Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector kanton
Locatie Dordrecht
kenmerk: 286967 CV EXPL 11-8056
vonnis van de kantonrechter te Dordrecht van 16 februari 2012
in de zaak van:
de stichting Stichting Woonbron,
gevestigd te Dordrecht,
eiseres,
gemachtigde Groenewegen en Partners Gerechtsdeurwaarders B.V., Amsterdam,
tegen:
[naam], geboren [datum],
wonende [adres],
gedaagde sub 1, die zelf procedeert
en
[naam], geboren [datum],
wonende [adres],
gedaagde sub 2, die niet is verschenen.
Verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
1. de dagvaarding van 8 september 2011;
2. de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 1];
3. de aantekening dat tegen [gedaagde sub 2] verstek is verleend;
4. de conclusie van repliek, tevens akte eisvermindering;
5. de conclusie van dupliek van [gedaagde sub 1];
6. de overgelegde producties.
Partijen worden hierna aangeduid met Woonbron, [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2].
Omschrijving van het geschil
1. De feiten
1.1. Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde producties, voor zover niet betwist, staat het volgende tussen partijen vast.
1.2. Gedaagden huren van Woonbron de woning aan [adres]. De huurprijs bedraagt laatstelijk € 483,25 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.
1.3. Woonbron heeft gedaagden gemaand tot betaling van huurachterstand. Toen (volledige) voldoening uitbleef is Woonbron overgegaan tot dagvaarden.
2. De vordering
2.1. Na eiswijziging vordert Woonbron dat gedaagden, hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, zullen worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 250,75, vermeerderd met de wettelijke rente over € 904,08 vanaf 8 september 2011 tot de dag der algehele voldoening.
2.2. Woonbron legt nakoming van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst aan haar vordering ten grondslag.
2.3. Uit de bij conclusie van repliek overgelegde huurspecificatie volgt dat de vordering is opgebouwd uit een huurachterstand van € 492,54 minus een op 4 augustus 2011 ontvangen betaling van € 420,89, op welk laatstgemeld bedrag in mindering strekt aan buitengerechtelijke kosten een bedrag van € 178,50 en aan rente een bedrag van € 0,60, zodat resteert € 250,75.
2.4. Woonbron stelt – zakelijk weergegeven en voor zover van belang – het volgende.
Gedaagden zijn de huur bij vooruitbetaling verschuldigd. Woonbron betwist dat er met gedaagden andere afspraken zijn gemaakt, in die zin dat zij de huur later mochten betalen.
Woonbron heeft gedaagden bij brief van 27 juni 2011 gemaand tot betaling van een huurachterstand van € 895,81 vóór 5 juli 2011. Op 11 juli 2011 ontving Woonbron een bedrag van € 474,98, waardoor nog een bedrag van € 420,83 openstond. Op 14 juli 2011 heeft Woonbron haar vordering ad € 420,83, zijnde de huurachterstand betreffende de maand maart 2011 en de afrekening S&V, uit handen gegeven aan haar incasso gemachtigde. Bij brief van 14 juli 2011 heeft de incasso-gemachtigde van Woonbron gedaagden gemaand voormeld bedrag van € 420,83, vermeerderd met buitengerechtelijke kosten van € 89,25 binnen vijf dagen te voldoen. Bij brief van 8 augustus 2011 is gedaagden bericht dat een bedrag van € 420,89 is ontvangen, maar niet de bijkomende kosten. In dit verband doet Woonbron een beroep op artikel 6:44 BW Pro, waarin is bepaald dat een betaling in de eerste plaats in mindering strekt op de kosten, vervolgens op de vervallen rente en als laatste op de hoofdsom.
De op 9 mei 2011 ontvangen betaling van € 960,00 heeft Woonbron afgeboekt op de maanden april en mei 2011, omdat gedaagden niet hadden aangegeven op welke maanden deze betaling betrekking had.
Bij brief van 1 september 2011 zijn gedaagden voor het laatst gemaand tot betaling van een bedrag van € 573,04. Er rest thans nog een betalingsachterstand van € 250,75, welk bedrag is opgebouwd uit achterstallige huur, incassokosten en rente, berekend tot en met 23 november 2011.
3, Het verweer
3.1. [gedaagde sub 1] sub 1 voert – samengevat – als verweer het volgende aan.
