Uitspraak
beschikking
RECHTBANK DORDRECHT
Sector civiel recht
zaaknummer / rekestnummer: 77793 / HA RK 08-2062
Beschikking van 26 januari 2011
in de zaak van
[verzoeker], namens de erven [X]
wonende te Nieuw-Lekkerland,
advocaat mr. C.J. Schipperus te Wijchen,
tegen
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht,
zetelende te Hendrik-Ido-Ambacht,
verweerder,
advocaat mr. J.A. Visser te Dordrecht.
Partijen zullen verzoeker en B&W worden genoemd.
1. Het procesverloop
1.1. De rechtbank heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
- de tussenbeschikking van 29 april 2009 en de daarin genoemde stukken;
- het faxbericht van de raadsman van B&W, met productie, ingekomen ter griffie op 29 mei 2009;
- de brief van de raadsvrouw van verzoeker, met producties, ingekomen ter griffie op of omstreeks 11 juni 2009;
- het proces-verbaal van descente van 16 juni 2009 en de daarin genoemde stukken
- de brief van de raadsman van B&W, met producties, ingekomen ter griffie op 7 juli 2009;
- het nadere deskundigenrapport, gedeponeerd ter griffie op 5 februari 2010;
- de brief van de raadsvrouw van verzoeker, met producties, ingekomen ter griffie op 21 april 2010;
- de brief van de raadsvrouw van verzoeker, met producties, ingekomen ter griffie op 27 april 2010;
- de brief van de raadsvrouw van verzoeker, met productie, ingekomen ter griffie op 23 april 2010;
- de brief van de raadsvrouw van verzoeker, met productie, ingekomen ter griffie op 4 mei 2010.
1.2. De zaak is ter zitting behandeld op 19 mei 2010. Ter zitting zijn verschenen:
- [verzoeker], bijgestaan door zijn advocaat en door [betrokkene 1] van St. Joost Vastgoedadviseurs B.V.;
- de advocaat van B&W, bijgestaan door [betrokkene 2] (beleidsmedewerker) [betrokkene 3] (bureau Oranjewoud) en [betrokkene 4] (projectleider Volgerlanden).
Beide partijen hebben ter zitting hun standpunt bepleit aan de hand van een -overgelegde- pleitnotitie.
1.3. Na de zitting heeft de rechtbank kennis genomen van de volgende processtukken:
- de brief van de raadsvrouw van verzoeker, ingekomen ter griffie op of omstreeks 21 mei 2010;
- de brief van deskundige De Lorijn, met producties, ingekomen ter griffie op 30 september 2010;
- het faxbericht van de raadsman van B&W, ingekomen ter griffie op 19 november 2010;
- het emailbericht van de raadsvrouw van verzoeker, ingekomen ter griffie op 21 november 2010, met kopie conform naar de raadsman van B&W.
2. De verdere beoordeling
2.1. De rechtbank neemt geen kennis van de brief van de raadsvrouw van verzoeker de dato 16 december 2010. In de brief wordt niet vermeld dat een afschrift daarvan ter kennisneming naar de wederpartij is gezonden. Bij kennisneming van de inhoud van de brief zou het te betrachten beginsel van hoor en wederhoor worden geschonden.
2.2. Toepasselijk in deze procedure is de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) in de versie zoals deze luidde vóór wijziging daarvan per 1 juli 2010 (artikel IV lid 3 van de wet van 18 maart 2010 tot wijziging van de Wet voorkeursrecht gemeenten).
2.3. In geschil is het verzoek van verzoeker ex art 17 lid 2 Wvg Pro tot vaststelling van de prijs van de onroerende zaak waarop het voorkeursrecht is gevestigd. Tevens is in geschil de vraag of B&W (dan wel de gemeente, die als rechtspersoon contractspartij zal zijn) gehouden is om, zoals verzoeker voorstaat, de aangrenzende grond met daarop de woning, en waarop het voorkeur niet is gevestigd, te kopen.
2.4. Over de vraag of de gemeente gehouden is om de aangrenzende onroerende zaak te verwerven wordt als volgt geoordeeld.
2.5. Ingevolge artikel 11 lid 2 Wvg Pro kan een verkoper, indien de voorgenomen vervreemding betrekking heeft op onroerende zaken waarop slechts ten dele een voorkeur is gevestigd, maar een samenhangend geheel vormen, eisen dat dit geheel van onroerende zaken wordt betrokken in de mogelijke aankoop door de gemeente. De vraag of sprake is van een samenhangend geheel is een feitelijke beoordeling waarbij alle relevante feiten en omstandigheden in acht moeten worden genomen.
