Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector Bestuursrecht
procedurenummer: AWB 11/350
[naam eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Cromstrijen, verweerder,
gemachtigde: mr. A.G. Hendriks, werkzaam bij het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling te Klaaswaal.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking, gedagtekend 28 februari 2010, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaatsnaam] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010 vastgesteld op € 251.000,- (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser ter zake van de woning opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2010 (hierna: de aanslag).
Eiser heeft bij brief van 6 april 2010 tegen de beschikking bezwaar gemaakt bij verweerder. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak op bezwaar van 3 februari 2011 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde nader vastgesteld op € 243.000,- en daarbij de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
Tegen dit besluit heeft eiser bij brief van 14 maart 2011 beroep ingesteld bij de rechtbank Dordrecht.
De zaak is op 24 november 2011 ter zitting van een enkelvoudige kamer behandeld.
Eiser is ter zitting verschenen.
Verweerder is verschenen bij gemachtigde.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
2.2. Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een op 21 april 2011 door ir. M. van Eekelen, taxateur onroerende zaken, opgemaakt taxatierapport overgelegd, waarin de waarde van de woning wordt getaxeerd op € 243.000,-. Voorts heeft verweerder - samengevat - aangevoerd dat nadrukkelijk rekening is gehouden met reële verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. Verder is rekening gehouden met specifieke kenmerken (oppervlakte, inhoud, kwaliteit en ligging) van eisers woning.
2.3. Eiser kan zich met de vaststelling van de waarde van zijn woning niet verenigen en heeft daartoe - samengevat - aangevoerd dat een appartement in hetzelfde complex in september 2009 is verkocht voor € 243.000,- v.o.n. Dit appartement ligt evenwel op de eerste verdieping, hetgeen een waardevermeerderend aspect is. Het appartement op nummer [x] staat al geruime tijd te koop voor € 229.500,-. Dit appartement is gelijk aan het appartement van eiser, alleen gespiegeld. Per januari 2010 staan er al drie jaar 5 appartementen te koop van de 25. De appartementen zijn dan ook te duur aangekocht. Bij aankoop van het appartement is eiser er van uitgegaan dat er rondom vrij uitzicht zou bestaan, maar dat is niet het geval. Sterker nog: er is thans in het geheel geen vrij uitzicht meer daar de grens 3 à 4 meter is opgeschoven. De waarde dient te worden vastgesteld op € 177.500,-.
2.4. De rechtbank overweegt als volgt.
2.4.1. Eiser was op [datum] eigenaar van de woning. Het betreft een woning op de begane grond met parkeerplaats, met een berekende inhoud van 348 m³, bouwjaar [jaartal].
2.4.2. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.
2.4.3. Eerst zal de rechtbank beoordelen of verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens in het geding heeft gebracht, aan de op hem rustende bewijslast ten aanzien van de waarde van de woning heeft voldaan. Uit het taxatierapport blijkt dat daarin de waarde is bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Wat betreft de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten staat vast dat de verkoop van de [adres 2] een verkoop betrof welke vrij op naam was. De verkopen van de [adres 3 en 4] betreffen verkopen waarbij de kosten voor de koper waren. Partijen verschillen met elkaar van mening over de verkoop van de [adres 5]. Het staat niet vast of deze verkoop vrij op naam was dan wel dat de kosten voor de koper waren. Naar het oordeel van de rechtbank is bij het toepassen van de vergelijkingsmethode van belang of sprake is van verkopen 'vrij op naam' dan wel 'kosten koper'. Uit het taxatierapport blijkt niet dat de taxateur met dit onderscheid rekening heeft gehouden. Verweerder had dan ook niet zonder meer uit mogen gaan van de uitkomsten van het rapport van zijn taxateur.
2.4.4. Voorts heeft eiser aangevoerd dat het uitzicht vanuit de woonkamer wordt ontsierd door een haag. Bij aankoop van de woning zou zijn toegezegd dat er vrij uitzicht zou komen vanuit de woonkamer. Het enkele feit dat verweerder stelt dat uit verkoopcijfers niet blijkt dat uitzicht op een taxushaag een waardedrukkend effect heeft, maakt nog niet dat dat in het onderhavige geval ook opgaat. Door eiser is nadrukkelijk aangevoerd en de rechtbank acht aannemelijk dat hij de woning heeft aangekocht uitgaande van de toezegging dat er vrij uitzicht zou bestaan vanuit de woonkamer. Dat nadien de reeds bestaande haag nog dichter is opgeschoven naar de woning van eiser wordt verder niet betwist. De taxateur van verweerder heeft met deze - ten tijde van de aankoop niet voorzienbare - gewijzigde omstandigheden ten onrechte geen rekening gehouden.
