Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DORDRECHT
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 89491 / HA ZA 10-2810
Vonnis van 21 december 2011
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
INVEXON B.V.,
gevestigd te Groot-Ammers,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat: mr. W.F. Schovers,
tegen
[Gedaagde]
wonende te Molenaarsgraaf,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat: mr. S. Schuurman.
Partijen zullen hierna Invexon en [gedaagde] worden genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 9 maart 2011 met de daarin genoemde stukken;
- het proces-verbaal van comparitie ter plaatse van 15 juni 2011 met de daarin genoemde stukken.
2. De feiten
2.1. In 2005 is [gedaagde] samen met zijn zusters door vererving eigenaar geworden van een stuk grond, kadastraal bekend gemeente Molenaarsgraaf sectie C nummer 330, plaatselijk bekend als [adres] te Molenaarsgraaf.
2.2. [gedaagde] was reeds eigenaar van het perceel kadastraal bekend gemeente Molenaarsgraaf sectie C nummer 329, plaatselijk bekend als [adres 1] te Molenaarsgraaf.
2.3. [adres 1] en [adres] te Molenaarsgraaf maakten voorheen deel uit van het perceel dat kadastraal bekend was als gemeente Molenaarsgraaf sectie C nummer 53.
2.4. Op 17 december 2007 hebben [gedaagde] en zijn zusters een koopovereenkomst gesloten met Invexon. Daarin is het volgende bepaald:
(…)
Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt:
het woonhuis met schuur, erf, tuin en verder toebehoren, staande en gelegen te Molenaarsgraaf aan de [adres] (postcode [xxxx] AD), uitmakende een gedeelte ter grootte van ongeveer 28 aren en 24 centiaren van het perceel kadastraal bekend gemeente Molenaarsgraaf sectie C nummer 53, waarbij de oost-west grens van het verkochte wordt gevormd door een rechte lijn op tien meter en tachtig centimeter afstand evenwijdig aan de achterzijde van de bestaande woning aan de [adres 1], waarvoor een grondruil dient te geschieden met [adres 1];
(…)
BEDINGEN
NOTARIËLE AKTE VAN LEVERING
Artikel 1
De voor de overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden ten overstaan van (…) binnen zes weken na het onherroepelijk worden van een bouwvergunning voor de bouw van woningen, doch uiterlijk 1 juli 2008 (…)
FEITELIJKE LEVERING, STAAT VAN HET VERKOCHTE
Artikel 5
(…)
3. De feitelijke levering van het verkochte zal geschieden leeg en ontruimd, vrij van huur-, pacht- of andere gebruiksrechten en aanspraken wegens huurbescherming, behoudens de rechten van verkoper 1 [[gedaagde] - toevoeging rechtbank].
(…)
JURIDISCHE LEVERING
Artikel 6
1. Het verkochte zal worden overgedragen met alle daarbij behorende rechten en aanspraken en vrij van pandrechten, van beslagen, hypotheken en van inschrijvingen daarvan, het registergoed tevens met alle aanspraken uit hoofde van erfdienstbaarheden als heersend erf en met alle kwalitatieve rechten.
(…)
GARANTIEVERKLARINGEN VAN VERKOPER
Artikel 10
Verkoper garandeert, onverminderd het hiervoor verklaarde in de artikelen 5 en 6, het navolgende:
(…)
3. het verkochte wordt geheel vrij van huur overgedragen en zal ten tijde van de feitelijke levering geheel vrij van huur zijn en/of van huurkoopovereenkomsten of andere aanspraken tot gebruik, leeg en ontruimd en ongevorderd, behoudens de rechten van verkoper 1.
