt die verhoging voor rekening van de desbetreffende eigenaar.
1.4. In de splitsingsakte zijn wijzigingen en aanvullingen op het modelreglement vastgesteld. In de splitsingsakte is artikel 37 lid 2 van Pro het modelreglement als volgt gewijzigd:
‘Bij staking van stemmen zal de vergadering met betrekking tot dat voorstel de Kantonrechter verzoeken een deskundige aan te wijzen, die vervolgens aan de vergadering een bindend advies ter zake zal uitbrengen.
1.5. De heer [naam] (verder [naam directeur]) is directeur van [verwerende partij] en als zodanig bevoegd [verwerende partij] rechtsgeldig te vertegenwoordigen. [naam directeur] is de zwager van [verzoekende partij].
1.6. Op 22 juni 2010 heeft een vergadering van eigenaars plaatsgevonden. Door [verzoekende partij] zijn in die vergadering onder meer de volgende voorstellen ter tafel gebracht:
a. [naam] Vastgoed Beheer te benoemen als bestuurder van VvE [naam];
b. een bankrekening te openen t.b.v. VvE [naam];
c. een opstalverzekering af te sluiten t.b.v. VvE [naam];
d. een reservefonds aan te leggen t.b.v. VvE [naam];
e. werkzaamheden aan de voorgevel uit te voeren;
f. wat betreft de maandelijks bijdragen aan te sluiten bij de voorafgaand aan de vergadering ingebrachte begroting;
g. het bestuur te machtigen tot incasso.
1.7. [verzoekende partij] heeft voor al die voorstellen gestemd. [verwerende partij] heeft tegen die voorstellen gestemd.
1.8. [verwerende partij] heeft in de vergadering van 22 juni 2010 voorgesteld de splitsingsakte te wijzigen. [verzoekende partij] heeft te kennen gegeven daar niet aan te willen meewerken. Verder heeft [verwerende partij] voorgesteld werkzaamheden aan het gehele pand uit te voeren. [verzoekende partij] heeft daaromtrent nadere informatie gevraagd
2. Het verzoek
2.1. [verzoekende partij] verzoekt aanvankelijk ex art. 5:121 BW Pro vervangende machtiging in te stemmen met de sub 1.6. hiervoor genoemde voorstellen. Bij akte van 16 september 2010 heeft [verzoekende partij] haar verzoek gewijzigd. Thans verzoekt zij:
a. vervangende machtiging te verlenen aan haar om namens de vergadering van eigenaars [naam] Vastgoed Beheer te benoemen als nieuwe bestuurder van de VVE op basis van de overgelegde offerte;
b. vervangende machtiging te verlenen aan haar om namens de vergadering van eigenaars het bestuur van de VVE op te dragen om een bankrekening te openen ten behoeve van de VVE ;
c. vervangende machtiging te verlenen aan haar om namens de vergadering van eigenaars het bestuur van de VVE op te dragen om een opstalverzekering af te sluiten bij [naam] op basis van de overgelegde offerte, waarbij de meerpremie vanwege de bestemming als constructiebedrijf, voor rekening komt van de eigenaar van het appartement met index A-1;
d. vervangende machtiging te verlenen aan haar om namens de vergadering van eigenaars de bestuurder op te dragen om een reservefonds aan te leggen als bedoeld in artikel 32 van Pro het modelreglement/splitsingsakte, met dien verstande dat de omvang van het reservefonds na vijf jaar in ieder geval dient te zijn een bedrag ad € 120.000,-- met daarop in mindering gebracht het bedrag dat de VVE in het najaar/winter 2010-2011 aan grootonderhoudskosten voor gemeenschappelijke zaken zal spenderen. Het reservefonds dient door de eigenaars naar rato van hun breukdeel 30/70 in maandelijkse termijnen bij vooruitbetaling bijeen te worden gebracht met ingang van 1 oktober 2010;
