Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DORDRECHT
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 92371 / HA ZA 11-2227
Vonnis van 25 april 2012
in de zaak van
1. [Eiser 1]
wonende te Rotterdam,
2. [Eiser 2]
wonende te Rotterdam,
3. [Eiser 3]
wonende te Purmerend,
eisers,
advocaat: mr. B. van Mieghem,
tegen
1. [gedaagde 1]
wonende te Alblasserdam,
2. [gedaagde 2]
wonende te Alblasserdam,
gedaagden,
advocaat: voorheen mr. M.A. Koot, thans onttrokken.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagden] worden genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 21 september 2011 en de daarin genoemde stukken;
- het proces-verbaal van comparitie van 5 maart 2012.
2. De feiten
2.1. Op 25 november 2008 heeft [eisers] aan [gedaagden] voor een bedrag van € 250.000,00 een aan hem toebehorend bedrijfspand met bovenwoning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het pand) verkocht.
2.2. In de koopovereenkomst staat onder meer het volgende vermeld:
“(…)
artikel 4 Bankgarantie Pro/waarborgsom
4.1. Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 17 december 2008 een schriftelijke door een in Nederland gevestigde bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 25.000,00 zegge VIJFENTWINIGDUIZEND EURO. Deze bankgarantie moet onvoorwaardelijk zijn, voortduren tot tenminste één maand na de overeengekomen datum van eigendomsoverdracht, en de clausule bevatten dat de desbetreffende bankinstelling op eerste verzoek van de notaris het bedrag van de garantie aan de notaris zal uitkeren. (…).
(…)
artikel 10 Ingebrekestelling Pro, ontbinding
10.1 Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.
10.2 Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 25.000,-- zegge VIJFENTWINIGDUIZEND EURO verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.
10.3 Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in 10.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille van de koopprijs, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. Indien de wederpartij na verloop van tijd de overeenkomst alsnog ontbindt dan zal deze boete verschuldigd zijn voor elke na afloop van de in 10.1 vermelde termijn van acht dagen verstreken dag tot aan de dag waarop de overeenkomst ontbonden is.
(…)
artikel 16 Ontbindende Pro voorwaarden
16.1. Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a. (…)
b. op 17 december 2008 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 270.000,00 geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan (…) of een rentepercentage niet hoger dan (…)% bij de volgende hypotheekvorm naar keuze koper, mits aflossingschema acceptabel c.q. haalbaar is;
c. (…).
16.2. (…).
16.3. Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde vergunning en/of financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.
De partij die de ontbinding inroept dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen uiterlijk op de 0e werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden bij “aangetekende brief met bericht handtekening retour” of “telefaxbericht met verzendbevestiging”. Alsdan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd.(…).
(…)”.
2.3. [gedaagden] heeft geen bankgarantie doen stellen. Voorts heeft hij de koopprijs niet betaald en is het pand niet afgenomen.
2.4. [eisers] heeft [gedaagden] bij brief van 20 juli 2009 in gebreke gesteld.
2.5. Op 9 maart 2011 heeft [eisers], na daartoe verlof te hebben verkregen van de voorzieningenrechter, conservatoir beslag doen leggen op banktegoeden van [gedaagden] en onroerend goed op naam van [gedaagde 2], voornoemd.
3. Het geschil
3.1. [eisers] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
primair:
- voor recht te verklaren dat de tussen partijen tot stand gekomen koopovereen-komst is ontbonden, althans de betreffende koopovereenkomst te ontbinden;
- [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 25.000,00, te
vermeerderen met wettelijke rente;
subsidiair:
- [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een voorschot op de
op grond van artikel 10.3 van de koopovereenkomst verschuldigde boete, te vermeerderen met wettelijke rente;
en hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de kosten van de procedure, waaronder de kosten van het beslag, te vermeerderen met rente en nakosten.
