Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DORDRECHT
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 88574 / HA ZA 10-2669
Vonnis van 13 april 2011
in de zaak van
[eiser],
wonende te Dordrecht,
eiser,
advocaat mr. L. Yilgör,
tegen
[gedaagde], h.o.d.n. [X] Assurantiën en Financiële Diensten,
wonende te Ridderkerk,
gedaagde,
advocaat mr. V.J. Groot.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 27 oktober 2010 en de daarin genoemde stukken;
- het proces-verbaal van comparitie van 1 februari 2011.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [gedaagde] is vanaf april 2008 als tussenpersoon opgetreden voor [eiser] terzake het aanvragen van een hypotheek ten behoeve een door [eiser] aan te kopen nieuwe woning.
2.2. Voorafgaand aan zijn werkzaamheden is aan [gedaagde] een uitdraai toegezonden van de registraties van [eiser] bij Bureau Krediet Registratie (hierna: BKR). Uit deze uitdraai blijkt dat [eiser] een herstelde A-codering (achterstand) heeft terzake een doorlopend krediet en daarnaast een A2-codering (geheel opeisbaar gestelde vordering) terzake een niet afgeloste hypotheek.
2.3. [gedaagde] heeft bij Viaferia, overkoepelend orgaan voor hypotheekverstrekkers, een aanvraag voor een hypotheek voor [eiser] gedaan bij BLG Hypotheken. Viaferia heeft [gedaagde] bij e-mail van 18 april 2008 het volgende medegedeeld:
‘Geachte Relatie,
Op naam van deze klant komen in BKR op een ander adres (waarschijnlijk oud adres nl [adres]) 2 coderingen naar boven: A2-codering op een Hypotheek en een Herstelde A-codering op een RK.
Gezien dit feit zijn er bij onze reguliere geldverstrekkers geen mogelijkheden voor deze klant.
Wellicht dat Sparck of ELQ een optie zijn.
Op dit te kunnen bepalen willen wij u verzoeken een nieuwe aanvraag voor 1 van deze geldverstrekkers in te dienen t.a.v. onze BKR Desk.
[…]’
2.4. [gedaagde] heeft op 21 april 2008 via de BKR-desk van Viaferia een aanvraag voor een hypotheek bij Sparck ingediend. Bij e-mail van 22 april 2008 heeft een medewerker van de BKR-desk van Viaferia het volgende aan [gedaagde] medegedeeld:
‘Geachte relatie,
Op basis van de door u ingevoerde gegevens is de maximale hoofdsom bij Sparck € 81.684,-. Uw klant voldoet aan SPARCK Categorie A.
Op basis van de door u ingevoerde gegevens kan ELQ geen aanvraag in behandeling nemen:
* De gewenste lening voldoet niet aan de gevraagde hoofdsom.
Omdat de gevraagde hoofdsom € 141.900,- is en wij u maximaal € 81.684,- kunnen verstrekken leggen wij de aanvraag af. Wij zien geen andere mogelijkheden.
[…]’
2.5. [eiser] is, na overleg met [gedaagde], een woning gaan zoeken in een prijsklasse die paste binnen de hoofdsom die Sparck zou willen verstrekken. De lening bij Sparck zou worden aangevuld met een tweede hypotheek op de woning van de ouders van [eiser].
2.6. [eiser] heeft een appartement gekocht, gelegen aan de Beekmanstraat 111 te Dordrecht (hierna: het appartement), voor een koopprijs van € 99.000. Op 20 mei 2008 heeft [eiser] de koopovereenkomst ondertekend. In de koopovereenkomst is bepaald dat het appartement op 30 juni 2008 zal worden geleverd. De koopovereenkomst voorziet in een boete van € 9.900, ingeval [eiser] niet aan zijn verplichtingen voldoet. Verder is in de koopovereenkomst een ontbindende voorwaarde opgenomen voor het geval [eiser] de financiering van het appartement niet rond krijgt. Op deze ontbindende voorwaarde kan tot 26 juni 2008 een beroep worden gedaan.
2.7. Bij e-mail van 5 juni 2008 heeft een medewerker van de BKR-desk van Viaferia aan [gedaagde] medegedeeld dat Sparck zich heeft teruggetrokken van de hypotheekmarkt.