e. vervangende machtiging te verlenen aan haar om namens de vergadering van eigenaars opdracht te verlenen aan Bouwbedrijf [naam] tot het onmiddellijk uitvoeren van de geoffreerde werkzaamheden aan de voorgevel. De daartoe benodigde € 32.641,70 dient naar rato van het breukdeel 30/70 door de eigenaren te worden gestort op de ten behoeve van de vereniging te openen bankrekening ofwel op de derdenrekening van een naar de keuze van de kantonrechter te bepalen notariskantoor in de directe omgeving van [plaatsnaam], niet zijnde [naam] Notarissen te [plaatsnaam]. De bedragen dienen uiterlijk 1 oktober 2010 op een van genoemde rekeningen gestort te zijn;
f. vervangende machtiging te verlenen aan haar om namens de vergadering van eigenaars de begroting vast te stellen conform de als productie 16 overgelegde begroting met dien verstande dat de begroting betreft de periode van 1 oktober 2010 tot 30 september 2011 en dat de eigenaars het gehele begrote bedrag conform artikel 5 lid 2 van Pro het toepasselijke modelreglement aan de vereniging voldoen bij vooruitbetaling per maand met ingang van 1 oktober 2010;
g. vervangende machtiging te verlenen aan haar om namens de vergadering van eigenaars het bestuur/de bestuurder te machtigen om na verzending van twee vergeefse herinneringsbrieven/aanmaningen de vorderingen uit hoofde van niet betaalde (voorschot-)bijdragen ter incasso aan een door het bestuur daartoe aan te wijzen incassobureau over te dragen en die buitengerechtelijke en gerechtelijke stappen ter incasso van die vorderingen te zetten, die het bestuur/de bestuurder naar zijn oordeel nodig acht, voorts om namens de VVE in rechte te verschijnen en tenslotte al datgene te doen, wat rechtens noodzakelijk is, waaronder het verstrekken van inlichtingen en het beproeven en het zo nodig tot stand brengen van een minnelijke schikking.
3. Het tegenverzoek
3.1. [verwerende partij] verzoekt aanvankelijk de verzoeken van [verzoekende partij] af te wijzen en ex art. 5:121 BW Pro vervangende machtiging te verlenen om in te stemmen met de volgende voorstellen:
a. de statuten van de VVE zodanig te doen aanpassen dat partijen gezamenlijk het bestuur van de VVE kunnen vormen of, voor zover een statutenwijziging niet toewijsbaar zou zijn, Hak en Baak accountants gevestigd te [plaatsnaam] aan het [adres] te benoemen tot bestuurder van de VVE;
b. eventuele voorschotbedragen over te doen maken op de derdengeldrekening van [naam] Notarissen te [plaatsnaam];
c. de door [verwerende partij] bij [naam verzekeringsmaatschappij] afgesloten verzekering ten laste te brengen van VvE [naam];
d. de jaarlijkse bijdrage van het reservefonds vast te stellen op een bedrag van € 3600,00;
e. de door haar gevraagde onderhoudsofferte van [X1] te accepteren en [X1] opdracht te verlenen;
f. de maandelijkse bijdrage vast te stellen op een bedrag van € 300,-- te voldoen naar rato van de breukdelen;
g. de nota van de door haar gevraagde onderhoudsrapportage van [X2] ad € 3094,00 ten laste te doen komen van de vereniging;
h. de nota van de door haar gevraagde taxatie van [X2] ad € 750,65 ten laste te doen komen van de vereniging;
i. het bestuur, en zolang daarin niet is voorzien [verwerende partij], te machtigen tot het incasseren van door partijen verschuldigde bedragen.