3.2. [eisers] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat [gedaagden] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de tussen hen gesloten koopovereenkomst door achtereenvolgens geen bankgarantie te doen stellen, het verkochte pand niet af te nemen en de koopsom niet te betalen. Om die reden moet de koopovereenkomst worden ontbonden en is [gedaagden] de contractuele boete van € 25.000,00 verschuldigd, dan wel de contractuele boete van drie promille van de verkoopprijs per dag, te rekenen vanaf 29 juli 2009 tot aan de datum van de dagvaarding.
3.3. [gedaagden] voert verweer en concludeert dat [eisers] niet-ontvankelijk is in zijn vorderingen, althans dat de vorderingen moeten worden afgewezen. Hij voert daartoe aan dat [eisers] onvoldoende griffierecht heeft betaald. Verder betwist [gedaagden] dat hij is tekortgeschoten en dat hij in verzuim is. Hij heeft het financieringsvoorbehoud ingeroepen als gevolg waarvan de koopovereenkomst is ontbonden. Voor zover het inroepen niet tijdig is gebeurd, doet hij een beroep op overmacht. Voorts is het niet redelijk en billijk [gedaagden] aan de termijn van het financieringsvoorbehoud te houden. [eisers] kan geen aanspraak maken op het betalen van een boete omdat hij geen schade heeft geleden. Indien [gedaagden] toch gehouden is een boete te betalen, doet hij een beroep op matiging.
4. De beoordeling
4.1. Ingevolge artikel 127a lid 2 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ontslaat de rechter de gedaagde van de instantie indien de eiser het griffierecht niet tijdig heeft voldaan. Eiser dient zorg te dragen voor een tijdige betaling van het griffierecht dat aan de hand van de hoogte van de vordering door de rechtbank wordt vastgesteld. Een te lage vaststelling van griffierecht als gevolg waarvan te weinig griffierecht is geheven en te weinig griffierecht is betaald, leidt tot naheffing, niet tot niet-ontvankelijkheid of afwijzing van de vordering. Het verweer faalt daarom.
4.2. Ter onderbouwing van zijn stelling dat de koopovereenkomst is ontbonden door het inroepen van het financieringsvoorbehoud heeft [gedaagden] aangevoerd dat op 17 december 2008 een vriend namens hem naar het makelaarskantoor heeft gebeld. Omdat de makelaar wegens ziekte niet aanwezig was, is aan de secretaresse medegedeeld dat het financieringsvoorbehoud werd ingeroepen. “Geef het maar door aan de makelaar”, heeft de vriend gezegd. Verder heeft [gedaagden] verklaard dat de makelaar drie weken later heeft gebeld om [gedaagden] te vragen wanneer de overdracht zou plaatsvinden. [gedaagden] is daarop - verbaasd door de vraag van de makelaar - naar het makelaarskantoor gegaan met de afwijzingsbrieven van de banken die hij om financiering heeft gevraagd. [eisers] heeft aangevoerd dat hij niet wist dat [gedaagden] een beroep op het financieringsvoorbehoud had gedaan. Hij begreep pas dat er iets niet in orde was toen hij op 26 december 2008 door het notariskantoor werd gebeld met de mededeling dat [gedaagden] niet was verschenen om de akte van levering te tekenen.
4.3. Tussen partijen staat vast dat op 17 december 2008 de termijn afliep waarbinnen de koopovereenkomst met een beroep op het financieringsvoorbehoud kon worden ontbonden. Op grond van artikel 16 van Pro de koopovereenkomst dient de partij die de ontbinding inroept er zorg voor te dragen dat de mededeling daarvan binnen de daarvoor gestelde termijn door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Gelet hierop had [gedaagden] niet mogen volstaan met de enkele mededeling aan de secretaresse dat het financieringsvoorbehoud werd ingeroepen. Hij had zich in elk geval ervan moeten vergewissen dat de mededeling de makelaar of [eisers] zou bereiken en wel voordat de termijn van het financieringsvoorbehoud was verlopen. Uit de stellingen van [gedaagden] kan niet worden afgeleid dat dit is gebeurd. Voort blijkt uit de verklaringen van partijen dat de makelaar noch [eisers] tijdig op de hoogte was van het inroepen van het financieringsvoorbehoud. Zo heeft [eisers] onweersproken aangevoerd dat hij pas 26 december 2008 begreep dat er iets niet in orde was en blijkt uit de vraag van de makelaar - drie weken na afloop van de termijn - naar wanneer de overdracht zou plaatsvinden, dat ook hij kennelijk niet op de hoogte was. Reeds hierom heeft [gedaagden] niet voldaan aan artikel 16 van Pro de koopovereenkomst en is geen geldig beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud. Anders dan [gedaagden] meent, betekent de omstandigheid dat hij in een later stadium - kennelijk in het kader van schikkingsonderhandelingen - nogmaals in de gelegenheid is gesteld financiering te verkrijgen en het pand af te nemen, niet dat een geldig beroep op het financieringsvoorbehoud is gedaan of (indien hij dat heeft bedoeld te stellen) dat de overeenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd.