(…)
12. (…) het verkochte heeft rechtmatige en onbeperkte uitgang op de openbare weg op de wijze als ter plaatse blijkt, ten behoeve van verkoper 1 zal in de akte van levering een erfdienstbaarheid van weg worden gevestigd om onder meer met een personenauto en een caravan van 2,5 meter breed te komen van en te gaan naar de westzijde van zijn erf en de openbare weg. De weg dient 3 à 3,5 meter breed te zijn en zich aan de westzijde van het perceel te bevinden. Verkoper 1 zal daarbij niet bij hoeven te dragen in de kosten van aanleg en onderhoud van de toegangsweg naar de nieuw te bouwen woningen en zijn erf. Verkoper 1 draagt zelf zorg voor het maken van een inrit naar zijn erf vanaf bedoelde weg.
(…)
BOUW SCHUUR
Koper zal voor verkoper 1 om niet een nieuwe schuur bouwen ten aanzien waarvan het volgende is overeengekomen:
- de bouw van de schuur wordt gerealiseerd voor de sloop van de huidige schuur;
- de nieuw te bouwen schuur (…) moet voldoen aan de volgende kwaliteitseisen:
- (…)
- zolang verkoper 1 de nieuwe schuur en de grond nog niet volledig kan gebruiken, zal hij om niet gebruik blijven maken van de grond en opstallen van [adres];
- het afdak op het erf van [adres], het verkochte object, behoort verkoper 1 in eigendom toe; het afdak zal door verkoper 1 gesloopt en verwijderd worden.
- Voor aanvang van de sloopwerkzaamheden vindt op kosten van koper een bouwkundige vooropname van [adres 1] plaats.
- De sloop- en bouwwerkzaamheden worden uitgevoerd direct na 30 juni 2008. (…).
2.5. Op 25 juli 2008 is de notariële leveringsakte gepasseerd. In die akte, waaraan geen situatietekening betreffende het geleverde is gehecht, is het volgende bepaald:
(…)
Verkoper heeft blijkens een met koper aangegane overeenkomst van koop en verkoop, gedateerd zeventien december tweeduizend zeven aan koper verkocht en levert op grond daarvan aan koper, die blijkens voormelde overeenkomst van verkoper heeft gekocht en bij dezen aanvaard:
het woonhuis met schuur, erf, weiland en verder toebehoren, staande en gelegen te Molenaarsgraaf aan de [adres] (postcode [xxxx] AD), uitmakende een gedeelte ter grootte van ongeveer acht en twintig aren en vier en twintig centiaren van de percelen kadastraal bekend gemeente Molenaarsgraaf sectie C nummers 329 en 330, waarbij de oost-west grens van het verkochte wordt gevormd door een rechte lijn op tien meter en tachtig centimeter afstand evenwijdig aan de achterzijde van de bestaande woning aan de [adres 1];
(…)
BEDINGEN.
(…)
LEVERINGSVERPLICHTING, JURIDISCHE EN FEITELIJKE STAAT.
Artikel 2.
(…)
3. Het verkochte wordt aanvaard in de feitelijke staat, waarin het zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond, geheel ontruimd, vrij van huur of pacht of ander gebruiksrecht dan ten behoeve van de volmachtgever 1.a. [[gedaagde] - toevoeging rechtbank].
(…)
GARANTIES VAN VERKOPER.
Artikel 5.
Verkoper garandeert het navolgende:
(…)
c. het verkochte is na het tot stand komen van de koopovereenkomst niet geheel of gedeeltelijk verhuurd, in huurkoop gegeven of op andere wijze in gebruik afgestaan dan ten behoeve van de verkoper 1.a. [[gedaagde] - toevoeging rechtbank], zoals vermeld in voormelde koopovereenkomst;”
2.6. Invexon is thans (in ieder geval) eigenaar van grondstuk A en [gedaagde] (in ieder geval) van grondstuk B, zoals hierna op de kaart weergegeven. Deze grondstukken zijn door partijen geruild ter gelegenheid van het passeren van de notariële akte van levering. Grondstuk A maakte voorheen deel uit van Graafdijk Oost 59 en grondstuk B maakte voorheen deel uit van [adres].