3.2. Na wijziging van haar verzoek vraagt [verwerende partij] om vervangende machtiging te verlenen aan [verwerende partij] om namens de vereniging van eigenaars:
j. de statuten van de VVE zodanig te doen aanpassen dat partijen gezamenlijk het bestuur van de VVE kunnen vormen of, voor zover een statutenwijziging niet toewijsbaar zou zijn, de heren mr. drs. [naam] te [plaatsnaam] en de heer [naam] te benoemen tot bestuurder van de VVE;
k. tot het moment dat de VVE een bankrekening heeft kunnen openen de inleg voor het onderhoud en eventuele voorschotbedragen over te doen maken op de derdengeldrekening van [naam] Notarissen te [plaatsnaam];
l. de opstalverzekering die is afgesloten bij [naam verzekeringsmaatschappij] ten bate van het gehele pand voor 77/138 ten laste te brengen van de VVE;
m. de jaarlijkse bijdrage van het reservefonds vast te stellen op een bedrag van € 3600,00;
n. de offerte van [X1] te accepteren en [X1] opdracht te verlenen, zulks nadat de daarvoor benodigde som van € 93498,30 naar rato van de breukdelen door partijen op de bankrekening van de VVE of van de derdengeldrekening van [naam] Notarissen is bijgeschreven;
o. de maandelijkse bijdrage vast te stellen op een bedrag van € 300,-- te voldoen naar rato van de breukdelen;
p. de nota voor het opstellen van de rapportage van [X2] ad € 3094,00 ten laste te doen komen van de vereniging;
q. de nota voor de taxatie van het pand ten bate van de verzekering van € 750,65 ten laste te doen komen van de vereniging;
r. het bestuur van de VVE, en tot de tijd dat daarin is voorzien [naam directeur] bv, te machtigen de door partijen verschuldigde bedragen te incasseren en de nodige incassomaatregelen, waaronder tevens begrepen het aanspannen van een gerechtelijke procedure, te nemen.
3.3. Op grond van hetgeen hierna onder de punten 9 en 10 zal worden overwogen heeft thans als tegenverzoek te gelden hetgeen hiervoor onder 3.1 aanhef en sub a en onder 3.2 aanhef en sub k t/m r is vermeld.
4. Op de over en weer gevoerde verweren wordt voor zover van belang hierna ingegaan.
Beoordeling van het geschil
Inzake verzoek en tegenverzoek
5. Beide partijen hebben hun aanvankelijke verzoeken op gelijke wijze geformuleerd. Zij verzoeken op grond van artikel 5:121 BW Pro vervangende machtiging om in te stemmen met in de vergadering van 22 juni 2010 door ieder van hen gedane en door de wederpartij verworpen voorstellen.
6. Bij de behandeling ter zitting heeft de kantonrechter nadrukkelijk gevraagd naar de bedoeling van partijen. Beide partijen hebben aangegeven dat zij beogen machtiging te verkrijgen om namens de wederpartij in de vergadering van eigenaars in te stemmen met de genoemde voorstellen.
7. De kantonrechter heeft partijen vervolgens voorgehouden dat partijen er rekening mee moesten houden dat de verzoeken niet gehonoreerd zouden worden, omdat de machtiging ex artikel 5:121 BW Pro niet bedoeld is om besluitvorming in de vergadering van eigenaars te bewerkstelligen. De procedure ex artikel 5.121 BW leent zich niet voor het verkrijgen van een machtiging om namens een ander in de vergadering van eigenaars te stemmen. Indien besluitvorming in die vergadering niet tot stand kan komen omdat partijen elkaars voorstellen blokkeren biedt het in de splitsingsakte gewijzigde artikel 37 lid 2 van Pro het modelreglement mogelijkheden uit de impasse te geraken. Daarnaast kan een eenmaal genomen besluit ex artikel 5:130 BW Pro ter vernietiging worden voorgelegd aan de kantonrechter.