4.4. [gedaagden] heeft gesteld dat het niet redelijk en billijk is hem strikt aan de termijn van het financieringsvoorbehoud te houden, omdat die termijn kort is en hij zich voldoende heeft ingespannen om financiering te verkrijgen. Hiermee is kennelijk bedoeld een beroep te doen op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid. Voor het geheel of gedeeltelijk buiten toepassing laten van een krachtens overeenkomst tussen partijen geldende regel bestaat slechts grond indien het beroep op die regel in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Voorop staat dat [gedaagden] zelf met [eisers] de termijn van het financieringsvoorbehoud is overeengekomen. Toen hem in het eerdergenoemde telefoongesprek met de secretaresse van het makelaarskantoor werd aangeboden die termijn te verlengen, wilde hij daar zelf - zo heeft hij verklaard - geen gebruik van maken. Wat de verrichte inspanningen betreft, geldt dat in de koopovereenkomst is bepaald dat de koper al het redelijk mogelijke moet doen om financiering te verkrijgen. Nu tot uiterlijk 17 december 2008 het financieringsvoorbehoud kon worden ingeroepen, moest [gedaagden] afdoende activiteiten ontplooien om vóór die datum de financiering rond te krijgen. Hij heeft één afwijzingsbrief overgelegd van 17 december 2008, de overige afwijzingsbrieven zijn van meer dan drie weken later (respectievelijk van 8, 13 en 28 januari 2009). Daarmee is onvoldoende onderbouwd dat hij zich (tijdig) voldoende heeft ingespannen om financiering te verkrijgen. Het in dit verband aangevoerde verweer dat vanwege de slechte omstandigheden op de financiële markt sprake is van overmacht, slaagt reeds niet omdat - zo is onbetwist aangevoerd - die omstandigheden al bestonden ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. Gelet op het bovenstaande slaagt het beroep op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid niet.
4.5. Vast staat dat [gedaagden] geen bankgarantie heeft doen stellen, dat hij de koopprijs niet heeft betaald en dat hij het pand niet heeft afgenomen. Daarmee is hij toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Gelet op het feit dat [eisers] [gedaagden] in gebreke heeft gesteld, is [gedaagden] in verzuim. Op grond hiervan komt [eisers] de bevoegdheid toe de koopover-eenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Hij heeft evenwel gesteld dat hij tot aan het aanhangig maken van de onderhavige procedure onverkort aanspraak heeft gemaakt op nakoming. [eisers] heeft aldus geen gebruik gemaakt van die bevoegdheid. De vordering tot verklaring voor recht dat de koopovereenkomst is ontbonden, wordt om die reden afgewezen. In plaats daarvan zal - zoals voorts gevorderd - de koopovereenkomst ingevolge artikel 6:265 juncto Pro artikel 6:267 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) worden ontbonden.
4.6. In artikel 10 van Pro de koopovereenkomst is bepaald dat bij ontbinding op grond van een toerekenbare tekortkoming de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een boete verbeurd van € 25.000,00. Hieraan is niet de voorwaarde verbonden dat de verkoper daadwerkelijk schade heeft geleden. Het verweer dat de vordering tot het betalen van een boete moet worden afgewezen omdat [eisers] geen schade heeft geleden, slaagt dan ook niet.