2.7. [gedaagde] heeft grondstuk C afgesloten met hekken, als gevolg waarvan Invexon daartoe geen toegang heeft.
2.8. Invexon heeft - anders dan overeengekomen - geen schuur voor [gedaagde] gebouwd.
3. Het geschil
in conventie
3.1. Invexon vordert - samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
- voor recht verklaart dat [gedaagde] jegens haar toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopakte;
- [gedaagde] gebiedt om binnen twee dagen na betekening van het te wijzen vonnis zijn verplichtingen uit de koopakte na te komen en te verstaan dat de genoemde oost-west perceelgrens zal worden bepaald conform de koopovereenkomst inclusief de bijbehorende situatie tekening, te weten:
• door een rechte lijn op tien meter en tachtig centimeter afstand, evenwijdig aan de achterzijde van de bestaande woning aan de [adres 1] te Molenaarsgraaf, gemeente Graafstroom;
• waarbij aan de westzijde van het perceel van [gedaagde] een stuk grond, waarop erfdienstbaarheid is gevestigd, aan Invexon toebehoort waardoor Invexon toegang heeft tot de openbare weg;
- [gedaagde] gebiedt onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan de voor de grensvaststelling benodigde grondruil met [adres 1], op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag;
- [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten.
3.2. Invexon legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] en zijn zusters het stuk grond dat op de hiervoor weergegeven kaart van [adres 1] en [adres] te Molenaarsgraaf is aangeduid met een C (hierna ook: grondstuk C) aan haar hebben verkocht. [gedaagde] is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. [gedaagde] heeft grondstuk C met hekken afgesloten, als gevolg waarvan zij haar eigendomsrecht niet kan uitoefenen.
3.3. [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering. Hij stelt dat hij zijn grondstuk A niet alleen heeft geruild tegen grondstuk B - zoals Invexon beweert - maar ook tegen grondstuk C. Als gevolg daarvan is hij - en dus niet Invexon - eigenaar van grondstuk C.
in reconventie
3.4. [gedaagde] vordert - samengevat - dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
- Invexon veroordeelt tot betaling van:
• € 92.500,00 aan sloopkosten en kosten voor de nieuwbouw van de schuuraanbouw;
• € 1.666,00 aan kosten ter zake van de kostenraming van IQ Bouwkostenadvies;
• € 10.000,00 aan immateriële schade,
alles te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de dag van het instellen van de eis in reconventie tot aan de dag van voldoening;
- de erfgrens bepaalt conform de kadastrale tekeningen als overgelegd bij productie 19 van de eis in reconventie;
- Invexon veroordeelt tot betaling van buitengerechtelijke kosten en proceskosten.
3.5. [gedaagde] legt aan zijn vordering o.m. ten grondslag dat Invexon toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de op Invexon rustende verbintenis tot het bouwen van een schuur, zoals is bepaald in de koopovereenkomst. Invexon dient de schade die hij als gevolg daarvan lijdt, te vergoeden.
3.6. Invexon concludeert tot afwijzing van de vordering. Zij schort haar verplichting tot het bouwen van de schuur op, zolang [gedaagde] zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst niet nakomt. Het is voorts niet mogelijk om de schuur te bouwen omdat [gedaagde] het haar belet het perceel te betreden.
3.7. [gedaagde] vordert voorts voorwaardelijk, indien komt vast te staan dat Invexon eigenaar is van grondstuk C, dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
- Invexon veroordeelt mee te werken aan het vestigen van een erfdienstbaarheid ten gunste van [gedaagde], op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag als Invexon daar niet aan voldoet.
4. De beoordeling
in conventie
4.1. Invexon heeft tijdens de comparitie van partijen haar eis gewijzigd in die zin dat in het dictum het woord ‘koopovereenkomst’ wordt veranderd in ‘leveringsakte’. Nu [gedaagde] hiertegen geen bezwaar heeft gemaakt en niet is gebleken van strijd met de eisen van een goede procesorde, zal de eiswijziging worden toegestaan.
