Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector Bestuursrecht
procedurenummer: AWB 10/899
[eiser naam 1] en [eiser naam 2], beiden wonende te [woonplaats], eisers,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Ouderkerk, verweerder,
gemachtigden: mr. E. Blom, werkzaam bij het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling te Klaaswaal, en ir. M. van Eekelen, taxateur onroerende zaken/gediplomeerd WOZ-taxateur.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2010 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaatsnaam] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op de waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010 vastgesteld op € 267.000,- (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eisers opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2010 (hierna: de aanslag).
Eisers hebben bij brief van 1 maart 2010 tegen de beschikking bezwaar gemaakt bij verweerder.
Bij uitspraak op bezwaar van 7 juli 2010 heeft verweerder het bezwaar van eisers ongegrond verklaard.
Tegen dit besluit hebben eisers bij brief van 11 juli 2010 beroep ingesteld bij de rechtbank Dordrecht.
De zaak is op 23 maart 2011 ter zitting van een enkelvoudige kamer behandeld.
Eisers zijn niet ter zitting verschenen.
Verweerder is verschenen bij gemachtigden.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
Ingevolge artikel 26a van de Wet WOZ wordt een op de voet van de Wet WOZ bij beschikking vastgestelde waarde van een onroerende zaak van meer dan € 200.000,- maar niet meer dan € 500.000,- geacht juist te zijn indien de werkelijke waarde van die onroerende zaak niet meer dan 4 %, dan wel niet meer dan € 10.000,-, afwijkt van de bij die beschikking vastgestelde waarde.
2.2. Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een op 30 september 2010 door ir. M. van Eekelen, taxateur onroerende zaken, opgemaakt taxatierapport overgelegd, waarin de waarde van de woning wordt getaxeerd op € 260.000,-. Voorts heeft verweerder - samengevat - aangevoerd dat nadrukkelijk rekening is gehouden met reële verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. Verder is rekening gehouden met specifieke kenmerken (oppervlakte, inhoud, kwaliteit en ligging) van de woning van eisers.
2.3. Eisers kunnen zich met de vaststelling van de waarde van hun woning niet verenigen en hebben daartoe - samengevat - aangevoerd dat uit een door hen zelf ingebracht taxatierapport blijkt dat de waarde € 230.000,- bedraagt. De door verweerder gehanteerde vergelijkbare objecten zijn niet bruikbaar. Zeker de woningen aan de [straatnaam] niet, deze woningen liggen ongeveer 1 kilometer verder dan de woning van eisers. Voorts heeft verweerder geen rekening gehouden met de gevolgen van de kredietcrisis. Daarmee rekening houdend zou de waarde, met inachtneming van de WOZ-waarde van 1 januari 2008, uitkomen op € 261.090,-. Het rapport van de taxateur van verweerder bevat een verouderde foto. Verder is het rapport niet ondertekend.
2.4. De rechtbank overweegt als volgt.
2.4.1. Eiser was op 1 januari 2010 eigenaar van de woning. Het betreft een rijwoning met een aangebouwde berging, met een berekende inhoud van 369 m³, bouwjaar 2005, met een totale perceeloppervlakte van 137 m².
2.4.2. De waarde van eisers woning volgens artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/1994, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.
2.4.3. In beroep heeft verweerder ten bewijze van de juistheid van de vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd. Volgens dit rapport heeft de woning een waarde van
€ 260.000,-. Reeds daaruit volgt naar het oordeel van de rechtbank, onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 22 oktober 2010 (LJN: BL1943), dat de vastgestelde waarde van € 267.000,- onjuist is. Weliswaar valt de getaxeerde waarde binnen de margeregeling volgens artikel 26a van de Wet WOZ, maar deze bepaling is in strijd met artikel 1, eerste lid, van het Eerste protocol bij het Europees verdrag ter bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden. Reeds hierom is het beroep gegrond en komt het bestreden besluit in aanmerking voor vernietiging.
2.4.4. De rechtbank ziet aanleiding om met toepassing van haar bevoegdheid ingevolge artikel 8:72, vierde lid, van de Awb het geschil finaal te beslechten.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen verweerder overigens in het geding naar voren heeft gebracht, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ € 260.000,- bedraagt. Naar de opvatting van taxateur Van Eekelen zijn de in dit taxatierapport opgenomen referentieobjecten, gelet onder meer op het type object, de ligging en de oppervlakte van de verschillende onderdelen, in zodanige mate vergelijkbaar met eisers woning, dat de marktgegevens van deze objecten als uitgangspunt hebben kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. Volgens de vergelijking in het taxatierapport met de onroerende zaken heeft de woning van eiser een gemiddelde prognosewaarde van circa € 264.630,-. Rekening houdend met de verschillen tussen de referentieobjecten in onder andere inhoud, kaveloppervlakte, ligging, ouderdom en bouwkundige staat komt de taxateur op een waarde van eisers woning in het economische verkeer per waardepeildatum van
€ 260.000,-.