4.7. Artikel 6:94 lid 1 BW Pro geeft de rechter de bevoegdheid een contractuele boete op verlangen van de schuldenaar te matigen als de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Voor matiging is slechts plaats als toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat zou leiden. Daarbij is in een geval als het onderhavige van belang dat een boete ter hoogte van 10% (hier € 25.000,00) gebruikelijk en algemeen aanvaard is en mede bedoeld is als prikkel tot nakoming, gelet op de grote belangen die bij verkoop van een woning betrokken zijn. [gedaagden] heeft gesteld dat hij zich voldoende heeft ingespannen financiering te verkrijgen en dat daarom grond bestaat de boete te matigen. Zoals hierboven al is overwogen, wordt hij niet gevolgd in deze stelling, zodat wat dat betreft geen aanleiding bestaat tot matiging. Voor zover [gedaagden] heeft gesteld dat hij een boete niet kan betalen, wordt overwogen dat de ontbindende voorwaarde van het financieringsvoorbehoud tot doel heeft de koper te beschermen tegen eventuele betalingsonmacht en daaruit voorvloeiende financiële problemen. Nu het aan [gedaagden] zelf is te wijten dat hij de ontbindende voorwaarde niet tijdig heeft ingeroepen, komen de negatieve financiële gevolgen - gelet op alle omstandigheden van het geval - voor zijn risico. Het verweer slaagt daarom niet.
4.8. Nu vast staat dat [gedaagden] toerekenbaar is tekortgeschoten en de bovenstaande verweren niet slagen, zal de primaire vordering tot het betalen van een boete van € 25.000,00 worden toegewezen. De gevorderde rente over het boetebedrag, te rekenen vanaf de datum van de dagvaarding (22 maart 2011), zal worden toegewezen nu de verschuldigdheid daarvan niet afzonderlijk is betwist.
4.9. [gedaagden] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure. Het is juist dat - zoals [gedaagden] aan de orde heeft gesteld - te weinig griffierecht is betaald. Beide partijen hebben een bedrag van € 258,00 betaald, waar dit een bedrag van € 588,00 had moeten zijn. Dit zal met een naheffing worden gecorrigeerd. De proceskosten aan de zijde van [eisers] worden met inbegrip van het hogere griffierecht begroot op € 2.914,80. Dit bedrag is opgebouwd uit een bedrag van € 1.177,80 aan verschotten (€ 90,81 aan dagvaardingskosten, € 588,00 aan griffierecht en € 76,89 + € 231,77 + € 190,33 aan kosten beslagexploten) en een bedrag van € 1.737,00 aan salaris advocaat (3 punten x tarief II ad € 579,00 per punt). De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf veertien dagen na de datum van het te wijzen vonnis, nu deze vordering niet afzonderlijk is weersproken.
4.10. De gevorderde nakosten zullen eveneens worden toegewezen. De na de uitspraak nog vallende kosten worden voor wat betreft het salaris voor de advocaat forfaitair berekend op € 131,00 zonder betekening en verhoogd met € 68,00 in geval van betekening. Kosten van betekening zijn slechts verschuldigd nadat [gedaagden] veertien dagen na aanschrijving de tijd heeft gehad om alsnog in der minne aan het gewezen vonnis te voldoen.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. ontbindt de koopovereenkomst die tussen [eisers] en [gedaagden] tot stand is gekomen;
5.2. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan [eisers] een bedrag van € 25.000,00 te betalen, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 22 maart 2011 tot aan de dag van voldoening;
5.3. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de kosten van de procedure, aan de zijde van [eisers] begroot op € 2.914,80, te vermeerderen met wettelijke rente indien deze kosten niet binnen veertien dagen na het wijzen van het vonnis zijn voldaan;
5.4. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de kosten die na dit vonnis zullen ontstaan, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en de veroordeelde niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;
5.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.6. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.M.M. Smilde-Schölvinck en in het openbaar uitgesproken op 25 april 2012.?