4.2. Tijdens de comparitie heeft [gedaagde] verklaard dat in eerste instantie grondstuk C door hem en zijn zusters aan Invexon is verkocht, zoals door Invexon is gesteld. [gedaagde] heeft verklaard dat vervolgens de ruil met Invexon van de grondstukken B en C (van Invexon) voor grondstuk A (van [gedaagde]) bij de notaris is overeengekomen. Zijn zusters, die als medeverkopers de akte van levering hebben ondertekend, hadden de kamer van de notaris al verlaten. Omdat de koopovereenkomst al eerder was gesloten, bevat de koopovereenkomst geen bepalingen over de hier bedoelde grondruil, aldus nog steeds [gedaagde].
4.3. Artikel 3:89, lid 2, van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) bepaalt dat de tot levering bestemde akte nauwkeurig de titel van overdracht moet vermelden. In de onderhavige akte is als titel van overdracht uitsluitend de koopovereenkomst vermeld. Echter, tussen partijen staat desondanks vast dat er een grondruil van de grondstukken A en B tussen hen heeft plaatsgevonden, welke titel niet voorkomt in de tot levering bestemde akte. In geschil is of ook grondstuk C in die grondruil was betrokken.
4.4. Zowel in de koopakte als in de leveringsakte wordt gerept over een te verkopen en te leveren perceel van ongeveer acht en twintig are en vier en twintig centiare. Deze oppervlakte valt te rijmen met een grondruil tussen [gedaagde] en Invexon van de grondstukken A en B, nu deze stukken ongeveer even groot zijn. Indien en voor zover grondstuk C in die ruil betrokken zou zijn geweest, zoals [gedaagde] heeft betoogd, dan zou de oppervlakte van het totaal door Invexon verkregen perceel beduidend kleiner zijn dan ongeveer acht en twintig are en vier en twintig centiare.
4.5. Voorts wijkt de omschrijving van het overgedragen perceel (zie r.o. 2.4 en r.o. 2.5) in de akte van levering af van de omschrijving in de koopakte. Dit past bij de niet in geschil zijnde grondruil van de grondstukken A en B. In de akte van levering is namelijk de zinsnede ‘waarvoor een grondruil dient te geschieden met [adres 1]; de met grondruil gemoeide kosten komen eveneens voor rekening van koper’ komen te vervallen. Grondstuk C maakte geen deel uit van [adres 1] maar van [adres].
4.6. Indien de stellingen van Invexon zouden worden gevolgd, in die zin dat zij de eigendom heeft verkregen van grondstuk C maar er vervolgens geen ruil heeft plaatsgevonden, valt echter niet in te zien waarom de in de koopovereenkomst ten behoeve van het perceel van [gedaagde] overeengekomen erfdienstbaarheid niet is gevestigd, alsmede waarop de artikelen 2 lid 3 en 5, aanhef en sub c, van de akte van levering op zien.
4.7. De omstandigheden genoemd in r.o. 4.4, 4.5. en 4.6 laten onverlet dat de titel van grondruil waarop [gedaagde] zich beroept (de gestelde overeenkomst ter zake van grondstuk C tussen Invexon en [gedaagde]) niet is opgenomen in de notariële akte van levering, en omdat de notariële akte dwingend bewijs tussen partijen levert, zal [gedaagde] worden toegelaten tot tegenbewijs daartegen.
4.8. Ten overvloede wordt nog overwogen dat de vraag of aan de koopovereenkomst of al dan niet een kadastrale tekening was gehecht, onbeantwoord kan blijven nu niet in geschil is dat er geen kadastrale tekening was gehecht aan de leveringsakte.