2.6. De rechtbank is van oordeel dat sprake is van een samenhangend geheel. In zoverre komt de rechtbank terug op haar eerdere eindbeslissing, althans acht de rechtbank thans alsnog juist dat de deskundigen in hun rapport ook een waardering hebben gegeven aan het deel van de onroerende zaak waarop het voorkeursrecht niet is gevestigd. Terugkomen op een bindende eindbeslissing is op zich toegestaan (vgl. LJN: BN8521, Hoge Raad, 26-11-2010, 09/01584). De rechtbank stelt vast dat partijen hun standpunt kenbaar konden maken, en ook gemaakt hebben, ten aanzien van de waarde van het deel waarop het voorkeursrecht niet is gevestigd. Voor het oordeel dat sprake is van een samenhangend geheel is allereerst van belang dat de kassen zijn gelegen op beide delen van het perceel; de grens van het deel waarop het voorkeursrecht is gevestigd doorsnijdt de kassen. Indien mag worden aangenomen dat gedeeltelijke verwijdering van de kassen technisch eenvoudig te realiseren valt, dan volgt uit de stellingen van B&W nog niet dat het perceelsgedeelte dat overblijft zich nog steeds leent voor economisch doelmatig gebruik. Dit is van belang omdat het niet gaat om een willekeurige woning maar om een woning die dienstig was aan agrarische exploitatie van de grond. De rechtbank onderschrijft in dit verband de bevindingen van de deskundigen, die rapporteren dat de kassen, tuinland, woning en bijgebouwen tot voor kort een economische eenheid vormden. De grond waarop het voorkeursrecht is gevestigd beslaat circa 75 % van het totale oppervlak. Dan blijf er niet veel meer over. Voorts rapporteren de deskundigen dat de waarde van de woning met 2.375 m2 onder- en bijbehorende grond niet alleen afhankelijk is van de bestaande en de (te verwachten) toekomstige bestemming daarvan maar ook van de bestemming en de gebruiksmogelijkheden van het resterende, wel onder de Wvg vallende perceelsgedeelte. De deskundigen wijzen er op dat de nodige onzekerheid bestaat ten aanzien van de toekomstige bestemming van het wel onder het voorkeursrecht vallende perceelgedeelte. Zo kan het volgens de deskundigen groot verschil uitmaken of er een tuin of park komt dan wel gestapelde woningbouw (appartementen). De rechtbank verstaat dit aldus dat het maar zeer de vraag is of de woning nog als courant object mag worden beschouwd in het licht van de onzekerheid van de bestemming van het omliggende gebied. Deze onzekerheid dient voor risico van B&W te komen.
2.7. Over de waarde van de grond waarop het voorkeursrecht is gevestigd en van het samenhangende geheel wordt als volgt geoordeeld.
2.8. De rechtbank oordeelt met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet. In beginsel wordt uitgegaan van de werkelijke waarde. Bij het bepalen van de werkelijke waarde wordt uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper.
2.9. De drie deskundigen stellen uiteindelijk, in hun aanvullende rapport, de waarde van de 7.135 m² waarop het voorkeursrecht was gevestigd op € 535.125. Dit is € 75 per m². In hun eerdere rapport gingen de deskundigen nog uit van € 85 per m² . De deskundigen komen tot hun bevindingen op grond van de vergelijkingsmethode en met inachtneming dat de grondprijzen na hun eerdere rapportering zijn gedaald.
2.10. De rechtbank onderschrijft de bevindingen van de deskundigen. Het rapport is helder, logisch en consistent. De rechtbank neemt de bevindingen van de deskundigen over en maakt ze tot de hare. In dit oordeel wordt het volgende betrokken.
2.11. Verzoeker betwist de bevinding van de deskundigen dat het een feit van algemene bekendheid zou zijn dat de prijs van ruwe bouwgrond is gedaald. De rechtbank passeert deze stelling. Verzoeker erkent in ieder geval wel dat het aantal grondtransacties is gedaald. Uitval van de vraag pleegt tot prijsdaling te leiden. Voorts stelt verzoeker: “Als gevolg van de kredietcrisis is wel gebleken dat er grondeigenaren zijn geweest die hun eigendommen onder de normale waarde hebben moeten verkopen.” Dit is eerder een erkenning dan een betwisting van de juistheid van de bevinding van de deskundigen dat de prijzen zijn gedaald. Voorts is het een feit van algemene bekendheid dat de bouw van nieuwbouwwoningen ten algemene in het slop is geraakt. Gesteld noch gebleken is dat dit anders zou zijn in het onderhavige gebied. De stelling van verzoeker dat de prijzen van nieuwbouwwoningen niet zijn gedaald noopt niet tot een ander oordeel. Het gaat niet om de huidige prijs van nieuwbouwwoningen maar om de huidige waarde van de grond. Overigens zullen de verkoopprijzen van nieuwbouwwoningen mede gebaseerd zijn op hetgeen de verkopers zelf in het verleden voor de grond hebben betaald. Het gaat echter om de huidige waarde. Zowel de goede als de kwade kansen van een wijziging in de waarde van de onroerende zaak waarop het voorkeursrecht is gevestigd rusten op de eigenaar.