Hieruit vloeit voort dat verweerder naar het oordeel van de rechtbank de in het taxatierapport bepaalde waarde van de woning van € 243.000,- niet aannemelijk heeft gemaakt.
2.4.5. Vervolgens is het de vraag of eiser de waarde van de woning voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
2.4.6. Ter onderbouwing van de waardebepaling van zijn woning heeft eiser aangevoerd dat hij een berekening heeft gemaakt ten opzichte van de vraagprijs van [adres 6], waarbij eiser rekening houdt met bouwrente en een percentage van 10% voor kosten koper en daarmee uitkomt op een bedrag van € 209.000,-. In de praktijk komt het er dan op neer dat de waarde van de woning € 177.500,- zou zijn (op basis van de geschatte executiewaarde). Nog daargelaten dat het hier geen verkoopprijs betreft, is dit niet een overeenkomstig artikel 17 van Pro de Wet WOZ gebaseerde methode van waardebepaling. Verder heeft eiser geen aanknopingspunten geboden die zijn waarde nader onderbouwen. Ook eiser heeft in zoverre de waarde van zijn woning niet aannemelijk gemaakt.
2.4.7. Nu verweerder er niet in is geslaagd aannemelijk te maken dat de hiervoor omschreven omstandigheden geen waardedrukkende invloed meebrengen en eiser de grootte van de waardedrukkende invloed niet aannemelijk heeft gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde van de woning te bepalen.
2.4.8. Na afweging van al hetgeen partijen in het geding hebben gebracht, stelt de rechtbank de waarde van de woning schattenderwijs vast op een bedrag van € 230.000,-.
2.5. Nu het beroep gegrond wordt verklaard, dient de gemeente Cromstrijen op de voet van artikel 8:74, eerste lid, van de Awb aan eiser het door hem betaalde griffierecht te vergoeden.
2.6. Tevens ziet de rechtbank aanleiding verweerder te veroordelen in de proceskosten die eiser in het kader van deze beroepsprocedure heeft moeten maken. De reiskosten die eiser heeft moeten maken om de zitting te kunnen bijwonen, worden op grond van het bepaalde in artikel 2, eerste lid, onder c, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Bpb) toegekend tot het bedrag op basis van kosten van openbaar vervoer van € 10.
Voorts komen, ingevolge artikel 1, eerste lid, aanhef en onder d, van het Bpb, voor vergoeding in aanmerking verletkosten van een partij of een belanghebbende. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onder d, van het Bpb kunnen deze kosten, afhankelijk van de omstandigheden, tussen € 4,54 en € 53,09 per uur bedragen. Het namens eiser verzochte bedrag van € 142,41 voor 4,5 verleturen voor het bijwonen van de zitting, is door verweerder in zoverre betwist dat 2,5 verleturen zou moeten volstaan. De rechtbank stelt het bedrag voor deze kosten vast op afgerond € 127,- voor 4 verleturen. De rechtbank acht aannemelijk dat de voor het bijwonen van de zitting benodigde tijd één dagdeel (zijnde 4 uur) bedraagt.
Gezien het vorenstaande beslist de rechtbank als volgt.
3. Beslissing
De rechtbank Dordrecht,
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- wijzigt de beschikking in die zin dat de daarin vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 230.000,-;
- vermindert de aanslag tot een aanslag, berekend naar een waarde van € 230.000,-;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten die eiser in het verband met zijn beroep redelijkerwijs heeft moeten maken, welke kosten worden begroot op € 137,- ter zake van reis- en verletkosten;
- beveelt dat de gemeente Cromstrijen aan eiser het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 41,- vergoedt.
Aldus gegeven door mr. O.B. Onnes, rechter, en door deze en C. Groenewegen, griffier, ondertekend.