4.9. Voorts wordt ten overvloede overwogen dat het geschil tussen partijen zich heeft toegespitst tot de vraag wie eigenaar van grondstuk C is. Indien en voor zover in het verloop van de procedure vast komt te staan dat die vraag ten gunste van Invexon dient te worden beantwoord, heeft [gedaagde] zonder rechtsgrond belet dat Invexon haar eigendomsrecht kon uitoefenen. De door Invexon gevorderde verklaring voor recht zal dan ook in die zin worden gelezen.
in reconventie
4.10. Ingevolge artikel 6:52, eerste lid, van het BW is een schuldenaar die een opeisbare vordering heeft op zijn schuldeiser, bevoegd de nakoming van zijn verbintenis op te schorten tot voldoening van zijn vordering plaatsvindt, indien tussen vordering en verbintenis voldoende samenhang bestaat om deze opschorting te rechtvaardigen.
4.11. Invexon stelt haar verplichting om een schuur te bouwen voor [gedaagde] te hebben opgeschort zolang [gedaagde] zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst - het leveren van de grond - niet nakomt. Overwogen wordt dat met het passeren van de leveringsakte (op 25 juli 2008) en de inschrijving van die akte in de openbare registers de grond is geleverd. [gedaagde] is daarom zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst nagekomen. Dat nadien tussen partijen een geschil is gerezen over de eigendom van grondstuk C en [gedaagde] op enig moment het grondstuk heeft afgesloten met hekken, maakt dat niet anders. Invexon heeft de bouw van de schuur dan ook niet uit hoofde van artikel 6:52 van Pro het BW mogen opschorten. Ten overvloede wordt nog overwogen dat [gedaagde] heeft betwist dat er voldoende samenhang bestaat tussen de verplichting tot het bouwen van de schuur en de verplichtingen tot het leveren van grondstuk C. Invexon heeft in dat verband onvoldoende gesteld, zodat haar ook gelet daarop geen opschortingsbevoegdheid toekomt.
4.12. Invexon heeft verder aangevoerd dat het haar niet kan worden aangerekend dat zij de schuur niet heeft gebouwd, omdat [gedaagde] haar dat onmogelijk maakte door de toegang tot het perceel af te sluiten. Invexon heeft evenwel zelf gesteld dat de hekken ongeveer een half jaar voor het uitbrengen van de dagvaarding, d.d. 7 oktober 2010, zijn geplaatst. In de koopovereenkomst is opgenomen dat de sloop- en bouwwerkzaamheden al direct na 30 juni 2008 hadden moeten aanvangen. Gelet op de inhoud van de koopakte begrijpt de rechtbank dat het de bedoeling van partijen was dat Invexon direct na het passeren van de akte van levering, ofwel 26 juli 2008, zou aanvangen met de sloop- en bouwwerkzaamheden. Gesteld noch gebleken is dat Invexon op dat moment daar geen gelegenheid toe had. Het beroep op overmacht slaagt daarom niet.
4.13. Nu vaststaat dat Invexon de verbintenis tot het bouwen van een schuur niet is nagekomen en haar dat kan worden toegerekend, dient zij de schade die [gedaagde] daardoor lijdt, te vergoeden.
4.14. De vordering tot vergoeding van de sloop- en nieuwbouwkosten heeft [gedaagde] onderbouwd met een bij productie 20 overgelegde raming die is opgesteld door IQ Bouwkostenadvies. Invexon heeft aangevoerd dat de raming buiten beschouwing moet blijven. Het is volgens haar onduidelijk op welke aspecten van de raming [gedaagde] zich beroept, als gevolg waarvan Invexon zich niet adequaat kan verweren. Overwogen wordt dat in de raming de kosten van de werkzaamheden worden begroot op een bedrag dat gelijk is aan de hoogte van de vordering. De gehele raming vormt derhalve de onderbouwing van de vordering. De raming is voorts gedetailleerd en overzichtelijk, zodat niet valt in te zien waarom Invexon zich daartegen niet kan verweren. Anders dan Invexon meent, is dan ook geen sprake van schending van algemene beginselen van goede procesorde. Nu Invexon verder niets tegen de vordering heeft aangevoerd, zal deze worden toegewezen.