2.8. [gedaagde] heeft vervolgens via de BKR-desk van Viaferia een aanvraag voor een hypotheek gedaan bij ELQ. In deze aanvraag is door Meulendjk abusievelijk een onjuiste geboortedatum van [eiser] vermeld. Op 11 juni 2008 heeft ELQ een schriftelijke offerte uitgebracht. [gedaagde] heeft de offerte toegezonden aan [eiser]. [eiser] heeft de offerte doorgenomen, ondertekend en teruggestuurd naar de BKR-desk van Viaferia.
2.9. In verband met het feit dat de BKR-desk van Viaferia een nieuwe taxatie van het appartement verzocht, is de levering in overleg met de verkoper uitgesteld naar 7 juli 2008. Op 5 juli 2008 is de levering wederom uitgesteld. De termijn waarbinnen een beroep op de ontbindende voorwaarde kon worden gedaan, is niet verlengd.
2.10. Bij e-mail van 8 juli 2008 heeft een medewerker van de BKR-desk van Viaferia aan [gedaagde] medegedeeld dat ELQ de aanvraag heeft afgewezen, omdat bij toetsing van de in het dossier aanwezige stukken is gebleken dat [eiser] een A2 codering op een hypotheek heeft.
2.11. [eiser] heeft niet kunnen meewerken aan de levering van het appartement. In augustus 2008 is de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. [eiser] heeft de in de koopovereenkomst neergelegde boete van € 9.900 aan de verkoper voldaan.
3. Het geschil
3.1. [eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. verklaart voor recht dat [gedaagde] de overeenkomst tussen hem en [eiser] niet is nagekomen;
2. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van alle schade, die [eiser] als gevolg daarvan heeft geleden, ter hoogte van € 21.790,75, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 26 juni 2008, althans vanaf 17 juli 2008, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
3. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van de procedure, alsmede het nasalaris, met de bepaling dat [gedaagde] wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd is vanaf de datum van het vonnis tot de dag der algehele voldoening.
[eiser] stelt daartoe het volgende.
3.2. [gedaagde] heeft niet als een goed opdrachtnemer jegens [eiser] gehandeld. Hij had [eiser] behoorlijk moeten informeren omtrent alle werkzaamheden die uit de opdracht voortvloeiden. Dit heeft [gedaagde] niet gedaan. Hij heeft [eiser] pas op 17 juli 2008 medegedeeld dat het hem niet was gelukt om een hypotheek te regelen. Dat was te laat, nu de aard van de opdracht meebrengt dat [eiser] tussentijds had moeten worden geïnformeerd.
3.3. Subsidiair geldt dat [eiser] mocht aannemen dat [gedaagde] hem in de breedste zin van het woord zou begeleiden bij de aankoop van het appartement. Dat betekent dat [gedaagde] gehouden was om de ontbindende voorwaarde uit de koopovereenkomst zo nodig in te roepen en de termijn waarbinnen dat mogelijk was te bewaken. [gedaagde] wist al op 18 april 2008, en in ieder geval op 22 april 2008, dat ELQ – vanwege de A2-codering van [eiser] – nooit een hypotheek aan [eiser] zou verstrekken. Hij had [eiser] daarop moeten wijzen. Hij heeft dat niet gedaan. [gedaagde] heeft [eiser], integendeel, steeds verzekerd dat de hypotheek rond zou komen.
3.4. Als gevolg van de fouten van [gedaagde] heeft [eiser] schade geleden, die uit een aantal verschillende schadeposten bestaat. De schade bedraagt in totaal € 21.790,75. [gedaagde] dient dit bedrag aan [eiser] te vergoeden, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 26 juni 2008, de datum waarop [gedaagde] heeft verzuimd de ontbindende voorwaarde in te roepen.
Het verweer
3.5. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met veroordeling van [eiser] in de kosten van de procedure, uitvoerbaar bij voorraad, alsmede in de nakosten conform het liquidatietarief. [gedaagde] voert daartoe het volgende aan.
3.6. [gedaagde] is niet tekort geschoten in zijn informatieplicht. Hij heeft de moeder van [eiser], via wie de contacten liepen, steeds op de hoogte gehouden. Hij heeft nooit toegezegd dat er wel een hypotheek zou worden verstrekt. [gedaagde] was er op 18 april 2008 dan wel op 22 april 2008 niet van op de hoogte dat ELQ geen hypotheek zou willen verstrekken. Het was de eerste keer dat [gedaagde] een aanvraag bij ELQ deed. [gedaagde] kende de acceptatievoorwaarden van ELQ niet. ELQ stond er in ieder geval om bekend dat zij, ook in het geval van BKR-coderingen, bereid was een hypotheek te verstrekken.