In het verleden zijn de huurbetalingen verricht afhankelijk van het moment waarop de werkgever het loon overmaakte. Soms was dat de 28e , de 2e of de 5e van de maand. Er is aan de balie van Woonbron verteld dat zolang de huurbetaling vóór de aanmaning is verricht een en ander geen probleem oplevert. Op de website van Woonbron wordt vermeld dat je eerst een herinneringsbrief ontvangt en dat indien de betaling binnen tien dagen nog niet binnen is er een aanmaningsbrief volgt. Indien een reactie daarop uitblijft gaat de zaak naar de deurwaarder.
[gedaagde sub 1] heeft geen aanmaning van Woonbron ontvangen en is het daarom oneens met het uit handen geven van de vordering en de daarmee gepaard gaande kosten.
De betaling van € 960,00 heeft Woonbron ten onrechte niet verwerkt met de nog openstaande huurtermijn van de maand maart, maar met een toekomstige huurtermijn.
In november 2011 is de huur in twee termijnen betaald, te weten een bedrag van € 400,00 en een bedrag van € 83,25.
Van een afrekening S&V van € 3,84 is geen sprake, omdat die afrekening door Woonbron in mindering is gebracht op een teruggave van € 15,00 ter zake van servicekosten.
Beoordeling van het geschil
4.1. Het verweer van [gedaagde sub 1] komt er in hoofdzaak op neer dat hij meent rauwelijks – d.w.z. zonder voorafgaande aanmaning – te zijn gedagvaard en daarom geen kosten verschuldigd te zijn. Hierover wordt het volgende overwogen.
Tussen partijen staat vast dat de huur bij vooruitbetaling verschuldigd is, d.w.z. dat de huur voor de eerste van de maand waarop de huur betrekking heeft door Woonbron moet zijn ontvangen. De omstandigheid dat [gedaagde sub 1] zijn loon op verschillende data ontvangt kan Woonbron in dit verband niet worden tegengeworpen. Dit risico berust immers bij [gedaagde sub 1].
4.2 Dat [gedaagde sub 1] – naar zeggen van Woonbron – andere (door Woonbron betwiste) betalingsafspraken met Woonbron zou hebben gemaakt, is niet door [gedaagde sub 1] aangevoerd. [gedaagde sub 1] heeft als onderdeel van zijn verweer slechts geciteerd van de website van Woonbron, waarop vermeld staat dat:
“Vergeten te betalen?
Het kan gebeuren dat u vergeet op tijd de huur te betalen. Wij sturen u dan een herinneringsbrief. Hebben wij binnen tien dagen uw huurbetaling nog niet ontvangen, dan volgt een aanmaningsbrief. Reageert u niet op de aanmaning dan gaat de zaak naar een gerechtsdeurwaarder.”
Deze vermelding op de website van Woonbron is door Woonbron niet weersproken, zodat wordt uit gegaan van de juistheid er van. Hoewel [gedaagde sub 1] gehouden is de huur tijdig – d.w.z. voor de eerste van de maand – aan Woonbron te voldoen, mocht [gedaagde sub 1] er gelet op voormelde tekst op de website van Woonbron op vertrouwen dat hij eerst een betalingsherinnering zou ontvangen en vervolgens een aanmaning, alvorens de huurvordering ter incasso naar de deurwaarder wordt verstuurd.
4.3. In onderstaand chronologisch overzicht worden alle huurverplichtingen en daarop ontvangen betalingen over de periode van maart 2011 tot en met 14 november 2011 weergegeven.