2.12. Volgens verzoeker gaan de deskundigen uit van een onjuiste waarderingsmethode. Volgens verzoeker hadden deskundigen de “residuele waarderingsmethode” moeten toepassen.Volgens verzoeker leidt toepassing van de residuele waarderingsmethode tot een grondwaarde van € 100 per m². Het is echter aan de deskundigen zelf om te bepalen welke waarderingsmethode in een concrete situatie het meest geschikt is (vgl. conclusie A-G Wattel onder LJN: AH9904, Hoge Raad, 06-06-2003, 1371, NJ 2003, 550). De deskundigen hebben genoegzaam in hun rapport duidelijk gemaakt dat de residuele waarderingsmethode een ongeschikte waarderingsmethode is omdat daaraan te veel onzekerheden kleven. De deskundigen rapporteren: “Relatief geringe veranderingen in de aan de exploitatiebegroting ten grondslag gelegde aannames kunnen grote gevolgen hebben voor de uitkomsten van de berekening van te verwachten voordeel dan wel te verwachten verlies. Daar komt bij dat ook reeds het kiezen van de juiste aannames onvermijdelijk een zekere mate van willekeur in zich draagt, met als gevolg dat de uitkomst van de exploitatiebegroting eveneens in zekere mate willekeurig is en daarmee ongeschikt voor het begroten van de schadeloosstelling” Er bestaat geen reden om te twijfelen aan de juistheid van deze bevinding.
2.13. Volgens B&W is de grond minder waard dan de deskundigen rapporteren. B&W stellen dat de waarde € 50 per m² is. De rechtbank passeert deze stelling. B&W beroepen zich op een grondtransactie uit 2009 waarbij de gemeente 6.9 ha. heeft gekocht voor € 50 per m² . Echter, toepassing door de deskundigen van de vergelijkingsmethode, waarbij meer dan één transactie in acht wordt genomen, acht de rechtbank een betrouwbaarder maatstaf.
2.14. De deskundigen rapporteren dat projectontwikkelaars en aannemers bereid zijn gebleken om grond te verkopen aan de overheid voor een lagere waarde dan de marktwaarde omdat zij daartegenover meer bouwvolume kunnen verkrijgen en om die reden een verlaagde koopprijs voor lief nemen. De deskundigen corrigeren dit door de waarde € 15 per m² naar boven bij te stellen. Dit is volgens de deskundigen gebaseerd op hun kennis, ervaring en intuïtief inzicht. De rechtbank ziet geen reden om de bevinding dat in de praktijk de handelwijze bestaat om onder de marktwaarde te verkopen onjuist te achten.
2.15. In de waardering door de deskundigen is blijkens het deskundigenrapport begrepen de waarde van de zich daarop bevindende kassen.
2.16. De waarde van het samenhangende geheel begroten de deskundigen op € 560.000. In dit oordeel betrekken de deskundigen het achterstallige onderhoud van de woning. Ook op dit onderdeel volgt de rechtbank de deskundigen. Verzoeker stelt dat al rekening was gehouden met het achterstallige onderhoud bij de waardering in 2008. Aldus wordt echter miskend dat de deskundigen hebben vastgesteld dat de achterstand in het onderhoud sindsdien is voortgeschreden, onder andere ten aanzien van schilderwerk en dakgoten. B&W stellen dat de waarde van het samenhangend geheel € 400.000 is vanwege de nadelige invloed van de aanwezige 50 dB (A) contour van het industrieterrein Aan de Noord en door de milieucircel van het LPG-station. Dit faalt nu uit het deskundigenrapport blijkt dat de deskundigen in hun waardering met deze factoren rekening hebben gehouden en uit het standpunt van B&W niet valt af te leiden waarom deze factoren onjuist zouden zijn gewogen.
2.17. De kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand van verzoeker komen op grond van artikel 20 Wvg Pro ten laste van B&W, met dien verstande echter, dat de rechtbank, indien zij daartoe gronden vindt in de omstandigheden van het geval, gerechtigd is die kosten geheel of voor een deel te compenseren.
2.18. In haar pleitnotitie refereren B&W zich aan het oordeel van de rechtbank voor wat betreft de kostenvergoeding van verzoeker. De rechtbank zal de kosten van verzoeker integraal toewijzen. De rechtbank acht het inroepen van de professionele bijstand redelijk en ook de hoogte van het gevorderde komt redelijk voor.