3.7. Tussen partijen is niet overeengekomen dat [gedaagde] [eiser] in bredere zin zou begeleiden bij de aankoop van het appartement. De opdracht van [gedaagde] omvatte dan ook niet het bewaken van de termijn waarbinnen een beroep op de ontbindende voorwaarde kon worden gedaan. Dit behoorde tot de verantwoordelijkheid van [eiser].
3.8. De enige fout die [gedaagde] heeft gemaakt is dat zij in de aanvraag bij ELQ een onjuiste geboortedatum van [eiser] heeft vermeld. Het was echter bij de BKR-desk van Viaferia inmiddels bekend dat [eiser] BKR-coderingen had. Tevens bleek de juiste geboortedatum uit de aan de aanvraag gehechte bijlagen. [gedaagde] hoefde dus niet te vermoeden dat ELQ niet op de hoogte zou zijn van de BKR-coderingen. Indien de fout van [gedaagde] tot de gestelde schade heeft geleid, kunnen de gevolgen daarvan in alle redelijkheid niet aan [gedaagde] worden toegerekend.
3.9. Voor zover er sprake zou zijn van een tekortkoming van [gedaagde], is het onzeker of ELQ eerder dan nu het geval is geweest en ook voor het verstrijken van de termijn van de ontbindende voorwaarde zou hebben medegedeeld dat zij geen hypotheek zou verstrekken. Een groot deel van de schade is onvoldoende onderbouwd. Er is bovendien sprake van eigen schuld aan de zijde van [eiser].
4. De beoordeling
4.1. De overeenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] is aan te merken als een overeenkomst van opdracht in de zin van artikel 7:400 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Als opdrachtnemer was [gedaagde] gehouden ten opzichte van [eiser] de zorg te betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsgenoot mag worden verwacht. Het behoort in beginsel tot de taak van de tussenpersoon om te waken voor de belangen van degenen, die tot zijn cliëntenkring behoren. Voorts is de opdrachtnemer op grond van artikel 7:403 BW Pro gehouden zijn opdrachtgever op de hoogte te houden van zijn werkzaamheden ter uitvoering van zijn opdracht. Hieruit vloeit voort dat op [gedaagde] de verplichting rustte [eiser] op de hoogte te houden van het verloop van het financieringstraject.
4.2. [gedaagde] heeft niet voor [eiser] bemiddeld bij de aankoop van de woning. [eiser] heeft het appartement zelfstandig aangekocht. [eiser] heeft niet gesteld dat is overeengekomen dat [gedaagde] bij de aankoop van het appartement enige rol zou spelen. Dat betekent dat het niet tot de taken van [gedaagde] behoorde om zo nodig een beroep te doen op de tussen [eiser] en de verkoper overeengekomen ontbindende voorwaarde terzake de financiering en om de termijn, waarbinnen dit mogelijk was, te bewaken. Ook uit de zorgplicht die op de tussenpersoon rust, vloeit een dergelijke gehoudenheid in beginsel niet voort.
4.3. Ter comparitie heeft [eiser] nog aan zijn stellingen toegevoegd dat [gedaagde] eveneens een fout heeft gemaakt door een onjuiste geboortedatum in de hypotheekaanvraag bij ELQ te vermelden. Dat er op dit punt sprake is van een tekortkoming van [gedaagde], en dat deze tot de gestelde schade heeft geleid, is echter op geen enkele wijze door [eiser] gesteld, laat staan onderbouwd. Hetzelfde geldt voor de ter zitting door [eiser] geponeerde stelling dat [gedaagde] ook een fout heeft gemaakt door buiten [eiser] een cliënt van Focus Plus te benaderen voor een hypotheek. Daarom zal uitsluitend beoordeeld worden of [gedaagde] is tekortgeschoten in zijn informatieplicht, zoals primair door [eiser] gesteld.