8. Partijen hebben vervolgens hun verzoekschriften gewijzigd in de zin zoals hiervoor onder 2.1 en 3.2 weergegeven.
9. Nu [verwerende partij] zich ter zake van het gewijzigde verzoek van [verzoekende partij] heeft gerefereerd aan het oordeel van de kantonrechter, zal de kantonrechter deze wijziging toelaten. [verzoekende partij] heeft bezwaar gemaakt tegen het gewijzigde verzoek van [verwerende partij]. De griffier heeft geïnformeerd bij partijen of zij op grond van artikel 283 Rv Pro jo 130 Rv gehoord wilden worden over het wijzigingsverzoek van [verwerende partij]. Partijen hebben daarvan afgezien, waarna de kantonrechter het wijzigingsverzoek van [verwerende partij] heeft toegelaten met uitzondering van de verzochte machtiging tot wijziging van de statuten, subsidiair tot benoeming van genoemden tot bestuurder (verzoek onder 3.2 sub j). Anders dan [verzoekende partij] meent is de kantonrechter van oordeel dat ter zake van de gewijzigde tegenverzoeken genoemd onder 3.2 sub k t/m r geen sprake is van strijd met de goede procesorde. Er is geen sprake van bemoeilijking van de procespositie van [verzoekende partij] en/of onredelijke vertraging van het geding, immers de gewijzigde tegenverzoeken zijn materieel nagenoeg gelijk aan de aanvankelijke tegenverzoeken. Dat is wel het geval voor het gewijzigde tegenverzoek machtiging te verlenen tot wijziging van de statuten, subsidiair tot benoeming van genoemden tot bestuurder. Art. 5:121 BW Pro leent zich niet voor het verkrijgen van een machtiging tot wijziging van de statuten. Een dergelijke machtiging kan worden verzocht op grond van art. 5:140 jo Pro art. 5:139 BW Pro. Nog daargelaten dat [verwerende partij] heeft nagelaten de gewenste wijziging deugdelijk te specificeren, acht de kantonrechter het thans toelaten van dit verzoek in strijd met de eisen van een goede procesorde. De procedure zou onredelijke vertraging oplopen. Immers zouden ook de zakelijk gerechtigden moeten worden gehoord. Ook het subsidiaire wijzigingsverzoek tot machtiging [de heer mr. drs. naam en de heer naam] te benoemen tot bestuurders is in strijd met de eisen van een goede procesorde. Toelating van dit gewijzigde verzoek zou de procedure eveneens onredelijk vertragen. Immers zou [verzoekende partij] in de gelegenheid gesteld moeten worden zich daarover uit te laten, nu het anderen betreft dan [verwerende partij] in haar aanvankelijke verzoek heeft voorgesteld als bestuurders.
10. Het voorgaande houdt in dat in deze procedure als tegenverzoek dient te gelden hetgeen hiervoor onder 3.1 aanhef en sub a en onder 3.2 aanhef en sub k t/m r is weergegeven.
11. Partijen leggen artikel 5.121 BW aan hun verzoeken ten grondslag. Artikel 5:121 BW Pro geeft een rechtsingang aan een appartementseigenaar, in alle gevallen waarin hij medewerking of toestemming van een of meer andere appartementseigenaren of van (organen van) de vve nodig heeft voor:
a. het verrichten van bepaalde handelingen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten, of
b. het verrichten van handelingen met betrekking tot het gebruik, beheer en onderhoud van privé-gedeelten.
Daarnaast geeft artikel 5:121 BW Pro een rechtsingang aan de vve of haar organen indien voor het verrichten van een handeling met betrekking tot de privégedeelten of de gemeenschappelijke gedeelten, toestemming of medewerking van een of meer appartementseigenaren nodig is.
12. Het gaat daarbij om (rechts)handelingen m.b.t. de algemene gedeelten of privé-gedeelten van het gebouw van de vereniging, en om vervangende machtiging om zelf de gewenste (rechts)handeling te (doen) verrichten.
13. In de hiervoor onder 2.1 sub a, b, d, f en g genoemde gevallen en in de onder 3.1 sub a en onder 3.2 sub k, m, o, p, q en r gaat het om handelingen die betrekking hebben op het functioneren van de vereniging dan wel om statutenwijziging dan wel om (vermeende) vorderingen op de vereniging en niet om handelingen met betrekking tot algemene of privé-gedeelten van het gebouw van de vereniging. De verzoeken onder 2.1 sub a, b, d, f en g en onder 3.1 sub a en onder 3.2 sub k, m, o, p, q en r zullen om die reden worden afgewezen. Rest nog de verzoeken onder 2.1 sub c en 3.2 sub l (opstalverzekering) en onder 2.1 sub e en 3.2 sub n (bouwwerkzaamheden).
Opstalverzekering
14. [verzoekende partij] verzoekt onder 2.1 sub c machtiging om namens de vergadering van eigenaars het bestuur van VvE [naam] op te dragen om een opstalverzekering af te sluiten. In artikel 5:121 BW Pro gaat het om machtiging om zelf de gewenste handeling te (doen) verrichten, niet om aan een derde (i.c. het bestuur) opdracht te verlenen de gewenste handeling te verrichten. Voorts kan de vergadering van eigenaars geen verzekering afsluiten. Immers de vergadering van eigenaars is geen rechtspersoon, dat is de vereniging van eigenaars. De kantonrechter zal het verzoek dan ook lezen in die zin dat [verzoekende partij] vervangende machtiging verzoekt om namens VvE [naam] een opstalverzekering af te sluiten bij [naam] op basis van de overgelegde offerte, waarbij de meerpremie vanwege de bestemming als constructiebedrijf, voor rekening komt van de eigenaar van het appartement met index A-1.