Deze kosten bestaan uit:
-€ 254 griffierecht,
-€ 10.523,69 kosten advocaat (twee facturen ad € 8.453,09 en ad € 2.070,60),
-€ 23.539,69 kosten St. Joost Vastgoedadviseurs B.V. (één factuur).
2.19. B&W stellen na de zitting dat de proceskosten van verzoeker deels onnodig zijn omdat het voorkeursrecht enige tijd vervallen is geweest, in welke periode verzoeker vrij had kunnen verkopen aan een derde. Dit is geen consistente stellingname, gelet op de referte ter zitting, en overigens onderschrijft de rechtbank de gewijzigde stellingname niet. Het voorkeursrecht is door B&W vrij spoedig nadat het was vervallen opnieuw gevestigd, zij het op andere grondslag. De periode zonder dat een voorkeursrecht was gevestigd beslaat slechts circa drie maanden. Weliswaar stellen B&W dat het verzoeker vrij stond om gedurende die periode de onroerende zaak te verkopen en dat het niet benutten van die mogelijkheid voor rekening en risico van verzoeker dient te blijven, maar B&W onderbouwen deze stellingname niet met nadere feiten. Dat mag wel van B&W worden verwacht nu niet zonder meer valt in te zien dat een tijdspanne van drie maanden voldoende is om tot definitieve wilsovereenstemming te komen met een derde gegadigde.
2.20. Over de kosten van de door de rechtbank benoemde drie deskundigen wordt als volgt geoordeeld.
2.21. Tussen deskundige De Lorijn en B&W is in debat de omvang van de declaratie die De Lorijn al heeft ingediend bij B&W voordat de rechtbank uitspraak doet. B&W achten de kosten te hoog en zij willen eerst de uitspraak van de rechtbank afwachten. Tot betaling van de factuur van een deskundige op voorhand is B&W niet verplicht. Daarbij is van belang dat art. 20 Wvg Pro de mogelijkheid openlaat dat de rechtbank beslist dat proceskosten deels of geheel door verzoeker zelf moeten worden gedragen. Pas door het doen van uitspraak komt vast te staan wie welke proceskosten moet dragen. In zoverre is toezending op voorhand van een factuur door een deskundige prematuur.
2.22. De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen zullen op grond van het bepaalde in artikel 20 lid 1 Wvg Pro voor rekening van B&W dienen te komen. De kosten zoal deze blijken uit de overgelegde facturen komen, gelet op de aanmerkelijke inzet die van de deskundigen is verlangd, aannemelijk voor. De verklaring van De Lorijn dat zijn kosten hoger zijn dan van de twee andere deskundigen omdat hij degene is die het voorwerk heeft verricht komt aannemelijk voor en de factuur van De Lorijn is ook deugdelijk gespecificeerd.
2.23. De Lorijn geeft de rechtbank in overweging om wettelijke rente toe te wijzen over de deskundigenkosten omdat de BTW daarover al door de deskundigen is afgedragen. Dit zal niet worden toegewezen. Wettelijke rente wordt men verschuldigd als men in verzuim is geraakt. B&W zijn niet in verzuim geraakt omdat de rechtbank eerst thans beslist dat het B&W zijn die de kosten van de deskundigen moeten dragen.
3. De beslissing
De rechtbank:
3.1. bepaalt de prijs van de onroerende zaak, kadastraal bekend:
-gemeente, Hendrik-Ido-Ambacht, sectie E nummer 5550 ged, groot circa 7.135 m² op
€ 535.125 (vijfhonderdvijfendertig duizend honderdvijfentwintig euro);
3.2. bepaalt de prijs van de onroerende zaak, kadastraal bekend:
-gemeente, Hendrik-Ido-Ambacht, sectie E nummer 5550 ged, groot circa 2.375 m² op
€ 560.000 (vijfhonderdzestig duizend euro) en bepaalt dat deze onroerende zaak een samenhangend geheel vormt met de onder rov. 3.1. genoemde onroerende zaak;
3.3. veroordeelt de gemeente in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen aan hen te voldoen, voor zover deze niet reeds zijn voldaan:
-aan deskundige ing. L.L.M. de Lorijn € 11.929,10 inclusief BTW;
-aan deskundige P. Leonard: € 4.581,50 inclusief BTW;
-aan deskundige P. van Hoogdalem € 4.581,50 inclusief BTW;
3.4. veroordeelt de gemeente in de kosten van deze procedure, welke aan de zijde van verzoeker worden begroot op € 254 ter zake van griffierecht, € 10.523,69 aan kosten advocaat en € 23.539,69 aan kosten van St. Joost Vastgoedadviseurs B.V.;
3.5. wijst af het anders of meer verzochte.
Deze beschikking is gegeven door mr. J.A.M. van den Berk en in het openbaar uitgesproken op 26 januari 2011.?