4.15. De gevorderde rente over de sloop- en nieuwbouwkosten zal als onbetwist eveneens worden toegewezen, met dien verstande dat de rente verschuldigd zal zijn vanaf veertien dagen na het te wijzen vonnis tot aan de dag van voldoening.
4.16. Tegen de onderbouwde vordering tot vergoeding van de kosten voor het opmaken van de raming heeft Invexon aangevoerd dat vergoeding van die kosten onredelijk is omdat de bouw van de schuur is opgeschort. Aangezien het beroep op opschorting, zoals hiervoor is overwogen, niet slaagt en geen ander verweer is gevoerd, zal de vordering op de voet van artikel 6:96, lid 2, aanhef en onder b, van het BW worden toegewezen. De gevorderde rente over de kosten zal als onbetwist worden toegewezen.
4.17. [gedaagde] stelt dat hij immateriële schade heeft geleden omdat hij ten gevolge van de tekortkoming van Invexon al drie jaar lang geen gebruik heeft kunnen maken van een nieuwe schuur. De oude schuur verkeert in slechte staat en het gereedschap en de inventaris heeft hij moeten verplaatsen. Verder heeft hij geen verbouwingen aan zijn woning kunnen uitvoeren omdat de schuur aan de woning vast zit. Invexon betwist dat sprake is van immateriële schade.
4.18. In artikel 106, lid 1, aanhef en onder b, van het BW is bepaald dat voor nadeel dat niet in vermogensschade bestaat, de benadeelde recht heeft op een naar billijkheid vast te stellen schadevergoeding indien de benadeelde lichamelijk letsel heeft opgelopen, in zijn eer of goede naam is geschaad of op andere wijze in zijn persoon is aangetast. Schending van eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer valt onder nadeel dat op grond van dit artikel voor vergoeding in aanmerking komt. Het nalaten van Invexon om een nieuwe schuur te bouwen heeft voor de hierboven genoemde - niet door Invexon betwiste - overlast gezorgd. Dergelijke overlast is evenwel, anders dan [gedaagde] meent, niet aan te merken als schending van de persoonlijke levenssfeer. Alle omstandigheden van het geval in aanmerking nemende, is niet gebleken van immateriële schade. De vordering zal daarom worden afgewezen.
4.19. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal - mede gelet op de door deze rechtbank gevolgde aanbevelingen van het Rapport Voorwerk II - worden afgewezen. Uit de door [gedaagde] gegeven omschrijving van de verrichte werkzaamheden en de daarbij overgelegde stukken blijkt niet dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een herhaalde aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De kosten waarvan vergoeding is gevorderd, worden daarom aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten.
In conventie en in reconventie
4.20. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. draagt [gedaagde] op om tegenbewijs te leveren, desgewenst door middel van getuigen, tegen de inhoud van de notariële akte van levering van 25 juli 2008 verleden ten overstaan van mr. N.Ph. Papaïoannou, notaris te Sliedrecht, in die zin dat een grondruil heeft plaatsgevonden als gevolg waarvan [gedaagde] eigenaar is geworden van het hier bedoelde grondstuk C;
5.2. verwijst de zaak naar de rolzitting van 18 januari 2012 om [gedaagde] in de gelegenheid te stellen alsdan
bij akte bewijsstukken over te leggen
en/of
de namen en woonplaatsen van de voor te brengen getuigen op te geven en de verhinderdata van die getuigen en van beide partijen en hun raadslieden in de daaropvolgende vier maanden mede te delen;
5.3. bepaalt dat het eventuele getuigenverhoor zal worden gehouden voor mr. A. Eerdhuijzen, die daartoe zal overgaan op een nader te bepalen datum en tijdstip in het gebouw van de rechtbank aan het Steegoversloot 36 te Dordrecht;
in conventie en in reconventie
5.4. houdt elke nadere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Eerdhuijzen en in het openbaar uitgesproken op 21 december 2011.(