periode omschrijving bij af ontvangen saldo
maart huur 416,99 1-3-2011 416,99
april huur 474,98 1-4-2011 891,97
mei huur 474,98 1-5-2011 1366,95
afrekening S&V 3,84 1-5-2011 1370,79
betaling 960,00 9-5-2011 410,79
juni huur 474,98 1-6-2011 885,77
juli huur 483,25 1-7-2011 1369,02
betaling 474,98 11-7-2011 894,04
betaling 483,25 11-7-2011 410,79
augustus huur 483,25 1-8-2011 894,04
betaling 420,89 4-8-2011 473,15
betaling 483,25 11-8-2011 10,10 voorstand
september huur 483,25 1-9-2011 473,15
betaling 484,00 9-9-2011 10,85 voorstand
oktober huur 483,25 1-10-2011 472,40
betaling 484,00 11-10-2011 11,60 voorstand
november huur 483,25 1-10-2011 471,65
betaling 400,00 14-11-2011 71,65
totaal 4262,02 4190,37 71,65
4.4. Voormeld bedrag ad € 71,65 vormt tezamen met de gevorderde buitengerechtelijke kosten ad € 178,50 en de wettelijke rente ad € 0,60 het gevorderde bedrag ad € 250,75. In aansluiting op voormeld overzicht wordt nog overwogen dat de stelling van Woonbron dat zij gerechtigd was om naar eigen inzicht een niet benoemde betaling op een (willekeurige) openstaande huur in mindering te brengen in strijd is met de wet. Immers bepaalt artikel 6:43 BW Pro in dat geval dat toerekening dient te geschieden op de oudste opeisbare huurverplichting. In het onderhavige geval had de betaling ad € 960,00 op huurtermijnen van maart en april 2011 afgeboekt dienen te worden, in plaats van die van april en mei 2011.
4.5. Na haar betalingsherinnering van 27 juni 2011 heeft Woonbron haar vordering op gedaagden aanstonds uit handen gegeven aan haar incassogemachtigde. Deze heeft gedaagden voor de eerste maal gemaand bij brief van 14 juli 2011, waarbij tevens aanspraak werd gemaakt op incassokosten ten bedrage van € 89,25. Hierna werden betalingen verricht, waardoor er op 11 augustus 2011 een voorstand van € 10,10 ontstond. Het beroep van Woonbron op artikel 6:44 BW Pro wordt in dit verband afgewezen, omdat de buitengerechtelijke werkzaamheden niet meer hebben omvat dan het verzenden van een drietal eenvoudige (standaard)aanmaningen van respectievelijk 14 juli, 18 juli en 8 augustus 2011, welke verrichtingen niet anders zijn aan te merken dan die “ter voorbereiding van de gedingstukken en ter instructie van de zaak”. Het in deze procedure verrekende bedrag aan buitengerechtelijk incassokosten ad € 178,50 wordt daarom afgewezen.
4.6. Na het ontstaan van een voorstand op 11 augustus 2011 is in redelijkheid de noodzaak tot het aanhangig maken van een vordering komen te vervallen. Per 1 september 2011 werd de huur over september 2011 opeisbaar. Zoals hierboven reeds is overwogen mocht [gedaagde sub 1] er opnieuw op vertrouwen dat hij eerst een betalingsherinnering van Woonbron zou ontvangen. Daar was geen sprake van, omdat [gedaagde sub 1] al op 8 september 2011 werd gedagvaard. Gelet op het vorenstaande wordt geoordeeld dat in dit geval sprake is van rauwelijks dagvaarden. De kosten daarvan komen voor rekening van Woonbron.
4.7. Vorenstaand chronologisch overzicht levert desalniettemin een huurachterstand op van € 71,65, welk bedrag aan Woonbron wordt toegewezen. Om proceseconomische redenen zal de kantonrechter de door [gedaagde sub 1] gestelde betaling van € 83,25 buiten beschouwing laten, omdat Woonbron zich hierover niet heeft kunnen uitlaten. Deze betaling dient Woonbron bij ontvangst daarvan in mindering te brengen op het hierna toe te wijzen bedrag. De gevorderde rentepost van € 0,60 wordt als niet betwist eveneens toegewezen.
4.8. Voor zover [gedaagde sub 1] zich voor wat betreft de S&V kosten van € 3,84 heeft beroepen op verrekening, wordt dit verweer op de voet van artikel 6:136 BW Pro afgewezen, nu de gegrondheid van dit verweer niet op eenvoudige wijze kan worden vastgesteld.
4.9. De vordering met betrekking tot [gedaagde sub 2] wordt als niet weersproken toegewezen, met inachtneming van het hiervoor overwogene.
4.10. Woonbron wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. Niet gebleken is dat [gedaagde sub 1] kosten heeft gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen, zodat de kosten van [gedaagde sub 1] worden vastgesteld op nihil.
Beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt gedaagden, hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, aan Woonbron te betalen een bedrag van € 72,25, vermeerderd met de wettelijke rente over € 71,65 vanaf 8 september 2011 tot de dag der algehele voldoening;
veroordeelt Woonbron in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagde sub 1] bepaald op nihil;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.M. Lecluse-de Bruijn, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 februari 2012, in tegenwoordigheid van de griffier.