Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector Bestuursrecht
procedurenummer: AWB 11/34
[naam eiseres], wonende te [woonplaats], eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Schoonhoven, verweerder,
gemachtigde: mr. A.G. Hendriks, werkzaam bij het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling te Klaaswaal.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking, gedagtekend 28 februari 2010, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaatsnaam] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010 vastgesteld op € 369.000,- (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2010 (hierna: de aanslag).
Eiseres heeft bij brief van 26 maart 2010 tegen de beschikking bezwaar gemaakt bij verweerder. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak op bezwaar van 30 november 2010 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de voor de woning vastgestelde waarde gehandhaafd.
Tegen dit besluit heeft eiseres bij brief van 8 januari 2011 beroep ingesteld bij de rechtbank Dordrecht.
De zaak is op 24 november 2011 ter zitting van een enkelvoudige kamer behandeld.
Eiseres is ter zitting verschenen.
Verweerder is verschenen bij gemachtigde.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
2.2. Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een op 2 maart 2011 door ir. M. van Eekelen, taxateur onroerende zaken, opgemaakt taxatierapport overgelegd, waarin de waarde van de woning wordt getaxeerd op € 375.000,-. Voorts heeft verweerder - samengevat - aangevoerd dat nadrukkelijk rekening is gehouden met reële verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. Verder is rekening gehouden met specifieke kenmerken (oppervlakte, inhoud, kwaliteit en ligging) van de woning van eiseres. Met name is rekening gehouden met de zeer matige kwaliteit van de woning.
2.3. Eiseres kan zich met de vaststelling van de waarde van haar woning niet verenigen en heeft daartoe - samengevat - aangevoerd dat van de zijde van verweerder een grondig onderzoek naar de relevante feiten en omstandigheden achterwege is gebleven. De waarde van de woning is van € 67.000,- in 2000 tot € 369.000,- in 2010 buitenproportioneel gestegen. In 2009 is de waarde van de woning door de verzekeraar vastgesteld op
€ 256.190,-. Voorts heeft verweerder geen rekening gehouden met de staat van onderhoud van de woning. Vergeleken met de woning gelegen aan de [adres 2] is de waarde te hoog vastgesteld. Bij zware regenbuien treedt wateroverlast op omdat de woning is gelegen op het laagste punt van het centrum. De woning van eiseres stond vroeger tegenover een fabriek die heeft veroorzaakt dat de grond in het centrum is vervuild. De vergelijkbare objecten staan in het buitengebied en hebben geen dan wel weinig last van deze vervuiling. De tuin van de woning van eiseres grenst aan een schoolplein. Dit heeft tot gevolg dat eiseres daar veel overlast van ondervindt. Verder staan er in de omgeving van de woning nauwelijks woningen te koop en als dat wel zo is, staan ze lang te koop. De woning is dan ook slecht verkoopbaar. De waarde dient te worden vastgesteld op maximaal € 250.000,-.
2.4. De rechtbank overweegt als volgt.
2.4.1. Eiseres was op [datum] eigenaar van de woning. Het betreft een als rijwoning getypeerde woning met aangebouwde serre, met een berekende inhoud van 800 m³, bouwjaar [jaar], met een totale perceeloppervlakte van 383 m².
2.4.2. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.
2.4.3. Eerst zal de rechtbank beoordelen of verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens in het geding heeft gebracht, aan de op hem rustende bewijslast ten aanzien van de waarde van de woning heeft voldaan. Uit het taxatierapport blijkt dat daarin de waarde is bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Van de in dit rapport genoemde vergelijkingsobjecten is naar het oordeel van de rechtbank een aantal objecten niet geschikt om als zodanig dienst te doen. De verkoopdatum van de woning aan de [adres 3] ligt te ver van de waardepeildatum. Verder zijn ook de verkoopdata van de woningen aan de [adres 4] en [adres 5 & 6] te ver verwijderd van de waardepeildatum. Gelet hierop zijn naar het oordeel van de rechtbank alleen de panden aan de [adres 7] en [adres 8] geschikt om te dienen als vergelijkingsobjecten voor de woning van eiseres. Beoordeeld moet dus worden of verweerder met behulp van uitsluitend deze vergelijkingsobjecten de waarde van die woning voldoende heeft onderbouwd.