15. [verwerende partij] heeft haar bedrijf gevestigd in de panden [naam] 6-8 en 2 t/m 4. Daarvoor heeft zij inclusief het gehele pand [naam] 6 t/m 12, zijnde het gebouw van VvE [naam] een verzekering afgesloten bij [naam verzekeringsmaatschappij]. Zij wenst de premie voor die verzekering, althans dat deel daarvan dat ziet op [naam] 6 t/m 12, in haar ogen 77/138-ste deel, ten laste te brengen van VvE [naam]. [verwerende partij] is van mening dat een nieuwe verzekering niet nodig is en verzet zich tegen het verzoek [verzoekende partij] te machtigen om namens VvE [naam] een verzekering bij [naam] af te sluiten. Voorts is [verwerende partij] van oordeel dat artikel 8 lid 9 van Pro het modelreglement niet van toepassing is omdat het zou gaan om expliciet privégebruik. [verzoekende partij] verzet zich tegen het ten laste brengen van VvE [naam] van de verzekering bij [naam verzekeringsmaatschappij].
16. Artikel 8 van Pro het modelreglement bepaalt dat een opstalverzekering zal worden afgesloten bij een door de vergadering aan te wijzen verzekeraar (lid 1) en dat de verzekering wordt afgesloten op basis van herbouwkosten (lid 2) ten name van de vereniging en de gezamenlijke eigenaars (lid 3). Voorts bepaalt lid 9 dat indien het gebruik van een privé gedeelte tot verhoging van de verzekeringspremie leidt, die verhoging voor rekening komt van de desbetreffende eigenaar.
17. Op basis van de stukken en de behandeling ter zitting is komen vast te staan dat partijen verschillen over de huidige herbouwwaarde van het gebouw. [verzoekende partij] baseert zich op de offerte van [naam], die uit gaat van een herbouwwaarde van € 1.175.000,--, [verwerende partij] gaat uit van een waarde van € 770.000,--, gebaseerd op een taxatie van Van [X2]. Nu de offerte van [naam] in opdracht van [verzoekende partij] is uitgebracht en de taxatie van Van [X2] in opdracht van [verwerende partij] en partijen over en weer de objectiviteit van die stukken betwisten zal daarover eerst duidelijkheid moeten komen. Een taxatie in opdracht van VvE [naam] (dan wel in opdracht van partijen gezamenlijk) is daartoe de aangewezen weg. De kantonrechter wijst partijen op het in de splitsingsakte gewijzigde artikel 37 lid 2 van Pro het modelreglement,
18. Nu de door [verwerende partij] afgesloten verzekering niet voldoet aan het bepaalde in artikel 8 van Pro het modelreglement verzet [verzoekende partij] zich terecht tegen het ten laste brengen van VvE [naam] van die verzekering. [verzoekende partij] heeft belang bij een verzekering die daaraan wel voldoet. Het verzoek van [verzoekende partij] zal worden toegewezen in die zin dat zij zal worden gemachtigd een opstalverzekering af te sluiten op basis van een herbouwwaarde van € 770.000,-- dan wel op basis van een in opdracht van VvE [naam] (dan wel van partijen gezamenlijk) getaxeerde herbouwwaarde, en van het feitelijk gebruik van de ruimtes in het pand. Waarom artikel 8 lid 9 van Pro het modelreglement wegens expliciet privégebruik buiten toepassing zou moeten blijven ontgaat de kantonrechter. Dat artikel ziet nu juist op premieverhoging in verband met privégebruik.
19. De kosten voor de eventuele meerpremie voor de verzekering, voortvloeiende uit het feitelijk gebruik van de privégedeelten van [verwerende partij] als constructiebedrijf komen voor rekening van [verwerende partij]. Van de resterende premie komt voorts 7/10-de deel voor rekening van [verwerende partij] en 3/10-de deel voor rekening van [verzoekende partij].