4.4. Uit de tekst van de onder 2.3 genoemde e-mail van 18 april 2008 van Viaferia blijkt niet dat ELQ vanwege de A2-codering in het geheel geen hypotheek aan [eiser] zou willen verstrekken. De handgeschreven aantekening van [gedaagde] op deze e-mail is, blijkens de tekst daarvan, evident pas op een later moment aangebracht. Uit de onder 2.4 genoemde e-mail van 22 april 2008 blijkt ook niet dat ELQ in het geheel geen hypotheek aan [eiser] zou willen verstrekken; uit de e-mail volgt dat de gewenste lening van ELQ niet voldoet aan de gevraagde hoofdsom. [eiser] heeft niet onderbouwd dat [gedaagde] niettemin op de hoogte was of had moeten zijn van het feit dat ELQ ingeval van een A2-codering geen hypotheek verstrekt.
4.5. Het is dan ook niet komen vast te staan dat [gedaagde] informatie voor [eiser] heeft achtergehouden. Ook is niet gebleken dat [gedaagde] [eiser] steeds heeft verzekerd dat hij de hypotheek bij ELQ wel rond zou krijgen; ter comparitie heeft [eiser] verklaard dat [gedaagde] destijds heeft gezegd dat hij nog op belangrijke stukken van ELQ wachtte, en dat er nog een handtekening ontbrak.
4.6. In de visie van [eiser] heeft [gedaagde] verzuimd hem tijdens het traject, waarin hij trachtte een hypotheek voor [eiser] te verkrijgen, regelmatig te informeren. De rechtbank stelt het volgende voorop. [gedaagde] was van aanvang af op de hoogte van de BKR-coderingen van [eiser]. Het was [gedaagde] reeds vanaf 18 april 2008 duidelijk dat reguliere kredietverstrekkers geen hypotheek aan [eiser] zouden willen verstrekken; alleen Sparck en ELQ zouden een optie kunnen zijn. Nadat Sparck zich op 5 juni 2008 had teruggetrokken van de financiële markt, wist [gedaagde] dat er nog maar één mogelijke hypotheekverstrekker zou zijn voor [eiser]: ELQ. Het was vanaf dat moment voor [eiser] cruciaal dat ELQ een hypotheek aan hem zou verstrekken; andere mogelijkheden voor financiering van door hem aangekochte appartement waren er niet (meer). In deze omstandigheden had [gedaagde] [eiser] – mede gezien het feit dat er nog maar weinig tijd resteerde vóór de levering van het appartement – zorgvuldig op de hoogte moeten houden van alle stappen in het financieringstraject.
4.7. [gedaagde] heeft een aanvraag voor een hypotheek ingediend bij ELQ. De offerte van ELQ is op 11 juni 2008 door [gedaagde] ontvangen en vervolgens door hem aan [eiser] doorgeleid, die hem heeft ondertekend en retour heeft gestuurd. [gedaagde] was er – op grond van zijn ervaring – van doordrongen dat [eiser] geen rechten aan de offerte van ELQ zou kunnen ontlenen totdat de aanvraag definitief door haar zou zijn geaccepteerd. [gedaagde] heeft [eiser] daar echter niet op gewezen. [gedaagde] heeft er in feite op vertrouwd dat ELQ wel een hypotheek zou verlenen; ter comparitie heeft hij verklaard dat het ook voor hem als een verrassing kwam dat Viaferia op 8 juli 2008 mededeelde dat ELQ geen hypotheek zou verstrekken. In de gegeven omstandigheden had hij, om voldoende te waken voor de belangen van [eiser], echter meer moeten doen dan erop vertrouwen dat het routinematige proces bij Viaferia wel tot verstrekking van een hypotheek door ELQ zou leiden. Hij had [eiser] in ieder geval moeten mededelen dat hij nog niets van ELQ had vernomen en dat [eiser] er nog niet van mocht uitgaan dat de aanvraag definitief door ELQ was geaccepteerd. Door dit na te laten, is [gedaagde] tekortgeschoten in zijn verplichtingen als tussenpersoon.
4.8. [eiser] heeft gesteld dat hij, indien hij door [gedaagde] tijdig op de hoogte was gebracht van het feit dat ELQ de aanvraag nog niet had geaccepteerd, een beroep zou hebben gedaan op de ontbindende voorwaarde. [gedaagde] heeft dit niet betwist. Er is causaal verband tussen de tekortkoming van [gedaagde] en de door [eiser] geleden schade, in ieder geval bestaande uit de door hem verbeurde contractuele boete.