2.4.4. Ten aanzien van de inhoud van de woning van eiseres ziet de rechtbank geen aanleiding te twijfelen aan de inhoud die verweerder daaraan heeft toegekend. Immers, verweerder gebruikt voor zijn berekening de bij de gemeente bekend zijnde bouwgegevens en past die toe op alle woningen. Eiseres heeft verder niet aannemelijk gemaakt dat de inhoud van de woning niet juist zou zijn.
2.4.5. Het betoog van eiseres dat de waardestijging ten opzichte van eerdere WOZ-waarden procentueel gezien buitenproportioneel is, faalt. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen met zich dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen. Een herleiding van de waarde op de waardepeildatum, welke uitgaat van de in een eerdere taxatieronde naar een eerdere waardepeildatum vastgestelde waarde, kan niet als een op artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ gebaseerde methode van waardebepaling worden beschouwd.
2.4.6. Aangaande de stelling van eiseres dat haar pand in niet al te beste staat verkeert, merkt de rechtbank op, dat een vermindering van respectievelijk € 92.250,- en € 65.550,- heeft plaatsgevonden voor de woning van eiseres ten opzichte van de panden [adres 7] en [adres 9] ten aanzien van kwaliteit en bouwjaar. Aannemelijk is dat op deze wijze in voldoende mate rekening is gehouden met de onderhoudstoestand van de woning van eiseres.
2.4.7. Tenslotte heeft eiseres nog gesteld dat zij last heeft van bodemverontreiniging, wateroverlast en overlast van het achter haar tuin gelegen schoolplein. Uit de stukken en het verhandelde ter zitting is de rechtbank niet gebleken dat verweerder met de invloed van deze aspecten op de waarde van de woning van eiseres voldoende rekening heeft gehouden. Verweerder heeft niet aangetoond dat de vergelijkbare objecten in dezelfde mate nadeel ondervinden van de door eiseres genoemde omstandigheden.
Hieruit vloeit voort dat verweerder naar het oordeel van de rechtbank de in het taxatierapport bepaalde waarde van de woning van € 375.000,- niet aannemelijk heeft gemaakt.
2.4.8. Vervolgens is het de vraag of eiseres de waarde van de woning voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
2.4.9. Ter onderbouwing van de waardebepaling van haar woning heeft eiseres aangevoerd dat in 2009 de waarde van de woning door de verzekeraar is vastgesteld op € 256.190,-. Met deze waarde miskent eiseres dat ook de grond, ondanks de vervuiling, nog waarde heeft. Verder heeft eiseres geen aanknopingspunten geboden die haar waarde nader onderbouwen. Ook eiseres heeft in zoverre de waarde van haar woning niet aannemelijk gemaakt.
2.4.10. Nu zowel verweerder als eiseres de waarde van de woning niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde van de woning te bepalen.
2.4.11. Na afweging van al hetgeen partijen in het geding hebben gebracht, stelt de rechtbank de waarde van de woning schattenderwijs vast op een bedrag van € 330.000,-.
2.5. Nu het beroep gegrond wordt verklaard, dient de gemeente Schoonhoven op de voet van artikel 8:74, eerste lid, van de Awb aan eiseres het door haar betaalde griffierecht te vergoeden.
2.6. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, nu niet is gebleken dat eiseres kosten heeft gemaakt die voor vergoeding op grond van artikel 8:75, eerste lid, van de Awb en het Besluit proceskosten bestuursrecht in aanmerking komen.
Gezien het vorenstaande beslist de rechtbank als volgt.
3. Beslissing
De rechtbank Dordrecht,
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- wijzigt de beschikking in die zin dat de daarin vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 330.000,-;
- vermindert de aanslag tot een aanslag, berekend naar een waarde van € 330.000,-;
- beveelt dat de gemeente Schoonhoven aan eiseres het door haar betaalde griffierecht ten bedrage van € 41,- vergoedt.
Aldus gegeven door mr. O.B. Onnes, rechter, en door deze en C. Groenewegen, griffier, ondertekend.