Bouwkundige werkzaamheden
20. Mutatis mutandis hetgeen is overwogen in punt 14 zal de kantonrechter het verzoek onder 2.1 sub e lezen in die zin dat [verzoekende partij] vervangende machtiging verzoekt om namens VvE [naam] de door bouwbedrijf [naam] geoffreerde werkzaamheden aan de voorgevel te (doen) verrichten. [verwerende partij]’s verzoek onder 3.2 sub n zal worden gelezen in die zin dat [verwerende partij] vervangende machtiging verzoekt om namens VvE [naam] de door [X1] geoffreerde werkzaamheden te (doen) verrichten.
21. [verzoekende partij] heeft gesteld dat het bij de door haar voorgestelde werkzaamheden gaat om de meest spoedeisende werkzaamheden aan de voorgevel van het gehele pand, te weten het voegwerk en schilderwerk. Het gaat daarbij om vochtdoorslag en ernstige lekkages, die de binnenzijde van haar appartement aantasten. De door [verzoekende partij] gevraagde offerte van [naam bouwbedrijf] is gebaseerd op de onderhoudspunten 8 en 16 van een in opdracht van [verwerende partij] door Bouwkundig Ontwerp- en Adviesburo P. [X2] opgesteld onderhoudsadvies.
22. [verwerende partij] meent dat het onderhoud omvangrijker is en dat vooral ook aan de achterzijde van het pand de nodige zaken moeten worden aangepakt. Zij heeft daartoe eveneens met referte aan het onderhoudsadvies van [X2] een offerte laten opstellen door [X1].
23. [verwerende partij] heeft toestemming geweigerd de door [verzoekende partij] voorgestelde werkzaamheden te doen uitvoeren. De reden voor die weigering is – zo begrijpt de kantonrechter – dat zij meent:
a. dat er eerst overeenstemming moet komen over de uit te voeren werkzaamheden;
b. dat van de door [verzoekende partij] voorgestelde werkzaamheden alleen [verzoekende partij] profiteert;
c. het risico te lopen dat haar bedrijf voor lange tijd niet bereikbaar is;
d. dat de offerte van [naam bouwbedrijf] aan de hoge kant is;
e. dat zij problemen heeft met de financiering van het onderhoud.
24. [verzoekende partij] heeft toestemming geweigerd de door [verwerende partij] voorgestelde werkzaamheden te doen uitvoeren, omdat de offerte eerst ter vergadering van 22 juni 2010 is overgelegd, de offerte onvoldoende gespecificeerd is en er geen inpandige inspectie heeft plaatsgevonden door [X1]. [verzoekende partij] heeft een nadere specificatie gevraagd, echter deze, hoewel toegezegd, niet ontvangen.
25. [verwerende partij]’s verweer dat van de door [verzoekende partij] voorgestelde werkzaamheden alleen [verzoekende partij] profiteert wordt niet onderbouwd en blijkt ook geenszins uit het onderhoudsadvies van [X2]. Daaruit blijkt juist dat het werkzaamheden betreft aan het gehele pand. Bovendien, zelfs als juist zou zijn dat alleen [verzoekende partij] profiteert van de voorgestelde werkzaamheden, bijvoorbeeld in die zin dat de werkzaamheden voorkomen dat de binnenzijde van haar appartement wordt aangetast, is dat geen redelijke grond de werkzaamheden te weigeren.
26. Datzelfde geldt voor [verwerende partij]’s argument dat er eerst overeenstemming moet zijn over alle uit te voeren onderhoudswerkzaamheden, nu [verzoekende partij] onweersproken heeft gesteld dat de door haar voorgestelde werkzaamheden een spoedeisend karakter hebben. Dat geldt te meer nu [verzoekende partij] in eerste instantie niet zonder meer negatief stond tegenover de door [verwerende partij] voorgestelde werkzaamheden, echter niet de gevraagde en toegezegde nadere specificatie van die werkzaamheden heeft ontvangen.
27. [verwerende partij]’s argument dat zij het risico loopt dat haar bedrijf lange tijd niet bereikbaar is, wordt verworpen. Ongetwijfeld zal het door [verzoekende partij] voorgestane onderhoudswerk overlast met zich meebrengen, echter dat die werkzaamheden daadwerkelijk leiden tot onbereikbaarheid van het bedrijf van [verwerende partij] is niet onderbouwd. Enige overlast zal [verwerende partij] moeten dulden. Voor zover de overlast van dien aard is dat [verwerende partij] daar daadwerkelijk schade van ondervindt kan zij degene die daarvoor verantwoordelijk is aanspreken. Het kan echter geen reden zijn noodzakelijk onderhoud niet uit te voeren.