In hetgeen eiser heeft aangevoerd ziet de rechtbank geen aanleiding tot twijfel aan de geschiktheid van voormelde onroerende zaken om in de vergelijking te worden betrokken. Aan het feit dat de taxateur van verweerder het verslag niet heeft ondertekend komt geen betekenis toe, nu taxateur Van Eekelen ter zitting als gemachtigde van verweerder zijn rapport heeft toegelicht. Ook het feit dat op het verslag van de taxateur van verweerder een volgens eisers verouderde foto is te zien kan aan de waardebepaling niet afdoen. De foto wordt gebruikt om een indruk te geven van de woning en de ligging ervan. Niet is gebleken dat zich na de foto-opname relevante wijzigingen hebben voorgedaan.
2.4.5. Het door eisers ingebrachte taxatierapport van R. Peltenburg kan aan het voorgaande niet afdoen. Verweerder heeft er terecht op gewezen dat dit rapport is opgesteld volgens het model "financiering woonruimte Model november 2002 vastgesteld door CHF, LMV, NVM, RVT, VBO" (hierna: het Model 2002), maar niet geheel voldoet aan de eisen daarvan. Blijkens het bij dit model behorende "Normblad Taxatierapport financiering woonruimte 2002" heeft het begrip "onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik" in de regel dezelfde strekking als het waardebegrip volgens artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Volgens het onderdeel "Onderbouwing waarde-oordeel" van dit Normblad 2002 dient een taxatierapport een onderbouwing van de onderhandse verkoopwaarde te bevatten en gebeurt die onderbouwing in de regel door middel van objectvergelijking, waarbij de taxateur aangeeft welke objecten bij de vergelijking een rol hebben gespeeld. Taxateur Peltenburg heeft evenwel niet de specifieke referentieobjecten vermeld waarmee hij de woning van eisers heeft vergeleken, maar volstaan met in onderdeel L, onder 1, van zijn rapport te vermelden "vergeleken met recente verkooptransacties in de directe omgeving van het getaxeerde object (NVM uitwisselings-systeem)". Taxateur Peltenburg maakt aldus minder inzichtelijk dan taxateur Van Eekelen hoe de door hem getaxeerde waarde, die aanmerkelijk lager ligt dan de waarde volgens het rapport van Van Eekelen, is onderbouwd. In dat verband heeft verweerder overigens nog opgemerkt dat volgens een bericht in "De taxateur" van 2009, nr. 44, pagina 18, de Commissie van Beroep van de RVT, een van de organisaties achter het Model 2002, in een uitspraak in hoger beroep heeft gesteld dat "elk taxatierapport voldoende inzicht moet geven in de waarde van het getaxeerde object en de wijze waarop deze waarde is vastgesteld en onderbouwd. Dat vormt een essentieel onderdeel van een taxatierapport, aangezien een taxatierapport een rol kan spelen in een besluitvormingsproces en ook een maatschappelijke functie heeft". Volgens die publicatie voldeed het taxatierapport in het aan de orde zijnde geval daar niet aan en was dit aan de taxateur aan te rekenen. Voorts heeft verweerder er terecht op gewezen dat taxateur Peltenburg blijkens onderdeel E "Verantwoording en aansprakelijkheid", onder 2, voor zover hier van belang, in zijn rapport uitdrukkelijk heeft aangegeven dat dit uitsluitend is bestemd voor het daarin genoemde doel, te weten om inzicht te verstrekken in de waarde van de woning van eisers ten behoeve van een beoordeling van een aanvraag hypothecaire geldlening. Gelet op het voorgaande komt aan het rapport van taxateur Peltenburg geen overwegende betekenis toe.
Voorts overweegt de rechtbank dat de indexeringsmethode die eisers verder hebben gehanteerd ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarde van € 230.000,- als zodanig niet kan leiden tot een waarde die in overeenstemming is met (doel en strekking van) artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Door uit te gaan van de vastgestelde WOZ-waarde per enige peildatum en die waarde te verhogen of te verlagen volgens de algemene prijsontwikkeling van woningen nadien, kan men immers niet komen op de prijs voor een concrete woning die door de meestbiedende koper besteed zou worden, als in 2.4.2. bedoeld.
2.4.6. De rechtbank stelt de waarde van de woning derhalve vast op € 260.000,- en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de te vernietigen ui tspraak op bezwaar.
Nu het beroep gegrond wordt verklaard, dient verweerder op grond van het bepaalde in artikel 8:74, eerste lid, van de Awb het door eisers betaalde griffierecht te vergoeden.
Mitsdien beslist de rechtbank als volgt.
3. Beslissing
De rechtbank Dordrecht:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- wijzigt de beschikking in die zin dat de daarin vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 260.000,-;
- vermindert de aanslag tot een aanslag, berekend naar een waarde van € 260.000,-;
- beveelt dat verweerder aan eisers het door hen betaalde griffierecht ten bedrage van € 41,- vergoed.
Aldus gegeven door mr. W.M.P.M. Weerdesteijn, rechter, en door deze en C. Groenewegen, griffier, ondertekend.