4.9. Met [gedaagde] is de rechtbank van oordeel dat er evenwel ook sprake is van een deel eigen schuld aan de zijde van [eiser]. Na de terugtrekking van Sparck wist [eiser] dat alleen ELQ een hypotheek aan hem zou kunnen verstrekken. Hij had moeten beseffen dat de kans bestond dat ELQ de aanvraag zou afwijzen. [eiser] had al eerder een woning gekocht en had bovendien bijstand van zijn moeder. Desalniettemin heeft [eiser] geen beroep op de ontbindende voorwaarde gedaan, noch getracht de daaraan verbonden termijn te verlengen. De vergoedingsplicht van [gedaagde] zal daarom met 25% worden verminderd.
4.10. Ten aanzien van de gevorderde schade wordt als volgt overwogen.
Ad 1. De contractueel bedongen boete van € 9.900
Deze schade is niet betwist en komt voor vergoeding in aanmerking.
Ad 2. De lening van € 2.400 terzake de inboedel voor een vervangende woning
De waarde van de roerende zaken van de verkoper, die [eiser] – bij het doorgaan van de koop – zou hebben overgenomen, is in de koopovereenkomst begroot op nihil. Bovendien heeft [eiser] tegenover de betwisting door [gedaagde] ter zitting niet onderbouwd wat hij van de lening van € 2.400 heeft aangeschaft. De vordering wordt in zoverre afgewezen.
Ad 3. Administratie- en bemiddelingskosten Focus Plus van € 7.925,60
[gedaagde] heeft niet weersproken dat Focus Plus namens [eiser] met hem heeft onderhandeld over een door hem te betalen schadevergoeding. In zoverre zijn er door Focus Plus buitengerechtelijke werkzaamheden verricht in de zin van artikel 6:96, tweede lid, onder c BW. Op grond van Rapport Voorwerk II zullen de hieraan verbonden kosten ambtshalve worden gematigd tot twee punten van het toepasselijke liquidatietarief, zijnde
(2 × € 579 =) € 1.158.
Ad 4, 5 en 9. Kosten telefoon, fax en postzegels van € 55; kosten verzenden aangetekende stukken van € 15 en kosten verzending koopcontract van € 5
Deze kosten worden geacht te zijn begrepen onder de vergoeding voor buitengerechtelijke kosten. In zoverre wordt de vordering afgewezen.
Ad 6, 7 en 8. Kosten taxatie appartement van € 420,67; kosten taxatie woning ouders van
€ 506,05 en kosten notaris van € 563,43
Het appartement is op 27 juni 2008 getaxeerd. Indien [gedaagde] [eiser] behoorlijk geïnformeerd zou hebben, zouden deze kosten niet gemaakt zijn, omdat dan reeds een beroep zou zijn gedaan op de ontbindende voorwaarde. In zoverre kan de vordering worden toegewezen. Van een causaal verband tussen de tekortkoming van [gedaagde] en de andere twee schadeposten is niet gebleken. In zoverre wordt de vordering afgewezen.
4.11. In totaal komt 75% van (€ 9.900 + € 1.158 + € 420,67 =) € 8.609 voor vergoeding in aanmerking. De wettelijke rente over dit bedrag is niet betwist en zal worden toegewezen vanaf de dagvaarding, nu [eiser] niet heeft gesteld wanneer [gedaagde] – naar de maatstaven van artikel 6:81 e.v. BW – in verzuim was.
4.12. Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij wordt [gedaagde] veroordeeld in de kosten van de procedure, aan de zijde van [eiser] begroot op:
- dagvaardingskosten € 87,93
- griffierecht € 480
- salaris advocaat € 1.158 (2 punten × € 579, tarief III)
Totaal € 1.725,93
De over de proceskosten gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen, nu deze is gegrond op de wet en [gedaagde] daartegen geen verweer heeft gevoerd.
4.13. De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook op de navolgende wijze worden toegewezen.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. verklaart voor recht dat [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de overeenkomst tussen hem en [eiser];
5.2. veroordeelt [gedaagde] aan [eiser] te betalen een bedrag van € 8.609, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
5.3. veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op € 1.725,93, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de datum van het vonnis tot de dag der algehele voldoening;
5.4. veroordeelt [gedaagde] in de kosten die na dit vonnis zullen ontstaan, begroot op:
- € 131 aan salaris advocaat;
- te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68 aan salaris advocaat,
5.5. verklaart dit vonnis onder 5.2, 5.3 en 5.4 uitvoerbaar bij voorraad;
5.6. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. van Spengen en in het openbaar uitgesproken op 13 april 2011.?