28. Ook de laatste twee argumenten van [verwerende partij] treft datzelfde lot. [verzoekende partij] heeft twee offertes gevraagd die qua prijs niet veel uit elkaar lopen. [verwerende partij] heeft daar niets tegenover gesteld. Het moge zo zijn dat zij de prijs te hoog vindt, zij heeft nagelaten dat deugdelijk te onderbouwen. Nog daargelaten voorts dat het niet kunnen financieren van onderhoud door een lid van een vve geen reden kan zijn noodzakelijk onderhoud tegen te houden, heeft [verwerende partij] op geen enkele wijze onderbouwd dat zij de door [verzoekende partij] voorgestelde werkzaamheden niet kan financieren. Bovendien is dit argument wel zeer merkwaardig gezien in het licht van de door [verwerende partij] zelf voorgestelde werkzaamheden, waarvan de kosten meer dan het dubbele bedragen van de kosten van de door [verzoekende partij] voorgestelde werkzaamheden.
29. [verwerende partij] heeft derhalve zonder redelijke grond medewerking dan wel toestemming geweigerd de door bouwbedrijf [naam] geoffreerde werkzaamheden aan de voorgevel te (doen) verrichten. Mitsdien zal aan [verzoekende partij] de gevraagde machtiging worden verleend, waarbij de kantonrechter op grond van art. 5:121 lid 2 BW Pro bepaalt dat de daarmee gepaard gaande kosten voor 3/10-de deel voor rekening komen van [verzoekende partij] en voor 7/10-de deel voor rekening van [verwerende partij].
30. Nu [verwerende partij] eerst bij de vergadering van 22 juni 2010 met haar voorstel tot het uitvoeren van werkzaamheden op basis van de offerte [X1] is gekomen, de gevraagde en toegezegde nadere specificatie niet heeft verstrekt en voorts niet dan wel in onvoldoende mate de noodzaak van de door haar voorgestelde werkzaamheden heeft onderbouwd, kan niet worden gezegd dat [verzoekende partij] zonder redelijke grond haar medewerking dan wel toestemming heeft geweigerd. De door [verwerende partij] gevraagde machtiging wordt derhalve afgewezen.
kostenveroordeling
31. De aard van het geschil leent zich voor kostencompensatie in die zin dat elke partij de eigen proceskosten betaalt.
Beslissing
De kantonrechter:
inzake het verzoek:
wijst de verzoeken zoals hiervoor onder 2.1 sub a, b, d, f en g weergegeven af;
machtigt [verzoekende partij] om namens VvE [naam] een opstalverzekering af te sluiten bij [naam] op basis van een herbouwwaarde van € 770.000,-- dan wel op basis van de in opdracht van VVE [naam] (dan wel op basis van een gezamenlijke opdracht van partijen) getaxeerde herbouwwaarde, en van het feitelijk gebruik van de ruimtes in het gebouw;
bepaalt dat [verwerende partij] gehouden is om de eventuele meerpremie voor de verzekering van het pand, voortvloeiende uit het feitelijk gebruik van haar privégedeelten als constructiebedrijf te voldoen, en voorts dat van de resterende premie 7/10-de deel voor rekening komt van [verwerende partij] en 3/10-de deel voor rekening van [verzoekende partij];
machtigt [verzoekende partij] om namens VvE [naam] de door bouwbedrijf [naam] geoffreerde werkzaamheden aan de voorgevel te (doen) verrichten;
bepaalt dat de met die werkzaamheden gepaard gaande kosten voor 7/10-de deel voor rekening van [verwerende partij] komen en voor 3/10-de deel voor rekening van [verzoekende partij];
inzake het tegenverzoek
wijst het verzoek af;
inzake verzoek en tegenverzoek
bepaalt dat elke partij de eigen proceskosten betaalt;
wijst het meer of anders verzochte af.
Deze beslissing is gegeven door mr. ir. A.J.E. Cartigny, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van
28 oktober 2010, in aanwezigheid van de griffier.